一、北京市海淀二手房如何進(jìn)行交易

1、收件前，申請(qǐng)人到測(cè)繪部門(mén)辦理房屋面積測(cè)繪或轉(zhuǎn)繪，領(lǐng)取結(jié)果；

2、申請(qǐng)人備齊資料到收件窗口申請(qǐng)登記；

3、收件人員進(jìn)行收件預(yù)審后立案受理，預(yù)約過(guò)戶(hù)時(shí)間，涉及抵押（按揭），同時(shí)受理抵押登記，核發(fā)《房地產(chǎn)申請(qǐng)登記回執(zhí)》；

4、辦案人員對(duì)資料進(jìn)行審核，根據(jù)需要進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘和評(píng)估；

5、申請(qǐng)人按預(yù)約的過(guò)戶(hù)時(shí)間，到過(guò)戶(hù)窗口領(lǐng)取繳款單，繳納有關(guān)稅費(fèi)；

6、申請(qǐng)人憑稅費(fèi)發(fā)票到過(guò)戶(hù)窗口辦理交易過(guò)戶(hù)手續(xù)；

7、申請(qǐng)人到發(fā)件窗口領(lǐng)取房地產(chǎn)證。屬抵押（按揭）同時(shí)領(lǐng)取他項(xiàng)權(quán)證。

一、二手房交易得多長(zhǎng)時(shí)間

二手房交易所需時(shí)間，全款購(gòu)買(mǎi)和貸款購(gòu)買(mǎi)需要的時(shí)間不一樣，各地有差異，大致具體情況如下：

1、全款購(gòu)買(mǎi)，約7天

（1）看房，買(mǎi)賣(mài)雙方達(dá)成協(xié)議、支付購(gòu)房定金：1天。

（2）房屋過(guò)戶(hù)，支付首付款：1天。

（3）交稅、領(lǐng)取新房產(chǎn)證：4個(gè)工作日。

（4）物業(yè)交割、支付尾款：1天。

2、貸款購(gòu)買(mǎi)，約20個(gè)工作日

（1）看房，買(mǎi)賣(mài)雙方達(dá)成協(xié)議、支付購(gòu)房定金：1天。

（2）提交貸款申請(qǐng)、簽署貸款合同：1個(gè)工作日。

（3）物業(yè)評(píng)估，第三方擔(dān)保：1－2個(gè)工作日。

（4）銀行審批：5個(gè)工作日。

（5）房屋過(guò)戶(hù)，支付首付款：1個(gè)工作日。

（6）交稅、領(lǐng)取新房產(chǎn)證：4個(gè)工作日。

（7）銀行領(lǐng)取貸款合同、房屋抵押登記：3個(gè)工作日。

（8）銀行放款給賣(mài)方、物業(yè)交割、支付尾款：3－5個(gè)工作日。

二、二手房交易應(yīng)該注意哪些風(fēng)險(xiǎn)

1、買(mǎi)方買(mǎi)房時(shí)，應(yīng)注意要求房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)協(xié)助查詢(xún)賣(mài)方的房地產(chǎn)權(quán)屬、抵押或查封等基本情況，并要求賣(mài)方務(wù)必提供產(chǎn)權(quán)證等原件資料。同時(shí)，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)認(rèn)真配合買(mǎi)賣(mài)雙方做好相關(guān)核驗(yàn)工作。

2、買(mǎi)方通過(guò)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)購(gòu)買(mǎi)住宅時(shí)，應(yīng)注意核實(shí)自身的購(gòu)房資格。中介服務(wù)人員應(yīng)對(duì)買(mǎi)方的購(gòu)房資格予以充分提示，且不應(yīng)向不具備購(gòu)房資格的買(mǎi)方提供中介服務(wù)。

3、房地產(chǎn)中介服務(wù)人員在向買(mǎi)賣(mài)雙方提供中介服務(wù)時(shí)，須注意告知買(mǎi)賣(mài)雙方嚴(yán)格按照國(guó)家的規(guī)定，各自承擔(dān)相應(yīng)的交易稅費(fèi)，并提醒買(mǎi)賣(mài)雙方，交易稅費(fèi)應(yīng)以當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)及房地產(chǎn)登記部門(mén)實(shí)際計(jì)算為準(zhǔn)，且不可向買(mǎi)賣(mài)雙方承諾交易所涉及的稅費(fèi)金額。

二、二手房海淀買(mǎi)賣(mài)流程是怎樣

本文介紹了二手房海淀買(mǎi)賣(mài)的流程和所需的材料，以及公積金貸款的優(yōu)點(diǎn)。二手房的流程包括房屋核驗(yàn)、購(gòu)房資格申請(qǐng)、簽署房屋買(mǎi)賣(mài)合同、繳納房屋交易稅費(fèi)、轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)過(guò)戶(hù)和領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書(shū)。公積金貸款則是一種組合貸款方式，可以滿足購(gòu)房資金不足的情況，利率較低，具有政策補(bǔ)貼性質(zhì)。

