一、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用是否應(yīng)該考慮產(chǎn)權(quán)人的債務(wù)和負(fù)擔(dān)？

法律分析：根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和《拆遷管理?xiàng)l例》，政府應(yīng)當(dāng)給予拆遷補(bǔ)償，并不得強(qiáng)制產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)債務(wù)和負(fù)擔(dān)。但是，如果產(chǎn)權(quán)人存在拖欠稅款、債務(wù)等情況，應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償費(fèi)用中予以清退。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條：政府依法征收、征用房屋、土地的，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償，不得強(qiáng)制被征收人承擔(dān)債務(wù)和負(fù)擔(dān)。

《拆遷管理?xiàng)l例》第十二條：補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)有據(jù)可查、合理確定，不得強(qiáng)制被拆除戶(hù)承擔(dān)債務(wù)和負(fù)擔(dān)。但是，如果被拆除戶(hù)存在拖欠稅款、債務(wù)以及未按規(guī)定繳納相關(guān)費(fèi)用等情況，應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償費(fèi)用中予以清退。

二、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用是否應(yīng)該考慮房屋的產(chǎn)權(quán)來(lái)源？

法律分析：在我國(guó)，拆遷補(bǔ)償費(fèi)用的計(jì)算和發(fā)放涉及多個(gè)法律法規(guī)，但并沒(méi)有明確規(guī)定應(yīng)否考慮房屋的產(chǎn)權(quán)來(lái)源。拆遷補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)根據(jù)被征收人所受損失進(jìn)行合理計(jì)算，并且必須符合以下法律規(guī)定：

1.《物權(quán)法》第二十九條規(guī)定：“物權(quán)的出資人或者其他權(quán)利人不得干涉該物權(quán)的行使，也不得要求對(duì)該物權(quán)的收益、利益或者處分行為進(jìn)行分配或者給付。”

2.《城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條規(guī)定：“房屋拆遷應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行，對(duì)被征收人的合法權(quán)益進(jìn)行保護(hù)，維護(hù)社會(huì)公共利益。”

3.《城市房屋拆遷與補(bǔ)償條例》第三十六條規(guī)定：“拆遷補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)按照房屋及其附屬設(shè)施的實(shí)際損失和合理的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。”

因此，拆遷補(bǔ)償費(fèi)用的計(jì)算應(yīng)當(dāng)主要基于房屋及其附屬設(shè)施的實(shí)際損失和合理的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，而不應(yīng)考慮房屋的產(chǎn)權(quán)來(lái)源。

法律依據(jù)：

《物權(quán)法》第二十九條

《城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條

《城市房屋拆遷與補(bǔ)償條例》第三十六條

三、論企業(yè)拆遷補(bǔ)償款是否屬于債權(quán)

法律分析：一、論企業(yè)拆遷補(bǔ)償款是否屬于債權(quán)

企業(yè)拆遷款不屬于債權(quán)。拆遷補(bǔ)償是指國(guó)家集體土地上的單位或者個(gè)人房屋依法被征收時(shí)，房屋征收部門(mén)或者受委托的房屋征收實(shí)施單位應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋所有人或者為征收人，給予公平補(bǔ)償有規(guī)定的集體土地和國(guó)有土地的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。房屋征收補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)遵循民主決策，程序正當(dāng)、結(jié)果公開(kāi)的原則。市，縣人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋征收補(bǔ)償工作。因此拆遷補(bǔ)償不是債務(wù)糾紛。

二、企業(yè)拆遷補(bǔ)償款要交哪些稅

企業(yè)涉及到的稅種很多，拆遷補(bǔ)償款怎么繳稅，不同稅種不同規(guī)定。首先是營(yíng)業(yè)稅，這個(gè)是不用交的。其次是土地增值稅，根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定：因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。所以，這一項(xiàng)也是不需要交的。再次是印花稅，由于印花稅屬于列舉征收，而“搬遷補(bǔ)償協(xié)議”不在列舉范圍內(nèi)，此搬遷補(bǔ)償收入也可以暫不繳納印花稅。最后是企業(yè)所得稅，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷或處置收入有關(guān)企業(yè)所得稅處理問(wèn)題的通知》中的精神，企業(yè)所得稅以收支余額征收企業(yè)所得稅，具體有四種處理方法，您可以查找相應(yīng)文件詳細(xì)了解。

法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

企業(yè)拆遷補(bǔ)償范圍

一、房產(chǎn)、建筑物及土地的補(bǔ)償

1、房產(chǎn)、建筑物的補(bǔ)償

企業(yè)的經(jīng)營(yíng)性用房主要有工業(yè)廠房和倉(cāng)庫(kù)，也有部分住宅和辦公房，具體的補(bǔ)償面積以相關(guān)房產(chǎn)證明登記的建筑面積為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)闅v史原因無(wú)法辦理房產(chǎn)證明和土地證明的，可經(jīng)實(shí)際丈量確定。企業(yè)房屋及建筑物價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋及建筑物的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等。而且企業(yè)拆遷也涉及到房產(chǎn)的所有權(quán)問(wèn)題，企業(yè)拆遷的補(bǔ)償對(duì)象只能是房屋的產(chǎn)權(quán)人，如果企業(yè)是承租人的話，那么只能是對(duì)承租人在租賃期間對(duì)自建的地上物有權(quán)獲得補(bǔ)償。

