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土地入市流程?土地入市注意事項(xiàng):今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

  • 發(fā)布時(shí)間:

    2024-07-24 14:30:17
  • 作者:

    圣運(yùn)律師
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土地入市注意事項(xiàng),土地買賣注意事項(xiàng)一、轉(zhuǎn)讓合同的形式國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓書面合同,明確雙方的權(quán)利義務(wù)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí),土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。二、國有土地的權(quán)屬調(diào)查和資信能力調(diào)查。1、轉(zhuǎn)讓合同簽

土地入市流程?土地入市注意事項(xiàng):今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

土地買賣注意事項(xiàng)

一、轉(zhuǎn)讓合同的形式

國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓書面合同,明確雙方的權(quán)利義務(wù)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí),土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。

二、國有土地的權(quán)屬調(diào)查和資信能力調(diào)查。

1、轉(zhuǎn)讓合同簽訂之前,要對轉(zhuǎn)讓方的轉(zhuǎn)讓主體資格進(jìn)行核實(shí)。轉(zhuǎn)讓方須是國有土地使用證上載明的土地使用者。土地使用者為國有或集體單位的,應(yīng)提交有資產(chǎn)處分權(quán)的機(jī)構(gòu)出具的同意轉(zhuǎn)讓的證明。

2、轉(zhuǎn)讓方也要認(rèn)真審查受讓方的資信能力,包括銀行資金證明、有無重大債務(wù)糾紛等,以免造成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后資金無法收回的結(jié)局。

三、轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估事宜

在轉(zhuǎn)讓前,應(yīng)該對土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格進(jìn)行評估。因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場價(jià)格的,市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場價(jià)格不合理上漲時(shí),市、縣人民政府可以采取必要的措施。尤其是轉(zhuǎn)讓方為國有單位時(shí),國有土地及相關(guān)資產(chǎn)須經(jīng)法定估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià),并經(jīng)國土部門予以確認(rèn)。

四、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的擔(dān)保

1、擬轉(zhuǎn)讓的國有土地使用權(quán)是否存在瑕疵問題,是受讓方必須關(guān)注的核心。轉(zhuǎn)讓合同簽訂之前,必須去國土部門、房地產(chǎn)主管部門進(jìn)行調(diào)查,核實(shí)有無抵押與被采取司法限制。

2、鑒于有無土地權(quán)屬及相關(guān)爭議不易調(diào)查,加之受讓方的履約能力難以判斷,應(yīng)明確雙方相互提供擔(dān)保。

五、有關(guān)稅費(fèi)

轉(zhuǎn)讓合同簽訂之時(shí),雙方應(yīng)對有關(guān)應(yīng)繳納的稅費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)及數(shù)額進(jìn)行咨詢,并對稅費(fèi)負(fù)擔(dān)問題進(jìn)行明確。根據(jù)有關(guān)規(guī)定,稅費(fèi)的計(jì)算依據(jù)一般為土地銷售價(jià),若銷售價(jià)格明顯低于正常市場價(jià)的,則應(yīng)以土地評估價(jià)作為計(jì)算依據(jù)。

六、土地用途及相關(guān)用地條件的變更

1、國有土地轉(zhuǎn)讓往往涉及土地用途變更問題,劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓尤為突出。土地用途及相關(guān)條件能否變更、變更程序及費(fèi)用負(fù)擔(dān)應(yīng)在轉(zhuǎn)讓合同中約定清楚

2、轉(zhuǎn)讓前的土地大多是工業(yè)用地、辦公用地等,轉(zhuǎn)讓后多為商業(yè)或住宅開發(fā)用地,不僅要經(jīng)規(guī)劃部門變更土地用途,補(bǔ)繳土地出讓金,且須繳納相關(guān)配套費(fèi)用。有的雖不改變土地用途,卻需改變出讓合同限定的建筑密度、容積率、綠化率等用地條件。

七、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)地上建筑物、其他附著物所有權(quán)歸屬問題

1、地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人,享有該建筑物、附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時(shí),其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓,但地上建筑物、其他附著物作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。

2、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力及于地上建筑物,無約定的,推定包含。國有出讓土地未達(dá)到規(guī)定開發(fā)程度不得轉(zhuǎn)讓,劃撥國有土地?zé)o地上建筑物不得轉(zhuǎn)讓。

3、土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓,應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理過戶登記。土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn),并依照規(guī)定辦理過戶登記。

