2024年泰州市住宅物業(yè)管理條例全文

　　(2020年8月28日泰州市第五屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十九次會議通過 2020年9月25日江蘇省第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第十八次會議批準(zhǔn) 根據(jù)2022年6月28日泰州市第六屆人民代表大會常務(wù)委員會第三次會議通過，2022年7月29日江蘇省第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十一次會議批準(zhǔn)的《泰州市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于修改〈泰州市住宅物業(yè)管理條例〉的決定》修正)

　　目 錄

　　第一章 總則

　　第二章 業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)管理委員會

　　第三章 前期物業(yè)管理

　　第四章 物業(yè)服務(wù)和管理

　　第五章 物業(yè)的使用和維護(hù)

　　第六章 公共收益和住宅專項維修資金

　　第七章 法律責(zé)任

　　第八章 附則

　　第一章 總則

　　第一條 為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營造良好的居住環(huán)境，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。

　　第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理，適用本條例。

　　本條例所稱住宅物業(yè)管理，是指住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)和與住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，通過選聘物業(yè)服務(wù)人或者自行對住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)基本秩序和環(huán)境衛(wèi)生的活動。

　　本條例所稱物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。

　　第三條 市、縣級市(區(qū))人民政府應(yīng)當(dāng)加強對住宅物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，將住宅物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和社區(qū)治理體系;建立健全住宅物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)機制和資金投入與保障機制;鼓勵采用新技術(shù)、新方法，提高住宅物業(yè)服務(wù)和管理水平。

　　鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)住宅物業(yè)管理活動的指導(dǎo)和監(jiān)督，協(xié)助上級人民政府和有關(guān)部門做好住宅物業(yè)管理相關(guān)工作，并將住宅物業(yè)管理納入社區(qū)網(wǎng)格化治理體系。

　　村民委員會、居民委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助和配合鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處做好住宅物業(yè)管理相關(guān)工作。

　　第四條 市、縣級市(區(qū))住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門是本行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理主管部門，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)管理活動的監(jiān)督、管理和指導(dǎo)工作。

　　發(fā)展和改革、公安、財政、自然資源和規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境、市場監(jiān)督管理、城市管理、民政、水利、消防救援等部門、機構(gòu)按照各自職責(zé)，共同做好住宅物業(yè)管理相關(guān)工作。

　　第五條 建立健全社區(qū)(村)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下村民委員會、居民委員會、業(yè)主委員會、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人等共同參與的議事協(xié)調(diào)機制，發(fā)揮社區(qū)(村)黨組織在基層社會治理中的領(lǐng)導(dǎo)作用。

　　第六條 市、縣級市(區(qū))住宅物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)對在住宅物業(yè)服務(wù)中取得顯著成績的物業(yè)服務(wù)人和在住宅物業(yè)管理中有突出貢獻(xiàn)的業(yè)主委員會、業(yè)主，給予表彰和獎勵。

　　第七條 物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強行業(yè)自律管理，規(guī)范從業(yè)行為，引導(dǎo)誠信經(jīng)營，維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益;加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)，提高物業(yè)服務(wù)水平和質(zhì)量。

　　第二章 業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)管理委員會

　　第八條 住宅物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主戶數(shù)超過三百戶的，可以成立業(yè)主代表大會，履行業(yè)主大會職責(zé)。

　　業(yè)主代表由業(yè)主小組推薦產(chǎn)生，業(yè)主小組可以按幢、單元、樓層或者結(jié)合實際情況組成。一個業(yè)主小組產(chǎn)生一名業(yè)主代表，代表本小組的業(yè)主出席業(yè)主代表大會會議。業(yè)主代表在業(yè)主代表大會會議召開前應(yīng)當(dāng)就會議議題征集本小組業(yè)主意見，需要業(yè)主書面投票表決的，由業(yè)主本人簽字確認(rèn)。

　　業(yè)主代表出席業(yè)主代表大會會議不得委托他人;業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主代表大會會議的，其所代表的業(yè)主可以另行推選臨時業(yè)主代表參加。

　　業(yè)主代表推薦辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。

　　第九條 下列事項由業(yè)主共同決定:

　　(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(二)制定和修改管理規(guī)約;

　　(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;

　　(四)確定業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費，業(yè)主委員會成員工作補貼和標(biāo)準(zhǔn);

　　(五)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;

　　(六)使用住宅專項維修資金;

　　(七)籌集住宅專項維修資金;

　　(八)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

　　(九)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動;

　　(十)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

　　業(yè)主共同決定事項，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第七項至第九項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　第十條 業(yè)主共同決定事項，由業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會會議進(jìn)行表決。業(yè)主委員會未成立或者怠于履行職責(zé)的，經(jīng)專有部分面積占比五分之一以上的業(yè)主且人數(shù)占比五分之一以上的業(yè)主提議，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、村民委員會、居民委員會指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主組織召開業(yè)主大會會議。

　　召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開十五日前通過發(fā)送信息、電子郵件或者書面告知等方式通知業(yè)主，并同時告知村民委員會、居民委員會。

　　第十一條 業(yè)主表決共同決定事項應(yīng)當(dāng)實名制，可以采用集體討論、書面征求意見或者在市物業(yè)管理公眾服務(wù)平臺上投票等方式。

　　表決結(jié)束后應(yīng)當(dāng)形成書面文件，載明表決事項、同意票數(shù)、反對票數(shù)、棄權(quán)票數(shù)以及表決結(jié)果。表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布。

