一、未確權(quán)房屋拆遷補償方案,房屋權(quán)屬不明如何獲得拆遷補償

在房屋拆遷過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)共有人權(quán)屬爭議或權(quán)屬不明的情況，尤其在房屋買賣雙方當事人之間或家庭內(nèi)部成員之間，往往因拆遷面臨巨額補償對涉拆遷房屋產(chǎn)權(quán)引發(fā)爭議，依據(jù)拆遷管理辦法，拆遷補償?shù)膶ο笫欠课菟袡?quán)人，因此，要獲得拆遷補償，被拆遷人必須提供合法有效的產(chǎn)權(quán)證明，才能獲得補償。

依據(jù)城市房屋拆遷管理辦法，拆遷單位應(yīng)當對拆遷房屋的所有權(quán)人給予補償。如訴爭房屋在拆遷時發(fā)生產(chǎn)權(quán)爭議，拆遷單位應(yīng)將訴爭房屋的補償款予以提存，盡到一定的注意義務(wù)。如果拆遷人將補償款錯誤發(fā)放，侵害房屋所有權(quán)人的利益，因其主觀上存在過失，故對給房屋所有權(quán)人造成的損失有責任予以賠償。

為防止產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益遭受損失，在產(chǎn)權(quán)爭議訴訟中，一方當事人可以向法院申請對拆遷補償款采取財產(chǎn)保全措施，對拆遷或請求拆遷人將拆遷補償款向有關(guān)機關(guān)提存，防止拆遷人把拆遷補償款發(fā)放給案外人，損害真正產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益。當然，拆遷人為防止錯發(fā)拆遷補償款，在簽訂拆遷補償協(xié)議之前可要求對爭議的房屋進行確權(quán)，要求被拆遷人提供有效的權(quán)屬證明文件。

一、征地拆遷，如何利用聽證有效維權(quán)？

依據(jù)國土資源聽證規(guī)定的規(guī)定，對土地進行征收的時候，如果當事人對征收補償方案有異議的，可以要求有關(guān)部門舉行聽證維護自己的利益。

《國土資源聽證規(guī)定》

第三條聽證由擬作出行政處罰、行政許可決定，制定規(guī)章和規(guī)范性文件、實施需報政府批準的事項的主管部門組織。

依照本規(guī)定具體辦理聽證事務(wù)的法制工作機構(gòu)為聽證機構(gòu);但實施需報政府批準的事項可以由其經(jīng)辦機構(gòu)作為聽證機構(gòu)。

本規(guī)定所稱需報政府批準的事項，是指依法由本級人民政府批準后生效但主要由主管部門具體負責實施的事項，包括擬定或者修改基準地價、組織編制或者修改土地利用總體規(guī)劃和礦產(chǎn)資源規(guī)劃、擬定或者修改區(qū)域性征地補償標準、擬定擬征地項目的補償標準和安置方案、擬定非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用基本農(nóng)田方案等。

第十二條有下列情形之一的，主管部門應(yīng)當組織聽證：

(一)擬定或者修改基準地價;

(二)編制或者修改土地利用總體規(guī)劃和礦產(chǎn)資源規(guī)劃;

(三)擬定或者修改區(qū)域性征地補償標準。

有下列情形之一的，直接涉及公民、法人或者其他組織的重大利益的，主管部門根據(jù)需要組織聽證：

(一)制定規(guī)章和規(guī)范性文件;

(二)主管部門規(guī)定的其他情形。

第十八條主管部門應(yīng)當參照聽證紀要依法制定規(guī)章和規(guī)范性文件;在報批擬定或者修改的基準地價、編制或者修改的土地利用總體規(guī)劃和礦產(chǎn)資源規(guī)劃、擬定或者修改的區(qū)域性征地補償標準時，應(yīng)當附具聽證紀要。

二、產(chǎn)權(quán)不明的房屋的拆遷補償如何確定

在房屋拆遷公告規(guī)定的拆遷期限內(nèi)，若出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)不明確的房屋，該房屋可以由市房地產(chǎn)行政主管部門代管。拆遷由房地產(chǎn)行政主管部門代管的房屋，拆遷人應(yīng)當與代管人簽訂拆遷補償安置協(xié)議。拆遷補償安置協(xié)議應(yīng)當公證。

