城中村改造信息稿,廣州舊城改造規(guī)劃,法律分析：《規(guī)劃綱要》 開宗明義地強調，歷史文化積淀是舊城的本底，也是廣州建設世界文化名城的寶貴資源，令大拆大建的舊城改造意象與溫情脈脈的老城歷史文化，在征求意見稿上第一次正面地擺在了一起。對許多關心廣州
法律分析：
《規(guī)劃綱要》 開宗明義地強調，歷史文化積淀是舊城的本底，也是廣州建設世界文化名城的寶貴資源，令大拆大建的舊城改造意象與溫情脈脈的老城歷史文化，在征求意見稿上第一次正面地擺在了一起。對許多關心廣州城市建設的市民而言，這是苦澀過后意外的欣慰。
《廣州舊城改造規(guī)劃綱要》 在明確了舊城區(qū)房屋質量、居住安全、公共配套、基礎設施、交通布局、空間環(huán)境等方面亟須改造之外，所吸取的歷史教訓就是那種一哄而上的舊城改造，完全無視城市的歷史文化傳承，一次次釀成對廣州歷史景觀的建設性破壞。現在，通過城市規(guī)劃來整合舊城改造，過去以舊城基層街區(qū)為單位進行的無序改造，開始納入到對舊城區(qū)歷史、文化、社區(qū)、生態(tài)等綜合政策考慮中來。
法律依據：
廣州市規(guī)劃局正式公示 《廣州市舊城改造規(guī)劃綱要》 針對廣州建成時間超過30年的歷史舊城區(qū)，明確劃分為文物保護區(qū)、歷史文化街區(qū)、風貌協(xié)調區(qū)和一般舊城區(qū)，并提出了不同的更新改造策略，以期有效引導廣州“三舊”(舊城區(qū)、舊村莊、舊廠房)改造，保護城市傳統(tǒng)歷史文化資源。
按照廣州市政府新近披露的一系列計劃，將在10年間完成舊城區(qū)約54平方公里的全面改造，涉及拆遷人群60萬人，僅拆遷所需資金將超過1000億元。如此同時，城中村的改造也將全面啟動，并計劃在3~5年時間完成52條城中村的升級改造
如果一切都按照計劃得以實施，這將是廣州最大規(guī)模的一次動遷和城市改造。盡管舊城改造給市區(qū)房地產所騰出的巨大空間目前尚難以預計，但以保-利(600048.SH)、富力(02777.HK)為代表的大型開發(fā)商，早已經悄然潛入這一領域。
改造面積涉54平方公里
2009年12月21日，廣州市出臺了《關于加快推進“三舊”改造工作的意見》，從而拉開舊城改造全面啟動的大幕。
幾日后，廣州市規(guī)劃部門披露了《廣州市舊城更新改造規(guī)劃綱要(征求意見稿)》，劃定了舊城改造的范圍，即是指建設超過30年的歷史舊城。其范圍基本與1980年廣州建成區(qū)范圍一致，面積約54平方公里，其中更新改造重點在內環(huán)路以內，面積約為33平方公里。
緊隨其后，廣州市國土房管部門于1月27日公布《廣州市舊城更新改造拆遷補償安置工作指導意見(試行)》，為舊城改造的拆遷補償提供標準。
廣州城建口幾大部門快速的連鎖反應顯示，一場空前規(guī)模的城市“舊改”已籌劃妥當，“棋至中盤”，差的只是天量資金入場撬動這場空前的城市“革命”。
為此，廣州市規(guī)劃部門相關人士透露，由于需要數額如此巨大的資金，所以用以往單塊改造的方式進行舊城改造是很難達到資金平衡的，因此，此次舊城改造要通過街區(qū)整體改造、新區(qū)地塊與舊城地塊的聯(lián)動開發(fā)和區(qū)域范圍內的土地開發(fā)運營來實現改造資金的平衡;除此之外，還要利用市場機制多元化籌措資金，在政府引導下吸引市場資本的參與。此外，政府還將對參與改造的社會資金實施稅費減免和返還等優(yōu)惠政策，從而確保改造的順利推進。
補償與一手房持平
