沈陽(yáng)韓先生等人的房屋所在的集體土地，于2007年5月被征為國(guó)有。此時(shí)并未對(duì)地上房屋進(jìn)行征收補(bǔ)償。至五年后，當(dāng)?shù)?/span>區(qū)政府發(fā)布征地拆遷公告，決定對(duì)韓先生等人的房屋進(jìn)行征收。在補(bǔ)償未談攏之際，韓先生等人的房屋被強(qiáng)制拆除。在該案中，拆遷從開(kāi)始到最終的賠償程序較久，賠償按照哪個(gè)時(shí)間點(diǎn)計(jì)算，賠償內(nèi)容包括哪些，這些問(wèn)題最高法都做了詳細(xì)的闡述。

一、農(nóng)村集體土地被征收后，再實(shí)施征收，補(bǔ)償如何計(jì)算？

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最高人民法院答復(fù)意見(jiàn)和司法解釋的精神實(shí)質(zhì)是一致的，即，在集體土地征收過(guò)程中，如果未同時(shí)對(duì)被征收的集體土地上的房屋進(jìn)行征收補(bǔ)償，經(jīng)過(guò)若干時(shí)間后，原坐落于集體土地上的房屋所在區(qū)域已經(jīng)被納入城市規(guī)劃區(qū)，基本實(shí)現(xiàn)了城鎮(zhèn)化，此時(shí)再對(duì)原集體土地上的房屋實(shí)施征收，可以參照國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)予以安置補(bǔ)償。

（2005）行他字第5號(hào)《最高人民法院行政審判庭關(guān)于農(nóng)村集體土地征用后地上房屋拆遷補(bǔ)償有關(guān)問(wèn)題的答復(fù)》規(guī)定：“行政機(jī)關(guān)征用農(nóng)村集體土地之后，被征用土地上的原農(nóng)村居民對(duì)房屋仍享有所有權(quán)，房屋所在地已被納入城市規(guī)劃區(qū)的，應(yīng)當(dāng)參照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》及有關(guān)規(guī)定，對(duì)房屋所有權(quán)人予以補(bǔ)償安置。”

 

法釋?zhuān)?011）20號(hào)《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第十二條第二款亦規(guī)定：“征收農(nóng)村集體土地時(shí)未就被征收土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行安置補(bǔ)償，補(bǔ)償安置時(shí)房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū)，土地權(quán)利人請(qǐng)求參照?qǐng)?zhí)行國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，人民法院一般應(yīng)予支持，但應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)取得的土地補(bǔ)償費(fèi)。”

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最高法之所以作如此規(guī)定，其目的在于避免同區(qū)域內(nèi)原集體土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低于國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，充分保障原集體土地上房屋權(quán)利人的合法權(quán)益。征收時(shí)，涉案房屋坐落在已被征收的國(guó)有土地上，且所在區(qū)域已經(jīng)納入城市規(guī)劃區(qū)，基本實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化，完全符合最高人民法院上述答復(fù)和司法解釋的適用條件。鑒于此，補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)參照國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)予以行政賠償。

二、賠償按照哪個(gè)時(shí)間點(diǎn)計(jì)算？

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《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條規(guī)定：“對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。”

在正常的征收補(bǔ)償過(guò)程中，征收管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)以房屋征收決定公告之日為評(píng)估時(shí)點(diǎn)，依法委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被征收房屋進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估，并據(jù)此予以補(bǔ)償。行政法規(guī)和規(guī)章之所以選擇征收公告之日作為評(píng)估時(shí)點(diǎn)，目的在于保障對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償不低于同時(shí)期類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，被征收人用獲得的補(bǔ)償款在市場(chǎng)上能夠購(gòu)買(mǎi)到與被征收房屋區(qū)位、結(jié)構(gòu)、面積等相接近的房屋，被征收人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益不因房屋征收而受到減損。根據(jù)這一立法目的，如果房屋征收決定的公告時(shí)間與征收補(bǔ)償時(shí)間相隔時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，市場(chǎng)行情發(fā)生變化，以公告之日的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償不能確保被征收人獲得足額補(bǔ)償時(shí)，則應(yīng)以補(bǔ)償時(shí)的房屋市場(chǎng)價(jià)格確定房屋征收補(bǔ)償數(shù)額。

最高法認(rèn)為，在違法強(qiáng)制拆除房屋的情形下，被征收人獲得的行政賠償數(shù)額不應(yīng)低于賠償時(shí)被征收房屋的市場(chǎng)價(jià)格。否則，因違法強(qiáng)制拆除房屋行為，行政機(jī)關(guān)付出的行政賠償數(shù)額還要低于其合法征收支付的補(bǔ)償數(shù)額，其實(shí)質(zhì)效果是鼓勵(lì)行政機(jī)關(guān)違法強(qiáng)制拆除。鑒于此，在違法強(qiáng)制拆除房屋的情形下，以決定賠償時(shí)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格對(duì)被征收人予以行政賠償，符合房屋征收補(bǔ)償?shù)牧⒎康摹?/span>

三、最高法支持了裝修損失，獎(jiǎng)勵(lì)優(yōu)惠，房租損失等賠償！

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