一、未簽約住宅拆遷補(bǔ)償方案,未簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議的解決方法

在房屋拆遷安置中,拆遷人對被拆遷人應(yīng)履行安置義務(wù),保障被拆遷人因拆遷行為而造成的損失得到相應(yīng)的補(bǔ)償。拆遷安置標(biāo)準(zhǔn)的基本原則是拆除多少,安置多少。對于公有非住宅和私有非住宅,拆遷安置辦法有明確規(guī)定。新頒布的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中拆遷補(bǔ)償從官方評估轉(zhuǎn)向二次征詢制度和申請評估復(fù)核制度,標(biāo)志著拆遷補(bǔ)償已經(jīng)進(jìn)入民主化、多元化的新紀(jì)元。

法律分析

若當(dāng)事人與負(fù)責(zé)拆遷的行政機(jī)關(guān)未能就拆遷補(bǔ)償協(xié)議達(dá)成一致意見,則可以嘗試與該行政機(jī)關(guān)進(jìn)行協(xié)商處理。若協(xié)商未能解決問題,當(dāng)事人可以通過向人民法院提起訴訟來尋求自身權(quán)益的維護(hù)。

一、房屋拆遷安置的標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的

拆遷人對被拆遷人履行安置義務(wù)，是為了保障被拆遷人因拆遷行為而造成的損失得到相應(yīng)的補(bǔ)償。被拆遷人不應(yīng)該、也無權(quán)乘拆遷之機(jī)為改善自己的工作、生活條件而侵犯拆遷人的利益。因此，確定拆遷安置標(biāo)準(zhǔn)的基本原則是拆除多少，安置多少。

1、公有非住宅，如糧、煤、理發(fā)、飲食店、集貿(mào)市場以及文教、衛(wèi)生等具有區(qū)域功能的與人民日常生活密切相關(guān)的或事業(yè)性單位房屋，應(yīng)按規(guī)劃要求就近安置；對環(huán)境有污染的企業(yè)，應(yīng)按城市規(guī)劃的要求異地安置。

2、私有非住宅。對拆遷原所有人自己依法營業(yè)并以此為主要生活來源的，應(yīng)以原建筑面積，并適合于營業(yè)的房屋對原所有人進(jìn)行安置；經(jīng)批準(zhǔn)利用私有住宅改為非住宅用房的，其安置辦法由縣級以上人民政府確定；出租給他人使用的私人非住宅房屋，根據(jù)各地方拆遷辦法具體規(guī)定辦理。

3、原使用人經(jīng)房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，將公有住宅改為非住宅的，拆遷時按住宅安置；擅自將公有住宅改為非住宅或轉(zhuǎn)租給他人的，應(yīng)將改為非住宅或轉(zhuǎn)租部分的房屋面積從承租總面積中扣除，不作為安置依據(jù)。

4、利用臨時建筑、違章建筑從事經(jīng)營的使用人應(yīng)在公布的期限內(nèi)自行拆除，對于非法承租公有非住宅房屋的使用人不予安置。

二、國有土地上的房屋拆遷補(bǔ)償

2011年1月21日《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》正式頒布，2001年6月13日國務(wù)院公布的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》同時廢止。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》已經(jīng)2011年1月19日國務(wù)院第141次常務(wù)會議通過。新條例的頒布標(biāo)志著拆遷補(bǔ)償已經(jīng)進(jìn)入民主化、多元化的新紀(jì)元，新條例中拆遷補(bǔ)償從官方評估轉(zhuǎn)向二次征詢制度和申請評估復(fù)核制度預(yù)示著拆遷已經(jīng)在從民生和人權(quán)考慮出發(fā)，正在漸漸走向成熟。

新條例針對補(bǔ)償數(shù)額的確定有兩大核心要點(diǎn)：一是明確評估價不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格；二是強(qiáng)調(diào)評估機(jī)構(gòu)的中立性。對比實(shí)務(wù)中補(bǔ)償結(jié)果，在新條例出臺后，因補(bǔ)償數(shù)額不合理所引起的矛盾降低不少。楊在明表示。