法律分析

二手房海淀買(mǎi)賣(mài)的流程如下:

1. 房屋核驗(yàn)(5個(gè)工作日)

2. 購(gòu)房資格申請(qǐng)(10個(gè)工作日)

3. 簽署房屋買(mǎi)賣(mài)合同(網(wǎng)簽)

4. 繳納房屋交易稅費(fèi)

5. 轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)過(guò)戶(hù)

6. 領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書(shū)(本人到場(chǎng)當(dāng)天,有代理人5個(gè)工作日)）

二、貸款材料要哪些

1、個(gè)人購(gòu)房貸款申請(qǐng)百審批書(shū)（電子版）；

2．調(diào)查表（夫妻雙方個(gè)人征信、銀行核查表、客戶(hù)須知、誠(chéng)信保證書(shū)及逾期證明、房貸查詢(xún)結(jié)果證明）；

3、借款人夫妻雙方身份證復(fù)印件（正反面在同一張紙上）；

4、借款度人夫妻雙方戶(hù)口本復(fù)印件（含本人頁(yè)首頁(yè)）及外地人提供的納稅證明或社保證明；

5、借款人結(jié)婚證（復(fù)印件）或單身證明（原件）；

6、借款人夫妻雙方工資收入明原件及近3個(gè)月銀行流水；

7、如無(wú)銀行工資卡流水的需要提供單位加蓋公章或首付部章的本人簽字的工資表（近3個(gè)月），提供家用銀行流水；

8、借款人如為私人業(yè)主須提供：營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、組織機(jī)構(gòu)代碼證、公司章程、專(zhuān)驗(yàn)資報(bào)告及可以證明經(jīng)營(yíng)狀況的材料如連續(xù)近3個(gè)月的對(duì)公銀行流水、財(cái)務(wù)報(bào)表、納稅證明、增值稅發(fā)票等。（加蓋公司公章或財(cái)務(wù)章）；

9、首付款收據(jù)復(fù)印件；

10、如需保證人時(shí)（夫妻雙方）提供身份證、戶(hù)口本、結(jié)婚證復(fù)印件、收入證明、近三個(gè)月銀行流水及房屋產(chǎn)權(quán)證或購(gòu)房合同復(fù)屬印件。共同還款人（夫妻雙方）身份證、戶(hù)口本、結(jié)婚證或單身證明、收入證明及近三個(gè)月銀行流水及房屋產(chǎn)權(quán)證或購(gòu)房合同復(fù)印件。

三、公積金貸款是什么

居民購(gòu)房除了動(dòng)用歷年的積蓄，購(gòu)房資金不足部分一般都首先申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款，仍不足部分則再申請(qǐng)由銀行個(gè)人住房按揭貸款解決，運(yùn)用此種個(gè)人住房公積金貸款與銀行個(gè)人住房按揭貸款相結(jié)合的"組合貸款"已是購(gòu)房最普遍的貸款方式。因?yàn)樗容^符合現(xiàn)實(shí)又較為合理，畢竟每戶(hù)家庭可以計(jì)貸的個(gè)人住房公積金額度不會(huì)很多，若全部向銀行貸款又會(huì)在利息上負(fù)擔(dān)太重。

個(gè)人住房公積金貸款屬政策性的個(gè)人住房貸款，具有一定的政策補(bǔ)貼性質(zhì)，只要個(gè)人所在單位建立過(guò)住房公積金且按期繳交了公積金的均有權(quán)申請(qǐng)貸款，它最大的優(yōu)點(diǎn)是利率低。而且，貸款金額越大、期限越長(zhǎng)，利差就越可觀。

拓展延伸

二手房交易流程及注意事項(xiàng)

二手房交易是房屋買(mǎi)賣(mài)的一種形式，相較于新房交易，二手房交易流程較為復(fù)雜。本文將介紹二手房交易的流程及注意事項(xiàng)。

1. 房屋核驗(yàn)：在簽署房屋買(mǎi)賣(mài)合同前，買(mǎi)方和賣(mài)方需要進(jìn)行房屋核驗(yàn)，確保房屋證、樓齡、裝修情況與合同中所述一致。

2. 簽訂合同：雙方需在房屋核驗(yàn)合格后簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并按照合同約定支付定金。

3. 房屋過(guò)戶(hù)：雙方需按照合同約定，前往房屋所在地的房屋交易部門(mén)辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。

4. 繳納稅費(fèi)：房屋過(guò)戶(hù)完成后，買(mǎi)方需按照合同約定，按時(shí)繳納房屋交易稅費(fèi)。

5. 轉(zhuǎn)移房屋權(quán)屬：房屋過(guò)戶(hù)完成后，買(mǎi)方需將房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移至買(mǎi)方名下，完成房屋交付。

