一、賣房拆遷補償方案,房屋買賣未過戶，被征收時，拆遷補償款應當這樣分配

1.買房人與賣房人簽訂了房屋買賣合同并交清購房款，但因未辦理過戶登記，故買房人對所購買的房屋雖實際占有、使用、收益，但并沒有實際取得所購房屋的房屋所有權。2.當房屋被征收時，賣房人作為登記的房屋所有權人，與征收部門簽訂的征收補償協(xié)議合法有效，但其在該協(xié)議中享有的權利為其出賣給買房人的房屋及土地使用權的對價。在此情況下，買房人可選擇解除房屋買賣合同，也可選擇主張所購房屋產(chǎn)權消滅的對價—拆遷補償款。(實踐中，征收部門可直接與實際買受人簽訂征收補償協(xié)議。)3.在征收主體按照征收方案確定的具體補償數(shù)額予以補償后，有關利害關系人之間就該補償款的歸屬或分配產(chǎn)生糾紛，向人民法院提起訴訟，人民法院應當作為民事糾紛予以受理。人民法院受理此類民事糾紛案件，主要是針對利害關系人之間就訴爭的補償款的歸屬或分配作出裁判?！静门形臅恐腥A人民共和國最高人民法院民 事 判 決 書(2017)最高法民再407號再審申請人(一審原告、二審被上訴人):秦宗孝，男，1965年生，土家族，住重慶市江北區(qū)。被申請人(一審被告、二審上訴人):孫建國，男，1962年出生，漢族，住重慶市九龍坡區(qū)。一審第三人:張宗勤，男，1964年生，漢族，住重慶市南川區(qū)。......一審法院認定事實:2008年6月3日，秦宗孝與孫建國簽訂《房屋買賣合同》。該合同約定:一、出售房屋及土地的位置、面積及產(chǎn)權狀況:該房屋及土地位于南川區(qū)XX街道辦事處X號。國有土地使用權面積18097m2，房屋產(chǎn)權面積為12900m2左右(具體以房屋產(chǎn)權證登記面積為準，房屋產(chǎn)權證號為渝房XXX共字第XXXX-XXXX，共計23本)。該房屬于孫建國與張宗勤共有產(chǎn)權，共有產(chǎn)權人張宗勤放棄優(yōu)先購買權，并同意孫建國將其共有產(chǎn)權部分全部出售給秦宗孝。二、出售房屋的售價及支付辦法。孫建國出售給秦宗孝的房屋及土地不包括在此范圍內(nèi)的生產(chǎn)設施、設備及生產(chǎn)用具、產(chǎn)品包裝、辦公設施設備等，僅指房屋和土地，但電力設施及設備及其戶口的一半屬轉(zhuǎn)讓的范圍，其轉(zhuǎn)讓價款為:525萬元(大寫:伍佰貳拾伍萬元整)。轉(zhuǎn)讓的上述財產(chǎn)除辦公樓及屠宰車間最遲在2009年9月30日前交付給秦宗孝外，其余財產(chǎn)最遲應于2009年6月30日前交付給秦宗孝。三、雙方的權利和義務:1、孫建國應保證出售給秦宗孝的共有產(chǎn)權部分無權屬爭議(因政府原因無法辦理土地使用證不視為權屬爭議)。2、......3、......4、房屋產(chǎn)權過戶登記(變更登記)的辦理:由孫建國協(xié)助秦宗孝進行辦理，在辦理過程中所產(chǎn)生的一切稅費由秦宗孝承擔(包括應由孫建國承擔的部分)。房屋轉(zhuǎn)讓個人所得稅及孫建國原有的欠稅欠款與秦宗孝無關，由孫建國自行支付。第三人張宗勤在上述合同上簽字表示同意。合同簽訂后，秦宗孝履行了付款義務，孫建國履行了合同中約定的房屋、土地以及23份房屋產(chǎn)權證的交付義務。2009年7月2日，秦宗孝、孫建國與第三人張宗勤、案外人時XX簽訂了《協(xié)議書》，約定:1、孫建國已于2008年6月3日將自己與第三人合伙出資購買的位于南川區(qū)XX號原南川市食品公司肉聯(lián)廠資產(chǎn)中的全部土地、房屋中孫建國所有的50%部分轉(zhuǎn)讓給秦宗孝。2、原南川市食品公司肉聯(lián)廠資產(chǎn)中的房屋和土地歸第三人張宗勤和秦宗孝共同所有，各占50%。3、除原南川市食品公司肉聯(lián)廠資產(chǎn)中的房屋和土地用水用電使用權和變電設備外的生產(chǎn)設施設備、生產(chǎn)用具、產(chǎn)品包裝、辦公設施設備歸時XX、張宗勤共同所有，各占50%。4、孫建國與三張食品有限公司以及時XX、張宗勤之間已無任何矛盾和糾紛，一切債權債務關系已經(jīng)消滅，孫建國與張宗勤、時XX以及三張食品有限公司之間的債權債務糾紛與秦宗孝無關。