一、土地流轉(zhuǎn)相關(guān)政策

土地流轉(zhuǎn)相關(guān)政策包括全面落實(shí)“兩費(fèi)自理”，“租賃合同”和其他形式的土地承包責(zé)任制，規(guī)范土地運(yùn)行和維護(hù)土地政策的穩(wěn)定性。

一、論土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)程序是怎樣的

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)程序如下：

1、流轉(zhuǎn)雙方洽談磋商，認(rèn)定流轉(zhuǎn)方式、流轉(zhuǎn)時(shí)間、流轉(zhuǎn)價(jià)格以及流轉(zhuǎn)收益支付方式等；

2、流轉(zhuǎn)雙方在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂書(shū)面合同，由流轉(zhuǎn)雙方本人簽章；

3、流轉(zhuǎn)合同簽訂后，承包農(nóng)戶(hù)應(yīng)將簽字后的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同分別報(bào)送土地發(fā)包方和所在鄉(xiāng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心存檔。

二、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)主要方式

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)主要方式有：

1、互換，是指承包方之間為方便耕種或者各自經(jīng)營(yíng)需要，對(duì)同一集體經(jīng)濟(jì)組織的的承包地塊進(jìn)行交換，同時(shí)交換土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。

2、轉(zhuǎn)包，是指承包方將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以一定期限轉(zhuǎn)給同一集體經(jīng)濟(jì)組織的其他農(nóng)戶(hù)從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。轉(zhuǎn)包后原土地承包關(guān)系不變，但受讓方須按轉(zhuǎn)包合同的約定使用土地并給土地承包權(quán)人支付轉(zhuǎn)包費(fèi)用等。

3、

轉(zhuǎn)讓?zhuān)侵冈诔邪趦?nèi)，有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者有穩(wěn)定的收入來(lái)源的承包方，經(jīng)發(fā)包方同意將自己部分或者全部土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)移給其他從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的農(nóng)戶(hù)，由該農(nóng)戶(hù)同發(fā)包方確立新的承包關(guān)系的行為。原承包方與發(fā)包方在該土地上的承包關(guān)系即行終止。

4、出租，是指承包方將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以一定期限租賃給他人從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。出租后原土地承包關(guān)系不變，但承租方須按土地租賃合同的約定使用土地并給土地承包權(quán)人支付租金等。

5、入股，是指土地承包方之間為發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)，將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為股權(quán)，自愿聯(lián)合從事農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)或者入股組成股份公司或者合作社等，從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，土地承包權(quán)人按照入股合同享有股權(quán)及股利。

三、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是公民集體對(duì)集體所有或國(guó)家所有由全民所有制或集體所有制單位使用的國(guó)有土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，權(quán)利內(nèi)容由合同約定。分為主體和客體兩種。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同是農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，轉(zhuǎn)讓方與受讓方之間簽訂的合同。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《中華人民共和國(guó)土地承包法》

第三十二條通過(guò)家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。

第三十三條任何組織和個(gè)人不得強(qiáng)迫或者阻礙承包方進(jìn)行土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)中不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地的農(nóng)業(yè)用途，流轉(zhuǎn)的期限也不能超過(guò)承包期的剩余期限，且受讓方須有農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)能力。同時(shí)還規(guī)定，在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先權(quán)。

第三十四條土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的主體是承包方。承包方有權(quán)依法自主決定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是否流轉(zhuǎn)和流轉(zhuǎn)的方式。

第三十六條土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的轉(zhuǎn)包費(fèi)、租金、轉(zhuǎn)讓費(fèi)等，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方協(xié)商確定。流轉(zhuǎn)的收益歸承包方所有，任何組織和個(gè)人不得擅自截留、扣繳。

第三十七條土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同。采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意取轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)報(bào)發(fā)包方備案。

第三十九條承包方將土地交由他人代耕不超過(guò)一年的，可以不簽訂書(shū)面合同。

二、土地流轉(zhuǎn)政策有哪些

一、“三權(quán)分立，放活土地經(jīng)營(yíng)權(quán)”

2015年1號(hào)文件仍然堅(jiān)持穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系并保持長(zhǎng)久不變，但是，隨著社會(huì)發(fā)展需求，在堅(jiān)持和完善最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度前提下，開(kāi)始賦予農(nóng)民對(duì)承包地占有、使用、收益、流轉(zhuǎn)及承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押、擔(dān)保權(quán)能。在落實(shí)農(nóng)村土地集體所有權(quán)的基礎(chǔ)上，穩(wěn)定農(nóng)戶(hù)承包權(quán)、放活土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，允許承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)向金融機(jī)構(gòu)抵押融資。

