土地一級開發(fā)、二級開發(fā)都是什么意思?,土地一級開發(fā),是指由政府或其授權委托的企業(yè),對一定區(qū)域范圍內的城市國有土地、鄉(xiāng)村集體土地進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償,并進行適當?shù)氖姓涮自O施建設,使該區(qū)域范圍內的土地達到“三通一平”、“五通一平”
土地一級開發(fā),是指由政府或其授權委托的企業(yè),對一定區(qū)域范圍內的城市國有土地、鄉(xiāng)村集體土地進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償,并進行適當?shù)氖姓涮自O施建設,使該區(qū)域范圍內的土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設條件(熟地),再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。從空間上來講,土地一級開發(fā)主要可分為成片(或連片)開發(fā)及分片開發(fā)兩類。當然,這只是一種約定俗成的說法,在法律上還沒有明確的規(guī)模指標界定;從時間上來講,一種是可以先做一級開發(fā)、再做二級開發(fā),即
一、二級開發(fā)分離的形式,另一種是一級開發(fā)包含在二級開發(fā)之中的形式;從性質上來講,一類是存量一級開發(fā),包括舊城改造、舊村改造、城中村改造及退二進三(工業(yè)廠區(qū)改商業(yè)、住宅等第三產(chǎn)業(yè))項目,另一種是增量一級開發(fā),包括征用和農(nóng)轉用土地,有些是已納入城市總體規(guī)劃的成片征地開發(fā),有些是總體規(guī)劃區(qū)以外單獨立項基建類項目。根據(jù)土地一級開發(fā)涉及的類型不同及發(fā)展歷程,當前土地一級開發(fā)的開發(fā)模式主要有五種:第一,割臘肉式:誰看上哪一塊就割給誰,開發(fā)商、用地單位自行做一級和二級開發(fā)。這種方式的好處是政府無需投入,缺點是政府收益也低,城市整體規(guī)劃難以實施,開發(fā)進度無法掌控、保障。盡管國家三令五申強調,今后經(jīng)營性城市建設用地將一律先由政府進行一級開發(fā),再進入土地市場,但割臘肉式仍將會延續(xù)相當長的時間。這是無可奈何的事情,在缺乏大額保證資金的情況下,很多制度是蒼白的。第二,指婚式(即五統(tǒng)一):成立土地儲備機構或指定專門成立的國有公司承擔一級開發(fā),好處是政府收益相對豐厚,缺點是政府需要大量鋪墊資金,開發(fā)進度慢,沒錢的地方玩不起,更等不起。第三,招親式:政府公開招標方案優(yōu)、成本廉的企業(yè)承擔一級開發(fā),根據(jù)土地使用權的轉移與否及分利辦法不同,在實際操作中又衍生為多種形式,如一級開發(fā)不發(fā)生土地使用權轉移的委托式,實際上相當于工程承包,也可以發(fā)生兩次土地使用權轉移,即政府將生地出讓給一級開發(fā)商,開發(fā)成熟后再由一級開發(fā)商轉讓給二級開發(fā)商,另一種叫“生地出讓-熟地回購”,即一級開發(fā)成熟后再由政府收儲統(tǒng)一上市。在政府與一級開發(fā)商的分利辦法上有固定收益、溢價分成、固定收益+溢價分成及完全市場操作等幾種,在惠州市政府與中信深圳集團一級開發(fā)合作中,政府作出了土地增值收益全部歸中信的承諾。第四,新城公司式:直接成立新的城區(qū)公司壟斷一級開發(fā)經(jīng)營,好處是政府主導,缺點是與市場脫節(jié),甚至滋生腐敗。第五,借殼上市式:目前國內土地證券仍為空白,可與境外有信譽、有資質機構合作土地一級開發(fā),借殼上市融資,其缺點是政府容易陷入被動。如香港華潤曾經(jīng)操作的10平方公里海南石梅灣項目采用的就是這一形式。土地二級開發(fā)即土地使用者將達到規(guī)定可以轉讓的土地通過流通領域進行交易的過程。包括土地使用權的轉讓、租賃、抵押等。以房地產(chǎn)為例,房地產(chǎn)二級市場,是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設,將新建成的房地產(chǎn)進行出售和出租的市場。即一般指商品房首次進入流通領域進行交易而形成的市場。
一級土地開發(fā)一般由政府政府或者企業(yè)也就是開發(fā)商來做。
土地一級開發(fā)是由政府或其授權委托的企業(yè),對一定區(qū)域范圍內的城市國有土地、鄉(xiāng)村集體土地進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償,并進行適當?shù)氖姓涮自O施建設,使該區(qū)域范圍內的土地達到三通一平、五通一平或七通一平的建設條件,再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。
一、土地一級開發(fā)流程有哪些
(一)原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級主管部門的同意后向市國土局提出土地一級開發(fā)申請。
(二)市國土局受理申請并進行土地開發(fā)項目預審。
(三)通過土地預審的項目,根據(jù)項目的性質,委托市、區(qū)縣土地儲備機構負責組織編制土地儲備開發(fā)實施方案,開發(fā)實施方案主要包括:待儲備開發(fā)地塊的范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲備開發(fā)成本、土地收益、開發(fā)計劃、實施方式等。
(四)編制了開發(fā)實施方案的項目上由市國土局會同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設、交通、環(huán)保等部門參加的聯(lián)審會,通過會審,對建設項目土地一級開發(fā)的實施方案中土地、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃、建設資質、交通及環(huán)保等條件提出原則意見。
(五)通過聯(lián)審會的項目確定土地開發(fā)主體
1、土地儲備機構負責實施土地開發(fā)的,由土地儲備機構負責籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷及大市政建設等手續(xù)并組織實施。其中通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)負責土地開發(fā)具體管理的,開發(fā)企業(yè)的管理費用不高于土地儲備開發(fā)成本的2%。以招標方式確定開發(fā)企業(yè)后,土地儲備機構應當與中標開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)管理委托協(xié)議。