孫建國在南川市食品公司肉聯(lián)廠資產(chǎn)和三張食品有限公司中不再享有任何權利和承擔任何義務。5、孫建國與秦宗孝于2008年6月3日簽訂的《房屋買賣合同》第二條約定，孫建國移交、出售房屋、土地的合同義務已履行。6、從2009年7月1日起所收取的租金歸秦宗孝和第三人張宗勤共同所有各占50%。由于該地段屬于西城片區(qū)危舊房拆遷改造范圍，秦宗孝、孫建國至今未辦理上述土地房屋的產(chǎn)權變更登記手續(xù)。2012年9月28日，孫建國向秦宗孝出具了一份《委托書》，委托秦宗孝處理關于南川區(qū)XX號食品公司肉聯(lián)廠拆遷的一切問題。2014年2月20日，重慶市南川區(qū)人民政府發(fā)布了關于城西片區(qū)危舊房改造項目國有土地上房屋征收的決定，秦宗孝與孫建國合同中約定的出賣的房屋被納入房屋征收范圍。2014年2月25日，重慶市南川區(qū)人民政府發(fā)布了關于城西片區(qū)危舊房改造項目國有土地上房屋征收的公告，秦宗孝與孫建國合同中約定的出賣的房屋被納入房屋征收范圍。2014年5月18日，南川區(qū)城西片區(qū)危舊房改造項目開發(fā)指揮部向秦宗孝與第三人張宗勤發(fā)出了《關于原食品公司房屋征收工作聯(lián)系的函》，確認經(jīng)秦宗孝方有關人員和指揮部現(xiàn)場實際勘察，X號、XX號房屋有證面積為12927.22m2(共23個房屋產(chǎn)權證)，無證面積為5800.44m2。2015年11月30日，孫建國向南川區(qū)西城片區(qū)危舊房改造開發(fā)指揮部出具了一份《申請書》，聲明2012年9月28日出具給秦宗孝的委托書及其委托事項從即日起終止委托授權內(nèi)容，秦宗孝由此取得的代理權限依法終止。2016年2月4日，重慶市南川區(qū)國土資源和房屋管理局與孫建國、第三人張宗勤簽訂了《南川區(qū)國有土地上房屋征收補償協(xié)議書》，載明:一、孫建國、張宗勤被征收房屋坐落于南川區(qū)XX街道X、XX號、土地使用證為南川國用(XX)字第XXX號，房屋所有權證23本，房屋產(chǎn)權人為孫建國、張宗勤共有，......土地使用面積為18097平方米，房屋建筑面積12927.22平方米，無證面積5800.44平方米，經(jīng)相關職能部門認定后房屋補償總面積15896.06平方米。二、重慶市南川區(qū)國土資源和房屋管理局應付孫建國、張宗勤房屋補償費、搬遷費、構附屬物補償、室內(nèi)裝飾以及各項獎勵補助費用等共計75564003.5元，其中有證房屋補償費47764166.18元，無證房屋經(jīng)認定后的房屋補償費10715732.32元，設施設備、裝飾裝修以及其他附屬設施補償17084105元。一審法院認為，本案雙方爭議的主要焦點有:一、孫建國和第三人張宗勤與重慶市南川區(qū)人民政府所簽訂的國有土地上房屋征收補償協(xié)議書有證部分房屋面積征收補償款的歸屬問題。二、上述征收補償協(xié)議書中無證部分房屋面積的征收補償款的歸屬問題。三、上述補償協(xié)議書中生產(chǎn)設備以及附屬設施設備征收補償款的歸屬。針對第一個爭議焦點，秦宗孝與孫建國于2008年6月3日簽訂的《房屋買賣合同》，系雙方當事人自愿達成的真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應屬合法有效。合同簽訂后，秦宗孝支付了約定的購房款，孫建國交付了房屋和房產(chǎn)證書原件。但從雙方陳述的事實看，因涉案房屋所在地的土地2014年被納入政府拆遷改造范圍，故雙方至今仍未辦理房屋產(chǎn)權變更登記手續(xù)。依據(jù)《中華人民共和國物權法》第九條第一款“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”之規(guī)定，秦宗孝雖然與孫建國簽訂了《房屋買賣合同》，并按照合同的約定向?qū)O建國交清了全部購房款，但因未在房地產(chǎn)管理部門辦理房屋所有權權屬變更登記，故秦宗孝對所購買的房屋雖實際占有、使用、收益，但并沒有實際取得所購房屋的房屋所有權。