房屋拆遷如何進(jìn)場評估,房屋拆遷如何進(jìn)場評估1、現(xiàn)有房屋拆遷評估的依據(jù)有哪些房屋拆遷估價的目的是為確定本房屋的貨幣補償金額。參考的因素:房屋的區(qū)位,用途,建筑面積,新舊程度,裝修程度等因素。可依據(jù)的法律規(guī)范包括:物權(quán)法、土地管理法、城市房屋拆
房屋拆遷如何進(jìn)場評估
1、現(xiàn)有房屋拆遷評估的依據(jù)有哪些
房屋拆遷估價的目的是為確定本房屋的貨幣補償金額。
參考的因素:房屋的區(qū)位,用途,建筑面積,新舊程度,裝修程度等因素。
可依據(jù)的法律規(guī)范包括:物權(quán)法、土地管理法、城市房屋拆遷管理條例、房地產(chǎn)估價規(guī)范、城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見、房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法等相關(guān)的法律依據(jù)。
2、房屋拆遷如何進(jìn)場評估
(1)評估機構(gòu)須有資質(zhì):對被拆遷房屋進(jìn)行市場評估的單位,應(yīng)當(dāng)具有省級以上建設(shè)行政主管部門核發(fā)的三級以上房地產(chǎn)評估資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)。
(2)選定評估機構(gòu):評估機構(gòu)可以由拆遷人和被拆遷人共同選定,雙方不能達(dá)成一致的,有房屋拆遷管理部門在符合條件的機構(gòu)中抽簽選定。
(3)異議處理:如果拆遷一方對評估結(jié)果有異議的,可以在5日內(nèi)要求評估機構(gòu)作出解釋、說明。如果經(jīng)評估機構(gòu)說明仍有異議的,有異議一方可以委托符合資質(zhì)的其他評估機構(gòu)重新評估。
根據(jù)有關(guān)規(guī)定,營業(yè)用房和住宅房的補償標(biāo)準(zhǔn)確有區(qū)別,但對是否營業(yè)用房有時會發(fā)生爭議,你如果主張被拆遷房為營業(yè)用房的,應(yīng)提供相應(yīng)的依據(jù)。
房屋拆遷評估五方法
我國相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定,房屋拆遷評估方法有:市場比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價修正法。其中,后三者經(jīng)拆遷雙方選擇后可以適用。
市場比較法是最具說服力并易于當(dāng)事人接受的方法,因為這種評估方法最能直接反映評估對象的市場價格,但其前提條件是必須有同類房屋的交易實例可供比照。貴陽市規(guī)定,采用市場比較法進(jìn)行房屋拆遷估價,所選定的參照物實例,應(yīng)當(dāng)與被拆遷房屋所在區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)相同或相近,參照實例的成交時間不超過估價時點12個月,選取的參照實例須在3個以上,參照實例的綜合修正系數(shù)不超過30%。但是由于市場比較法需要交易實例作比照物,實踐中公用設(shè)施、公益事業(yè)房屋以及農(nóng)房等交易實例較少,對這些房屋拆遷估價拆遷雙方可申請使用其它估價方法。
成本法是通過求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格,扣除折舊,以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。
收益法是預(yù)計估價對象未來的正常凈收益,選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后進(jìn)行累加,以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。
假設(shè)開發(fā)法是預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值,扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等,以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。
基準(zhǔn)地價修正法是在政府確定公布了基準(zhǔn)地價的地區(qū),由估價對象所處地段的基準(zhǔn)地價調(diào)整得出估價對象客觀價格。
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國有土地上房屋征收評估辦法
第一條為規(guī)范國有土地上房屋征收評估活動,保證房屋征收評估結(jié)果客觀公平,根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》,制定本辦法。
第二條評估國有土地上被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值,測算被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格,以及對相關(guān)評估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核評估和鑒定,適用本辦法。
第三條房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)、房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)價格評估專家委員會(以下稱評估專家委員會)成員應(yīng)當(dāng)獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估、鑒定工作,并對出具的評估、鑒定意見負(fù)責(zé)。
任何單位和個人不得干預(yù)房屋征收評估、鑒定活動。與房屋征收當(dāng)事人有利害關(guān)系的,應(yīng)當(dāng)回避。
第四條房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定;在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的,由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定,或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)不得采取迎合征收當(dāng)事人不當(dāng)要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當(dāng)手段承攬房屋征收評估業(yè)務(wù)。
第五條同一征收項目的房屋征收評估工作,原則上由一家房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)承擔(dān)。房屋征收范圍較大的,可以由兩家以上房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)共同承擔(dān)。
通過上文的詳細(xì)介紹,我們知道,兩家以上房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)承擔(dān)的,應(yīng)當(dāng)共同協(xié)商確定一家房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)為牽頭單位。如果您情況比較復(fù)雜,本網(wǎng)站也提供律師在線咨詢服務(wù),歡迎您進(jìn)行法律咨詢。
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內(nèi)容審核:趙雪玲律師
來源:頭條-房屋拆遷如何進(jìn)場評估,
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