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村民私自更換宅基地政府怎么辦,村改居后宅基地怎么辦:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

發(fā)布時間：
2024-07-11 13:02:05
作者：
圣運律師
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村民私自更換宅基地政府怎么辦，法律主觀：農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)歸村集體所有，由村集體分配給村民使用，村民在宅基地上建房子居住。在遇到宅基地拆遷的時候，有兩種補償。一是宅基地補償，二是房屋補償。由于宅基地的產(chǎn)權(quán)屬于村集體，因此，這部分補償歸村集體所有

村民私自更換宅基地政府怎么辦,村改居后宅基地怎么辦:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、村民私自更換宅基地政府怎么辦

法律主觀：

農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)歸村集體所有，由村集體分配給村民使用，村民在宅基地上建房子居住。在遇到宅基地拆遷的時候，有兩種補償。

一是宅基地補償，二是房屋補償。由于宅基地的產(chǎn)權(quán)屬于村集體，因此，這部分補償歸村集體所有，不會直接給宅基地使用人。而房屋的產(chǎn)權(quán)屬于村民私有，因此房屋補償歸村民所有。村民的宅基地被征收后，如果沒有其他宅基地，那么村集體要給村民重新分配宅基地，讓村民在新的宅基地上建房子。

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第四十七條規(guī)定，征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。

二、農(nóng)村土地被私改為宅基地

農(nóng)村中，將耕地、荒地私自改造成自家宅基地的情況，是一種非常普遍的現(xiàn)象。但是農(nóng)民們可能不知道，其實國家對農(nóng)村土地早已做了嚴(yán)格的劃分，比如宅基地就是用來建房的，不能用于其他用處，違者將處以相應(yīng)的處罰。按照我國對土地的規(guī)定，如果農(nóng)民存在私改土地用途的情況，但是宅基地上的房屋又是家中唯一的房屋的，可以暫時不予拆除但是必須要付費才能使用。具體收費情況如下：120平米以內(nèi)暫時不收費；超過120平米又低于190平米的，每平米按照3元征收；超過190平米不足240平米的，每平米按照6元收取。

一、把農(nóng)村宅基地上的房屋賣給城市居民，所簽協(xié)議有效嗎

我國對農(nóng)民出賣宅基地上的房屋有嚴(yán)格的限制條件，購買人必須是本集體經(jīng)濟(jì)組織的內(nèi)部成員，且尚未獲得宅基地，或者雖已有宅基地但遠(yuǎn)低于國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，購買宅基地后仍在標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)。城鎮(zhèn)居民、外地農(nóng)民等非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與農(nóng)民訂立的購買農(nóng)村宅基地或房屋的買賣合同無效。非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員即使購買了農(nóng)村的房屋，也無法取得宅基地使用權(quán)證。

隨著城市化進(jìn)程的加快，農(nóng)民宅基地的市場價值逐漸引起了人們的注意。特別是在巨額遷拆補償款的誘惑下，買賣農(nóng)村宅基地或宅基地上的住房所引發(fā)的糾紛日益增多。城市居民之所以熱衷到農(nóng)村尤其是城市郊區(qū)購買農(nóng)民的房屋，原因主要有以下幾類：一是期待從將來房屋拆遷中獲取巨額利益。二是由于房價過高買不起市內(nèi)的樓房，而農(nóng)村房價便宜，買了自已可以居住。三是退休人員到農(nóng)村買房養(yǎng)老。四是購買宅基地建設(shè)農(nóng)家院，搞經(jīng)營。

我國一直禁止宅基地的直接買賣。對宅基地上所建房屋的出賣、出租，法律雖未禁止，但對交易主體也有嚴(yán)格限制。總的來說，《土地管理法》的精神，宅基地不允許向集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人，特別是城鎮(zhèn)居民出售。換言之，除了本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間因宅基地調(diào)整，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或縣級人民政府批準(zhǔn)可以買賣宅基地外，其他任何人都不得買賣宅基地。對于農(nóng)村宅基地上的房屋，出賣方一般為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的村民，而購買方則分為兩類人：一是集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員，二是集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員。前者符合特定條件的，可以成為購買人，后者則一律不能成為合格的購買人。

買房人如果是本集體經(jīng)濟(jì)組織的內(nèi)部成員，大體可分三種情況：一是本身已有宅基地，且符合國家規(guī)定的宅基地標(biāo)準(zhǔn)。由于土地管理法明確規(guī)定一戶村民只能擁有一處宅基地，因此對已有宅基地且符合國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的村民，再申請宅基地是不可能得到批準(zhǔn)的；二是已有宅基地，但尚未達(dá)到國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。這類村民如再申請第二處宅基地時超過國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，也得不到批準(zhǔn)，自然也不能購買其他村民的房屋；三是已在集體經(jīng)濟(jì)組織落戶，但尚未獲得宅基地的，這類村民可依法申請宅基地，或購買其他村民的房屋。