2、土地的補(bǔ)償

在企業(yè)拆遷時(shí)土地的補(bǔ)償問(wèn)題就會(huì)涉及到土地的性質(zhì)，國(guó)有土地與集體土地的問(wèn)題，《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》對(duì)國(guó)有土地上企業(yè)的拆遷土地補(bǔ)償這一塊沒(méi)有明確的規(guī)定，全國(guó)各地方拆遷時(shí)土地的補(bǔ)償，往往與房屋、建筑物補(bǔ)償計(jì)算在一起，不明晰、不透明的情況大量存在，使得權(quán)利人的權(quán)益無(wú)法獲得相應(yīng)的合理補(bǔ)償；集體土地上企業(yè)的拆遷一般按評(píng)估價(jià)格補(bǔ)償，如果企業(yè)為承租人的話，就會(huì)涉及到與土地使用權(quán)人誰(shuí)有權(quán)獲得土地補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題，補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)以證書(shū)或租賃合同為準(zhǔn)。

二、設(shè)備、設(shè)施的補(bǔ)償

1、不可移動(dòng)設(shè)備的損失補(bǔ)償。對(duì)其補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)應(yīng)按照設(shè)備使用年限進(jìn)行折舊或重置市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算，對(duì)所有權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償。

2、可移動(dòng)設(shè)備的搬遷費(fèi)、安裝費(fèi)的補(bǔ)償。具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按照當(dāng)?shù)匕徇w費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或?qū)嶋H發(fā)生額計(jì)算，主要包括拆卸費(fèi)用、運(yùn)輸費(fèi)用、安裝費(fèi)用、調(diào)試費(fèi)用等，安裝調(diào)試費(fèi)還應(yīng)當(dāng)由設(shè)備供應(yīng)商出具報(bào)價(jià)和證明等。

三、停產(chǎn)、停業(yè)損失

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十三條規(guī)定對(duì)因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。由于各地的情況不一樣，這部分的補(bǔ)償也有很大的差別，但是在地域相同的情況下，停產(chǎn)停業(yè)損失也有可能不同，停產(chǎn)停業(yè)損失包括哪些、如何計(jì)算，都是律師可以爭(zhēng)取的，彈性比較大，是企業(yè)拆遷過(guò)程中很重要的一部分補(bǔ)償。

停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償既包括實(shí)際損失補(bǔ)償，也包括預(yù)期利潤(rùn)損失補(bǔ)償。實(shí)際損失補(bǔ)償主要有原材料、半成品等物品的損失，以及訂單違約損失補(bǔ)償。訂單損失應(yīng)當(dāng)出具正式法律文書(shū)證明，以判決書(shū)的形式確定解約損失證明效力最高，被拆遷企業(yè)不能隨便與客戶(hù)約定中止訂單的賠償協(xié)議，否則拆遷人或征收人不予認(rèn)可。預(yù)期損失主要指根據(jù)往年的情況，企業(yè)可期待的利潤(rùn)，被拆遷企業(yè)應(yīng)當(dāng)證明投資數(shù)額和近幾年平均合理利潤(rùn)，以證明合理的投資收益回報(bào)，結(jié)合剩余經(jīng)營(yíng)期限，計(jì)算預(yù)期的利潤(rùn)損失。

四、人員遣散安置等補(bǔ)償費(fèi)用

針對(duì)員工的這部分補(bǔ)償，法律也沒(méi)有具體的規(guī)定，有的地方制定了相應(yīng)的規(guī)定，但有一些地方?jīng)]有具體的規(guī)定。這些都是律師可以進(jìn)行爭(zhēng)取的，如果企業(yè)進(jìn)行搬遷的，一般來(lái)說(shuō)需要支付停工期間的工資和社保費(fèi)；對(duì)于停止經(jīng)營(yíng)的，需要依據(jù)《勞動(dòng)合同法》的有關(guān)規(guī)定，支付解除勞動(dòng)合同的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金等費(fèi)用。

五、搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用及其他費(fèi)用

在拆遷的過(guò)程中，拆遷人往往會(huì)采取速遷獎(jiǎng)勵(lì)的辦法鼓勵(lì)被拆遷人、承租人盡早簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，讓被拆遷人搬出拆遷范圍。獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用金額的大小，由拆遷人根據(jù)拆遷實(shí)際的情況確定，也可由拆遷人、被拆遷人、實(shí)際承租人之間協(xié)商進(jìn)行確定。其他損失如實(shí)驗(yàn)室、無(wú)菌車(chē)間、包裝車(chē)間等特殊廠房的驗(yàn)證費(fèi)，廣告投入后尚未回收成本的損失。

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內(nèi)容審核：陳博揚(yáng)律師

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