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一、惠州博羅房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)2025,房屋產(chǎn)權(quán)不清晰怎么辦京康卜凡律師釜底抽薪狀告征收公告勝訴

房屋產(chǎn)權(quán)不清晰維權(quán)困難怎么辦？北京京康律師事務(wù)所主任、西北政法大學(xué)物權(quán)與土地制度研究所聯(lián)席所長、西北政法大學(xué)法治學(xué)院特聘教授史西寧主任律師用一個案例告訴大家。

勝訴案情

李先生居住在山東省某縣某府家屬院，生活雖不算富足，但比上不足比下有余，隨著所在縣城的發(fā)展，很快所在家屬院也即將被征收，并且當(dāng)?shù)卣魇詹块T已經(jīng)張貼了《某縣人民政府房屋征收公告》。然而李先生卻開心不起來，因?yàn)樗诘募覍僭河捎跉v史原因情況較為復(fù)雜，沒有房產(chǎn)證，產(chǎn)權(quán)歸屬也一直處在爭議之中，征收公告的附件《某縣人民政府某縣家屬院房屋征收補(bǔ)償公告》列明的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)比周邊房價(jià)低非常多。

李先生為此失眠了數(shù)夜，后通過快手平臺聯(lián)系了北京京康律師事務(wù)所史西寧主任律師團(tuán)隊(duì)的卜凡律師，細(xì)致分析了李先生的情況后，卜凡律師制定了專業(yè)詳細(xì)的維權(quán)計(jì)劃，也告知了李先生每一步存在的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，李先生被其專業(yè)負(fù)責(zé)的態(tài)度所打動，決定委托卜凡律師進(jìn)行維權(quán)。

京康律師庭審風(fēng)采

卜凡律師針對本案拆遷房屋產(chǎn)權(quán)不明晰的特點(diǎn)，決定直接對征收公告發(fā)起進(jìn)攻，在庭審中，卜凡律師指出：首先，《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第九條規(guī)定:“依照本條例第八條規(guī)定確需征收房屋的各項(xiàng)建設(shè)活動，應(yīng)當(dāng)符合國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市、縣級國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展年度計(jì)劃。制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)廣泛征求社會公眾意見，經(jīng)過科學(xué)論證。”本案中，被某縣人民政府提交的《關(guān)于某縣家屬院片區(qū)征收改造項(xiàng)目相關(guān)情況說明》《關(guān)于某縣 2022 年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計(jì)劃執(zhí)行情況與 2023 年計(jì)劃(草案)的報(bào)告》《某縣國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和 2035 年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》等證據(jù)能夠證明，案涉征收項(xiàng)目符合國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃，并已納入某縣國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展年度計(jì)劃，但不能證明案涉征收項(xiàng)目符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃，故案涉征收項(xiàng)目不符合《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第九條相關(guān)規(guī)定，被告某縣人民政府作出被訴房屋征收決定公告的主要證據(jù)不足。

卜凡律師同時指出，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十條規(guī)定:“房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案，報(bào)市、縣級人民政府。市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布征求公眾意見。征求意見期限不得少于 30日。”本案中，被告某縣人民政府未提交相應(yīng)證據(jù)證明征收補(bǔ)償方案經(jīng)過有關(guān)部門論證，被告某縣人民政府作出被訴房屋征收決定公告的程序不合法。

判決結(jié)果

最終法院判決確認(rèn)被告某縣人民政府作出的某征發(fā)[2022]第 003 號《某縣人民政府房屋征收決定公告》及其附件《某縣人民政府老縣府家屬院片區(qū)國有土地上房屋征收與補(bǔ)償安置方案》違法!

史主任提醒

拆遷是一個長期斗爭，需要全面專業(yè)的知識，需要對全局的把控，需要對法條的合理運(yùn)用。即使一個有著多年訴訟經(jīng)驗(yàn)的律師，也在不斷地學(xué)習(xí)和更新，才能在一個案件中冷靜地分析并作出正確的判斷。而對于非法學(xué)的人來說，這是一個龐大的課題，不能僅靠短時間的惡補(bǔ)可以達(dá)到的。所以在遇到任何拆遷問題的時候不妨問問律師，在律師的指導(dǎo)下進(jìn)行專業(yè)維權(quán)。

