借名買(mǎi)房遇拆遷，補(bǔ)償權(quán)益歸誰(shuí)？，作者｜張茂榮 “非標(biāo)”房地產(chǎn)爭(zhēng)議解決專(zhuān)家，粵灣律所主任 首席律師主攻：房地產(chǎn)大要案（重大、疑難、復(fù)雜房地產(chǎn)糾紛）、各類(lèi)小產(chǎn)權(quán)房（歷史違建、綠本房、農(nóng)民樓等）拆遷爭(zhēng)議解決筆者主攻“非標(biāo)”房地產(chǎn)糾紛，各類(lèi)小產(chǎn)權(quán)房
作者｜張茂榮
“非標(biāo)”房地產(chǎn)爭(zhēng)議解決專(zhuān)家，粵灣律所主任 首席律師
主攻：房地產(chǎn)大要案（重大、疑難、復(fù)雜房地產(chǎn)糾紛）、各類(lèi)小產(chǎn)權(quán)房（歷史違建、綠本房、農(nóng)民樓等）拆遷爭(zhēng)議解決筆者主攻“非標(biāo)”房地產(chǎn)糾紛，各類(lèi)小產(chǎn)權(quán)房（歷史違建、綠本房、農(nóng)民樓、廠(chǎng)辦物業(yè)等）拆遷爭(zhēng)議解決是本團(tuán)隊(duì)核心業(yè)務(wù)，本文說(shuō)一下非小產(chǎn)權(quán)房的市場(chǎng)商品房借名買(mǎi)房拆遷補(bǔ)償爭(zhēng)議。
眾所周知，借名買(mǎi)房中代持房產(chǎn)證登記在出名人名下，根據(jù)物權(quán)法定原則，借名人只享有債權(quán)，不享有物權(quán)，發(fā)生糾紛時(shí)，拆遷單位只認(rèn)產(chǎn)證不認(rèn)出資人，一般不會(huì)根據(jù)借名買(mǎi)房協(xié)議而不理證載權(quán)利人（出名人），與出資人（借名人）簽署拆遷補(bǔ)償協(xié)議！借名買(mǎi)房遇拆遷，補(bǔ)償權(quán)益歸誰(shuí)？借名人如何確保代持房拆遷補(bǔ)償權(quán)益歸己所有？現(xiàn)以案說(shuō)法之。
基本案情：涉案房產(chǎn)為杜某借李某名義購(gòu)買(mǎi)的市場(chǎng)商品房，登記于李某名下，杜某為借名人、出資人、實(shí)際權(quán)利人，李某為出名人、代持人、證載權(quán)利人。
買(mǎi)房行為發(fā)生于2010年10月，全部購(gòu)房款、月供款均由杜某支付，房產(chǎn)亦由杜某占有使用，因雙方為同鄉(xiāng)兼同事關(guān)系，基于相互信任并未簽署書(shū)面代持協(xié)議。2017年7月，杜某要求李某將涉案房產(chǎn)過(guò)戶(hù)到具備購(gòu)房資格的兒子名下，李某不予配合。
2020年11月，杜某以李某為被告，兒子為第三人提起訴訟，要求確認(rèn)涉案房產(chǎn)歸己所有，李某將涉案房產(chǎn)變更登記于己方指定的兒子名下。
起訴后，涉案房產(chǎn)所在區(qū)域啟動(dòng)棚戶(hù)區(qū)改造，面臨搬遷安置補(bǔ)償，杜某當(dāng)庭變更訴訟請(qǐng)求為確認(rèn)涉案房產(chǎn)的搬遷安置補(bǔ)償權(quán)益歸己所有。李某辯稱(chēng)雙方為合伙而非借名買(mǎi)房關(guān)系，雙方口頭約定各50%份額，涉案房產(chǎn)登記于自己名下，根據(jù)《物權(quán)法》“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅未經(jīng)依法登記不發(fā)生效力”的規(guī)定，杜某不是物權(quán)權(quán)利人，不同意杜某訴求。
真實(shí)案例：借名買(mǎi)房，代持人死亡，房子咋辦？法院判決：
深圳市羅湖區(qū)人民法院一審認(rèn)定雙方存在借名買(mǎi)房關(guān)系，關(guān)于李某引用物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定答辯稱(chēng)涉案房產(chǎn)登記于其名下故可以對(duì)抗杜某的答辯意見(jiàn)認(rèn)為：《物權(quán)法》第五條規(guī)定“物權(quán)的種類(lèi)和內(nèi)容，由法律規(guī)定”，第九條規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生法律效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生法律效力，但法律另有規(guī)定的除外”，該兩個(gè)法條的前提是保護(hù)真實(shí)存在的物權(quán)。《民法總則》第七條規(guī)定“民事主體從事民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)信原則，秉持誠(chéng)實(shí)，恪守承諾”，《民事訴訟法》第七條規(guī)定“人民法院審理民事案件，必須以事實(shí)為根據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩”，本案中，涉案房產(chǎn)登記于李某名下并非基于真實(shí)的買(mǎi)賣(mài)交易，李某亦未支付相應(yīng)的對(duì)價(jià)，故對(duì)于李某的答辯意見(jiàn)，本院不予采信，李某應(yīng)當(dāng)將涉案房產(chǎn)配合登記過(guò)戶(hù)至實(shí)際權(quán)利人名下，但鑒于涉案房產(chǎn)已經(jīng)啟動(dòng)棚戶(hù)區(qū)改造，故本院確認(rèn)涉案房產(chǎn)的搬遷安置補(bǔ)償權(quán)益歸原告所有。
