一、土地使用權變更包括哪些

1、國有土地劃撥、集體土地內部劃撥;

2、依法通過土地有償出讓、轉讓取得土地使用權;

3、因贈與或繼承、買賣、交換、分割地上附著物引起;

4、因土地交換、機構調整、企業(yè)兼并等原因引起;

5、因宗地合并或分立引起;

6、因處分抵押財產取得土地使用權;

7、更改土地使用者名稱、地址等。

二、土地使用權出讓的方式有哪些

土地使用權的出讓方式是指國有土地的代表(地方人民政府)將國有土地使用權出讓給土地使用者時所采取的方式或程序，它表明以什么形式取得土地使用權。關于土地使用權的出讓方式，《城市房地產管理法》第12條規(guī)定：“土地使用權出讓，可以采取拍賣、招標或者雙方協(xié)議的方式。”國土資源部2002年7月7日施行的《招標拍賣掛牌出讓國有建設土地使用權規(guī)定》[1]有明確了一種新的出讓方式——掛牌出讓。因此，我國現(xiàn)行國有建設用地使用權的出讓方式就包括四種：拍賣、招標、掛牌和協(xié)議出讓。

拍賣出讓國有土地使用權，是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結果確定土地使用者的行為。拍賣出讓方式引進了競爭機制，排除了人為干擾，政府也可獲得最高收益，較大幅度的增加財政收入。這種方式主要適用于投資環(huán)境好、盈利大、競爭性強的商業(yè)、金融業(yè)、旅游業(yè)和娛樂業(yè)用地，特別是大中城市的黃金地段。

土地用途的改變是土地使用權出讓合同內容的重大變更，因此，土地用途的改變，在取得出讓人和城市[2]規(guī)劃行政主管部門的同意之后，應由出讓人和受讓人簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓年限，并相應調整土地使用權出讓金。

由此可見，關于土地使用權變更方式由于情況不同方式也多樣，土地使用權的變更首先需要取得出讓方或著劃撥方，也就是土地管理部門的同意。同時由于我國國情制度的背景下土地公有，土地使用權變更有申請和變更地籍調查等較為完整嚴格的流程，通過土地使用權轉讓暫行條例相關條款規(guī)定可知，如果土地使用權人拿到土地使用權后未按合同約定開發(fā)、利用土地的，土地使用權不得轉讓，也就是說不符合此條件的，將無法變更土地使用權主體。上面小編已經做了較為詳細的敘述，此處不再贅述，如果大家還有相關復雜問題可以進一步咨詢北京圣運律師網，希望北京圣運律師網小編的回答對大家有幫助。

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內容審核：王四新律師

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