在房屋拆遷公告規(guī)定的拆遷期限內(nèi)，若出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)不明確的房屋，該房屋可以由市房地產(chǎn)行政主管部門代管。拆遷由房地產(chǎn)行政主管部門代管的房屋，拆遷人應(yīng)當與代管人簽訂拆遷補償安置協(xié)議。拆遷補償安置協(xié)議應(yīng)當公證。被拆遷房屋應(yīng)當依法辦理證據(jù)保全。

房屋產(chǎn)權(quán)不確定，補償安置的主體也就不確定。但是，拆遷中不能由于其主體不明確，或不對此類房屋進行補償。為了不因被拆遷房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明確使拆遷補償安置工作受到影響，《城市房屋拆遷管理條例》第29條規(guī)定：拆遷產(chǎn)權(quán)不明確的房屋，拆遷人應(yīng)當提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。拆遷前，拆遷人應(yīng)當就被拆遷房屋的有關(guān)事項向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。

一、拆遷補償糾紛怎么解決

1、行政裁決

國務(wù)院令發(fā)布的《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，拆遷人與被拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協(xié)議的，經(jīng)當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。

2、行政或司法強制

（1）行政強制：被拆遷人或者房屋承租人在行政裁決書規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由拆遷管理部門提請公安部門強制拆遷。

（2）司法強制：被拆遷人或者房屋承租人在裁決書規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。實施強制拆遷前，拆遷人應(yīng)當就被拆除房屋的有關(guān)事項，向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。行政強制或司法強制只能選一種。房屋拆遷管理部門提請或申請強制拆遷，必須非常慎重。

3、民事仲裁或民事訴訟

拆遷補償安置協(xié)議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在協(xié)議的約定的搬遷期內(nèi)拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院提起民事訴訟。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行。

二、拆遷賠償?shù)某绦蚴窃鯓拥?

拆遷對劃撥土地是不賠償?shù)模粚ν恋厣系母街镞M行賠償，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償。

拆遷補償?shù)某绦蛉缦拢?

(一)拆遷人申領(lǐng)房屋拆遷許可證。

(二)房屋拆遷管理部門按房屋拆遷許可證內(nèi)容向社會發(fā)布公告。

(三)房屋拆遷管理部門和拆遷人向被拆遷人、房屋承租人做好宣傳、解釋工作。

(四)確定拆遷補償標準和安置方案。一般情形的補償分貨幣補和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換、結(jié)算價差，被拆遷人可以選擇補償方式。特殊情形的補償被拆遷人不能選擇，或只作貨幣補，或只作房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換、結(jié)算價差。

(五)拆遷人與被拆遷人、房屋承租人達成拆遷補償安置協(xié)議(協(xié)議拆遷)。

(六)裁決拆遷。

(七)強制拆遷。強制拆遷前拆遷人有就拆除房屋的有關(guān)事項向公證處申請辦理證據(jù)保全的義務(wù)。

三、產(chǎn)權(quán)不明的房屋拆遷怎么補償呢

產(chǎn)權(quán)不明房屋拆遷，應(yīng)該如何補償呢》拆遷產(chǎn)權(quán)不明確的房屋，拆遷人應(yīng)當提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。

拆遷產(chǎn)權(quán)不明確的房屋，拆遷人應(yīng)當提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。拆遷前，拆遷人應(yīng)當就被拆遷房屋的有關(guān)事項向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。

產(chǎn)權(quán)不明確房屋是指被拆除房屋的產(chǎn)權(quán)及其歸屬尚不確定。并且這類房屋在拆遷公告確定的期限內(nèi)，產(chǎn)權(quán)人都還未確定。其房屋拆遷應(yīng)按以下辦法處理：

第一、先由拆遷人提出房屋拆遷補償安置方案。

由于產(chǎn)權(quán)未確定，或不知房主是誰，拆遷人無法與被拆遷人協(xié)商一致，達成房屋拆遷補償安置協(xié)議。房屋拆遷有極強的時限性，直接影響到城市建設(shè)的進行，拆遷人不能等到產(chǎn)權(quán)人明確后再簽訂協(xié)議，進行拆遷。只好由拆遷人單方提出拆遷補償安置方案。房屋拆遷補償安置方案的內(nèi)容，應(yīng)當包括拆遷補償安置協(xié)議的主要內(nèi)容。