買房人如果是集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員，也有兩種情況：(1)本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)民。根據(jù)土地管理法的相關(guān)規(guī)定，除了本集體經(jīng)濟(jì)組織的內(nèi)部成員外，其他的農(nóng)民沒有資格使用該組織的宅基地，因此外村的村民也不能購買本村的房屋。（2)城鎮(zhèn)居民。根據(jù)1999年5月6日《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第2條第2款規(guī)定：農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。2011年《國土資源部、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、財政部、農(nóng)業(yè)部關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》再次明確了此項要求。總之，城鎮(zhèn)居民不能購買農(nóng)民村民的宅基地和宅基地上的住房。城鎮(zhèn)居民、外地農(nóng)民等非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與農(nóng)民訂立的購買農(nóng)村宅基地或房屋的買賣合同無效。現(xiàn)實中，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員即使購買了農(nóng)村的房屋，也無法取得宅基地使用權(quán)證。

二、國家對農(nóng)民房屋征用賠

(一)宅基地補償：

宅基地補償標(biāo)準(zhǔn)是由土地補償費、安置補助費和附著物補償費結(jié)合起來算的。土地補償費用是前三年平均年產(chǎn)值的6到10倍。

土地補償一般分為兩種形式：一種是貨幣補償，就是根據(jù)補償標(biāo)準(zhǔn)，宅基地按每平方米補償多少計算出你應(yīng)得的金額，然后折合成人民幣進(jìn)行下發(fā)另一種是置換補償，就是在政府規(guī)劃的安置區(qū)域內(nèi)按低價折換成多少平方米的面積對你進(jìn)行安置。

(二)房屋拆遷補償：

房屋拆遷是農(nóng)民非常關(guān)注的問題，因為房屋屬于農(nóng)民的個人財產(chǎn)，事關(guān)農(nóng)民的切身利益。

房屋拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)：

1、農(nóng)村草房補償1900元/平米

2、磚瓦房補償2400元/平米

3、磚砼結(jié)構(gòu)房屋補償2800元/平米

4、二層及及以上樓房補償3300元/平米，另外房屋附屬物等給予等價的補償。異地安置每戶給予2萬元的補償。

三、村改居后宅基地怎么辦

通常意義上來講，城市戶口是不能擁有農(nóng)村宅基地的使用權(quán)和耕地承包權(quán)的。但是這個定義關(guān)系是要根據(jù)戶口的遷移關(guān)系和時間來決定，所以不是一句話能概括的，只能分情況。第一種情況：如果農(nóng)村家庭戶口中并沒有全部遷入城市，還是留有一人或者以上戶口存在的，是不會影響農(nóng)村宅基地使用權(quán)和承包期內(nèi)的耕地使用權(quán)的。第二種情況：就是全家遷入小城鎮(zhèn)，而不是大城市。

根據(jù)農(nóng)村土地承包法相關(guān)規(guī)定可知，這種情況，在承包期內(nèi)，發(fā)包方應(yīng)該按照承包方的意愿保留土地承包經(jīng)營權(quán)。國家現(xiàn)在非常鼓勵城鎮(zhèn)化，也就是說如果全家戶口遷入的地方是縣級以下的城鎮(zhèn)，在本承包期內(nèi)，是允許繼承保留土地承包權(quán)，而宅基地，屬于私有財產(chǎn)，當(dāng)然可以繼續(xù)使用。第三種情況：全家都將戶口遷入了城市，成為了非農(nóng)業(yè)戶口，根據(jù)土地承包法規(guī)定，應(yīng)當(dāng)將承包的耕地和草地交回發(fā)包方。承包方不交回的，發(fā)包方可以收回承包的耕地和草地。當(dāng)然會給予一定的補償。而農(nóng)村的宅基地暫時不會被收回，一直到房屋自然倒塌，村集體就會收回宅基地使用權(quán)。這里需要注意的是農(nóng)村房屋在這期間不能翻新、重建、修繕等。

村改居后宅基地確權(quán)嗎？

1、確權(quán)。

2、按照確權(quán)規(guī)定，確定的宅基地面積超過當(dāng)?shù)卣?guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，可以在土地登記卡和土地證書內(nèi)注明超過標(biāo)準(zhǔn)面積的數(shù)量，以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實施規(guī)劃重新建設(shè)時，按當(dāng)?shù)卣?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)重新確定使用權(quán)，其超過部分退還集體。　　

法律依據(jù)：

《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》

第二十七條

承包期內(nèi)，發(fā)包方不得收回承包地。國家保護(hù)進(jìn)城農(nóng)戶的土地承包經(jīng)營權(quán)。不得以退出土地承包經(jīng)營權(quán)作為農(nóng)戶進(jìn)城落戶的條件。承包期內(nèi)，承包農(nóng)戶進(jìn)城落戶的，引導(dǎo)支持其按照自愿有償原則依法在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)或者將承包地交回發(fā)包方，也可以鼓勵其流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)。承包期內(nèi)，承包方交回承包地或者發(fā)包方依法收回承包地時，承包方對其在承包地上投入而提高土地生產(chǎn)能力的，有權(quán)獲得相應(yīng)的補償。