房屋質(zhì)量糾紛有三種處理方法，分別是找開發(fā)商協(xié)商、向有關(guān)部門投訴、仲裁或向人民法院起訴。如果發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，首先找開發(fā)商，因?yàn)橘彿空吲c開發(fā)商有著直接的合同關(guān)系；若開發(fā)商不予解決、或?qū)﹂_發(fā)商的解決不滿意，當(dāng)事人可以向有關(guān)部門投訴；如果上述途徑都不能解決，可以根據(jù)法律規(guī)定和自己的實(shí)際情況起訴。法律依據(jù)：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》 第十條 因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。《商品房屋租賃管理辦法》 第七條 房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法訂立租賃合同。房屋租賃合同的內(nèi)容由當(dāng)事人雙方約定，一般應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：(一)房屋租賃當(dāng)事人的姓名(名稱)和住所;(二)房屋的坐落、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施，家具和家電等室內(nèi)設(shè)施狀況;(三)租金和押金數(shù)額、支付方式;(四)租賃用途和房屋使用要求;(五)房屋和室內(nèi)設(shè)施的安全性能;(六)租賃期限;(七)房屋維修責(zé)任;(八)物業(yè)服務(wù)、水、電、燃?xì)獾认嚓P(guān)費(fèi)用的繳納;(九)爭議解決辦法和違約責(zé)任;(十)其他約定。房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在房屋租賃合同中約定房屋被征收或者拆遷時的處理辦法。建設(shè)(房地產(chǎn))管理部門可以會同工商行政管理部門制定房屋租賃合同示范文本，供當(dāng)事人選用。

四、開發(fā)商價(jià)格欺詐仲裁判決書

趙xx不服鄭州市中原區(qū)物價(jià)局處罰決定書一案一審行政判決書原告趙xx，男，37歲。

被告鄭州市中原區(qū)物價(jià)局，住所地鄭州市桐柏北路109號。

第三人**集團(tuán)xx有限公司**路店，住所地鄭州市中原區(qū)建設(shè)路118號。

原告趙xx不服被告鄭州市中原區(qū)物價(jià)局2009年2月19日對第三人**集團(tuán)xx有限公司**路店作出的中原價(jià)檢處[2009]001號當(dāng)場處罰決定書，于2009年6月26日向本院提起行政訴訟。本院于2009年8月24日作出(2009)中行初字第170號行政裁定，以原告的起訴已超過訴訟時效為由駁回原告趙xx的起訴。趙xx不服提起上訴。鄭州市中級人民法院于2009年11月7日作出(2009)鄭行初字第248號行政裁定，撤銷本院2009年8月24日作出的(2009)中行初字第170號行政裁定，指令本院繼續(xù)審理本案。本院于2010年3月10日重新立案，于2010年3月15日向被告送達(dá)了起訴狀副本及應(yīng)訴通知書。因**集團(tuán)xx有限公司**路店(以下簡稱**路店)與本案有法律上的利害關(guān)系，本院追加其為第三人參加訴訟。本院依法組成合議庭，于2010年3月31日公開開庭審理了本案，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