第二、拆遷人將提出的房屋拆遷補償安置方案報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。

由于只是拆遷人單方面提出的補償安置方案，只體現(xiàn)了單方意愿，為了保障房屋產(chǎn)權(quán)明確后的房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益不受侵害，房屋拆遷管理部門應(yīng)依照職權(quán)審查拆遷人的補償安置方案是否合法、合理，以確保障被拆遷的合法權(quán)益。

第三、拆遷前，拆遷人必須就被拆遷房屋的有關(guān)事項向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。

為了避免房屋拆遷后，房屋產(chǎn)權(quán)人與拆遷人發(fā)生爭議，難以收集證據(jù)，同時也是為了保護被拆遷人的利益，法律規(guī)定在拆遷前，拆遷人必須對被拆遷房屋的有關(guān)事項辦理房屋拆遷證據(jù)保全。

一、商鋪拆遷的流程

1、拆遷單位向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門取得拆遷許可證。

2、房屋拆遷管理部門在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時，應(yīng)當將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。

3、房屋拆遷管理部門和拆遷人應(yīng)當及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。

4、拆遷人與被拆遷人應(yīng)當依照法律的相關(guān)規(guī)定，就補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，訂立拆遷補償安置協(xié)議。拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協(xié)議。

5、拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協(xié)議的，經(jīng)當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應(yīng)當自收到申請之日起30日內(nèi)作出。

當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內(nèi)向人民法院起訴。拆遷人依照本條例規(guī)定已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。

6、拆遷補償安置協(xié)議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行。

7、被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關(guān)部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。實施強制拆遷前，拆遷人應(yīng)當就被拆除房屋的有關(guān)事項，向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。

四、不能確權(quán)的房屋拆遷有補償嗎

法律分析：不能確權(quán)的房屋被依法征收時可以補償

法律依據(jù)：《房屋登記辦法》 第二十二條：有下列情形之一的，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當不予登記：（一）未依法取得規(guī)劃許可、施工許可或者未按照規(guī)劃許可的面積等內(nèi)容建造的建筑申請登記的；（二）申請人不能提供合法、有效的權(quán)利來源證明文件或者申請登記的房屋權(quán)利與權(quán)利來源證明文件不一致的；（三）申請登記事項與房屋登記簿記載沖突的；（四）申請登記房屋不能特定或者不具有獨立利用價值的；（五）房屋已被依法征收、沒收，原權(quán)利人申請登記的；（六）房屋被依法查封期間，權(quán)利人申請登記的；（七）法律、法規(guī)和本辦法規(guī)定的其他不予登記的情形。

五、產(chǎn)權(quán)不明的房屋的拆遷補償

產(chǎn)權(quán)不明的房屋的拆遷補償 產(chǎn)權(quán)不明確的房屋是指無產(chǎn)權(quán)關(guān)系證明、產(chǎn)權(quán)人下落不明、暫時無法考證產(chǎn)權(quán)的合法所有人或因產(chǎn)權(quán)關(guān)系正在訴訟的,因產(chǎn)權(quán)關(guān)系發(fā)生糾紛的房屋。房屋產(chǎn)權(quán)不確定，補償安置的主體也就不確定。但是，拆遷中不能因為其主體不明確，或不對此類房屋進行補償。為了不因被拆遷房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明確使拆遷補償安置工作受到影響，《城市房屋拆遷管理條例》第29條規(guī)定：“拆遷產(chǎn)權(quán)不明確的房屋，拆遷人應(yīng)當提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。拆遷前，拆遷人應(yīng)當就被拆遷房屋的有關(guān)事項向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。” 一是要求拆遷人確定補償安置方案，須得到拆遷管理部門的批準；二是要求對拆遷房屋作勘察記錄，對被拆遷房屋進行評估。將房屋的坐落位置、朝向、面積（建筑面積）、房屋建筑結(jié)構(gòu)、房屋的性質(zhì)、成新程度記錄下來，同時要拍照、攝像。這些調(diào)查資料整理后，向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。

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文章來源參考：【頭條】未確權(quán)房屋拆遷補償方案，應(yīng)拆未拆的房屋確權(quán)

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投稿：彭子樂

內(nèi)容審核：趙雪玲律師