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舊城改造要區(qū)分土地性質不能“一刀切”山東高院這樣說

發(fā)布時間：
2020-06-24 16:58:25
作者：
圣運律師
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隨著城市化進程不斷加快，舊城改造這個話題也頻頻出現(xiàn)。可能隔一陣子就能看到諸如修舊如舊、大拆大蓋、房屋騰退、微循環(huán)改造模式等等不同

舊城改造要區(qū)分土地性質不能“一刀切”山東高院這樣說

    隨著城市化進程不斷加快，“舊城改造”這個話題也頻頻出現(xiàn)。可能隔一陣子就能看到諸如“修舊如舊”、“大拆大蓋”、“房屋騰退”、“微循環(huán)改造模式”等等不同的關鍵詞出現(xiàn)在媒體上。

    但無論怎么改，舊城改造中的征收問題也不能“一刀切”，今天圣運律師通過一個山東高院的典型案例為你解讀，舊城改造過程中，征收片區(qū)既有國有土地上的房屋也有集體土地上的房屋時怎么辦。

案情簡介

    2017年3月，山東省德州市某縣政府作出房屋征收決定并公告，決定對某棚戶區(qū)改造項目片區(qū)的房屋實施征收，韓某的房屋位于征收范圍內。

    韓某不服該房屋征收決定，起訴某縣政府，請求撤銷該決定。

    一審法院經(jīng)審理認為，某縣政府在同一征收決定中，未能提供證據(jù)證明征收范圍內的集體土地已經(jīng)被依法征收，卻直接整體適用了國有土地上房屋的征收程序，故其所作的征收行為主要證據(jù)不足，程序違法，應予撤銷。但由于該征收行為涉及舊城改造，且絕大多數(shù)被征收人已經(jīng)拆遷完畢，如果撤銷將會給社會公共利益造成重大損害，故判決確認某縣政府作出房屋征收決定的行為違法但不撤銷該行為。

    韓某不服，提起上訴。山東省高院經(jīng)審理認為因被訴行政征收行為涉及舊城改造，范圍較大，人數(shù)眾多，且絕大多數(shù)被征收人已經(jīng)拆遷完畢，征收行為已勢在必行，如果撤銷將會給社會公共利益造成重大損害，判決駁回上訴，維持了原判決。

法院認為

    韓某房屋所屬的片區(qū)內既有國有土地上的房屋，也有集體土地上的房屋。而國有土地上房屋的征收與集體土地的征收，在征收程序和所適用的法律等方面存在明顯區(qū)別。在集體土地未經(jīng)依法征收、土地權屬性質并未改變的情況下，直接作出包含該集體土地的房屋征收決定，明顯違反《土地管理法》的規(guī)定，此違法性并不因征收補償?shù)轿换蛏形匆l(fā)爭議而消除。因此，不能在同一征收程序中既征收國有土地上的房屋，又征收集體土地上的房屋。

圣運律師說

    首先我們要清楚，國有土地上房屋的征收與集體土地的征收不能“一刀切”，二者在征收對象、征收程序、補償?shù)确矫娑加兄黠@區(qū)別。

1、征收對象

國有土地上的房屋，其國有土地使用權與房屋一起征收，而集體土地的征收，地上的房屋則隨著集體土地一并征收。

2、征收主體及實施主體有區(qū)別

國有土地上房屋的征收，由市、縣級人民政府根據(jù)法定程序作出征收決定，由市、縣級人民政府確定的房屋征收部門組織實施具體的征收與補償工作。

征收集體土地，需要省、自治區(qū)、直轄市人民政府甚至是國務院批準，由市、縣級以上人民政府予以公告并組織實施。

3、征收程序有區(qū)別
在征收集體土地時，在辦理征地審批手續(xù)之前，原則上應當先行辦理農(nóng)用地轉用審批，國務院或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準農(nóng)用地轉用的，辦理征地審批手續(xù)，而國有土地上房屋的征收，通常不存在農(nóng)用地轉用審批的問題。

4、補償方面的區(qū)別

根據(jù)《最高人民法院關于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》第十二條的規(guī)定：“征收農(nóng)村集體土地時涉及被征收土地上的房屋及其他不動產(chǎn)，土地權利人可以請求依照物權法第四十二條第二款的規(guī)定給予補償?shù)摹Ｕ魇辙r(nóng)村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產(chǎn)進行安置補償，補償安置時房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū)，土地權利人請求參照執(zhí)行國有土地上房屋征收補償標準的，人民法院一般應予支持，但應當扣除已經(jīng)取得的土地補償費。”

    最后北京圣運律師事務所主任王有銀律師要告訴您，該案為山東省高級人民法院行政庭擷選了七個典型案例之一，具有示范意義。舊城改造征地拆遷過程中，行政機關在應該選擇合法的征收補償程序。舊城改造過程中所涉及的法律法規(guī)較為復雜，如遭遇復雜情況，建議及時聯(lián)系律師，維護自己合法權益。

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