被告中原區(qū)物價(jià)局于2009年2月19日對第三人**路店作出中原價(jià)檢處[2009]001號當(dāng)場處罰決定書。其主要內(nèi)容為：你單位于2008年11月7-18日存在國家計(jì)委《禁止價(jià)格欺詐行為的規(guī)定》15號令第六條第(五)項(xiàng)的價(jià)格欺詐的違法行為。根據(jù)《中華人民共和國行政處罰法》第三十三條、《中華人民共和國價(jià)格法》第十四、四十條及《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》第五條的規(guī)定，決定對你單位給予罰款玖元。被告于2010年3月25日向本院提供了作出被訴具體行政行為的證據(jù)、依據(jù)：1、鄭州市物價(jià)局《行政復(fù)議決定書》【2009】2號，證明我局中原價(jià)檢處【2009】001號當(dāng)場處罰決定書認(rèn)定事實(shí)清楚，適用依據(jù)正確，程序合法，鄭州市物價(jià)局予以維持;2、鄭州市物價(jià)局《行政復(fù)議決定書》【2009】2號送達(dá)回證，證明原告趙xx于2009年6月5日收到了鄭州市物價(jià)局《行政復(fù)議決定書》【2009】2號;3、《申訴書》，證明我局接到并受理原告的投訴;4、原告趙xx投訴時提供**路店的小票、該店的商品標(biāo)價(jià)簽各一張;5、我局辦理原告投訴事項(xiàng)的工作人員陳某的檢查證件、執(zhí)法證件，證明其具備執(zhí)法資格;6、我局辦理原告投訴事項(xiàng)的工作人員李某的檢查證件、執(zhí)法證件，證明其具備執(zhí)法資格;7、中原區(qū)物價(jià)局《檢查登記表》，記載了檢查情況;8、中原區(qū)物價(jià)局《調(diào)查詢問筆錄》，記載了我局檢查人員詢問案件當(dāng)事人的情況;9、中原區(qū)物價(jià)局《提取證據(jù)材料登記表》，記載了我局檢查人員辦案時提取的證據(jù)目錄;10、**路店商品的銷售明細(xì)表;11、中原區(qū)物價(jià)局提取的**路店的銷售數(shù)量報(bào)表;12、中原區(qū)物價(jià)局提取的**路店《顧客接待登記表》;證據(jù)7-12證明我局的執(zhí)法行為和過程;13、中原區(qū)物價(jià)局中原價(jià)檢處【2009】001號《當(dāng)場處罰決定書》，證明我局對**路店作出了行政處罰;14、中原區(qū)物價(jià)局《送達(dá)回證》，證明**路店收到了中原價(jià)檢處【2009】001號《當(dāng)場處罰決定書》;15、通話內(nèi)容文字記錄及錄音光盤，證明我局告知了原告趙xx投訴辦理結(jié)果及原告趙xx拒領(lǐng)**路店的退款、賠償;16、中原區(qū)物價(jià)局中原價(jià)檢處【2008】051號《當(dāng)場處罰決定書》，證明**路店曾有過價(jià)格違法行為;17、處罰依據(jù)是《禁止價(jià)格欺詐行為的規(guī)定》第六條、《中華人民共和國行政處罰法》第三十三條、《中華人民共和國價(jià)格法》第十四條、第四十條、《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》第五條。

原告趙xx訴稱，2008年11月12日，原告在建設(shè)店看到某品牌商標(biāo)被標(biāo)稱原價(jià)129元現(xiàn)價(jià)79元，受其影響即進(jìn)行購買。付款后，原告發(fā)現(xiàn)又被實(shí)際收取價(jià)款79.9元。原告認(rèn)為該商品涉嫌虛構(gòu)原價(jià)、虛假打折，應(yīng)當(dāng)依法處罰，即于2008年11月15日向被告申請請求處罰。被告于2009年3月2日作出當(dāng)場處罰決定。原告認(rèn)為被告認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯誤，請求撤銷被告的中原價(jià)檢處[2009]001號當(dāng)場處罰決定書。

被告中原區(qū)物價(jià)局辯稱，原告趙xx于2008年12月23日向我局舉報(bào)**路店存在價(jià)格違法行為，我局依法受理并派出檢查組進(jìn)行檢查。檢查人員通過調(diào)查取證，發(fā)現(xiàn)該店2008年11月7日至11月18日某品牌印花被銷售價(jià)格由129元調(diào)整為79元，實(shí)際收款價(jià)格為79.9元，超出標(biāo)價(jià)0.9元，共出售2條。該行為屬于《禁止價(jià)格欺詐行為的規(guī)定》第六條第(五)項(xiàng)“降價(jià)銷售所標(biāo)識的折扣商品或者服務(wù)，其折扣幅度與實(shí)際不符的價(jià)格欺詐行為”，原告所稱的“虛構(gòu)原價(jià)”的價(jià)格違法行為經(jīng)調(diào)查并不存在。被查單位承認(rèn)存在此事實(shí)，并表示愿意主動退回多收的1.8元，當(dāng)日已退還另一顧客0.9元。2009年2月25日，我局工作人員通知原告反饋檢查處理結(jié)果并請他前往**路店領(lǐng)取退款0.9元和賠償，原告表示拒絕領(lǐng)取。針對被查單位，我們依據(jù)《中華人民共和國價(jià)格法》第十四條第(四)項(xiàng)以及《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》第五條規(guī)定對**路店處以5倍的罰款，由于**路店已主動退還多收價(jià)款，不存在“沒收違法所得”問題。同時，因?yàn)檎麄€案件的檢查情況符合《中華人民共和國行政處罰法》第三十三條可以當(dāng)場作出行政處罰決定的情況，檢查人員按照簡易程序當(dāng)場制作了處罰決定書。我局處理原告舉報(bào)**路店涉嫌價(jià)格違法的案件程序合法、適用法律得當(dāng)，請求人民法院駁回原告的訴訟請求。