　　第十二條 住宅物業(yè)管理區(qū)域符合召開首次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會(以下統(tǒng)稱業(yè)主大會)會議條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向住宅物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處提出籌備首次業(yè)主大會會議的書面申請;十人以上業(yè)主公開聯(lián)名可以向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處提出籌備首次業(yè)主大會會議的書面申請。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)在收到書面申請后六十日內(nèi)，組織成立首次業(yè)主大會籌備組(以下簡稱籌備組)。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照《江蘇省物業(yè)管理條例》的規(guī)定向住宅物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處報送籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料。

　　自然資源和規(guī)劃、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)等部門，應(yīng)當(dāng)對鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處就籌備成立業(yè)主大會所需要的信息資料查詢，依法予以配合。

　　籌備召開首次業(yè)主大會會議所需經(jīng)費由建設(shè)單位承擔(dān)，經(jīng)費標(biāo)準(zhǔn)由市住宅物業(yè)管理主管部門根據(jù)住宅物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、業(yè)主戶數(shù)和建筑面積等因素確定。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)首次登記前，將籌備經(jīng)費交至住宅物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處設(shè)立的專用賬戶。

　　第十三條 籌備組由業(yè)主、建設(shè)單位、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、村民委員會、居民委員會等派員組成。業(yè)主成員由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。建設(shè)單位不派員參加的，不影響籌備組成立。

　　籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五至十一人的單數(shù)，其中業(yè)主成員應(yīng)當(dāng)不少于籌備組人數(shù)的百分之六十。籌備組組長由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處指定人員擔(dān)任。

　　籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示，公示期限不得少于十五日。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處協(xié)調(diào)解決。

　　籌備組成立后，縣級市(區(qū))住宅物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)對籌備組成員進(jìn)行住宅物業(yè)管理相關(guān)知識的培訓(xùn)。

　　第十四條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)由具有完全民事行為能力，履行業(yè)主義務(wù)，熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強，具有一定組織能力和必要工作時間的業(yè)主擔(dān)任。對有不履行業(yè)主義務(wù)，侵害業(yè)主共同利益行為的業(yè)主，業(yè)主大會可以在業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約中對其擔(dān)任業(yè)主委員會成員作出限制性規(guī)定。

　　業(yè)主參加業(yè)主委員會選舉的，籌備組應(yīng)當(dāng)核查參選人的資格，提出業(yè)主委員會成員候選人名單，并報鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處。籌備組應(yīng)當(dāng)在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示業(yè)主委員會成員候選人名單和基本信息，公示期限不得少于十五日。

　　鼓勵和支持業(yè)主中的中共黨員、人大代表、政協(xié)委員和其他社會知名人士參加業(yè)主委員會選舉。

　　第十五條 以暴力、威脅、欺騙、賄賂、偽造選票、虛報選舉票數(shù)等不正當(dāng)手段當(dāng)選業(yè)主委員會成員的，當(dāng)選無效。

　　縣級市(區(qū))住宅物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)加強對業(yè)主委員會的指導(dǎo)，組織業(yè)主委員會成員進(jìn)行培訓(xùn)，提高住宅物業(yè)管理水平。

　　第十六條 業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主委員會核實后，其成員資格終止，并在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告：

　　(一)不再具有完全民事行為能力的;

　　(二)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是本住宅物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的;

　　(三)因疾病或者其他原因喪失履行職責(zé)能力的;

　　(四)被依法限制人身自由，無法履行職責(zé)的;

　　(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

　　第十七條 業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責(zé)：

　　(一)召集業(yè)主大會會議，報告住宅物業(yè)管理的實施情況;

　　(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

　　(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;

　　(五)督促業(yè)主按照約定支付物業(yè)費;

　　(六)組織和監(jiān)督住宅專項維修資金的籌集、使用;

　　(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人對業(yè)主共有部分的經(jīng)營和收益收支情況;

　　(八)協(xié)調(diào)處理住宅物業(yè)管理活動中的矛盾糾紛;

　　(九)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主大會決定召開會議。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在會議召開前，將會議議題告知村民委員會、居民委員會，聽取村民委員會、居民委員會的意見和建議。村民委員會、居民委員會可以根據(jù)情況派員參加。

　　第十八條 業(yè)主委員會成員不得有下列行為：

　　(一)阻撓業(yè)主大會行使職權(quán)，拒絕執(zhí)行業(yè)主大會決定，或者怠于履行職責(zé);

　　(二)違反規(guī)定使用業(yè)主委員會印章;

　　(三)轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄有關(guān)文件、資料，或者拒絕、拖延提供業(yè)主有權(quán)查詢的文件、資料;

　　(四)未經(jīng)業(yè)主大會決定，擅自與物業(yè)服務(wù)人簽訂或者解除物業(yè)服務(wù)合同;

　　(五)騙取、挪用、侵占住宅專項維修資金或者公共收益等業(yè)主共有財產(chǎn);

　　(六)索取、收受房屋建設(shè)、物業(yè)服務(wù)、維修保養(yǎng)等單位或者有利害關(guān)系的業(yè)主提供的財物或者其他利益;

　　(七)利用職務(wù)之便為自己或者他人在物業(yè)費支付、汽車停放等方面謀取不當(dāng)利益;

　　(八)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外觀、擅自改變房屋使用性質(zhì)、違法出租房屋;

　　(九)打擊報復(fù)、誹謗、陷害有關(guān)投訴人、舉報人;

　　(十)其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。

　　業(yè)主委員會成員有前款行為之一的，業(yè)主大會可以按照議事規(guī)則予以罷免，并在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。住宅物業(yè)所在地縣級市(區(qū))住宅物業(yè)管理主管部門、村民委員會、居民委員會應(yīng)當(dāng)給予指導(dǎo)和協(xié)助。