結(jié)語

拆遷補(bǔ)償協(xié)議是拆遷人與被拆遷人之間的重要法律文件，對于拆遷安置標(biāo)準(zhǔn)以及拆遷補(bǔ)償數(shù)額的確定具有重要意義。拆遷安置標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按照拆除多少、安置多少的原則進(jìn)行確定，同時要考慮被拆遷人的實(shí)際情況。拆遷補(bǔ)償數(shù)額的確定也要遵循相關(guān)規(guī)定，確保拆遷安置的公正、公平、公開。

法律依據(jù)

國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例：第三章 補(bǔ) 償 第二十六條 房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補(bǔ)償協(xié)議的事項(xiàng)。

被征收人對補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例：第二章 征收決定 第十條 房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案，報市、縣級人民政府。

市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。

國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例：第二章 征收決定 第十五條 房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。

二、征收補(bǔ)償協(xié)議簽訂后不履行怎么辦

一、征收補(bǔ)償協(xié)議簽訂后不履行怎么辦1、征收補(bǔ)償協(xié)議簽訂后不履行，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。公民、法人或者其他組織直接向人民法院提起訴訟的，應(yīng)當(dāng)自知道或者應(yīng)當(dāng)知道作出行政行為之日起六個月內(nèi)提出。法律另有規(guī)定的除外。2、法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》第四十九條被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)將征收土地的補(bǔ)償費(fèi)用的收支狀況向本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員公布，接受監(jiān)督。禁止侵占、挪用被征收土地單位的征地補(bǔ)償費(fèi)用和其他有關(guān)費(fèi)用。二、征地補(bǔ)償費(fèi)用有哪些征地補(bǔ)償費(fèi)用有以下：1、各項(xiàng)征地補(bǔ)償費(fèi)用的具體標(biāo)準(zhǔn)、金額需要由市、縣政府依法批準(zhǔn)的征地補(bǔ)償安置方案規(guī)定；2、征收土地應(yīng)當(dāng)依法及時足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用，并安排被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用；3、按規(guī)定支付的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。

三、拆遷補(bǔ)償協(xié)議不能簽的情形 法律問題

法律分析:

拆遷補(bǔ)償協(xié)議不能簽的情形：

1、空白協(xié)議不能簽

被拆遷人要注意以下條款：

(1)拆遷補(bǔ)償方式，貨幣補(bǔ)償金額及其支付期限；

(2)安置用房面積、標(biāo)準(zhǔn)和地點(diǎn)；

(3)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的差價支付方式和期限；

(4)搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限；

(5)搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時安置補(bǔ)助費(fèi)或停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)和支付方式；

(6)違約責(zé)任和爭議解決的方式；

拆遷補(bǔ)償協(xié)議的內(nèi)容一定要具體明確，空白協(xié)議和內(nèi)容約定不明確的協(xié)議都絕不能簽。

2、內(nèi)容不合理不能簽

拆遷補(bǔ)償協(xié)議不合理的情況在實(shí)際拆遷過程中屢見不鮮，拆遷方通常為了節(jié)省拆遷成本獲得更大的利益壓低補(bǔ)償款，以威逼利誘的方式與被拆遷人簽訂不合理的拆遷補(bǔ)償協(xié)議。

法律依據(jù):

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十五條 房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)，訂立補(bǔ)償協(xié)議。

補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。

四、簽了拆遷補(bǔ)償協(xié)議，拆遷方不履行該怎么辦

加上今年，呂先生已經(jīng)在外租房六個年頭，一家三口擠在一間狹小的出租屋內(nèi)，呂先生苦不堪言，其他比自己晚簽協(xié)議的人都早已經(jīng)高高興興的住進(jìn)了安置房，呂先生一想到這些既后悔又心痛。