早在2005年，廣州市就已經圍繞舊城改造展開各項工作，而改造的思路也幾經轉變。最早期的改造方式為拒絕開發(fā)商介入，由政府投資進行小范圍試點改造。這種改造的方式問題在于，推進速度緩慢使廣州的舊城改造工作始終難以鋪開。
如果由開發(fā)商來成片改造，似乎可以解決一些問題，但“拆遷”就成為擋在中間的一塊大石頭。很早之前，廣州部分開發(fā)商就透露了愿意參與舊城改造的意愿，但有一個前提是：拆遷問題必須由政府予以解決。
法律分析:
《規(guī)劃綱要》 開宗明義地強調，歷史文化積淀是舊城的本底，也是廣州建設世界文化名城的寶貴資源，令大拆大建的舊城改造意象與溫情脈脈的老城歷史文化，在征求意見稿上第一次正面地擺在了一起。對許多關心廣州城市建設的市民而言，這是苦澀過后意外的欣慰。
《廣州舊城改造規(guī)劃綱要》 在明確了舊城區(qū)房屋質量、居住安全、公共配套、基礎設施、交通布局、空間環(huán)境等方面亟須改造之外，所吸取的歷史教訓就是那種一哄而上的舊城改造，完全無視城市的歷史文化傳承，一次次釀成對廣州歷史景觀的建設性破壞。現在，通過城市規(guī)劃來整合舊城改造，過去以舊城基層街區(qū)為單位進行的無序改造，開始納入到對舊城區(qū)歷史、文化、社區(qū)、生態(tài)等綜合政策考慮中來。
法律依據:
廣州市規(guī)劃局正式公示 《廣州市舊城改造規(guī)劃綱要》 針對廣州建成時間超過30年的歷史舊城區(qū)，明確劃分為文物保護區(qū)、歷史文化街區(qū)、風貌協(xié)調區(qū)和一般舊城區(qū)，并提出了不同的更新改造策略，以期有效引導廣州“三舊”(舊城區(qū)、舊村莊、舊廠房)改造，保護城市傳統(tǒng)歷史文化資源。
廣州舊城更新改造規(guī)劃綱要昨起征求意見風貌協(xié)調區(qū)新建筑主體限高24米
廣州要用10年的時間基本完成廣州市“三舊”改造。穿越2000多年歷史煙塵的廣州城，其城市的記憶和內核，怎么拆、怎么留?舊城改造要怎么改才能實現社會價值和土地經濟價值的平衡點，怎么改才能保持市民心目中老城區(qū)的面貌，才能維持老廣州的風土人情?……昨日開始，市規(guī)劃局向社會公布舊城更新改造規(guī)劃綱要(含分區(qū)控制圖)和歷史文化遺產名錄，向社會各界和市民廣泛征求意見。
文/記者倪-明通訊員馮*南、唐*玲、陳*清、全*霖
記者邵*達(除署名外)
三大內容請你提意見
據市規(guī)劃局介紹，2003年開始組織編制的《廣州市歷史文化名城保護規(guī)劃》正在納入新一輪城市總體規(guī)劃(2010~2020)進行最后的修改完善。目前廣州市已形成由《歷史文化名城保護規(guī)劃》、歷史街區(qū)(歷史文化保護區(qū))保護規(guī)劃、文物保護單位保護規(guī)劃和紫線控制、近現代優(yōu)秀歷史建筑保護等多層次點、線、面相結合的名城保護規(guī)劃體系。本次向社會公示的保護規(guī)劃內容具體包括：
一、廣州市舊城更新改造規(guī)劃綱要(征求意見稿)：本規(guī)劃所指舊城(區(qū))是建成時間超過30年的歷史舊城，范圍包括環(huán)市路-恒福路-永福路以南、廣州大道以西、昌崗路-新港路以北、白鵝潭珠江水道(鶴洞大橋)-同德涌以東的地區(qū)，面積約54平方公里。包含越秀、荔灣、海珠三區(qū)的合圍地段。該綱要提出廣州市舊城更新改造的規(guī)劃目標、原則和策略，將指導全市舊城更新改造具體規(guī)劃編制工作。