　　第十九條 業(yè)主委員會成員人數(shù)不足業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定成員總數(shù)二分之一或者低于法定最低人數(shù)的，住宅物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、村民委員會、居民委員會應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主組織召開業(yè)主大會會議，對業(yè)主委員會進(jìn)行調(diào)整。

　　業(yè)主委員會阻撓業(yè)主大會行使職權(quán)，拒不執(zhí)行業(yè)主大會決定，怠于履行業(yè)主委員會職責(zé)的，或者未經(jīng)業(yè)主大會決定，擅自與物業(yè)服務(wù)人簽訂或者解除合同的，由住宅物業(yè)所在地縣級市(區(qū))住宅物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正;拒不改正的，住宅物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、村民委員會、居民委員會應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主組織召開業(yè)主大會會議，調(diào)整或者重新選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

　　第二十條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將下列信息在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布，并及時更新：

　　(一)成員姓名、職責(zé)分工和聯(lián)系方式;

　　(二)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定;

　　(三)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同;

　　(四)業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況和業(yè)主委員會成員工作補貼等費用情況;

　　(五)住宅專項維修資金的籌集、使用情況;

　　(六)由業(yè)主委員會管理的業(yè)主共有部分的經(jīng)營和收益收支情況;

　　(七)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位、車庫處分使用情況;

　　(八)其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布的信息。

　　前款第一項至第三項應(yīng)當(dāng)長期公布，第四項應(yīng)當(dāng)每半年公布一次，第五項應(yīng)當(dāng)及時公布，第六項、第七項應(yīng)當(dāng)每年公布一次，第四項至第七項公布期限均不得少于十五日。

　　第二十一條 業(yè)主委員會在其任期屆滿三個月前，應(yīng)當(dāng)書面告知住宅物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、村民委員會、居民委員會。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、村民委員會、居民委員會應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主委員會成立換屆選舉小組，由換屆選舉小組組織召開業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。換屆選舉小組人員的構(gòu)成參照首次業(yè)主大會籌備組人員的構(gòu)成。

　　第二十二條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自換屆選舉小組成立之日起十日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交住宅物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處保管。

　　業(yè)主委員會不按時移交的，住宅物業(yè)所在地縣級市(區(qū))住宅物業(yè)管理主管部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期移交;拒不移交的，可以申請公安機關(guān)予以協(xié)助。

　　住宅物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處在新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生并辦理備案手續(xù)后十日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章、財物移交新一屆業(yè)主委員會。

　　第二十三條 住宅小區(qū)有下列情形之一的，住宅物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處可以組織成立物業(yè)管理委員會，代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會的職責(zé)：

　　(一)不具備成立業(yè)主大會條件的;

　　(二)具備成立業(yè)主大會條件但因多種原因未成立，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處指導(dǎo)后仍不能成立的;

　　(三)業(yè)主委員會長期不能正常開展工作，需要重新選舉業(yè)主委員會，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處多次指導(dǎo)后仍不能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的。

　　物業(yè)管理委員會由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、村民委員會、居民委員會、社區(qū)服務(wù)機構(gòu)、建設(shè)單位、業(yè)主代表等組成。業(yè)主代表由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。建設(shè)單位不派員參加的，不影響物業(yè)管理委員會成立。

　　物業(yè)管理委員會人數(shù)一般為九至十三人的單數(shù)，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)不少于物業(yè)管理委員會人數(shù)的百分之六十。

　　物業(yè)管理委員會的人員組成和基本信息，應(yīng)當(dāng)在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期限不得少于十五日。業(yè)主對物業(yè)管理委員會成員有異議的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處協(xié)調(diào)解決。

　　第二十四條 物業(yè)管理委員會代行業(yè)主大會職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)的規(guī)定征求全體業(yè)主意見，形成業(yè)主共同決定，并將共同決定在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期限不得少于十五日。

　　物業(yè)管理委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，縣級市(區(qū))住宅物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

　　業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，可以向縣級市(區(qū))住宅物業(yè)管理主管部門投訴，縣級市(區(qū))住宅物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)及時處理并答復(fù)業(yè)主。

　　第二十五條 物業(yè)管理委員會代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé)期間，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處對能夠成立業(yè)主大會的，應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)籌備工作，成立業(yè)主大會;能夠選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

　　縣級市(區(qū))住宅物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)管理委員會的監(jiān)督和指導(dǎo)，對能夠成立業(yè)主大會或者選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，應(yīng)當(dāng)督促鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處指導(dǎo)成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

　　物業(yè)管理委員會自新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之日起停止履行職責(zé)，并應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)向新一屆業(yè)主委員會移交相關(guān)資料和財物，移交后自動解散。

　　第二十六條 市住宅物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)會同相關(guān)部門，組織建立市物業(yè)管理公眾服務(wù)平臺，用于業(yè)主決策電子投票、物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)、物業(yè)管理相關(guān)信息公開和物業(yè)管理矛盾投訴處理等。

　　第三章 前期物業(yè)管理

　　第二十七條 新建住宅物業(yè)實行前期物業(yè)管理。在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)人之前，由建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)管理責(zé)任。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過公開招投標(biāo)的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與其簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　投標(biāo)人少于三個或者住宅規(guī)模建筑面積小于三萬平方米的，經(jīng)住宅物業(yè)所在地縣級市(區(qū))住宅物業(yè)管理主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，業(yè)主或者業(yè)主大會選聘新物業(yè)服務(wù)人的，自業(yè)主委員會或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供前期物業(yè)管理開辦費，用于購買物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn)。所購資產(chǎn)歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用。