依據(jù)《中華人民共和國物權法》第二十八條“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、或者消滅的，自法律文書或者是人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力”之規(guī)定，因所購房屋物權已因拆遷而消滅，則秦宗孝已無法取得所購房屋的產(chǎn)權。孫建國作為涉案房屋登記的所有權人，與第三人張宗勤一起與重慶市南川區(qū)國土資源和房屋管理局簽訂的國有土地上房屋征收補償協(xié)議書，合法有效。在一定意義上而言，孫建國在該協(xié)議中的合同權利即為其出賣給秦宗孝的房屋及土地使用權的對價。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百三十五條“出賣人應當履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物的單證，并轉(zhuǎn)移標的物的所有權的義務”之規(guī)定，孫建國在已收取了購房款的情況下，本應及時將出賣房屋過戶登記至秦宗孝名下，現(xiàn)因政府拆遷政策的原因而致涉案房屋物權消滅，在此情況下，秦宗孝可選擇解除合同，也可選擇主張所購房屋產(chǎn)權消滅的對價—拆遷補償款，現(xiàn)因?qū)O建國亦尚未實際領取拆遷補償款，則秦宗孝請求確認其享有上述征收補償協(xié)議中孫建國所出賣給秦宗孝的房屋及土地使用權等財產(chǎn)所對應的拆遷補償款，符合法律規(guī)定和權利義務相一致原則，應予支持。秦宗孝在庭審中明確其主張的拆遷補償款項系按照上述拆遷協(xié)議中孫建國所享有的合同權益作為依據(jù)，故本案拆遷協(xié)議所指向的有證部分房屋及對應土地使用權等的拆遷補償費用，理應由秦宗孝和第三人張宗勤共同享有，各占50%的份額，孫建國因已將被征收標的物出賣并收取了購房款而無權重復享有征收補償款。針對焦點二，重慶市南川區(qū)國土資源和房屋管理局于2016年2月4日與孫建國、第三人張宗勤簽訂的《南川區(qū)國有土地上房屋征收補償協(xié)議書》，確定了位于南川區(qū)XX街道X、XX號的房屋補償總面積15896.06平方米，房屋補償費、搬遷費、構附屬物補償?shù)雀黝愌a償款共計75564003.5元。因上述補償款包括有證房屋補償費47764166.18元，無證房屋補償費10705732.32元，設施設備、裝飾裝修以及其他附屬設施補償17084105元。秦宗孝主張其應享有上述補償款總額75564003.5元的50%。孫建國主張無證部分房屋面積補償費應由其享有，其理由是無證部分面積是孫建國在2005年9月20日前添附的部分，且根據(jù)雙方《房屋買賣合同》的約定，轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容只限于房屋和土地。第三人張宗勤認為秦宗孝無權享有設施設備、裝飾裝修以及其他附屬設施補償17084105元。一審法院認為，雖然秦宗孝與孫建國2008年6月所簽訂的《房屋買賣合同》約定轉(zhuǎn)讓的范圍只限于房屋和土地，但2009年7月2日，秦宗孝、孫建國與第三人張宗勤、案外人時XX簽訂的四方《協(xié)議書》中第四條明確約定了孫建國在南川市食品公司肉聯(lián)廠資產(chǎn)和三張食品有限公司中不再享有任何權利和承擔任何義務，從2009年7月1日起所收取的租金歸秦宗孝和第三人共同所有，各占50%。從上述內(nèi)容看，孫建國轉(zhuǎn)讓給秦宗孝的是包括但不限于房屋和土地的原南川市食品公司肉聯(lián)廠的所有已存在的不動產(chǎn)和固定構筑物(即無證部分面積)50%的份額;且從合同的實際履行看，孫建國自2009年向秦宗孝交付房屋和土地以來，再未對南川區(qū)XX街道X、XX號南川市食品公司肉聯(lián)廠的任何房屋及土地進行過占有使用或者管理維護，涉案房屋一直系秦宗孝與第三人共同占有和使用。