這就要求要抓實(shí)農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確權(quán)登記頒證工作。農(nóng)村承包地的改革核心即所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)三權(quán)分離，穩(wěn)定承包權(quán)(即土地的產(chǎn)權(quán)屬于農(nóng)民集體所有)，放活經(jīng)營(yíng)權(quán)，賦予土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)、抵押、擔(dān)保等原本不具備的屬性。毫無(wú)疑問(wèn)，承包土地制度的改變?yōu)檗r(nóng)業(yè)集約化經(jīng)營(yíng)和資本的快速進(jìn)入打下了制度基礎(chǔ)。

二、“農(nóng)村集體建設(shè)用地與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)入市”

2015年1號(hào)文件中提出：引導(dǎo)和規(guī)范農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市。在符合規(guī)劃和用途管制的前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)，加快建立農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)和增值收益分配制度。有關(guān)部門(mén)要盡快提出具體指導(dǎo)意見(jiàn)，并推動(dòng)修訂相關(guān)法律法規(guī)。

目前，農(nóng)村集體建設(shè)用地違法用地屢禁不止，這就表明農(nóng)村建設(shè)用地隱形市場(chǎng)活躍，有著巨大的利益空間，但是這塊利益該如何分配，政府如何引導(dǎo)去建立起一個(gè)農(nóng)村集體建設(shè)用地的自由流轉(zhuǎn)市場(chǎng)非常重要，只有實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體建設(shè)用地與城市國(guó)有建設(shè)用地“同地同價(jià)同權(quán)”要素市場(chǎng)平等化，才能真正的流轉(zhuǎn)。

農(nóng)村集體土地的上市，顯然不會(huì)走政府拍賣(mài)的老路，會(huì)不會(huì)打破土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷為目標(biāo)，并與政府土地拍賣(mài)形成分庭抗禮的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，地價(jià)才有望不受操控。所以，想在農(nóng)村土地入市上淘得真金的企業(yè)家們，還是壓看清楚政府引導(dǎo)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制及利益關(guān)系。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《中華人民共和國(guó)土地承包法》

第三十二條通過(guò)家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。

第三十三條任何組織和個(gè)人不得強(qiáng)迫或者阻礙承包方進(jìn)行土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)中不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地的農(nóng)業(yè)用途，流轉(zhuǎn)的期限也不能超過(guò)承包期的剩余期限，且受讓方須有農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)能力。同時(shí)還規(guī)定，在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先權(quán)。

第三十四條土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的主體是承包方。承包方有權(quán)依法自主決定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是否流轉(zhuǎn)和流轉(zhuǎn)的方式。

第三十六條土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的轉(zhuǎn)包費(fèi)、租金、轉(zhuǎn)讓費(fèi)等，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方協(xié)商確定。流轉(zhuǎn)的收益歸承包方所有，任何組織和個(gè)人不得擅自截留、扣繳。

第三十七條土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同。采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意取轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)報(bào)發(fā)包方備案。

第三十九條承包方將土地交由他人代耕不超過(guò)一年的，可以不簽訂書(shū)面合同。

三、土地流轉(zhuǎn)政策

法律分析：首先，《農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》規(guī)定了農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)行政審批責(zé)任部門(mén)是鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府。

其次，《農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》規(guī)定了農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)指導(dǎo)服務(wù)責(zé)任部門(mén)是鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府農(nóng)村土地承包管理部門(mén)。

第三，《農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》規(guī)定了農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)監(jiān)督仲裁責(zé)任。

法律依據(jù)：《農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》

第二十六條 縣級(jí)以上地方人民政府農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管（農(nóng)村經(jīng)營(yíng)管理）部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范建立國(guó)家、省、市、縣等互聯(lián)互通的農(nóng)村土地承包信息應(yīng)用平臺(tái)，健全土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同網(wǎng)簽制度，提升土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)規(guī)范化、信息化管理水平。

第二十七條 縣級(jí)以上地方人民政府農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管（農(nóng)村經(jīng)營(yíng)管理）部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門(mén)工作的指導(dǎo)。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)依法開(kāi)展土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的指導(dǎo)和管理工作。

第三十三條 土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)發(fā)生爭(zhēng)議或者糾紛的，當(dāng)事人可以協(xié)商解決，也可以請(qǐng)求村民委員會(huì)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府等進(jìn)行調(diào)解。

當(dāng)事人不愿意協(xié)商、調(diào)解或者協(xié)商、調(diào)解不成的，可以向農(nóng)村土地承包仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁，也可以直接向人民法院提起訴訟。

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內(nèi)容審核：劉偉濤律師

來(lái)源：中國(guó)法院網(wǎng)-土地流轉(zhuǎn)相關(guān)政策，