　　第二十八條 建設(shè)單位在銷售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)參照市住宅物業(yè)管理主管部門提供的范本制定前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約;建設(shè)單位修改范本的，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

　　建設(shè)單位在銷售物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)買受人明示前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約，并予以說明。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約報送縣級市(區(qū))住宅物業(yè)管理主管部門備案。

　　第二十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接住宅物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共有部分進(jìn)行查驗。縣級市(區(qū))住宅物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)加強對住宅物業(yè)承接查驗活動的指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　現(xiàn)場查驗二十日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)、保養(yǎng)等技術(shù)資料;

　　(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

　　(四)業(yè)主名冊;

　　(五)物業(yè)管理所必需的其他資料。

　　未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書面承諾補交的具體時限。

　　承接查驗后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂承接查驗協(xié)議，承接查驗協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括承接查驗基本情況、存在問題、解決方法和時限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等內(nèi)容。

　　鼓勵建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘請第三方機構(gòu)為承接查驗提供專業(yè)服務(wù)。

　　第三十條 新建住宅小區(qū)內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于地上地下總建筑面積千分之四的比例配置專屬的物業(yè)服務(wù)用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并無償移交。其中，用于業(yè)主委員會議事活動用房的，應(yīng)當(dāng)按照配置物業(yè)服務(wù)用房的比例合理確定，一般按照建筑面積二十至四十平方米配置。

　　物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)是地面以上、二層以下的房屋，相對集中安排在住宅小區(qū)中心區(qū)域或者出入口附近，由建設(shè)單位裝修，具備水、電等基本使用功能。物業(yè)服務(wù)用房設(shè)置在住宅樓內(nèi)的，應(yīng)當(dāng)具有獨立的通道。住宅小區(qū)內(nèi)配置通訊、有線電視、網(wǎng)絡(luò)寬帶、安保預(yù)警等設(shè)施的，物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)預(yù)留端口，具備正常使用功能。

　　住宅小區(qū)分期建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期建設(shè)的面積和進(jìn)度按比例合理配建物業(yè)服務(wù)用房或者提供滿足物業(yè)服務(wù)活動的臨時用房。

　　物業(yè)服務(wù)用房不計入分?jǐn)偣媒ㄖ娣e，屬于全體業(yè)主共有。未經(jīng)業(yè)主大會同意，任何單位和個人不得擅自占用，不得擅自改變物業(yè)服務(wù)用房用途。

　　第三十一條 自然資源和規(guī)劃部門在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，應(yīng)當(dāng)對規(guī)劃圖紙中標(biāo)注的物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積進(jìn)行審核。

　　建設(shè)單位在組織竣工驗收時，應(yīng)當(dāng)通知住宅物業(yè)管理主管部門參加，住宅物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)用房配置情況進(jìn)行核實。

　　第四章 物業(yè)服務(wù)和管理

　　第三十二條 業(yè)主可以自行管理住宅物業(yè)，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理;委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的，一個住宅物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)選定一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　鼓勵通過市物業(yè)管理公眾服務(wù)平臺進(jìn)行招投標(biāo)，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。

　　住宅物業(yè)管理招投標(biāo)辦法由市住宅物業(yè)管理主管部門制定。

　　第三十三條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)人依法簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同。

　　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報縣級市(區(qū))住宅物業(yè)管理主管部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處備案。

　　市住宅物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)會同市市場監(jiān)督管理部門制定物業(yè)服務(wù)合同范本，并向社會公布。

　　第三十四條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定以及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、專業(yè)技術(shù)規(guī)范，提供物業(yè)服務(wù)。

　　物業(yè)服務(wù)人服務(wù)多個住宅小區(qū)的，應(yīng)當(dāng)依法對各住宅小區(qū)分別進(jìn)行核算。

　　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主、物業(yè)使用人意見、建議和投訴、舉報受理機制，及時處理有關(guān)意見、建議和投訴、舉報，并反饋處理結(jié)果。

　　第三十五條 住宅物業(yè)服務(wù)實行項目負(fù)責(zé)人制度。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定指派項目負(fù)責(zé)人。除物業(yè)服務(wù)合同另有約定外，項目負(fù)責(zé)人只能在一個物業(yè)服務(wù)項目任職。物業(yè)服務(wù)人更換項目負(fù)責(zé)人的，應(yīng)當(dāng)及時告知業(yè)主，并在住宅物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示。

　　第三十六條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將下列信息在住宅物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公布，并及時更新：

　　(一)營業(yè)執(zhí)照、項目負(fù)責(zé)人和從業(yè)人員基本情況以及聯(lián)系方式、物業(yè)服務(wù)投訴電話、二十四小時應(yīng)急服務(wù)電話等;

　　(二)物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量要求、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費方式等;

　　(三)電梯、消防、監(jiān)控安防等專項設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位名稱、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案等，法律、法規(guī)規(guī)定需要具備專業(yè)資質(zhì)的，還應(yīng)當(dāng)公布相關(guān)資質(zhì)信息;

　　(四)上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況;

　　(五)物業(yè)服務(wù)人管理的業(yè)主共有部分的經(jīng)營和收益收支情況;

　　(六)公共能耗費分?jǐn)偳闆r;

　　(七)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位、車庫處分使用情況;

　　(八)實行酬金制的住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)資金的收支情況;

　　(九)住宅專項維修資金使用情況;