故一審法院結(jié)合上述合同條款以及履行情況，綜合認定各方的真實意思表示是:孫建國向秦宗孝轉(zhuǎn)讓位于南川區(qū)XX街道X、XX號原南川市食品公司肉聯(lián)廠資產(chǎn)中的全部土地、房屋(包括固定構筑物等)中孫建國所有的部分，即50%的份額;以及電力設施及設備和戶口的一半產(chǎn)權。其中所涉無證部分房屋及構筑物，在雙方簽訂房屋買賣合同時即已存在并具有相應的財產(chǎn)價值，且經(jīng)拆遷主管單位認可并給予按實有面積一半計算的補償款。孫建國抗辯認為無證部分房屋屬于違章建筑，無事實和法律依據(jù)。結(jié)合上述分析，該無證部分面積雖未在房屋買賣合同中標明，亦應系包含在所轉(zhuǎn)讓的50%的份額中，故本案拆遷協(xié)議所指向的無證房屋經(jīng)認定后的房屋補償費用亦應由秦宗孝和第三人張宗勤共同享有。孫建國提出的其應當享有無證面積部分補償款的抗辯主張，與事實不符，一審法院不予采納。針對焦點三，至于生產(chǎn)設備以及其他附屬設施設備補償款的歸屬問題?！赌洗▍^(qū)國有土地上房屋征收補償協(xié)議書(國有土地上房屋征收補償費結(jié)算表)》中明確載明設施設備主要包括凍庫補償189783元、原食品公司肉聯(lián)廠設施設備殘值補償10萬元、三張食品有限公司等設施設備、裝飾裝修及其他附屬補償17084105元。而秦宗孝與孫建國簽訂的《房屋買賣合同》以及秦宗孝、孫建國與第三人張宗勤、案外人時XX簽訂的四方《協(xié)議書》中明確載明，孫建國向秦宗孝轉(zhuǎn)讓的范圍不包括三張食品有限公司以及原南川區(qū)肉聯(lián)廠的生產(chǎn)設施、設備及生產(chǎn)用具、產(chǎn)品包裝、辦公設施設備等，故秦宗孝主張對上述補償款享有權利，無事實依據(jù)和法律依據(jù)，一審法院不予支持。如秦宗孝認為該部分補償款中包含了電力設施及設備和戶口的補償，或者認為其在孫建國向其交付房屋后，與第三人張宗勤共同對上述設施進行了新的添附和管理，其應享有部分權益，則可與第三人張宗勤另行協(xié)商分配。該部分事實的認定與爭議屬于秦宗孝與第三人張宗勤之間的爭議，不屬于本案的秦宗孝與孫建國的爭議范圍，本案不予處理。綜上，本案拆遷補償協(xié)議所列的費用結(jié)算清單上有證房屋補償費47764166.18元中包含了凍庫補償款10萬元以及原食品公司肉聯(lián)廠設施設備殘值189783元，而該兩部分設施設備補償款不應由秦宗孝享有，故本案現(xiàn)可以認定的秦宗孝與第三人張宗勤共有的部分是:有證房屋補償費47764166.18元-100000元-189783元=47474383.18元，無證房屋補償費10705732.32元，共計58180115.5元。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條、第六十條、第一百三十條、第一百三十五條、《中華人民共和國物權法》第九條、第十五條、第二十八條、第九十四條之規(guī)定，一審判決:一、秦宗孝與第三人張宗勤共同享有位于重慶市南川區(qū)西城街道西大街4號、14號18097平方米土地使用權、15896.06平方米房屋以及該土地上的構筑物、房屋的裝飾裝修等相關征收補償費用58180115.5元。其中，秦宗孝享有上述款項的50%。二、駁回秦宗孝的其他訴訟請求。案件受理費230710元，由秦宗孝負擔43435元，由孫建國負擔187275元。孫建國不服一審判決，上訴請求:1.撤銷一審判決，依法改判駁回秦宗孝關于無證部分房屋補償費的訴訟請求或者發(fā)回重審;2.本案訴訟費用由秦宗孝承擔。二審法院認定事實與一審法院認定事實一致。二審法院認為，本案的爭議焦點為:《補償協(xié)議書》中確定的相關補償費用歸誰所有。首先，孫建國、秦宗孝簽訂的《房屋買賣合同》雖約定雙方轉(zhuǎn)讓標的為23本房屋產(chǎn)權證所涉及的房屋和土地使用權，但從該《房屋買賣合同》關于“張宗勤同意孫建國將其共有產(chǎn)權部分全部出售給秦宗孝”之約定來看，孫建國轉(zhuǎn)讓給秦宗孝的是其與張宗勤共同所有的原南川市食品公司肉聯(lián)廠的房屋和土地使用權中歸孫建國所有的部分。