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征地拆遷選安置房，調換比例一定是1：1嗎？

發布時間：
2020-06-29 09:44:47
作者：
圣運律師
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實踐中，有時會聽到房屋產權調換最低比例1：1的這種說法，而在選擇房屋產權調換時，有的拆遷戶卻發現調換比例并非1：1，這是怎么回事呢？

征地拆遷選安置房，調換比例一定是1：1嗎？

    實踐中，有時會聽到房屋產權調換“最低比例1：1”的這種說法，而在選擇房屋產權調換時，有的拆遷戶卻發現調換比例并非1：1，這是怎么回事呢？

    房屋產權調換比例到底怎么算？今天北京圣運律師事務所主任王有銀律師為你解讀這一問題。

01房屋產權調換比例一定是1：1嗎

    首先，大家要了解，國家的補償原則是如何規定的。《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條規定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。并且今年新實施的《土地管理法》也明確了不能降低被征收老百姓不降低原油生活水平的補償原則。

    從以上規定可以看出，對房屋征收的補償，國家要求做到公平、合理，補償價值不應低于被征收房屋的價值。我們常聽到的“房屋產權調換最低比例1：1”這個說法，一般而言指的是產權調換房屋價值不低于被征收房屋市場價值。并不是說在實際面積上一定要是1：1關系。

02有哪些房屋產權調換比例超過1：1

    在拆遷實踐中，確實會存在超過1:1的補償比例。一般有以下三種常見情況：

1、政府征收時，被征收房屋和安置房差價巨大

    若選擇產權調換時，沒有進行原地回遷，而且被征收房屋的價值與安置地點周邊房價存在較大的差價。這就決定了房屋產權調換的比例往往會高于1:1。

    譬如，有的安置小區比較偏遠，安置房價值與被征收房屋價值差距過大，那么產權調換就不能按照1:1來補償了，有的地區會按照1:2的比例置換才合理，即1平米置換2平米。具體置換比例拆遷戶可以查閱所在地區房屋安置有關通知進行了解。

2、地塊價值高，開發商來征收時給出高額補償

    比如某地區的某一黃金地塊，被開發商用于開發高價值的商業項目。那么開發商往往會開出較高的拆遷賠付比例，這種情況下，有時是需要拆遷戶和開發商進行談判的。

3、受地方規定影響

    譬如中陽縣人民政府關于印發《中陽縣人民醫院新建二期工程項目房屋征收實施方案》的通知中就指出房屋產權調換標準：主體建筑磚混結構一層按1：1.7調換，二層按1：1.3調換，三層及以上按1：1調換；磚拱結構一層按1：1.5調換。被征收房屋為單元住宅樓：按1：1.5調換。

    《武漢市國有土地上房屋征收與補償實施辦法》的有關規定，征收個人住宅，建筑面積不足40平方米，且為被征收人唯一住房的，按照40平方米給予征收補償。拆遷戶可以查閱所在地區的有關實施方案進行了解。

03房屋產權調換比例小于1：1的情況

1、被征收房屋單價小于產權調換房屋單價

    實踐中有時會出現這種情況，若拆遷戶無錢補齊同等面積的房屋價值的差價，亦可選擇較小面積同等價值的產權調換房屋。

2、受地方性的調換面積規定的影響

    部分地區對房屋產權調換的面積做了上限規定，當被征收房屋面積超過規定上限，取得的產權調換房屋的面積就比原房屋面積小。以深圳市為例，《深圳市房屋征收與補償實施辦法（試行）》中，就有相應的上限限制情形。

    最后，北京圣運律師事務所主任王有銀律師提醒您，房屋產權調換比例的多少通常受房屋構造、面積、建造的時間、房屋所在的地理位置、當地政策規定等多因素影響，如遭遇復雜情況，建議及時咨詢專業拆遷律師，聽取專業法律建議維護自身合法權益。

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