一、拆遷談判中要注意些什么

1、提出高于預(yù)期的拆遷安置補(bǔ)償條件，但一定注意不要讓對(duì)方認(rèn)為你是在滿天要價(jià)。

2避免對(duì)抗性的拆遷補(bǔ)償談判，千萬(wàn)不要在談判剛開(kāi)始就和拆遷人爭(zhēng)辯，產(chǎn)生敵對(duì)情緒，這樣只會(huì)導(dǎo)致對(duì)抗，致使談判不能正常進(jìn)行下去。

3、作為被拆遷人最好不要接受拆遷人第一次拆遷補(bǔ)償報(bào)價(jià)，除非你拿到了一份合法的、完整的評(píng)估報(bào)告。

如果不假思索的就答應(yīng)對(duì)方的第一次報(bào)價(jià)，這種做法通常會(huì)讓對(duì)方產(chǎn)生兩種反應(yīng)：我們本來(lái)可以做的更好，一定是哪里出了問(wèn)題。

4、學(xué)會(huì)在接受拆遷人關(guān)于拆遷安置補(bǔ)償條件時(shí)感到意外，如果我們的被拆遷人能夠讀懂拆遷評(píng)估報(bào)告，就要是這對(duì)里面的一些項(xiàng)目學(xué)會(huì)感到意外，在你表示有些意外后，對(duì)方通常會(huì)做出一些讓步。如果你不表示意外，對(duì)方通常會(huì)拆遷人變得更加強(qiáng)硬。

5、拆遷談判中“鉗子策略”的使用

一定要把精力集中到具體的補(bǔ)償項(xiàng)目上比如自建面積的測(cè)量與補(bǔ)償?shù)龋f(wàn)不要在意補(bǔ)償總額，也不要用百分比的方式進(jìn)行補(bǔ)償談判。

一、相關(guān)法律規(guī)定

《拆遷裝修賠償》

第十七條拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)在拆遷通告規(guī)定的期限內(nèi)簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議。拆遷人應(yīng)當(dāng)將拆遷補(bǔ)償協(xié)議副本報(bào)房屋拆遷行政管理部門(mén)備案。拆遷補(bǔ)償協(xié)議示范文本由房屋拆遷行政管理部門(mén)統(tǒng)一監(jiān)制。

第十八條拆遷當(dāng)事人在拆遷通告規(guī)定的期限內(nèi)，未能協(xié)商一致簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議的，由房屋拆遷行政管理部門(mén)作出裁決。房屋拆遷行政管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)自接到裁決申請(qǐng)之日起七日內(nèi)作出是否受理的決定，并制作決定書(shū)。決定受理的，應(yīng)當(dāng)自決定之日起三十日內(nèi)裁決。決定不予受理的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明理由。拆遷人或被拆遷人是批準(zhǔn)拆遷的房屋拆遷行政主管部門(mén)或房屋拆遷行政管理部門(mén)的，由同級(jí)人民政府裁決。

當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可在接到裁決書(shū)之日起十五日內(nèi)向人民法院起訴。逾期不履行裁決又不起訴的，房屋拆遷行政管理部門(mén)可申請(qǐng)人民法院依法強(qiáng)制執(zhí)行。在訴訟期間拆遷人已經(jīng)給予被拆遷人補(bǔ)償或提供了周轉(zhuǎn)房的，不停止裁決的執(zhí)行。

二、動(dòng)遷談判最佳時(shí)機(jī)

法律分析：在征地拆遷中談判的時(shí)間并沒(méi)有準(zhǔn)確的要求,但是作為被征收方一定不要主動(dòng)去與征收方進(jìn)行談判,可以等到對(duì)方找到你要求談判的時(shí)候再考慮。

法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：

（一）國(guó)防和外交的需要；

（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

《中華人民共和國(guó)土地管理法》 第四十七條 國(guó)家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級(jí)以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。

縣級(jí)以上地方人民政府?dāng)M申請(qǐng)征收土地的，應(yīng)當(dāng)開(kāi)展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，并將征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式和社會(huì)保障等在擬征收土地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村、村民小組范圍內(nèi)公告至少三十日，聽(tīng)取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員、村民委員會(huì)和其他利害關(guān)系人的意見(jiàn)。

多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員認(rèn)為征地補(bǔ)償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的，縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)聽(tīng)證會(huì)，并根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和聽(tīng)證會(huì)情況修改方案。

擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，持不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明材料辦理補(bǔ)償?shù)怯?。縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門(mén)測(cè)算并落實(shí)有關(guān)費(fèi)用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人就補(bǔ)償、安置等簽訂協(xié)議；個(gè)別確實(shí)難以達(dá)成協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)征收土地時(shí)如實(shí)說(shuō)明。

相關(guān)前期工作完成后，縣級(jí)以上地方人民政府方可申請(qǐng)征收土地。

三、被拆遷人談判注意事項(xiàng)有哪些

1、提出高于預(yù)期的拆遷安置補(bǔ)償條件，但一定注意不要讓對(duì)方認(rèn)為你是在滿天要價(jià)。

2避免對(duì)抗性的拆遷補(bǔ)償談判，千萬(wàn)不要在談判剛開(kāi)始就和拆遷人爭(zhēng)辯，產(chǎn)生敵對(duì)情緒，這樣只會(huì)導(dǎo)致對(duì)抗，致使談判不能正常進(jìn)行下去。

3、作為被拆遷人最好不要接受拆遷人第一次拆遷補(bǔ)償報(bào)價(jià)，除非你拿到了一份合法的、完整的評(píng)估報(bào)告。

如果不假思索的就答應(yīng)對(duì)方的第一次報(bào)價(jià)，這種做法通常會(huì)讓對(duì)方產(chǎn)生兩種反應(yīng)：我們本來(lái)可以做的更好，一定是哪里出了問(wèn)題。

4、學(xué)會(huì)在接受拆遷人關(guān)于拆遷安置補(bǔ)償條件時(shí)感到意外，如果我們的被拆遷人能夠讀懂拆遷評(píng)估報(bào)告，就要是這對(duì)里面的一些項(xiàng)目學(xué)會(huì)感到意外，在你表示有些意外后，對(duì)方通常會(huì)做出一些讓步。如果你不表示意外，對(duì)方通常會(huì)拆遷人變得更加強(qiáng)硬。

5、拆遷談判中鉗子策略的使用。

一定要把精力集中到具體的補(bǔ)償項(xiàng)目上比如自建面積的測(cè)量與補(bǔ)償?shù)龋f(wàn)不要在意補(bǔ)償總額，也不要用百分比的方式進(jìn)行補(bǔ)償談判。

一、農(nóng)村征地,怎么才能拿到合理補(bǔ)償

對(duì)于農(nóng)民而言，之所以在拆遷補(bǔ)償談判時(shí)不占優(yōu)勢(shì)，一是因?yàn)樾畔⒉粚?duì)稱，很多項(xiàng)目信息、被占地拆遷標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)戶根本不知道；二是因?yàn)椴疬w的流程農(nóng)戶也不清楚，相關(guān)的條條款款心里沒(méi)數(shù)；三是因?yàn)檗r(nóng)戶個(gè)人和拆遷公司實(shí)力懸殊，根本沒(méi)有談判的優(yōu)勢(shì)。

怎樣才能維護(hù)自己的權(quán)益呢？

1.消除信息偏差，拆遷項(xiàng)目摸底

其實(shí)按流程拆遷之前必須與農(nóng)戶進(jìn)行商議并將項(xiàng)目信息公開(kāi)，但是很多時(shí)候并沒(méi)有按照流程走，因此農(nóng)戶最好自家想辦法弄清楚以下幾個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。

拆遷施工工期是多少？(不能按時(shí)完成拆遷對(duì)方有損失)；目前實(shí)際的拆遷進(jìn)度？(這個(gè)很容易)；其他被拆遷戶是怎么談的？(多鄰里走動(dòng))；目前拆遷方給出來(lái)最高的價(jià)格是什么？(了解上限)；要求信息公開(kāi)透明，了解項(xiàng)目的立項(xiàng)、規(guī)劃、資金等情況。

2.要求簽字的文件務(wù)必謹(jǐn)慎

在簽署拆遷相關(guān)文件時(shí)，由于涉及的文件比較繁多，一定要看清楚其中具體的條條款款再簽字，否則一旦簽了字就沒(méi)有反悔的機(jī)會(huì)了。此時(shí)文件已經(jīng)產(chǎn)生了法律效力，之后如果還想改變其中的條款，就會(huì)困難重重翻盤(pán)機(jī)會(huì)十分渺茫?。?