6. 簽署交接單：雙方需在房屋過(guò)戶(hù)完成后簽署交接單，確認(rèn)房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移并完成交接。

7. 裝修款支付：如房屋裝修，買(mǎi)方需在房屋過(guò)戶(hù)完成后，按照合同約定支付裝修款。

8. 戶(hù)口遷出：房屋過(guò)戶(hù)完成后，買(mǎi)方需按照合同約定，將戶(hù)口遷出。

9. 簽署解約書(shū)：雙方需在房屋過(guò)戶(hù)完成后簽署解約書(shū)，解除原房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

10. 申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記：房屋過(guò)戶(hù)完成后，買(mǎi)方需按照合同約定，申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記，完成房屋所有權(quán)登記。

二手房交易流程及注意事項(xiàng)分為房屋核驗(yàn)、簽訂合同、房屋過(guò)戶(hù)、繳納稅費(fèi)、轉(zhuǎn)移房屋權(quán)屬、簽署交接單、裝修款支付、戶(hù)口遷出、簽署解約書(shū)和申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記兩個(gè)階段。在整個(gè)過(guò)程中，買(mǎi)方和賣(mài)方需按照合同約定，按時(shí)履行義務(wù)，確保二手房交易順利完成。

結(jié)語(yǔ)

二手房海淀買(mǎi)賣(mài)的流程包括房屋核驗(yàn)、購(gòu)房資格申請(qǐng)、簽署房屋買(mǎi)賣(mài)合同、繳納房屋交易稅費(fèi)、轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)過(guò)戶(hù)和領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書(shū)。貸款材料包括個(gè)人購(gòu)房貸款申請(qǐng)百審批書(shū)、調(diào)查表、借款人夫妻雙方身份證復(fù)印件、借款度人夫妻雙方戶(hù)口本復(fù)印件、借款人夫妻雙方工資收入明原件及近3個(gè)月銀行流水、借款人結(jié)婚證或單身證明、借款人夫妻雙方工資收入明原件及近3個(gè)月銀行流水、如無(wú)銀行工資卡流水的需要提供單位加蓋公章或首付部章的本人簽字的工資表、首付款收據(jù)復(fù)印件、如需保證人時(shí)提供身份證、戶(hù)口本、結(jié)婚證復(fù)印件、收入證明、近三個(gè)月銀行流水及房屋產(chǎn)權(quán)證或購(gòu)房合同復(fù)印件、共同還款人身份證、戶(hù)口本、結(jié)婚證或單身證明、收入證明及近三個(gè)月銀行流水及房屋產(chǎn)權(quán)證或購(gòu)房合同復(fù)印件。公積金貸款是一種比較符合現(xiàn)實(shí)又較為合理的購(gòu)房貸款方式，利率較低，貸款金額越大、期限越長(zhǎng)，利差就越可觀。

法律依據(jù)

最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋?zhuān)旱谑鍡l 商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定或者城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例第三十二條規(guī)定的辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于出賣(mài)人的原因，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋?zhuān)旱诰艞l 因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋?zhuān)旱谑龡l 商品房買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：

逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

三、北京海淀二手房如何進(jìn)行交易

1、買(mǎi)方咨詢(xún)

買(mǎi)賣(mài)雙方建立信息溝通渠道，買(mǎi)方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣(mài)方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書(shū)、身份證件及其它證件。

2、簽合同

3、辦理過(guò)戶(hù)

4、立契

房地相關(guān)部門(mén)根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買(mǎi)對(duì)象，按交易部門(mén)事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。現(xiàn)在北京市已取消了交易過(guò)程中的房地產(chǎn)賣(mài)契，即大家所俗稱(chēng)的白契。

5、繳納稅費(fèi)

稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。

6、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶(hù)手續(xù)

7、銀行貸款

對(duì)貸款的買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)在與賣(mài)方簽訂完房屋買(mǎi)賣(mài)合同后由買(mǎi)賣(mài)雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買(mǎi)方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買(mǎi)方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買(mǎi)方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。

8、打余款完成交易

買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣(mài)方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買(mǎi)賣(mài)合同全部履行完畢。

一、如何辦理過(guò)戶(hù)

買(mǎi)賣(mài)雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)提出申請(qǐng)，接受審查。買(mǎi)賣(mài)雙方向房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門(mén)要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書(shū)面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。

法律咨詢(xún)：

網(wǎng)友：簽合同需要注意什么

律師：賣(mài)方提供了房屋的合法證件，買(mǎi)方可以交納購(gòu)房定金（交納購(gòu)房定金不是商品房買(mǎi)賣(mài)的必經(jīng)程序），買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同（或稱(chēng)房屋買(mǎi)賣(mài)契約）。買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見(jiàn)后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

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內(nèi)容審核：馮立影律師

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