同時，孫建國、秦宗孝、張宗勤及時XX于2009年7月2日簽訂的《協(xié)議書》亦明確約定原南川市食品公司肉聯(lián)廠資產(chǎn)中的房屋和土地歸張宗勤和秦宗孝共同所有，各占50%，孫建國在原南川市食品公司肉聯(lián)廠和三張食品有限公司中不需享有任何權利和承擔任何義務。此外，孫建國自2009年向秦宗孝交付房屋和土地以后，再未對南川區(qū)西城街道西大街4號、14號原南川市食品公司肉聯(lián)廠的任何房屋及土地進行過占有、使用或者管理維護，案涉房屋一直由秦宗孝、張宗勤共同占有和使用，相應的租金亦由秦宗孝、張宗勤所收取。以上事實亦可說明孫建國已將其與張宗勤共同所有的原南川市食品公司肉聯(lián)廠的房屋和土地使用權中歸其所有的部分全部轉(zhuǎn)讓給秦宗孝?，F(xiàn)孫建國上訴主張其未轉(zhuǎn)讓無證部分房屋，與事實不符，其該項上訴理由不成立。其次，《中華人民共和國物權法》第九條規(guī)定，不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。本案中，孫建國與秦宗孝簽訂《房屋買賣合同》后，并未辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，故秦宗孝尚未取得案涉房地產(chǎn)的房屋所有權和土地使用權，其與孫建國之間僅系房屋買賣合同關系。在重慶市南川區(qū)人民政府決定對案涉房地產(chǎn)進行征收后，雖由南川區(qū)土房局與孫建國、張宗勤通過簽訂《補償協(xié)議書》的形式就案涉房地產(chǎn)的補償費用予以確定，但并不因此而改變案涉房地產(chǎn)的權屬。因此，秦宗孝在本案中提起確認之訴，要求確認相關征收補償費用中的50%歸其所有不當。但由于在本案中，孫建國未針對有證部分房屋的補償費提起上訴，亦對此未預交上訴費用，根據(jù)《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百二十三條之規(guī)定，有證部分房屋補償費不屬于二審法院的審理范圍。同時，一審判決確認有證部分房屋補償費歸秦宗孝所有，并不影響雙方之間的實體權利義務關系，為減輕當事人之間的訟累，促進糾紛及時解決，二審法院對該部分判決內(nèi)容予以維持。最后，對于未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證規(guī)定內(nèi)容建設的違法建筑的認定和處理，屬于國家有關行政機關的職權范圍，應避免通過民事審判變相為違法建筑確權。在本案中，秦宗孝并未舉示無證部分房屋已取得建設工程規(guī)劃許可證或者無證部分房屋不需要辦理建設工程規(guī)劃許可證的證據(jù)，該部分房屋應認定為違法建筑。孫建國雖已將該部分房屋出售給秦宗孝，但對該部分房屋是否應當補償、應當如何補償屬于國家有關行政機關的職權范圍，不屬于人民法院受案范圍。因此，一審判決通過司法確認的方式確認該部分房屋的補償費用歸秦宗孝所有不當，其該項起訴應當予以裁定駁回，相應的案件受理費亦不應收取。二審法院對此在判決中直接予以處理，不另行制作民事裁定書。對于該部分補償費用，秦宗孝可另覓途徑解決。二審法院根據(jù)《中華人民共和國物權法》第九條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項之規(guī)定，判決如下:一、撤銷重慶市第三中級人民法院(2016)渝03民初14號民事判決;二、秦宗孝、張宗勤共同享有位于重慶市南川區(qū)西城街道西大街4號、14號有證部分房屋、土地使用權的相關征收補償費用47474383.18元。其中，秦宗孝享有上述款項的50%;三、駁回秦宗孝的其他訴訟請求。一審案件受理費203946元，由秦宗孝負擔75813元，由孫建國負擔128133元。孫建國預交的二審案件受理費49270元，予以退還。本判決為終審判決。本院再審認定事實與一、二審認定事實一致。