八、權(quán)屬變更程序與支付轉(zhuǎn)讓價(jià)款問題

因國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓須經(jīng)合同簽訂、國土部門審批、補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)、登記辦證等多個(gè)環(huán)節(jié),有時(shí)還涉及抵押權(quán)解除等程序,故轉(zhuǎn)讓費(fèi)的支付應(yīng)采用分期付款方式。即根據(jù)轉(zhuǎn)讓程序設(shè)定付款期限與金額,體現(xiàn)相互制約與督促作用,以降低雙方交易風(fēng)險(xiǎn)。

九、國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押后的轉(zhuǎn)讓問題

國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押后,并非不能轉(zhuǎn)讓。可通過與抵押權(quán)人協(xié)商,以其他擔(dān)保方式置換或以轉(zhuǎn)讓費(fèi)支付借款的方式解除抵押等方式,實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓目的。

交易規(guī)則

規(guī)定集體土地入市的交易規(guī)則和市場秩序是政府的責(zé)任。在城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場上,集體土地應(yīng)有與國有土地相同的入市規(guī)則。首先,要明確集體土地入市的供方市場主體。在一級市場上,是集體經(jīng)濟(jì)組織的村民大會(huì)或村民代表大會(huì);若是土地股份合作社,則是其股東大會(huì)。只有股東們才有權(quán)決定集體土地的建設(shè)用地使用權(quán)是否入市流轉(zhuǎn)。村支書、村委會(huì)主任只是他們委托的代理人,無權(quán)決定某宗集體土地是否入市,以免村支書、村主任等少數(shù)人出于私利,肆意出租、出讓集體土地。二級市場的市場主體是集體土地的建設(shè)用地使用權(quán)人或宅基地使用權(quán)人,他們只能轉(zhuǎn)讓其合法取得的建設(shè)用地使用權(quán)或宅基地使用權(quán),不能自行設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)或宅基地使用權(quán),不能把承包經(jīng)營權(quán)當(dāng)作建設(shè)用地使用權(quán)出租或出讓。

產(chǎn)權(quán)交易方式應(yīng)當(dāng)與國有土地市場相同,采用多元化的方式,租賃(即年租)、出讓(即批租)、拍賣、招標(biāo)、掛牌、作價(jià)入股、合伙聯(lián)營均可。一般來說,需方要作長期投資的愿意采取批租方式;供方希望有長期穩(wěn)定的收益,愿意出租;需方有多個(gè)競地者,可以拍賣;公共設(shè)施用地可以招標(biāo)或掛牌;全依交易雙方一致的意愿而定,不必拘泥于現(xiàn)行法律允許的作價(jià)入股或合伙聯(lián)營兩種方式。因?yàn)槿舨扇∽鲀r(jià)入股或合伙聯(lián)營方式,則集體土地所有人、使用人就成為股東或合伙人,必須參與企業(yè)經(jīng)營,承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn),一旦經(jīng)營失敗便血本無歸。所以,農(nóng)民集體一般都愿意采取租賃方式,不愿意作價(jià)入股。政府不應(yīng)硬性規(guī)定交易方式,只需制定租賃或出讓、轉(zhuǎn)讓合同的規(guī)范文本格式和拍賣、招標(biāo)、掛牌的法定程序即可。

集體土地入市需要有土地市場監(jiān)管。市場管理人員需要做的是:匯集土地供方、需方的信息,審查供方、需方信息的合法性(集體土地入市的經(jīng)辦人是否有集體經(jīng)濟(jì)組織的委托,提供的集體土地是否有合法的產(chǎn)權(quán),土地用途是否符合土地用途分區(qū)的用途管制規(guī)則),也可規(guī)定交易規(guī)則和提供交易場所。集體土地的供給不需要提出申請、政府審批。政府不應(yīng)以此手段壟斷建設(shè)用地供應(yīng)。建設(shè)用地與耕地配置的均衡點(diǎn)應(yīng)由市場來定,政府是定不好的。市場交易的租金、地價(jià)不要由市場管理人規(guī)定,可以由中立的中介機(jī)構(gòu)來評估,由供需雙方平等協(xié)商或競爭的市場機(jī)制來定。

綜上所述我們可以清楚知道,土地之間的買賣越來越頻繁,但是不能用作商品房的開發(fā),對于土地入市來說是需要注意的,其他應(yīng)該注意的是轉(zhuǎn)讓合同的形式,國有土地的權(quán)屬調(diào)查和資信能力調(diào)查,轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估事宜以及有關(guān)稅費(fèi)等等。如果您還有其他問題,請咨詢北京圣運(yùn)律師網(wǎng)的專業(yè)律師,他們會(huì)為您解答。

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內(nèi)容審核:王蘭律師

來源:中國法院網(wǎng)-土地入市注意事項(xiàng),

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