第三人**路店述稱，我們多收兩個0.9元價(jià)款屬錯誤收取，而不是價(jià)格欺詐。我們發(fā)現(xiàn)后及時進(jìn)行更正并退還，不應(yīng)受到行政處罰。原告起訴已經(jīng)超過15日的起訴期，人民法院應(yīng)當(dāng)依法駁回原告的起訴。

經(jīng)庭審質(zhì)證，本院對以下證據(jù)作如下確認(rèn)：原告對被告提供的證據(jù)1-6的真實(shí)性無異議;證據(jù)7不具有真實(shí)性和合法性，根據(jù)《河南省價(jià)格行政執(zhí)法程序規(guī)定》第十一條規(guī)定，提取的證據(jù)包括帳本、財(cái)務(wù)報(bào)表和原始憑證、單據(jù)等資料，第十二條規(guī)定，查清事實(shí)后應(yīng)當(dāng)制作檢查登記表，本案中被告在制作檢查登記表前沒有提取應(yīng)當(dāng)查明的相關(guān)事實(shí)，也沒有顯示第十二條第二項(xiàng)第三人的概況;證據(jù)8從證據(jù)本身看被告不是對第三人的詢問，被詢問人也沒有取得第三人的委托和授權(quán)，不具有合法性;證據(jù)9-11不符合《河南省價(jià)格行政執(zhí)法程序規(guī)定》第十一條的規(guī)定，也沒有相關(guān)人員簽字與原件核對無誤，不具備真實(shí)性;證據(jù)12是第三人自己制作的，不具有真實(shí)性;證據(jù)13當(dāng)場處罰決定有多處錯誤：①沒有告知第三人享有的陳述和申辯權(quán);②所涉及的法律沒有具體的條款;③沒按照《價(jià)格法》的規(guī)定沒收違法所得;④沒有按照《行政處罰法》的規(guī)定同時責(zé)令改正違法行為;⑤被告所引用的價(jià)格的規(guī)定是虛假打折，被告也沒有任何證據(jù)證明第三人是打折;⑥本案是經(jīng)消費(fèi)者投訴，按照《河南省價(jià)格處罰程序規(guī)定》第二條的規(guī)定應(yīng)屬一般程序，并非簡易程序;⑦被告對第三人作出5倍的處罰沒有法律依據(jù);⑧被告對第三人作出9元的處罰沒有事實(shí)依據(jù);⑨沒有對第三人價(jià)格標(biāo)簽上沒有標(biāo)明降價(jià)原因的規(guī)定作出處理決定;⑩第三人價(jià)格標(biāo)簽上所顯示生產(chǎn)場地是香港，實(shí)際是江蘇，被告沒有對第三人虛標(biāo)產(chǎn)地的違法行為作出處理;證據(jù)14不能證明是向第三人送達(dá)的送達(dá)回證;證據(jù)15的真實(shí)性無異議，但物價(jià)局給退**路店多收的錢沒有法律依據(jù);證據(jù)16需要被告出示原件才能確認(rèn)，同時即使第三人曾經(jīng)有過價(jià)格違法行為，尚不導(dǎo)致第三人應(yīng)受5倍的處罰;證據(jù)17被告沒有在法定期限內(nèi)提交，不能作為認(rèn)定案件的依據(jù)。第三人對被告提供的證據(jù)的真實(shí)性無異議，認(rèn)為這些證據(jù)證實(shí)了第三人錯誤操作多收0.9元，并且及時糾正，退還了多收價(jià)款，證明原告所主張的一定要對第三人處罰的要求和被告所作出的行政處罰并不符合《行政處罰法》的立法本意，也不符合被告所調(diào)查核實(shí)的案件事實(shí)。原告與第三人沒有向本院提供證據(jù)。對被告提供的證據(jù)1-6原告、第三人無異議，本院予以采納;證據(jù)7-17本院結(jié)合庭審筆錄、質(zhì)證意見予以采納。