本院再審認為，根據(jù)各方當事人的再審請求、理由以及答辯、陳述意見，本案的焦點問題包括利害關系人之間就沒有產(chǎn)權證照房產(chǎn)的征收補償費用發(fā)生糾紛能否通過民事訴訟解決，以及本案當事人之間訴爭的無證房屋征收補償費用應如何分配問題。關于利害關系人之間就沒有產(chǎn)權證照房產(chǎn)的征收補償費用發(fā)生糾紛能否通過民事訴訟解決的問題。根據(jù)物權法定原則，不動產(chǎn)以在有權登記機構進行權屬登記作為取得物權的法定依據(jù)。但在現(xiàn)實中不可避免地存在著沒有取得規(guī)劃許可證和產(chǎn)權證的無證房產(chǎn)，此類無證房產(chǎn)不能按照《中華人民共和國物權法》等法律法規(guī)進行物權的設立、變更以及消滅登記。此類無證房產(chǎn)即使在相關的利害關系人之間流轉(zhuǎn)，相關的利害關系人也僅是取得對該無證房產(chǎn)的占有和使用。在國家征收時，一般情況下征收主體根據(jù)先前確定的征收方案針對無證房產(chǎn)作適當?shù)难a償。在征收主體按照征收方案確定的具體補償數(shù)額予以補償后，有關利害關系人之間就該征收補償費的歸屬或分配產(chǎn)生糾紛，向人民法院提起訴訟，人民法院應當作為民事糾紛予以受理。人民法院受理此類民事糾紛案件，主要是針對利害關系人之間就訴爭的征收補償費的歸屬或分配作出裁判。因征收主體已對該無證房產(chǎn)作出了征收補償決定，因此人民法院審理此類案件并不涉及對該被征收的無證房產(chǎn)變相認定為違法建筑的確權問題。二審判決認定本案訴爭的無證房產(chǎn)補償費用分配涉及到違法建筑確權并以此駁回秦宗孝就該部分的起訴，屬于適用法律錯誤，本院予以糾正。關于本案當事人之間訴爭的無證房屋征收補償費用應如何分配問題。孫建國、秦宗孝均認可雙方簽訂的《房屋買賣合同》，雙方對依據(jù)該合同交付的有產(chǎn)權證的房屋及土地部分并無爭議，爭議焦點是涉案無產(chǎn)權證明的房產(chǎn)因政府征收行為而支付的補償款歸屬問題。該無證房產(chǎn)位于雙方簽訂《房屋買賣合同》涉及的原南川市食品公司肉聯(lián)廠所屬資產(chǎn)范圍內(nèi)。2009年7月2日，孫建國、秦宗孝與第三人張宗勤、案外人時XX四方簽訂的《協(xié)議書》約定，孫建國于2008年6月3日將原南川市食品公司肉聯(lián)廠資產(chǎn)的全部土地和房屋中其所有的份額轉(zhuǎn)讓給秦宗孝，該廠資產(chǎn)中的房屋、土地歸張宗勤和秦宗孝共同所有，各占50%，孫建國就該廠資產(chǎn)不再享有任何權利和承擔任何義務，秦宗孝和張宗勤共同所有房屋、土地租金收益，并各占50%。上述《房屋買賣合同》和《協(xié)議書》雖未明確孫建國轉(zhuǎn)讓的原南川市食品公司肉聯(lián)廠資產(chǎn)是否包括訴爭的無證房產(chǎn)，但結(jié)合孫建國自2009年向秦宗孝交付后，再未對涉案南川市食品公司肉聯(lián)廠任何房屋及土地進行占有、使用或者管理維護的事實，應當認定孫建國與秦宗孝之間具有流轉(zhuǎn)該無證房產(chǎn)的意思表示，并且已實際交付，秦宗孝自2009年起已經(jīng)與第三人張宗勤實際占有和使用該無證房產(chǎn)。一審判決對此焦點問題的認定和處理符合法律規(guī)定，應予維持。綜上，秦宗孝再審所提出的判令無證房產(chǎn)的征收補償費用歸其與第三人張宗勤共同享有，秦宗孝享有該款項的50%的請求具有事實和法律依據(jù)，本院予以支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條、第一百七十條第一款第二項之規(guī)定，判決如下:一、撤銷重慶市高級人民法院(2016)渝民終596號民事判決;二、維持重慶市第三中級人民法院(2016)渝03民初14號民事判決。一審案件受理費230710元，按一審判決執(zhí)行;二審案件受理費49270元，由孫建國負擔。本判決為終審判決。審判長 李延忱審判員 李曉云審判員 王 丹二_一七年十二月二十八日