2、通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)實施土地開發(fā)的,由開發(fā)企業(yè)負責籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設等手續(xù)并組織實施。招標底價包括土地儲備開發(fā)的預計總成本和利潤,利潤率不高于預計成本的8%。通過招標方式確定開發(fā)企業(yè)后,土地儲備機構應當與中標開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)委托協(xié)議
(六)土地儲備開發(fā)實施單位向市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見,向市國土部門辦理用地手續(xù),向市發(fā)展和改革委員會辦理核準手續(xù),涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市政專業(yè)部門的,應按照有關規(guī)定辦理相應手續(xù)
(七)如果開發(fā)項目涉及新增集體土地辦理農(nóng)用地征收、農(nóng)轉用手續(xù)或存量國有建設用地收回國有土地使用權的,土地儲備開發(fā)實施單位依法辦理相關手續(xù),并獲得市人民政府的批準。
(八)在取得市人民政府的批準文件后由土地儲備開發(fā)實施單位到相關委辦局辦理征地、拆遷、市政基礎設施建設等相關手續(xù)。
組織實施征地、拆遷和市政基礎設施建設。危改、文保、綠隔等項目需按規(guī)定承擔回遷房建設。
(九)組織驗收
建設項目的土地一級開發(fā)完成后由市國土局組織相關委辦局進行驗收,驗收審核的內容:
1、審核土地一級開發(fā)成本
2、組織驗收土地開發(fā)程度是否達到合同的要求
3、根據(jù)委托合同支付相應土地開發(fā)費或管理費
4、納入市土地儲備庫
二、一級土地整理程序
根據(jù)新《土地管理法》的規(guī)定,結合各地實踐,土地整理程序一般如下:
(1)確定土地整理區(qū)域,提出工作方案。縣、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展需要和對土地利用的要求,依據(jù)土地利用總體規(guī)劃確定的土地利用分區(qū)和有關專項規(guī)劃,選定實施土地整理區(qū)域,制定實施土地整理工作方案。土地整理區(qū)域一般集中連片,規(guī)模視當?shù)鼐唧w情況而定。
(2)組織進行土地整理規(guī)劃設計。具體分析土地整理潛力、綜合效益,提出具體的規(guī)劃設計方案和權屬調整的意見等,廣泛征求有關方面意見后,完善有關規(guī)劃及各類備件。
(3)依法報上級人民政府或土地管理部門審核、批準。上級人民政府或土地管理部門依照有關法規(guī)、政策、技術標準等,結合當?shù)厍闆r,審核、批準土地整理規(guī)劃設計與工作方案并進行備案。土地整理規(guī)劃設計及工作方案批準后,向社會公布。
(4)組織土地整理實施。按照批準的土地整理規(guī)劃設計和工作方案,縣、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府組織農(nóng)村集體經(jīng)濟組織,有計劃、有步驟地進行土地整理建設。
(5)確認權屬。按照有關法律和政策規(guī)定,對調整后的土地,辦理確定土地所有權、土地使用權等手續(xù)。
(6)檢查驗收。按土地整理規(guī)劃設計的要求,依法由批準土地整理的人民政府或土地管理部門組織進行檢查驗收并確定土地利用調整情況,包括耕地面積調整情況。有關資料、圖件等整理歸檔。
法律分析:(一)原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級主管部門得同意后向北京市國土局提出土地一級開發(fā)申請。
(二)北京市國土局受理申請并進行土地開發(fā)項目預審。
(三)通過土地預審的項目,根據(jù)項目的性質,委托市、區(qū)縣土地儲備機構負責組織編制土地儲備開發(fā)實施方案,開發(fā)實施方案主要包括:待儲備開發(fā)地塊的范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲備開發(fā)成本、土地收益、開發(fā)計劃、實施方式等。
(四)編制了開發(fā)實施方案的項目上由市國土局會同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設、交通、環(huán)保等部門參加的聯(lián)審會,通過會審,對建設項目土地一級開發(fā)的實施方案中土地、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃、建設資質、交通及環(huán)保等條件提出原則意見。
(五)通過聯(lián)審會的項目確定土地開發(fā)主體
法律依據(jù):《中華人民共和國土地管理法》
第四十五條 征收下列土地的,由國務院批準:(一)基本農(nóng)田;(二)基本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃的;(三)其他土地超過七十公頃的。 征收前款規(guī)定以外的土地的,由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準,并報國務院備案。 征收農(nóng)用地的,應當依照本法第四十四條的規(guī)定先行辦理農(nóng)用地轉用審批。其中,經(jīng)國務院批準農(nóng)用地轉用的,同時辦理征地審批手續(xù),不再另行辦理征地審批;經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府在征地批準權限內批準農(nóng)用地轉用的,同時辦理征地審批手續(xù),不再另行辦理征地審批,超過征地批準權限的,應當依照本條第一款的規(guī)定另行辦理征地審批。
第四十六條 國家征收土地的,依照法定程序批準后,由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。 被征收土地的所有權人、使用權人應當在公告規(guī)定期限內,持土地權屬證書到當?shù)厝嗣裾恋匦姓鞴懿块T辦理征地補償?shù)怯洝?/p>
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內容審核:黃旭暉律師
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