經(jīng)審理查明，2008年12月23日，原告向被告提供申訴書及小票，投訴第三人**路店標(biāo)稱原價(jià)129元現(xiàn)價(jià)79元，實(shí)際收取79.9元的行為違反了《價(jià)格法》和《禁止價(jià)格欺詐違法行為規(guī)定》中虛構(gòu)原價(jià)、虛假打折、折扣不符等規(guī)定，應(yīng)當(dāng)依法處罰。2009年2月19日，被告派出兩名執(zhí)法人員到第三人**路店進(jìn)行檢查。第三人打印出2008年9月份某品牌印花被銷售明細(xì)，證明原價(jià)129元。2008年11月7日至11月18日銷售數(shù)量2條，現(xiàn)售價(jià)79.9元。被告執(zhí)法人員制作了調(diào)查詢問筆錄、檢查登記表、提取證據(jù)材料登記表等。當(dāng)日，被告執(zhí)法人員制作當(dāng)場處罰決定書，向第三人進(jìn)行了送達(dá)。原告不服，向鄭州市物價(jià)局申請行政復(fù)議。鄭州市物價(jià)局于2009年6月12日作出【2009】2號行政復(fù)議決定，維持被告作出的中原價(jià)檢處【2009】001號當(dāng)場處罰決定書。原告仍不服，向本院提起訴訟。

本院認(rèn)為，實(shí)施行政處罰必須以事實(shí)為依據(jù)，與違法行為的事實(shí)、性質(zhì)、情節(jié)以及社會危害程序相當(dāng)。實(shí)施行政處罰，糾正違法行為，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持處罰與教育相結(jié)合，教育公民、法人或者其他組織自覺守法。本案被告認(rèn)定第三人多收消費(fèi)者兩個0.9元存在國家計(jì)委《禁止價(jià)格欺詐行為的規(guī)定》第六條第(五)項(xiàng)規(guī)定的“降價(jià)銷售所標(biāo)示的折扣商品或者服務(wù)，其拆扣幅度與實(shí)際不符的”價(jià)格欺詐行為，定性有誤。第三人的行為違反的應(yīng)為《中華人民共和國價(jià)格法》第十三條規(guī)定的“經(jīng)營者不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)出售商品，不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用”的行為，且屬于違法行為輕微。被告卻在當(dāng)場處罰決定中給予了五倍即罰款9元的處罰，其處罰決定不符合行政處罰法規(guī)定的處罰原則。本案系原告趙xx作為消費(fèi)者進(jìn)行投訴、舉報(bào)引起的案件，依照國家計(jì)委制定的《價(jià)格行政處罰程序規(guī)定》第十條的規(guī)定應(yīng)予立案，適用行政處罰的一般程序，被告卻適用簡易程序，當(dāng)場作出處罰決定。被告也未按照《中華人民共和國行政處罰法》第二十三條的規(guī)定，責(zé)令第三人改正違法行為。被告作出的行政處罰違反行政處罰法的程序規(guī)定。被告作出的當(dāng)場處罰決定適用的《中華人民共和國價(jià)格法》第十四條有八項(xiàng)、第四十條有二款、《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》第五條有二款，被告當(dāng)場處罰適用法條未具體到款項(xiàng)。故被告作出的中原價(jià)格處【2009】001號當(dāng)場處罰決定應(yīng)予撤銷。依照《中華人民共和國行政訴訟法》第五十四條第(二)項(xiàng)第2目、第3目之規(guī)定，判決如下：

撤銷中原區(qū)物價(jià)局2009年2月19日作出的中原價(jià)格處【2009】001號當(dāng)場處罰決定書。

案件受理費(fèi)50元，由被告中原區(qū)物價(jià)局負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)提起上訴，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)遞交上訴狀副本，上訴于河南省鄭州市中級人民法院。

審判長荊xx

審判員李xx

人民陪審員程xx

二○一○年四月二十日

書記員王xx

第三人的行為違反的應(yīng)為《中華人民共和國價(jià)格法》第十三條規(guī)定的“經(jīng)營者不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)出售商品，不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用”的行為，是屬于違法行為。

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投稿：鄒慧

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