一、拆遷補(bǔ)償敲詐案例,開發(fā)商支付690萬補(bǔ)償款后，反咬業(yè)主敲詐勒索，幾個(gè)疑點(diǎn)需要明確

老夫妻拿到690萬拆遷補(bǔ)償款3年后，被開發(fā)商報(bào)警說敲詐勒索，他們的行為真的犯罪了嗎？

二、開發(fā)商欺詐銷售賠償案例

法律分析：經(jīng)營者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償損失的數(shù)額，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購買商品或者接受服務(wù)費(fèi)用的一倍。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售時(shí)有以下五種情形導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可請(qǐng)求返還購房款及利息、賠償損失，并可請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：

(1)出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;

(2)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);

(3)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出售給第三人或者所售房屋系拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí);

(4)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;

(5)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》

第一百四十八條 一方以欺詐手段，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下實(shí)施的民事法律行為，受欺詐方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷。

第一百四十九條 第三人實(shí)施欺詐行為，使一方在違背真實(shí)意思的情況下實(shí)施的民事法律行為，對(duì)方知道或者應(yīng)當(dāng)知道該欺詐行為的，受欺詐方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷。

第一百五十條 一方或者第三人以脅迫手段，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下實(shí)施的民事法律行為，受脅迫方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷。

《中華人民共和國刑法》

第一百九十二條 以非法占有為目的，使用詐騙方法非法集資，數(shù)額較大的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處罰金;數(shù)額巨大或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的，處七年以上有期徒刑或者無期徒刑，并處罰金或者沒收財(cái)產(chǎn)。

單位犯前款罪的，對(duì)單位判處罰金，并對(duì)其直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依照前款的規(guī)定處罰。

第二百六十六條 詐騙公私財(cái)物，數(shù)額較大的，處三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并處或者單處罰金;數(shù)額巨大或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的，處三年以上十年以下有期徒刑，并處罰金;數(shù)額特別巨大或者有其他特別嚴(yán)重情節(jié)的，處十年以上有期徒刑或者無期徒刑，并處罰金或者沒收財(cái)產(chǎn)。本法另有規(guī)定的，依照規(guī)定。

三、開發(fā)商欺詐怎么賠償

自然，如果在房屋買賣過程中開發(fā)商做出了“欺詐行為”，依照第49條，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償，增加的賠償金額為消費(fèi)者購買商品的價(jià)款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的一倍。

“商品房”作為商品之一，受市場(chǎng)因素的影響，由買賣雙方協(xié)商進(jìn)行買賣，屬于消費(fèi)者為生活消費(fèi)需要購買、使用的商品，應(yīng)當(dāng)適用《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》。所以，房地產(chǎn)糾紛也應(yīng)當(dāng)適用《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》。

一、怎么判斷開發(fā)商是否構(gòu)成欺詐

對(duì)于一般商品而言，判斷經(jīng)營者的行為是否構(gòu)成欺詐，看其是否符合以下幾點(diǎn)：

1、行為的手段。

根據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第49條和國家工商行政管理局于1996年3月發(fā)布的《欺詐消費(fèi)者行為處罰辦法》的規(guī)定，對(duì)欺詐消費(fèi)者行為的認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)采用客觀方法，即根據(jù)經(jīng)營者在提供商品時(shí)所采用的手段來加以判斷，并列舉了一些典型的欺詐行為，如銷售以假充真、以次充好的商品等。

2、行為的后果。

制訂《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第49條的目的是遏制經(jīng)營欺詐和維護(hù)市場(chǎng)秩序，所以，行為的社會(huì)危害性是實(shí)施這種制裁的充分、必要條件，但這并不意味著一概要求有實(shí)際的損失或損害發(fā)生。依此法精神，只要經(jīng)營者的行為按其性質(zhì)足以誤導(dǎo)消費(fèi)者，就可以被認(rèn)定為欺詐。

3、行為的主觀方面。

欺詐，是指掩蓋事實(shí)真相、誤導(dǎo)消費(fèi)者上當(dāng)受騙的行為，但在《欺詐消費(fèi)者行為處罰辦法》中規(guī)定了五種情況下經(jīng)營者“不能證明自己確非欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者而實(shí)施此種行為的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)欺詐消費(fèi)者行為的法律責(zé)任”的例外情況。

對(duì)于商品房這一較為特殊的商品而言，由于其生產(chǎn)周期長、環(huán)節(jié)多、價(jià)格高等特點(diǎn)，不能簡(jiǎn)單地照搬以上幾個(gè)因素而輕易地把某些開發(fā)商的行為定性為“欺詐”而要求其雙倍賠償。那么，哪些行為可以認(rèn)定為商品房買賣行為中的“欺詐行為”呢？依據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》及有關(guān)法律法規(guī)，以下情況可以認(rèn)定為“欺詐行為”：

