模擬拆遷協(xié)議能簽嗎不小心入坑怎么辦

某日，四川省某區(qū)政府發(fā)布《國有土地房屋模擬拆遷公告》，載明簽訂模擬拆遷協(xié)議戶數(shù)及面積達到該片區(qū)總戶數(shù)及總面積95%以上，即依法擬定征收方案，作出房屋征收決定并予以公告實施。某日，區(qū)政府制定《模擬征收補償安置方案》，載明簽訂模擬征收協(xié)議時，被征收人應(yīng)將《房屋所有權(quán)證》《國有土地使用權(quán)證》交征收方暫存。模擬征收結(jié)束簽約率達到95%以上，協(xié)議生效后依法予以注銷;簽約率未達到95%以上，則二證退還給被征收人。某日，區(qū)政府發(fā)布《房屋征收決定公告》，載明房屋模擬征收安置補償協(xié)議簽約率已達95.01%，決定實施征收……

以上即“模擬拆遷協(xié)議”在實踐中的運作情況。“模擬拆遷”是近幾年來拆遷實踐中經(jīng)常看到的現(xiàn)象。參照《成都市房產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)<關(guān)于中心城區(qū)城市房屋模擬拆遷工作的指導(dǎo)意見(試行)>的通知》第五條，模擬拆遷是指拆遷項目業(yè)主在取得行政許可前，根據(jù)城市規(guī)劃和相關(guān)法律法規(guī)等有關(guān)規(guī)定，就城市房屋拆遷補償安置事宜與房屋所有權(quán)人協(xié)商并簽訂模擬拆遷協(xié)議的活動。簽約率未達到一定比例時，征收補償安置協(xié)議自動失效，暫緩該地塊的改造。對模擬拆遷達到一定比例，且取得房屋拆遷許可證后，雙方當(dāng)事人仍未能達成協(xié)議的，一方當(dāng)事人可以申請行政裁決，依法處理拆遷糾紛。

“模擬拆遷協(xié)議”即是模擬拆遷中的一個特色產(chǎn)物。各地的模擬拆遷或許在細節(jié)上不一而足，從本質(zhì)上看，模擬協(xié)議屬附生效條件的合同，條文中約定了協(xié)議生效的條件。在約定條件具備時，協(xié)議即具備法律效力。模擬拆遷協(xié)議一般明確約定了兩個協(xié)議生效條件：一是住戶簽約率達到一定比例以上，二是必須辦理房屋拆遷所需的行政許可。該兩項條件滿足后，進行對協(xié)議的審核、確認。一經(jīng)確認后，將在原來的模擬協(xié)議上加蓋條章。這個條章通常內(nèi)容為“協(xié)議生效條件已具備，轉(zhuǎn)為正式協(xié)議”，有的還會加蓋一些其他內(nèi)容如“已通過審核確認”等。被拆遷戶不需要重新簽訂正式協(xié)議，經(jīng)過審核確認并加蓋所需要條章的模擬拆遷協(xié)議，就是一份正式的征收補償協(xié)議了。

現(xiàn)實生活中，被征收人出于對政府的信任和支持，即使在不懂所簽協(xié)議所代表的意義的情況下，也多不會拒絕政府簽訂該協(xié)議的提議。等到征收正式實施，才后知后覺發(fā)現(xiàn)簽協(xié)議前政府畫的餅并不能實現(xiàn)，甚至連最基本的拆遷補償金都無法依約履行。那么被征收人又如何維護自己的合法權(quán)益呢?

回到文章開頭，征收實施后，當(dāng)事人對涉案項目進行了調(diào)查，才發(fā)現(xiàn)該拆遷項目并未取得相關(guān)的拆遷許可證，也未依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定辦理房屋征收的審批手續(xù)。因此，涉案房屋的拆遷項目程序嚴重違法，已違反了行政法規(guī)、法規(guī)和規(guī)章的強制性規(guī)定。根據(jù)《合同法》第五十二條第(五)項規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定所簽訂的協(xié)議依法應(yīng)當(dāng)確認無效。因此，涉案模擬拆遷協(xié)議應(yīng)確認為無效。此外，一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益，惡意串通損害國家、集體或者第三人利益，以合法形式掩蓋非法目的，損害社會公共利益的協(xié)議也應(yīng)當(dāng)被確定無效。

以上知識就是小編對相關(guān)法律問題進行的解答，模擬拆遷作為一種新型的拆遷方式，會存在很多的變數(shù)，模擬拆遷協(xié)議是不能隨意簽訂的，被拆遷人不小心入坑的，可以向法院申請拆遷無效進行救濟。如果需要法律方面的幫助，歡迎到北京圣運律師網(wǎng)進行法律咨詢。

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內(nèi)容審核：李帥律師

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