二、廣州市舊城更新改造規(guī)劃——保護控制分區(qū)圖：該分區(qū)圖總面積約54平方公里，主要針對舊城區(qū)建成時間超過30年的歷史城區(qū)，劃分為4個保護控制分區(qū)：(一)文物保護單位保護范圍，總面積約1.08平方公里。(二)歷史文化街區(qū)和近現代優(yōu)秀建筑、工業(yè)遺產保護范圍：總面積約3.23平方公里。(三)風貌協(xié)調區(qū)范圍：總面積約20.39平方公里。(四)一般舊城區(qū)范圍：總面積約33.61平方公里。市規(guī)劃局依照相關法律和法定規(guī)劃對上述地區(qū)的更新改造分別提出了規(guī)劃保護和控制指標要求。
三、廣州市內文保單位、歷史文化名城及保護區(qū)保護規(guī)劃、騎樓保護規(guī)劃、近現代優(yōu)秀建筑、工業(yè)遺產名錄。對該類信息，市規(guī)劃局還將進一步征求市文廣局和相關單位的意見，完善名錄的目錄和相關信息。市規(guī)劃局歡迎社會各界提供新的、遺漏的歷史文化資源線索。
改造7問
模式
廣州市日前公開征求意見的舊城改造規(guī)劃綱要描繪了新一輪舊城改造的藍圖，其中對于今年將正式啟動的“三舊”(舊城區(qū)、舊村莊、舊廠房)改造舊城區(qū)內的地塊明確了規(guī)劃指引。
在此次公示的規(guī)劃中，廣州市根據地區(qū)發(fā)展歷史及文化保護價值，將舊城區(qū)分為風貌協(xié)調區(qū)和一般舊城區(qū)。
沙面老房子或可住改商
舊城風貌協(xié)調區(qū)是指能完整再現廣州地方傳統(tǒng)文化、歷史建筑較為密集、具有較大歷史價值的城市地區(qū)，其空間范圍約為20.39平方公里。對此區(qū)域的改造，規(guī)劃指引制定得謹慎小心，實行的是“以保護為主、局部更新”的策略。其中就禁止與周圍環(huán)境風貌不相容的城市開發(fā)建設行為，更新改造須注重新老建筑、建筑與環(huán)境的協(xié)調。
市政府此前出臺的“三舊”改造配套文件明確，可以引入社會力量來保護歷史文化建筑。這次對于文物建筑也明確，更新發(fā)展區(qū)和歷史文化街區(qū)內拆除重建的建筑，在不違反歷史文化保護等相關法規(guī)的前提下，可以進行功能調整。也就是說像沙面的老房子從住宅改為商業(yè)餐飲在規(guī)劃上是行得通的。
嚴控舊城風貌協(xié)調區(qū)容積率
該規(guī)劃綱要嚴格控制了舊城風貌協(xié)調區(qū)的容積率和建筑密度等關鍵要素，比如商業(yè)、居住、混合用地(經營性用地)的容積率在2.2-3.0之間，建筑密度不得大于50%，新建建筑的主體高度要小于24米。
以往在城中村改造中，為了實現改造資金的回收，容積率經常被定得很高，這樣造成的高密度建筑使原來平面的城中村改成了立體的城中村。
一般舊區(qū)重建可適當加高
一般舊城區(qū)是指在舊城區(qū)內，除去風貌協(xié)調區(qū)范圍以外的舊城地區(qū)。其改造新目標是，提升城市活力、改善居民生活環(huán)境。據統(tǒng)計，一般舊城區(qū)范圍總面積約33.61平方公里。一般舊城區(qū)的開發(fā)策略是結合地鐵站點適當提高開發(fā)強度，采取低密度高強度的開發(fā)模式，重建允許適當加高。
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投稿：俞安一
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