(1)銷售現(xiàn)房時(shí)，將偽劣房屋冒充合格甚至優(yōu)質(zhì)房屋銷售的；

(2)銷售現(xiàn)房時(shí)，故意隱瞞房屋真實(shí)面積，以牟取暴利的；

(3)一般的合格房屋冒充優(yōu)質(zhì)工程從而騙取優(yōu)質(zhì)工程加價(jià)的；

(4)銷售明知不能進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行公開銷售的房屋的；

(5)虛標(biāo)最低價(jià)、清盤價(jià)等欺騙性價(jià)格進(jìn)行銷售的；

(6)故意隱瞞開發(fā)商真實(shí)身份，或冒充其他開發(fā)商名義銷售的；

(7)采取雇傭他人等方式進(jìn)行欺騙性的銷售誘導(dǎo)的；

(8)利用廣播、電視、報(bào)紙、雜志等大眾媒體對(duì)商品房做不可實(shí)現(xiàn)的虛假宣傳的。

如果開發(fā)商在銷售商品房的過程中出現(xiàn)以上幾種情況的，并且開發(fā)商是故意或明知的，購房者可以以開發(fā)商作出欺詐行為為由而依據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第49條要求其雙倍賠付。

四、開發(fā)商欺詐業(yè)主幾倍賠償

法律分析：開發(fā)商欺詐業(yè)主一般給予已付房款一倍的賠償。開發(fā)商存在一房二賣、私自抵押、故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明等情形，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息、賠償損失、并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付房款一倍的賠償。

法律依據(jù)：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條 具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

五、開發(fā)商有欺詐行為 可雙倍賠償

“商品房”作為商品之一，受市場(chǎng)因素的影響，由買賣雙方協(xié)商進(jìn)行買賣，屬于消費(fèi)者為生活消費(fèi)需要購買、使用的商品，應(yīng)當(dāng)適用《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》。所以，房地產(chǎn)糾紛也應(yīng)當(dāng)適用《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》。自然，如果在房屋買賣過程中開發(fā)商做出了“欺詐行為”，依照第49條，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償，增加的賠償金額為消費(fèi)者購買商品的價(jià)款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的一倍。但在實(shí)踐中出現(xiàn)的房地產(chǎn)糾紛案中，不乏有認(rèn)為開發(fā)商在售房過程中有欺詐行為而要求雙倍賠付者，但勝訴的卻寥寥無幾，其原因就在于對(duì)商品房買賣中的“欺詐行為”的理解存在問題。對(duì)于一般商品而言，判斷經(jīng)營者的行為是否構(gòu)成欺詐，看其是否符合以下幾點(diǎn)：1、行為的手段。根據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第49條和國家工商行政管理局于1996年3月發(fā)布的《欺詐消費(fèi)者行為處罰辦法》的規(guī)定，對(duì)欺詐消費(fèi)者行為的認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)采用客觀方法，即根據(jù)經(jīng)營者在提供商品時(shí)所采用的手段來加以判斷，并列舉了一些典型的欺詐行為，如銷售以假充真、以次充好的商品等。

2、行為的后果。制訂《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第49條的目的是遏制經(jīng)營欺詐和維護(hù)市場(chǎng)秩序，所以，行為的社會(huì)危害性是實(shí)施這種制裁的充分、必要條件，但這并不意味著一概要求有實(shí)際的損失或損害發(fā)生。依此法精神，只要經(jīng)營者的行為按其性質(zhì)足以誤導(dǎo)消費(fèi)者，就可以被認(rèn)定為欺詐。3、行為的主觀方面。欺詐，是指掩蓋事實(shí)真相、誤導(dǎo)消費(fèi)者上當(dāng)受騙的行為，但在《欺詐消費(fèi)者行為處罰辦法》中規(guī)定了五種情況下經(jīng)營者“不能證明自己確非欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者而實(shí)施此種行為的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)欺詐消費(fèi)者行為的法律責(zé)任”的例外情況。對(duì)于商品房這一較為特殊的商品而言，由于其生產(chǎn)周期長、環(huán)節(jié)多、價(jià)格高等特點(diǎn)，不能簡(jiǎn)單地照搬以上幾個(gè)因素而輕易地把某些開發(fā)商的行為定性為“欺詐”而要求其雙倍賠償。那么，哪些行為可以認(rèn)定為商品房買賣行為中的“欺詐行為”呢？依據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》及有關(guān)法律法規(guī)，以下情況可以認(rèn)定為“欺詐行為”：1、銷售現(xiàn)房時(shí)，將偽劣房屋冒充合格甚至優(yōu)質(zhì)房屋銷售的；2、銷售現(xiàn)房時(shí)，故意隱瞞房屋真實(shí)面積，以牟取暴利的；3、一般的合格房屋冒充優(yōu)質(zhì)工程從而騙取優(yōu)質(zhì)工程加價(jià)的；4、銷售明知不能進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行公開銷售的房屋的；5、虛標(biāo)最低價(jià)、清盤價(jià)等欺騙性價(jià)格進(jìn)行銷售的；6、故意隱瞞開發(fā)商真實(shí)身份，或冒充其他開發(fā)商名義銷售的；7、采取雇傭他人等方式進(jìn)行欺騙性的銷售誘導(dǎo)的；8、利用廣播、電視、報(bào)紙、雜志等大眾媒體對(duì)商品房做不可實(shí)現(xiàn)的虛假宣傳的。如果開發(fā)商在銷售商品房的過程中出現(xiàn)以上幾種情況的，并且開發(fā)商是故意或明知的，購房者可以以開發(fā)商作出欺詐行為為由而依據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第49條要求其雙倍賠付。**日?qǐng)?bào) 文/北京市新起點(diǎn)律師事務(wù)所 許*強(qiáng)

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文章來源參考：【頭條】拆遷補(bǔ)償敲詐案例，

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投稿：常冬

內(nèi)容審核：趙明媛律師