一、商品房土地劃撥和出讓有什么區(qū)別

1.性質(zhì)層面的異同之處

（1）土地劃撥的性質(zhì)屬性：

指的是在支付完畢補償費用以及安置相關(guān)成本之后，不收取任何費用即獲取到了相應(yīng)的土地使用權(quán)，通常情況下，我們并不設(shè)定此種土地使用權(quán)的期限，但是會有特定的制約條件，例如未經(jīng)許可不可轉(zhuǎn)讓、出租或是抵押等行為。

（2）土地出讓的性質(zhì)屬性：

這代表了國家在以土地使用者名義的前提下，將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)轉(zhuǎn)讓給出讓方，同時需要由土地使用者向國家繳納土地使用權(quán)出讓金。

2.獲取方式方面的差異性

（1）土地劃撥相關(guān)獲取方式：

此過程中，需得到縣級以上人民政府的批準，然后土地使用者需支付相關(guān)的補償費用及安置費用，最后才能夠?qū)⒃摲恋亟挥杵溥M行使用，亦或是將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用。

（2）土地出讓相關(guān)獲取方式：

對于商品房建設(shè)用地來說，我們原則上采取的是以招投標、拍賣或掛牌公開競價的形式，有償獲得土地使用權(quán)；同時，對于以劃撥方式設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，我們嚴格控制采用這樣的方式，嚴禁以此種方式獲得建設(shè)用地使用權(quán)。如果已經(jīng)通過劃撥方式取得了建設(shè)用地使用權(quán)，那么在房地產(chǎn)權(quán)利流轉(zhuǎn)的時候，就必須要經(jīng)過國土資源管理部門的審定，辦理土地使用權(quán)出讓程序，并且按照國家相應(yīng)的法律法規(guī)，繳納土地使用權(quán)出讓金。

3.使用期限方面的各自特點

（1）土地劃撥相關(guān)使用期限：

依據(jù)國家法律規(guī)定，若通過劃撥方式依法取得土地使用權(quán)的，除非在國家法律法規(guī)中另行規(guī)定，否則沒有明確的使用期限。

（2）出讓土地相關(guān)使用期限：

一般來說，土地使用期限分為40年、50年和70年三個周期。

4.權(quán)力與責(zé)任方面的異同點

（1）土地劃撥層面的權(quán)利與義務(wù)：

此類土地在合法使用范圍之內(nèi)，原則上禁止進行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押等行為。

（2）土地出讓層面的權(quán)利與義務(wù)：

在此類土地上擁有合法權(quán)益的人，在法定權(quán)限之內(nèi)可以享受到相對應(yīng)的權(quán)利，包括對土地的處置權(quán)，也包括可以對土地進行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押等行為。

因此，土地出讓和土地劃撥在涉及到的權(quán)利和責(zé)任方面亦存在著顯著的差異。

5.建筑類型方面的區(qū)別

（1）土地劃撥建筑類型：

多應(yīng)用于用于公益事業(yè)用地或回遷房、經(jīng)濟適用房等民生項目建設(shè)的土地。

（2）土地出讓建筑類型：

此類建筑中，商品房占比較大，且土地出讓和土地劃撥在關(guān)于建筑類型方面確實存在一定程度的差別。

《中華人民共和國土地管理法》第五十四條

建設(shè)單位使用國有土地，應(yīng)當以出讓等有償使用方式取得；但下列建設(shè)用地，經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，可以以劃撥方式取得：

（一）國家機關(guān)用地和軍事用地；

（二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；

（三）國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；

（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

從使用時間上來看，出讓土地有時間限制，比如住宅是70年，商服用地40年，而劃撥一般沒有期限。

二、商品房土地使用權(quán)應(yīng)當如何確定歸屬

商品房土地使用權(quán)歸屬主要是依據(jù)土地使用權(quán)證。

法律規(guī)定規(guī)定，單位和個人依法使用的國有土地，由土地使用者向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請，由縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)國有土地使用權(quán)證書，確認使用權(quán)。

《土地管理法實施條例》第五條

國務(wù)院自然資源主管部門會同有關(guān)部門制定土地等級評定標準。

縣級以上人民政府自然資源主管部門應(yīng)當會同有關(guān)部門根據(jù)土地等級評定標準，對土地等級進行評定。地方土地等級評定結(jié)果經(jīng)本級人民政府審核，報上一級人民政府自然資源主管部門批準后向社會公布。

根據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展狀況，土地等級每五年重新評定一次。

法律是社會的基石，是維護社會秩序和公正的重要手段。我們每個人都應(yīng)該尊重法律，遵守法律，維護法律的尊嚴和權(quán)威。正如本文的標題所提出的問題，“商品房土地劃撥和出讓有什么區(qū)別”，法律不僅是一種規(guī)定，更是一種教育和引導(dǎo)。我們應(yīng)該從法律中學(xué)習(xí)如何正確地行事，如何尊重他人的權(quán)益，如何維護社會的公正和公平。只有這樣，我們才能真正實現(xiàn)法治社會的理想，才能真正實現(xiàn)公正和公平。

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●時間：2019年1月30日9:00 案由：商品房銷售糾紛

內(nèi)容審核：馮立影律師

來源：頭條-商品房土地劃撥和出讓有什么區(qū)別，商品房土地使用權(quán)應(yīng)當如何確定歸屬