　　(十)其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的信息。

　　前款第一項至第三項應(yīng)當(dāng)長期公布，第四項至第七項應(yīng)當(dāng)每年公布一次，第八項應(yīng)當(dāng)每年至少公布一次，第九項應(yīng)當(dāng)及時公布。第四項至第九項公布期限不得少于十五日。業(yè)主對公布內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。

　　第三十七條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府依法實施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關(guān)工作。市、縣級市(區(qū))人民政府應(yīng)當(dāng)給予必要的物資和資金支持。

　　對于物業(yè)服務(wù)人執(zhí)行前款規(guī)定的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法予以配合。

　　第三十八條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，遵循合理、公開、服務(wù)質(zhì)量和價格相符的原則確定，實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。

　　普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)實行等級服務(wù)、等級收費。發(fā)展和改革部門應(yīng)當(dāng)每三年對等級收費標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評估，根據(jù)評估結(jié)果適時調(diào)整，并向社會公布。

　　物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)監(jiān)測并定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)項目成本信息和計價規(guī)則，供業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)人在協(xié)商時參考。

　　第三十九條 物業(yè)服務(wù)收費可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。

　　實行酬金制的，物業(yè)服務(wù)人在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金，其余部分用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余由業(yè)主享有，不足由業(yè)主承擔(dān)。

　　實行酬金制的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)資金單獨列賬核算，每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主委員會可以聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金的年度收支情況進(jìn)行審計。審計費用可以從公共收益中列支，沒有公共收益的，由全體業(yè)主分?jǐn)偂?/p>

　　第四十條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人支付物業(yè)費的，從其約定。

　　物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受、無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)或者物業(yè)服務(wù)人未履行合同約定之外的服務(wù)等理由，拒絕支付物業(yè)費。

　　業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付;合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以依法申請調(diào)解、提起訴訟或者申請仲裁。

　　物業(yè)服務(wù)人不得以業(yè)主拖欠物業(yè)費等理由，中斷或者以限時限量等方式變相中斷供水、供電、供熱、供燃?xì)猓璧K業(yè)主進(jìn)入住宅。

　　業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)專有部分，應(yīng)當(dāng)及時將相關(guān)情況告知物業(yè)服務(wù)人，并與物業(yè)服務(wù)人結(jié)清物業(yè)費。

　　第四十一條 物業(yè)服務(wù)人退出住宅物業(yè)服務(wù)區(qū)域，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定和合同約定履行下列交接義務(wù)：

　　(一)移交占用的物業(yè)共有部分、物業(yè)服務(wù)用房、由前期物業(yè)管理開辦費購買的物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn);

　　(二)移交本條例第二十九條第二款規(guī)定的相關(guān)資料;

　　(三)移交物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)和設(shè)施設(shè)備使用、維護(hù)、保養(yǎng)、定期檢驗等技術(shù)資料，運行、維護(hù)、保養(yǎng)記錄;

　　(四)結(jié)清預(yù)收、代收和預(yù)付、代付的有關(guān)費用;

　　(五)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項。

　　交接時，可以邀請住宅物業(yè)所在地村民委員會、居民委員會參加。交接雙方應(yīng)當(dāng)對住宅物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)電梯、消防、監(jiān)控安防等共用設(shè)施設(shè)備的使用維護(hù)現(xiàn)狀予以確認(rèn)，可以聘請第三方機構(gòu)予以協(xié)助。

　　物業(yè)服務(wù)人拒不履行本條第一款規(guī)定的交接義務(wù)，或者拒絕退出的，可以向住宅物業(yè)所在地縣級市(區(qū))住宅物業(yè)管理主管部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處報告，并可以向公安機關(guān)請求協(xié)助。

　　第四十二條 縣級市(區(qū))人民政府、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)建立和完善住宅物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解機制，鼓勵、倡導(dǎo)當(dāng)事人通過基層人民調(diào)解委員會解決住宅物業(yè)糾紛。業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合做好住宅物業(yè)糾紛化解工作。

　　第四十三條 市住宅物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)建立覆蓋建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)人、物業(yè)服務(wù)項目負(fù)責(zé)人、業(yè)主委員會和物業(yè)管理委員會成員、業(yè)主、第三方機構(gòu)等的住宅物業(yè)管理信用體系。

　　縣級市(區(qū))住宅物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)建立本行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)管理參與主體的信用檔案，實行動態(tài)管理，并納入市住宅物業(yè)管理信用信息系統(tǒng)。

　　市住宅物業(yè)管理信用信息應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定納入市公共信用信息系統(tǒng)。

　　第四十四條 對配套設(shè)施不齊全、環(huán)境較差的老舊住宅小區(qū)，市、縣級市(區(qū))人民政府應(yīng)當(dāng)制定改造規(guī)劃和年度實施計劃，完善公共配套設(shè)施設(shè)備，改善老舊住宅小區(qū)的綜合環(huán)境。

　　具備實施物業(yè)管理條件的老舊住宅小區(qū)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主成立業(yè)主大會，由業(yè)主大會決定選聘物業(yè)服務(wù)人或者實施自行管理。

　　不具備實施物業(yè)管理條件的老舊住宅小區(qū)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處在征求業(yè)主意見后，可以指定所在地村民委員會、居民委員會組織提供清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)等基本物業(yè)服務(wù)，所需費用由全體業(yè)主分?jǐn)偂?/p>

　　老舊住宅小區(qū)的范圍，由市、縣級市(區(qū))人民政府確定。

　　第五章 物業(yè)的使用和維護(hù)

