一、回遷房預(yù)繳土地增值稅嗎

      問(wèn):請(qǐng)問(wèn)城市更新項(xiàng)目中安置回遷給被拆遷權(quán)利人的房屋需要預(yù)繳增值稅嗎?

      答:安置回遷房屋原則上不需要預(yù)繳增值稅。營(yíng)改增后房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅預(yù)繳的政策規(guī)定主要在《關(guān)于發(fā)布

      的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào),“18號(hào)公告”)中進(jìn)行明確,根據(jù)18號(hào)公告第十條和第十九條的規(guī)定,滿足采取預(yù)收賬款方式銷售的項(xiàng)目,在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率計(jì)算預(yù)繳增值稅。城市更新項(xiàng)目中安置回遷的房屋一方面不屬于采用預(yù)收賬款方式銷售的房屋,另一方面回遷房也不存在收取預(yù)收款的問(wèn)題。實(shí)務(wù)中原則上在回遷房交房時(shí)按照視同銷售處理的規(guī)則確定納稅義務(wù)時(shí)間申報(bào)增值稅。

      問(wèn):那城市更新項(xiàng)目中的回遷房需要預(yù)繳土地增值稅嗎?

      答:首先,根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財(cái)法字【1995】第6號(hào),“土增實(shí)施細(xì)則”)第十六條的規(guī)定,納稅人在

      項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入,由于涉及成本確定或其他原因,而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的,可以預(yù)征土地增值稅,待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算,多退少補(bǔ)。”其次,根據(jù)國(guó)稅發(fā)【2006】187號(hào)文和國(guó)稅函【2010】220號(hào)文的規(guī)定,回遷房在

      所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)

      按照視同銷售規(guī)則確認(rèn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。所以綜合兩個(gè)文件來(lái),土地增值稅預(yù)征的前提是項(xiàng)目竣工結(jié)算前觸發(fā)納稅義務(wù)的發(fā)生了,由于回遷房的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)候,實(shí)務(wù)中產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)點(diǎn)均發(fā)生在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收之后,所以回遷房并不滿足預(yù)征的條件。

      問(wèn):這樣是不是意味著城市更新項(xiàng)目中的回遷房也不需要預(yù)繳企業(yè)所得稅呢?

      答:與增值稅和土地增值稅不同,企業(yè)所得稅并非預(yù)繳的概念,而是在達(dá)到完工標(biāo)準(zhǔn)之前按照預(yù)計(jì)毛利的方式征收企業(yè)所得稅,在達(dá)到完工標(biāo)準(zhǔn)后再結(jié)算實(shí)際毛利與預(yù)計(jì)毛利之間的毛利差。與土地增值稅存在略微差異的是,根據(jù)國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)文第七條的規(guī)定,回遷房確認(rèn)收入的時(shí)點(diǎn)是所有權(quán)轉(zhuǎn)移或者實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)。實(shí)務(wù)中絕大部分的房企都是按照回遷房轉(zhuǎn)移的時(shí)點(diǎn)進(jìn)行確認(rèn),但是31號(hào)文中所表述的所有權(quán)轉(zhuǎn)移,或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入到底是孰早的概念還是意味著納稅選擇權(quán)利本身存在較大的爭(zhēng)議。對(duì)于城市更新項(xiàng)目而言,拆遷安置本質(zhì)上構(gòu)成一種非貨幣性資產(chǎn)交換行為,所以按照31號(hào)文的邏輯房企實(shí)際取得利益權(quán)利的時(shí)點(diǎn)就可能是取得被拆遷權(quán)利人土地及房屋權(quán)屬成為單一權(quán)利主體的時(shí)點(diǎn),那么這樣回遷房確認(rèn)收入的時(shí)點(diǎn)就可能被推前。而且一旦推前,收入確認(rèn)的金額也將有所區(qū)別。所以我們建議實(shí)務(wù)中要與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)保持良好的稅務(wù)溝通。

二、回遷房增值稅

法律分析:

1、購(gòu)房成交價(jià)格中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征契稅，成交價(jià)格超過(guò)拆遷補(bǔ)償款的，對(duì)超過(guò)部分征收契稅。應(yīng)納稅額計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額計(jì)稅價(jià)格-被拆房屋拆遷補(bǔ)償款)×稅率。房屋拆遷契稅優(yōu)惠政策的適用對(duì)象，包括被拆遷房屋的所有權(quán)人，或共有權(quán)人以及領(lǐng)取拆遷補(bǔ)償款的被拆遷公有住房的承租人。

2、應(yīng)納稅在減去以上減免部分外，按商品房交易計(jì)算和繳納稅費(fèi)。賣方應(yīng)繳納稅費(fèi)主要有：稅務(wù)部門向賣方征收交易所產(chǎn)生的差價(jià)獲得的收入為計(jì)稅基數(shù)。各類稅收共有8種，包括：增值稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅、城建稅、教育附加稅、地方附加稅、契稅。其中，增值稅、城建稅、教育附加、地方教育附加稅，合計(jì)稅率為5.55%居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓普通住宅的，暫免征收土地增值稅花稅為房屋買賣成交價(jià)的0.15‰人所得稅的計(jì)稅依據(jù)為以轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，稅率為20%通住宅的契稅為2%，高檔商品房契稅為4%。

法律依據(jù):

《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》 第一條 在中華人民共和國(guó)境內(nèi)銷售貨物或者加工、修理修配勞務(wù)（以下簡(jiǎn)稱勞務(wù)），銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)以及進(jìn)口貨物的單位和個(gè)人，為增值稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納增值稅。

三、回遷安置房土增稅如何繳納

法律分析：房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》第三條(一)款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

法律依據(jù)：《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》 六、關(guān)于拆遷安置土地增值稅計(jì)算問(wèn)題（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

h3>四、回遷房增值稅

法律分析:

1、購(gòu)房成交價(jià)格中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征契稅，成交價(jià)格超過(guò)拆遷補(bǔ)償款的，對(duì)超過(guò)部分征收契稅。應(yīng)納稅額計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額計(jì)稅價(jià)格-被拆房屋拆遷補(bǔ)償款)×稅率。房屋拆遷契稅優(yōu)惠政策的適用對(duì)象，包括被拆遷房屋的所有權(quán)人，或共有權(quán)人以及領(lǐng)取拆遷補(bǔ)償款的被拆遷公有住房的承租人。

2、應(yīng)納稅在減去以上減免部分外，按商品房交易計(jì)算和繳納稅費(fèi)。賣方應(yīng)繳納稅費(fèi)主要有：稅務(wù)部門向賣方征收交易所產(chǎn)生的差價(jià)獲得的收入為計(jì)稅基數(shù)。各類稅收共有8種，包括：增值稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅、城建稅、教育附加稅、地方附加稅、契稅。其中，增值稅、城建稅、教育附加、地方教育附加稅，合計(jì)稅率為5.55%居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓普通住宅的，暫免征收土地增值稅花稅為房屋買賣成交價(jià)的0.15‰人所得稅的計(jì)稅依據(jù)為以轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，稅率為20%通住宅的契稅為2%，高檔商品房契稅為4%。

法律依據(jù):

《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》 第一條 在中華人民共和國(guó)境內(nèi)銷售貨物或者加工、修理修配勞務(wù)（以下簡(jiǎn)稱勞務(wù)），銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)以及進(jìn)口貨物的單位和個(gè)人，為增值稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納增值稅。

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內(nèi)容審核：劉鵬飛律師

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