二、房屋買賣還未過戶，被征收后征收補償應該怎么分配

房屋的買賣交易是市場上很重要的買賣行為，其牽涉著公民個人巨大財產(chǎn)的轉(zhuǎn)移。

因此，在房屋的買賣交易上發(fā)生的糾紛也非常之多。

再加上城鎮(zhèn)化的征收拆遷，房屋買賣交易更顯得復雜繁瑣，尤其是買賣被征收拆遷的房屋。

如若處理不好，則會侵害幾方的公民利益。

今天，北京在明律師事務所拆遷律師來給您講講，在實踐當中，很多被拆遷人較為關注的一個問題，即：房屋買賣交易完成，但還未過戶。

此時如遇到征收拆遷，這個房屋的拆遷補償款是該給賣家呢？還是給買家？

在拆遷實踐中，經(jīng)常遇到這樣一種情況：賣家與買家本已達成了房屋買賣合意，且買家支付了定金或是房屋的全部的價款，但由于各種原因可能還未來得及辦理房屋的過戶登記。

這時候遇到房屋拆遷了，房屋的拆遷補償比原來該房屋的交易的價格，翻了數(shù)倍。

面對巨額利益，賣家和買家都會以自己享有房屋拆遷的補償主體資格而爭搶征收拆遷補償款。

那此時房屋征收拆遷補償款到底該給誰呢？

根據(jù)《民法典》的規(guī)定：“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

該規(guī)定的意思是說：房屋買賣如果沒有辦理房屋的過戶登記，即使買家付了錢，該房屋的所有權人還是賣家。

賣家還能對房屋實施一切權利。

而此時對于交了錢的買家來說，賣家只是欠債的人，買家有權根據(jù)買賣合同約定要求出賣人交付房屋、配合辦理過戶登記。

而根據(jù)《征收條例》第4條規(guī)定，房屋征收的補償對象為房屋所有權人。

綜上：如果房屋買賣僅完成了交易行為，而沒有辦理房屋的過戶登記，房屋的征收補償款項是應該給付給原賣家(即房屋所有人)的。

而此時對于買家的損失，買家可通過提起違約等賠償訴訟，承擔違約賠償責任。

從這個意義上來說，如果房屋買賣不及時辦理過戶登記，買家的風險是比較大的。

同時，買家支付了購房款既未獲得交易房屋的產(chǎn)權，也未獲得房屋征收補償，雖然其可以通過合同向出賣人主張違約賠償，但卻無形中加劇了社會矛盾的產(chǎn)生，對社會的和諧穩(wěn)定非常不利。

所以，房屋買賣，不管是買家，還是賣家，都要積極履行房屋買賣的所有程序，以避免產(chǎn)生不必要的糾紛麻煩。

上述法理僅是框架性的邏輯，不針對個案。

三、房屋買賣未過戶，拆遷補償款歸誰所有

買房后遇到拆遷，不論是否過戶拆遷補償款應歸買方所有。我國實行的是不動產(chǎn)登記生效制度，房產(chǎn)過戶未經(jīng)登記，是不發(fā)生法律效力的，不能證明自己是合法的產(chǎn)權人，補償款會支付給房屋所有權證登記的那個人，就是賣房子的人，買房子是另外的關系，拆遷補償只能雙方通過協(xié)商解決，協(xié)商不成就只能通過民事訴訟的方式解決。如果不辦理過戶手續(xù)，極有可能會無法拿到拆遷補償，因為從法律角度說，房產(chǎn)證上的名字的人，才是房產(chǎn)所有者，拆遷補償也歸房產(chǎn)證所有人擁有。所以應當及時過戶。

一、房屋拆遷補償款包括的內(nèi)容有哪些

1、房屋重置費

此項補償要求被拆遷人必須為房屋的合法所有權人，不得是違章建筑?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》第二十四條的規(guī)定：市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。

但是，拆遷律師提醒大家，違法建筑也分不同況：

（1）對依法應當予以拆除的，進行拆除并不予補償；

（2）對于拆遷公告前可以補辦手續(xù)的違章建筑或手續(xù)不全的房屋等，要根據(jù)實際情況，應予補償?shù)膭t予以補償。

2、周轉(zhuǎn)補償費

房屋被拆可能會導致被拆遷人一時無家可歸。不論是租房、住在別人家無疑都會產(chǎn)生一些費用。周轉(zhuǎn)補償費就是針對此種情況，根據(jù)當?shù)刈夥繕藴?，根?jù)被拆遷人家庭人口數(shù)量給予相應補償。