　　第四十五條 占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位、車庫，屬于業(yè)主共有，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先提供業(yè)主使用。

　　業(yè)主大會成立前，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定，收費標(biāo)準(zhǔn)由發(fā)展和改革部門會同住宅物業(yè)管理主管部門制定并公布。業(yè)主大會成立后，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定，收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會確定，并在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布。

　　住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)劃定車位、停放車輛，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道，不得影響其他車輛和行人的正常通行。

　　業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會有權(quán)制定住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共停車管理規(guī)定，對占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的行為進(jìn)行規(guī)范。

　　違反住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共停車管理規(guī)定的，業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)人可以請求公安機關(guān)、消防救援機構(gòu)協(xié)助處理。

　　第四十六條 新建住宅小區(qū)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃建設(shè)車輛充電設(shè)施或者預(yù)留建設(shè)安裝條件。已建住宅小區(qū)內(nèi)，經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會同意，可以通過改造、加裝等方式建設(shè)車輛充電設(shè)施，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。

　　第四十七條 住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

　　(一)擅自改變物業(yè)的規(guī)劃用途;

　　(二)損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu);

　　(三)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;

　　(四)損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部位，損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備;

　　(五)違反有關(guān)人均面積、使用功能、消防安全管理等規(guī)定出租房屋;

　　(六)存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)或者超負(fù)重等違反安全規(guī)定的物品;

　　(七)從建筑物中拋擲物品;

　　(八)燃放煙花爆竹;

　　(九)制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音、振動或者影響鄰居采光、通風(fēng);

　　(十)露天焚燒;

　　(十一)違反垃圾分類管理規(guī)定處理垃圾;

　　(十二)飼養(yǎng)家禽家畜，影響公共環(huán)境或者他人居住環(huán)境;

　　(十三)任意排放污水;

　　(十四)在實行雨水、污水分流的住宅小區(qū)，將污水排入雨水管網(wǎng);

　　(十五)侵占綠地、毀壞綠化和綠化設(shè)施;

　　(十六)擅自擺攤設(shè)點、占道經(jīng)營;

　　(十七)違反用電安全要求私拉電線、插座、電纜為車輛充電;

　　(十八)擅自在業(yè)主共有的道路或者公共車位上設(shè)置車位鎖或者其他障礙物;

　　(十九)在車庫、地下室等不具備安全條件的場所使用、儲存燃?xì)猓蛘咴诟邔咏ㄖ?nèi)使用瓶裝燃?xì)?

　　(二十)破壞或者擅自改變房屋外觀;

　　(二十一)擅自在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫;

　　(二十二)法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時勸阻、制止;勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時報告有關(guān)主管部門，有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)及時依法處理;業(yè)主、物業(yè)使用人對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟;業(yè)主委員會對侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

　　有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)建立住宅小區(qū)違法行為投訴登記制度，并在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，依法處理住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。

　　第四十八條 鼓勵和支持業(yè)主為既有住宅增設(shè)電梯，改善居住條件。既有住宅增設(shè)電梯應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主自愿、政府引導(dǎo)、依法審批、保障安全的原則。

　　市、縣級市(區(qū))人民政府應(yīng)當(dāng)按照簡化、便民、高效的原則，為既有住宅增設(shè)電梯提供一站式服務(wù)。

　　建設(shè)單位、村民委員會、居民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人和供水、供電、供燃?xì)狻⑼ㄐ诺葘I(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)對既有住宅增設(shè)電梯給予協(xié)助和支持。

　　既有住宅增設(shè)電梯的實施辦法由市人民政府制定。

　　第四十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在申報辦理工程竣工驗收備案前，按照建筑安裝總造價百分之一的標(biāo)準(zhǔn)交存物業(yè)保修金，用作保修期內(nèi)建設(shè)單位未履行保修責(zé)任，或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無法履行保修責(zé)任的維修費用。物業(yè)保修金不得納入建設(shè)成本。

　　物業(yè)保修金交存期限為五年。保修期內(nèi)出現(xiàn)的物業(yè)質(zhì)量問題，保修金交存期滿仍未修復(fù)的，保修金交存期順延至修復(fù)完成。

　　物業(yè)保修期內(nèi)，物業(yè)保修金不足以支付物業(yè)維修費用的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)補足;物業(yè)保修期滿后，物業(yè)保修金有余額的，應(yīng)當(dāng)返還建設(shè)單位。

　　物業(yè)保修金實行統(tǒng)一交存、權(quán)屬不變、專款專用、政府監(jiān)管的原則，物業(yè)保修金收取、使用和管理辦法由市人民政府制定。

　　第五十條 市、縣級市(區(qū))住宅物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)維修保險機制，按照業(yè)主投保、企業(yè)參保、權(quán)責(zé)匹配、風(fēng)險分擔(dān)、維修便捷的原則，開展住宅物業(yè)共有部分維修保險工作。

　　第六章 公共收益和住宅專項維修資金

　　第五十一條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后的公共收益，屬于業(yè)主共有。

　　公共收益的分配，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分面積所占比例確定。

　　公共收益由物業(yè)服務(wù)人管理的，應(yīng)當(dāng)單獨列賬，獨立核算，不得擅自挪用，并接受業(yè)主委員會的監(jiān)督;由業(yè)主委員會自行管理的，應(yīng)當(dāng)以業(yè)主委員會名義開設(shè)公共收益賬戶，接受業(yè)主和村民委員會、居民委員會的監(jiān)督。

　　公共收益的收支情況應(yīng)當(dāng)每年在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示一次，公示期限不得少于十五日。