2020年12月24日一審判決：確認(rèn)涉案房產(chǎn)的搬遷安置補(bǔ)償權(quán)益歸杜某所有。李某不服提起上訴，因未在法定期限內(nèi)預(yù)交二審案件受理費(fèi)，亦未申請(qǐng)予以緩交、減交或免交，深圳中院裁定按撤訴處理，一審判決生效。
實(shí)際出資人PK買(mǎi)受人，房子歸誰(shuí)？張律說(shuō)：借名買(mǎi)房、二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)前遇拆遷，補(bǔ)償權(quán)益歸借名人、買(mǎi)家所有。
2、二手房買(mǎi)賣(mài)未過(guò)戶(hù)之前遇拆遷，如買(mǎi)家已如約支付購(gòu)房款，無(wú)合同違約，補(bǔ)償權(quán)益歸買(mǎi)家所有，深圳市龍華區(qū)人民法院(2020)粵0309民初21249號(hào)亦持相同觀點(diǎn)，判決確認(rèn)涉案房產(chǎn)的拆遷補(bǔ)償權(quán)益歸買(mǎi)家陳某所有；
3、拆遷補(bǔ)償主體并不具有司法裁判權(quán)，且一般情況下無(wú)法判斷借名買(mǎi)房、二手房買(mǎi)賣(mài)拆遷補(bǔ)償權(quán)益歸屬，基于規(guī)避自身風(fēng)險(xiǎn)及需要證載權(quán)利人注銷(xiāo)產(chǎn)權(quán)以推進(jìn)拆遷項(xiàng)目的考慮，基本不可能忽視證載權(quán)利人而與借名人、二手房買(mǎi)家簽署拆補(bǔ)協(xié)議，故而爭(zhēng)議的解決只能通過(guò)雙方和解和訴訟兩種途徑解決；
4、拆遷補(bǔ)償權(quán)益歸屬糾紛中，原告訴求的設(shè)計(jì)非常重要，因城市更新、棚戶(hù)區(qū)改造、利益統(tǒng)籌、行政征收等不同原因拆遷，補(bǔ)償程序各不相同，訴求必須結(jié)合程序提出，從而確保判決生效后具有可執(zhí)行性，避免判決后執(zhí)行不能。受損可以要求補(bǔ)償。借名買(mǎi)房如果給出借人造成嚴(yán)重?fù)p失的情況下，可以要求其承擔(dān)損害賠償責(zé)任的。借名買(mǎi)房有風(fēng)險(xiǎn)，如果第三人在不知情的情況下，從登記人手中買(mǎi)了房子，借名人就會(huì)面臨喪失房屋的可能，最終的結(jié)果只能依不當(dāng)?shù)美虻怯浫酥鲝堎r償。
《民法典》 第五百條 當(dāng)事人在訂立合同過(guò)程中有下列情形之一，造成對(duì)方損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任：
（一）假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商；
（二）故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況；
（三）有其他違背誠(chéng)信原則的行為。
借名買(mǎi)房人如何補(bǔ)償被借名人
借用別人的名義買(mǎi)房存在一定風(fēng)險(xiǎn)，在借名人給出借人造成嚴(yán)重?fù)p失的情況下，出借人可以搜集相關(guān)證據(jù)，然后起草起訴狀，向人民法院提出訴訟請(qǐng)求，要求借名人承擔(dān)損害賠償責(zé)任。法律規(guī)定當(dāng)事人約定一方以他人名義購(gòu)買(mǎi)房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益，借名人依據(jù)合同約定要求登記人(出名人)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持。
借名買(mǎi)房屬于詐騙嗎
不屬于詐騙，但是是存在風(fēng)險(xiǎn)的。法律規(guī)定的是推定不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的全屬狀況與真實(shí)情況保持一致，因此，借名買(mǎi)房的，將來(lái)對(duì)于房屋的歸屬是極有可能產(chǎn)生糾紛的。
《民法典》第二百一十六條 不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。
不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。
法律依據(jù)：
該內(nèi)容由 齊鳳律師 和 律說(shuō)律答 共創(chuàng)回答法律分析：受損可以要求補(bǔ)償。借名買(mǎi)房如果給出借人造成嚴(yán)重?fù)p失的情況下，可以要求其承擔(dān)損害賠償責(zé)任的。借名買(mǎi)房有風(fēng)險(xiǎn)，如果第三人在不知情的情況下，從登記人手中買(mǎi)了房子，借名人就會(huì)面臨喪失房屋的可能，最終的結(jié)果只能依不當(dāng)?shù)美虻怯浫酥鲝堎r償。
法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民法典》 第一百四十三條 具備下列條件的民事法律行為有效：
（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；
（二）意思表示真實(shí)；
(三)不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。
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