3、其他獎勵性費用

一般為促進拆遷工作的順利進行，拆遷方會根據(jù)拆遷項目的實際情況并結(jié)合法律法規(guī)，設定一定的獎勵性補償。如果被拆遷人積極房屋拆遷配合拆遷工作或自愿做出一些犧牲如搬至郊區(qū)居住或不要求重新安置房屋的都可以享受到此項獎勵補助。

二、征地拆遷補償?shù)姆梢罁?jù)

《國有土地上房屋征收與補償條例》

第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

（一）被征收房屋價值的補償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

四、房屋買賣未過戶拆遷補償款歸誰

一、房屋買賣未過戶拆遷補償款歸誰？1、買賣房后遇到拆遷，不論是否過戶拆遷補償款應歸買方所有。我國實行的是不動產(chǎn)登記生效制度，房產(chǎn)過戶未經(jīng)登記，是不發(fā)生法律效力的，不能證明自己是合法的產(chǎn)權人，補償款會支付給房屋所有權證登記的那個人，就是賣房子的人，買房子是另外的關系，拆遷補償只能雙方通過協(xié)商解決，協(xié)商不成就只能通過民事訴訟的方式解決。2、法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》第四十八條征收土地應當給予公平、合理的補償，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。征收土地應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農(nóng)民的社會保障費用。征收農(nóng)用地的土地補償費、安置補助費標準由省、自治區(qū)、直轄市通過制定公布區(qū)片綜合地價確定。制定區(qū)片綜合地價應當綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關系、人口以及經(jīng)濟社會發(fā)展水平等因素，并至少每三年調(diào)整或者重新公布一次。征收農(nóng)用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市制定。對其中的農(nóng)村村民住宅，應當按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償?shù)确绞浇o予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農(nóng)村村民居住的權利和合法的住房財產(chǎn)權益。縣級以上地方人民政府應當將被征地農(nóng)民納入相應的養(yǎng)老等社會保障體系。被征地農(nóng)民的社會保障費用主要用于符合條件的被征地農(nóng)民的養(yǎng)老保險等社會保險繳費補貼。被征地農(nóng)民社會保障費用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定。二、拆遷補償款的注意事項？1、售后公房的拆遷屬于私房的拆遷范圍，不應適用公房拆遷的有關政策。此時的拆遷補償款能否列入夫妻共同財產(chǎn)的范圍，關鍵是看售后公房是否屬于夫妻共同財產(chǎn)；2、主張分割拆遷補償款的一方要注意收集被拆遷房屋權屬取得情況的證據(jù)。若被拆遷的房屋是私房，需要收集被拆遷的房屋是夫妻共同財產(chǎn)的證據(jù)。若被拆遷的是公房則要收集公房承租權是婚后取得的證據(jù)?？梢哉垖I(yè)律師搜集證據(jù)；3、注意收集拆遷發(fā)生地的相關拆遷政策，并據(jù)此收集相關證明材料；4、主張分割拆遷補償款的一方要注意收集被拆遷房屋權屬取得情況的證據(jù)。若被拆遷的房屋是私房，需要收集被拆遷的房屋是夫妻共同財產(chǎn)的證據(jù)。若被拆遷的是公房則要收集公房承租權是婚后取得的證據(jù)；5、注意收集拆遷發(fā)生地的相關拆遷政策，并據(jù)此收集相關證明材料。

五、對于征收已買賣但未過戶的房屋補償款該給誰

法律分析：房屋買賣后未辦理過戶登記的，如果雙方對房屋所有權沒有爭議的，房屋征收補償應該歸買受人，如果雙方有爭議的，可以向法院起訴確定房屋所有權，再將征收補償給判決書規(guī)定的所有權人。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》

第二條 為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人(以下稱被征收人)給予公平補償。

第三條 房屋征收與補償應當遵循決策民主、程序正當、結(jié)果公開的原則。

第四條 市、縣級人民政府負責本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。市、縣級人民政府確定的房屋征收部門(以下稱房屋征收部門)組織實施本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。市、縣級人民政府有關部門應當依照本條例的規(guī)定和本級人民政府規(guī)定的職責分工，互相配合，保障房屋征收與補償工作的順利進行。

《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條

依法登記取得或者根據(jù)物權法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為物權法第六章所稱的業(yè)主。

基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業(yè)主。

《物權法》第四十二條 征收

為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。 征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護被征地農(nóng)民的合法權益。 征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。 任何單位和個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用。

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文章來源參考：【頭條】賣房拆遷補償方案，賣拆遷房流程

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投稿：魯辰

內(nèi)容審核：劉偉濤律師