六年前，呂先生宅基地所在的鄉(xiāng)鎮(zhèn)被劃入征收范圍，10月16日拆遷方向被拆遷人下發(fā)了征收公告，呂先生10月20日就簽訂了安置補(bǔ)償協(xié)議。呂先生的宅基地上房屋的面積總共為325平方米，這里面包括164平米的二層小樓和161平方米的一層磚瓦房屋，按照簽訂協(xié)議時拆遷方給出的條件，呂先生可以每平方米補(bǔ)900元的價格購買與宅基地等面積的兩套商品房，然而協(xié)議簽訂后，拆遷方卻告訴呂先生他只能以拆遷協(xié)議上的條件購買164平方米，也就是與二層樓房的面積相當(dāng)，剩下的161平米要每平米補(bǔ)足1800元。這一下就要多出將近三十萬，呂先生根本無力承受。

為何拆遷方對呂先生的一層磚瓦建筑的平房的態(tài)度突然轉(zhuǎn)變？據(jù)呂先生介紹，他家的平房是與他哥哥的房子在一起的五大間，其中兩間屬于呂先生，三間屬于他哥哥，這兩間并不是連著的兩間，由于當(dāng)時呂先生的哥哥對補(bǔ)償方式并不滿意，遲遲沒有簽訂補(bǔ)償協(xié)議，拆遷方無法下手，因?yàn)檫@種房屋結(jié)構(gòu)，拆呂先生房屋時勢必會影響到他哥哥的房屋，萬一拆房時出了什么差錯，拆遷方也怕承擔(dān)這個責(zé)任。所以拆遷方一直沒有動手，后來呂先生哥哥終于同意拆遷時，已經(jīng)過了拆遷方規(guī)定的“獎勵期限”。

但是呂先生認(rèn)為自己已經(jīng)在“獎勵期限”內(nèi)簽訂了補(bǔ)償協(xié)議，不能拆除房屋并不是自己的原因，自己應(yīng)該享受到拆遷方在補(bǔ)償協(xié)議里做出的承諾。所以在后來拆除房屋時，呂先生執(zhí)意阻攔，要求拆遷方先兌現(xiàn)諾言才能拆，但終究還是沒能奏效。

就整個拆遷過程來講，拆遷方違約在先，以可能會影響到未簽約人房屋而拖延拆遷并不是不兌現(xiàn)拆遷協(xié)議中承諾的理由，依據(jù)法律規(guī)定，拆遷方的這種行為顯然不合法，同時也是失信于民的行為，但同時，呂先生也不是全無過錯，在簽了協(xié)議后，對方不履行時，呂先生應(yīng)該運(yùn)用法律武器合法維權(quán)，而不是反悔強(qiáng)行阻止房屋拆除。無論是拆遷方的不履行承諾還是呂先生簽了協(xié)議又反悔，拆遷方與呂先生都缺少契約精神，這也再一次警醒我們，生活在不誠實(shí)守信的社會將產(chǎn)生多少不必要的矛盾和沖突。

五、未達(dá)成拆遷協(xié)議能否強(qiáng)拆

合法的可以。

法院可以根據(jù)政府的征收補(bǔ)償決定對未達(dá)成拆遷協(xié)議的被拆遷戶實(shí)施強(qiáng)制執(zhí)行。

根據(jù)法律規(guī)定，被拆遷人與政府無法達(dá)成協(xié)議的，政府可以依法作出征收補(bǔ)償決定，被拆遷人應(yīng)當(dāng)按照決定規(guī)定的期限搬遷。如不服補(bǔ)償決定，可以申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟解決。如在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議，也不提起行政訴訟的，法院可以依法強(qiáng)制執(zhí)行。

法律依據(jù)

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十六條　

房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補(bǔ)償協(xié)議的事項(xiàng)。

被征收人對補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十八條　

被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

強(qiáng)制執(zhí)行申請書應(yīng)當(dāng)附具補(bǔ)償金額和專戶存儲賬號、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點(diǎn)和面積等材料。

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文章來源參考：【頭條】未簽約住宅拆遷補(bǔ)償方案，拆遷不簽約

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投稿：華靈

內(nèi)容審核：張小華律師