　　第五十二條 業(yè)主委員會或者十人以上業(yè)主對公共收益有異議的，可以要求查詢有關(guān)財務(wù)賬簿;經(jīng)已交付使用物業(yè)專有部分占建筑物總面積五分之一以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)五分之一以上的業(yè)主提議，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定，委托專業(yè)機構(gòu)對公共收益收支情況進(jìn)行審計。

　　審計結(jié)果應(yīng)當(dāng)在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期限不得少于十五日。審計費用從公共收益中列支，沒有公共收益的，由全體業(yè)主分?jǐn)偂?/p>

　　第五十三條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)和與住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)或者房屋所有權(quán)登記時交存首期專項維修資金。

　　已竣工驗收并達(dá)到交付條件，尚未售出或者尚未交付業(yè)主以及其他屬于建設(shè)單位所有的房屋，建設(shè)單位在辦理房屋所有權(quán)首次登記前，應(yīng)當(dāng)將首期住宅專項維修資金先行交存至住宅專項維修資金專戶。

　　建設(shè)單位已先行交存住宅專項維修資金的，可以在物業(yè)售出或者交付時向業(yè)主收取住宅專項維修資金，并向業(yè)主轉(zhuǎn)交住宅專項維修資金專用票據(jù)。

　　住宅物業(yè)配置電梯的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋交付使用前按照建筑安裝總費用百分之一的比例交存資金，專項用于電梯、消防等設(shè)施設(shè)備的更新和改造。該資金歸業(yè)主共有，納入住宅專項維修資金管理。

　　第五十四條 住宅專項維修資金屬于業(yè)主共有，專項用于國家規(guī)定的保修期屆滿后物業(yè)共有部分的維修、更新和改造，不得挪作他用。

　　業(yè)主大會成立前，住宅專項維修資金由住宅物業(yè)管理主管部門代管。業(yè)主大會成立后，可以決定自行管理或者委托住宅物業(yè)管理主管部門代管。決定自行管理的，應(yīng)當(dāng)在銀行設(shè)立住宅專項維修資金專戶，接受住宅物業(yè)管理主管部門的監(jiān)督指導(dǎo)。委托住宅物業(yè)管理主管部門代管的，應(yīng)當(dāng)依法接受審計部門的審計監(jiān)督。

　　第五十五條 業(yè)主大會可以在業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約中約定住宅專項維修資金的使用采取異議表決方式。使用異議表決方式的，應(yīng)當(dāng)以書面形式將告知書送達(dá)住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)的業(yè)主，并在告知書中載明未按規(guī)定時間和方式反饋意見的，視為同意。

　　第五十六條 住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生下列危及房屋安全以及人身、財產(chǎn)安全的緊急情形，需要立即進(jìn)行維修、更新和改造的，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以依法申請使用住宅專項維修資金：

　　(一)外墻及其附著物存在脫落危險的;

　　(二)公共護(hù)(圍)欄破損嚴(yán)重的;

　　(三)外墻、屋面滲漏的;

　　(四)公共排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的;

　　(五)電梯出現(xiàn)故障的;

　　(六)消防設(shè)施出現(xiàn)故障的;

　　(七)其他危及房屋安全或者人身、財產(chǎn)安全的緊急情形。

　　發(fā)生前款情形的，物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時設(shè)置警示標(biāo)志，采取必要的應(yīng)急防范措施。

　　住宅物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)自收到應(yīng)急維修資金使用書面申請之日起三個工作日內(nèi)完成審核。

　　第五十七條 下列費用不得從住宅專項維修資金中列支:

　　(一)依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅物業(yè)共有部分的維修、更新和改造費用;

　　(二)依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位承擔(dān)的維修、養(yǎng)護(hù)費用;

　　(三)應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅物業(yè)共有部分所需的修復(fù)費用;

　　(四)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)的維修、養(yǎng)護(hù)費用;

　　(五)依法不得列支的其他費用。

　　第五十八條 住宅專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主按照國家和省相關(guān)規(guī)定以及業(yè)主大會的決定，續(xù)籌住宅專項維修資金。

　　業(yè)主未按照國家和省相關(guān)規(guī)定以及業(yè)主大會決定，續(xù)交住宅專項維修資金的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的，業(yè)主委員會可以依法向人民法院提起訴訟。

　　第五十九條 住宅物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)完善住宅專項維修資金管理制度，建立日常監(jiān)督檢查機制，保障住宅專項維修資金的使用績效和安全。

　　住宅物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)建立住宅專項維修資金日常查詢制度，保障業(yè)主方便及時查詢賬戶信息;及時公布住宅專項維修資金年度報告，接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　第六十條 住宅專項維修資金除依法購買定期存款或者國債外，不得用于其他投資，不得借貸給他人或者為他人提供擔(dān)保。

　　第七章 法律責(zé)任

　　第六十一條 對違反本條例規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　第六十二條 建設(shè)單位有下列行為之一的，按照下列規(guī)定進(jìn)行處罰：

　　(一)違反本條例第十二條第一款、第二款規(guī)定，未提出籌備首次業(yè)主大會會議書面申請或者未按照要求報送有關(guān)文件資料的，由住宅物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的，處一萬元以上五萬元以下的罰款;

　　(二)違反本條例第十二條第四款規(guī)定，未按照要求承擔(dān)首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費的，由住宅物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下的罰款;

　　(三)違反本條例第二十九條第二款規(guī)定，未移交有關(guān)查驗資料的，由住宅物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的，給予通報，處一萬元以上十萬元以下的罰款;