3.不輕易提交房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用證原件

房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用證確權(quán)證等，都是你的房屋土地最重要的身份證件，有些地方的拆遷隊(duì)伍前期會(huì)趁機(jī)潛入被拆遷農(nóng)戶家里索要證件原件。這時(shí)候千萬(wàn)不要隨便交給他們，否則以后出了什么問(wèn)題，你的維權(quán)就會(huì)變得很困難。

4.勿要草率報(bào)價(jià)

一般在談判之前拆遷隊(duì)肯定會(huì)問(wèn)農(nóng)戶，想要多少錢(qián)啊、有啥要求啊之類的問(wèn)題，這個(gè)時(shí)候千萬(wàn)不要輕易說(shuō)出口。其實(shí)這時(shí)候是他們?cè)诖蛱侥愕男睦飪r(jià)位，草率報(bào)價(jià)的結(jié)果一般只能是吃虧，這說(shuō)白了就是他們的套路。

5.表明維權(quán)決心

在與對(duì)方談判時(shí)，千萬(wàn)不要抱著維權(quán)決心不大的心態(tài)，否則拆遷方會(huì)覺(jué)得你很好搞定，也會(huì)大幅度壓低你的賠償金額，畢竟5萬(wàn)就能搞定的事，哪個(gè)單位都不會(huì)愿意花10萬(wàn)搞定。

二、沒(méi)簽拆遷協(xié)議，房子就被強(qiáng)拆了怎么辦？

1、堅(jiān)決守房

為了避免自己在拆遷過(guò)程中吃虧，被拆遷人可以提前聘請(qǐng)征地拆遷方面的專業(yè)律師。隨著拆遷項(xiàng)目的不斷推進(jìn)，被拆遷人可以與律師進(jìn)行及時(shí)溝通，隨時(shí)掌握強(qiáng)拆發(fā)生的可能性。如果提前預(yù)計(jì)到強(qiáng)拆可能發(fā)生，則需要守護(hù)好自己的房屋，并在發(fā)生強(qiáng)拆時(shí)及時(shí)通知律師，以免遺失證明強(qiáng)拆的第一手證據(jù)。

2、第一時(shí)間報(bào)警，要求警方制止違法強(qiáng)拆

有很多被拆遷人覺(jué)得拆遷是經(jīng)過(guò)審批的，便認(rèn)為報(bào)警是在做無(wú)用功。這種想法是錯(cuò)的，盡早及時(shí)報(bào)警，對(duì)警方的出警時(shí)間和強(qiáng)拆的情形進(jìn)行記錄，可以避免訴訟過(guò)程中的困難和麻煩。同時(shí)還要多人多次報(bào)警，使強(qiáng)拆難以進(jìn)行。

3、保持冷靜的頭腦，做好證據(jù)的收集工作

在未簽拆遷協(xié)議前突然遭遇違法強(qiáng)拆，首先要穩(wěn)住自己的情緒，不要和拆遷工作人員發(fā)生沖突，可以上前要求對(duì)方出示強(qiáng)拆許可的依據(jù)和文件。其次要保留好強(qiáng)拆過(guò)程的證據(jù)，從多角度多位置進(jìn)行錄音、錄像和拍照。最后，可以委托律師與強(qiáng)拆工作的負(fù)責(zé)人協(xié)商和溝通，爭(zhēng)取讓拆遷工作回到談判桌前。

4、必須要有的心態(tài)：平和淡定

在自己沒(méi)有任何準(zhǔn)備前，房子突然強(qiáng)拆，任何人都有焦慮、憤怒、害怕等不安的情緒，這是正常的，但是我們要及時(shí)轉(zhuǎn)變?yōu)槠胶偷男膽B(tài)，沉著應(yīng)對(duì)強(qiáng)拆，為最終的合理補(bǔ)償創(chuàng)造條件，從而維護(hù)好自己的利益。

沒(méi)有簽訂拆遷協(xié)議，很多問(wèn)題沒(méi)協(xié)商清楚的情況下，遇到違法強(qiáng)拆，肯定會(huì)對(duì)被拆遷人的利益造成很大影響。為了維護(hù)好自己的合法權(quán)益，被拆遷人在實(shí)施以上措施的前提下，需要分析當(dāng)前的狀況，在必要時(shí)求助律師，不被拆遷方牽著鼻子走。

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內(nèi)容審核：黃旭暉律師

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