一、劃撥土地使用人死亡后可以過(guò)戶嗎

盡管土地證具備過(guò)戶效力，然而，當(dāng)土地證與房產(chǎn)證分離時(shí)，無(wú)法通過(guò)簡(jiǎn)單的方式實(shí)現(xiàn)過(guò)戶。

土地證的概念是由各地各級(jí)人民政府發(fā)放給對(duì)應(yīng)的申請(qǐng)人，以此證明其依法擁有一定數(shù)量的土地所有權(quán)或是使用權(quán)的官方文書(shū)，可謂是持有人享有的土地權(quán)益法定證明。

首先，我們來(lái)詳細(xì)了解下如何辦理土地證的過(guò)程。

這包括六個(gè)主要步驟：

第一步，轉(zhuǎn)讓房屋連帶土地使用權(quán)的，需提供房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)以及房產(chǎn)證及原始的土地使用證。

第二步，涉及繼承或贈(zèng)與房屋及其土地使用權(quán)的，同樣也要提交房產(chǎn)證以及原先的土地使用證、公證機(jī)構(gòu)的公正文件或使用權(quán)人的親筆簽字協(xié)議，同時(shí)還需附上相應(yīng)街道機(jī)構(gòu)出具的證明。

第三步，新的預(yù)防性建設(shè)房屋與土地管理部門(mén)的建房審批文件是必需的。

第四步，若土地證書(shū)遺失或受損，土地權(quán)利所有者應(yīng)立即向上臺(tái)發(fā)證機(jī)關(guān)進(jìn)行報(bào)告與備案，并提出補(bǔ)發(fā)新證的需求，同時(shí)在當(dāng)?shù)氐膱?bào)紙進(jìn)行公示。

在此期間，自公示發(fā)布日算起三十天內(nèi)如果無(wú)人對(duì)公示事項(xiàng)提出異議，那么原來(lái)頒發(fā)證書(shū)的機(jī)構(gòu)將注銷(xiāo)原有土地證書(shū)，并為補(bǔ)發(fā)新證書(shū)。

第五步，由于買(mǎi)賣(mài)房屋、繼承、贈(zèng)與房屋等情況的不同，需要買(mǎi)賣(mài)雙方或繼承人、受贈(zèng)方共同前往土地管理部門(mén)辦理手續(xù)。

而第六步，除了上述資料需要提交之外，還需要提供由委托人親自簽署并加蓋公章的授權(quán)委托書(shū)。

然后，我們回到土地證過(guò)戶所需要滿足的必要條件。

這些條件共有以下五點(diǎn)：

第一，首先要求房屋的產(chǎn)權(quán)必須已經(jīng)超過(guò)了兩年時(shí)間。

如果未達(dá)到兩年期限，將加收一筆營(yíng)業(yè)稅，具體比例為5.5%，此部分稅費(fèi)由賣(mài)方或買(mǎi)方分別承擔(dān)。

第二，房屋建筑面積應(yīng)低于140平方米。

如果面積大于這個(gè)數(shù)字，則契稅稅率為3%。

第三，此類(lèi)房屋需要是普遍性的商品房類(lèi)型。

若屬于已經(jīng)購(gòu)置過(guò)的公有住房類(lèi)型，還需要額外支付一筆土地出讓金。

第四，個(gè)人所得稅的相關(guān)規(guī)定并未強(qiáng)制執(zhí)行，因此可以暫時(shí)不予考慮。

最后，上述各項(xiàng)都僅適用于擁有完整產(chǎn)權(quán)的房屋。

如果僅僅擁有使用權(quán)，則無(wú)法通過(guò)抵押貸款進(jìn)行交易。

對(duì)于這樣的交易，無(wú)需繳納契稅等各項(xiàng)費(fèi)用，只需支付過(guò)戶所需的相關(guān)費(fèi)用。

綜合以上分析，土地證確實(shí)具有過(guò)戶功能，但這需要滿足一系列的程序和條件，例如劃撥土地的使用者需是公司、企業(yè)或者其他特定性質(zhì)的組織。

個(gè)人手中持有的國(guó)有土地使用證如果需作過(guò)戶，需要滿足具有該土地上的建筑物的產(chǎn)權(quán)證明以及按照章程約定，補(bǔ)充足夠的土地出讓金等相關(guān)規(guī)定。

《中華人民共和國(guó)土地管理法》第二條

中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。

全民所有，即國(guó)家所有土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。

任何單位和個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。

國(guó)家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。

國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度。但是，國(guó)家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)的除外。

二、劃撥土地使用權(quán)可以進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)嗎

通過(guò)劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)在一定的條件下可以買(mǎi)賣(mài)，即必須經(jīng)過(guò)劃撥土地的人民政府審批同意后才能買(mǎi)賣(mài)，并且還需要簽訂土地出讓合同和繳納土地出讓金，辦好國(guó)土證后才能買(mǎi)賣(mài)。

《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十五條

符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門(mén)和房產(chǎn)管理部門(mén)批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：

（一）土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；

（二）領(lǐng)有國(guó)有土地使用證；

（三）具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；

（四）依照本條例第二章的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥小⒖h人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲效益抵交土地使用權(quán)出讓金。

轉(zhuǎn)讓、出租、抵押前款劃撥土地使用權(quán)的，分別依照本條例第三章、第四章和第五章的規(guī)定辦理。

法律是一種強(qiáng)大的工具，它可以保護(hù)弱者，制約強(qiáng)者，維護(hù)社會(huì)的公正和公平。但是，法律的力量并不僅僅在于它的規(guī)定和懲罰，更在于我們每個(gè)人的理解和遵守。正如本文的標(biāo)題所提出的問(wèn)題，“劃撥土地使用人死亡后可以過(guò)戶嗎”，我們每個(gè)人都有責(zé)任和義務(wù)去學(xué)習(xí)和理解法律，去遵守法律，去維護(hù)法律的尊嚴(yán)和權(quán)威。只有這樣，我們才能真正實(shí)現(xiàn)法治社會(huì)的理想，才能真正實(shí)現(xiàn)公正和公平。

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內(nèi)容審核：劉鵬飛律師

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