　　(四)違反本條例第三十條第一款至第三款規(guī)定，未按照要求配置必要的物業(yè)服務(wù)用房的，由住宅物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處十萬元以上五十萬元以下的罰款;

　　(五)違反本條例第四十九條第一款、第三款規(guī)定，未按照要求交存或者補足物業(yè)保修金的，由住宅物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的，處二十萬元以上三十萬元以下的罰款;

　　(六)違反本條例第五十三條第二款規(guī)定，未按照規(guī)定交納住宅專項維修資金的，由住宅物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的，處應(yīng)交納住宅專項維修資金百分之十以上百分之三十以下的罰款。

　　第六十三條 物業(yè)服務(wù)人有下列行為之一的，按照下列規(guī)定進(jìn)行處罰：

　　(一)違反本條例第三十六條第一款第一項、第三項、第四項、第七項、第九項規(guī)定，未公布相關(guān)信息或者公布虛假信息的，由住宅物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的，處一萬元以上五萬元以下的罰款;

　　(二)違反本條例第三十六條第一款第二項、第五項、第六項、第八項規(guī)定，未公布物業(yè)服務(wù)事項等相關(guān)信息或者公布虛假信息的，由縣級市(區(qū))市場監(jiān)督管理部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的，處一萬元以上五萬元以下的罰款;

　　(三)違反本條例第四十一條第一款規(guī)定，未履行交接義務(wù)的，由住宅物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的，予以通報，處五萬元以上十萬元以下的罰款;

　　(四)違反本條例第四十一條第三款規(guī)定，拒不退出住宅物業(yè)服務(wù)區(qū)域的，由住宅物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下的罰款;

　　(五)違反本條例第四十七條第二款規(guī)定，對住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法行為未予以勸阻、制止，或者未及時報告有關(guān)主管部門的，由住宅物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的，可以處一千元以上五千元以下的罰款;

　　(六)違反本條例第五十一條第三款規(guī)定，對其管理的公共收益未單獨列賬的，由住宅物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的，處三萬元以上十萬元以下的罰款;挪用公共收益的，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用資金二倍以下的罰款。

　　第六十四條 違反本條例第四十七條第一款規(guī)定，給他人造成損害的，依法承擔(dān)民事責(zé)任;違反行政管理規(guī)定的，由相關(guān)部門按照下列規(guī)定進(jìn)行查處：

　　(一)違反第二項、第十四項、第十九項規(guī)定的，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門依法查處。

　　(二)違反第三項、第二十項規(guī)定的，由自然資源和規(guī)劃部門依法查處。

　　(三)違反第四項規(guī)定的，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門、消防救援機構(gòu)按照職責(zé)分工依法查處。

　　(四)違反第五項規(guī)定的，由公安機關(guān)、消防救援機構(gòu)按照職責(zé)分工依法查處。

　　(五)違反第六項規(guī)定，存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)的，由公安機關(guān)依法查處;存放超負(fù)重等違反安全規(guī)定的物品的，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門依法查處。

　　(六)違反第七項、第十一項、第十二項、第十六項、第二十一項規(guī)定的，由城市管理部門依法查處。

　　(七)違反第八項規(guī)定的，由公安機關(guān)依法查處。

　　(八)違反第九項規(guī)定，制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音、振動的，由公安機關(guān)、生態(tài)環(huán)境部門按照職責(zé)分工依法查處。

　　(九)違反第十項規(guī)定的，由生態(tài)環(huán)境部門、城市管理部門按照職責(zé)分工依法查處。

　　(十)違反第十三項規(guī)定的，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門、生態(tài)環(huán)境部門按照職責(zé)分工依法查處。

　　(十一)違反第十五項規(guī)定的，由園林綠化主管部門依法查處。

　　違反第四十七條第一款第十八項規(guī)定的，由城市管理部門處二十元以上五十元以下的罰款。

　　第六十五條 本條例規(guī)定的行政處罰，按照相對集中行政處罰權(quán)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)由其他執(zhí)法主體實施的，依照其規(guī)定執(zhí)行。

　　第六十六條 住宅物業(yè)管理主管部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、相關(guān)部門的工作人員以及其他受委托從事公務(wù)的人員違反本條例規(guī)定，濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　第八章 附則

　　第六十七條 非住宅的物業(yè)管理及其監(jiān)督可以參照本條例有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第六十八條 本條例自2021年1月1日起施行。

北京圣運律師為您整理關(guān)于本文的法律熱搜話題

●2024年泰州市住宅物業(yè)管理條例全文解讀

●2024年泰州市住宅物業(yè)管理條例全文

●泰州市物業(yè)管理條例2020

●泰州市住宅物業(yè)管理條例(草案)

●泰州市物業(yè)管理辦法

●泰州物業(yè)管理規(guī)范2021

●泰州市物業(yè)管理收費辦法

●2024年泰州市住宅物業(yè)管理條例全文

●泰州市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細(xì)則2018

●泰州市住宅物業(yè)管理條例是依據(jù)什么制定的

北京圣運律師事務(wù)所為您推薦與本文相關(guān)內(nèi)容閱讀

●泰州市征地補償不合理到哪里投訴,泰州市征地補償標(biāo)準(zhǔn)是什么:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●李先生訴江蘇省泰州市姜堰交通建設(shè)投資發(fā)展有限公司房屋搬遷補償合同糾紛一案開公告

內(nèi)容審核：羅娟律師

來源：中國法院網(wǎng)-2024年泰州市住宅物業(yè)管理條例全文，