一、昆城中村拆遷評估尋平衡做法

多種原因影響評估結(jié)果

最早的拆遷評估，被拆遷戶的選擇余地并不是很大，一些溝通工作也沒有完全做到位。某評估公司工作人員小王告訴記者，他負(fù)責(zé)過多個(gè)拆遷項(xiàng)目的一線評估工作。他表示，原來拆遷的評估阻力很大，很多人不理解也不支持拆遷，工作很難進(jìn)行，同時(shí)也在一定程度上影響了評估結(jié)果的公正性。近年來有關(guān)部門嘗試采取了一些人性化舉措，如公選、實(shí)名制調(diào)查等方式，通過這些方法的實(shí)施，他明顯地感覺到了拆遷評估工作的阻力在逐步減小。

城中村拆遷評估是一項(xiàng)浩大的系統(tǒng)工程，開發(fā)商、相關(guān)部門等都進(jìn)行著各種嘗試。上周三，有關(guān)部門對棕樹營片區(qū)重建改造項(xiàng)目的國有土地房屋拆遷評估機(jī)構(gòu)也進(jìn)行了公選，最終選定了昆明滇信房地產(chǎn)評估有限公司。另外，記者了解到，本月11日和12日，有關(guān)部門為棕樹營片區(qū)即將進(jìn)行的實(shí)名制入戶調(diào)查進(jìn)行了大規(guī)模專業(yè)培訓(xùn)。據(jù)悉，這是云南省首次針對拆遷進(jìn)行的實(shí)名制入戶調(diào)查專業(yè)培訓(xùn)。而早在2004年，由順城地產(chǎn)主導(dǎo)的順城街片區(qū)的拆遷工作，評估公司也是由拆遷戶公選產(chǎn)生的。

盡管有多方努力，但也不乏存在一些問題。從業(yè)于某評估公司的小鐘向記者透露，除了因被拆遷方阻撓影響評估結(jié)果外，由于估價(jià)人員對拆遷評估的價(jià)格內(nèi)涵、估價(jià)目的、原則、時(shí)點(diǎn)、技術(shù)路線與方法等理解不一致，以及對參數(shù)確定、可比案例的選取存在一定差異，同一標(biāo)的也會因?yàn)楣纼r(jià)機(jī)構(gòu)不同，而產(chǎn)生差異較大的估價(jià)報(bào)告。還有，有些地方在選擇拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)方面，程序不夠公開，也沒有充分考慮被拆遷人的意愿，導(dǎo)致被拆遷人意見較大。甚至有的評估公司連測繪報(bào)告都不出就開始評估。

不同評估公司得出的評估價(jià)肯定會有一定差異，這很正常，但每個(gè)估價(jià)師都必須對評估價(jià)做出合理解釋。昆明滇信房地評估有限公司經(jīng)理黃駿表示，城中村拆遷估價(jià)是權(quán)衡多方利益得出的結(jié)果，需要全方位溝通。政府拆遷的項(xiàng)目，評估公司都會與政府、拆遷人以及被拆遷人進(jìn)行前期溝通。與相關(guān)部門就估價(jià)思路、參數(shù)等做交流，是否與政策相悖。考慮不到位的地方，政府方面會給出意見，估價(jià)師也會重新考慮。被拆遷人也可以對評估師提出自己的意見，充分溝通后，再做出合適的調(diào)整，最終給出評估結(jié)果。此外，某評估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人建議，為了避免出現(xiàn)一些不規(guī)范的做法，城中村拆遷評估工作應(yīng)該委托給資質(zhì)高、信譽(yù)好的評估機(jī)構(gòu)。

人性化做法受多方認(rèn)同

如果是公選產(chǎn)生的評估公司，拆遷工作就會順利很多。采訪中，多家參與過城中村拆遷評估的評估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人表示。此外，包括拆遷前對入戶調(diào)查人員進(jìn)行培訓(xùn)等人性化做法，也得到了被拆遷戶、評估公司等的認(rèn)同。

據(jù)云南瑞爾房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司技術(shù)總監(jiān)王麗介紹，除了被拆遷人公選的方式，選擇評估公司也可通過公開招標(biāo)、競標(biāo)方式產(chǎn)生。由政府選定幾家評估公司后，然后邀請其他公司的估價(jià)師，對入選的評估公司的標(biāo)書評分。經(jīng)過分析后，估價(jià)師再將入選評估公司的評估思路是否合理等結(jié)果反饋給政府部門。最終由政府部門確定合適的評估公司負(fù)責(zé)評估工作。她表示，近幾年確實(shí)有很多保障評估結(jié)果公正的多種嘗試，她希望能有更多類似的嘗試。

一位參與過多次城中村拆遷評估的從業(yè)人員告訴記者，人性化的做法，使評估工作更為順暢，難度、成本大大降低。而其公司多次順利地完成城中村拆遷評估工作的法寶，也是通過站在被拆遷戶的角度考慮問題、經(jīng)常與被拆遷戶溝通等人性化的做法而實(shí)現(xiàn)的。

在棕樹營片區(qū)評估機(jī)構(gòu)公選現(xiàn)場，幾個(gè)村民告訴記者，他們理解政府進(jìn)行城中村改造的意圖，也很支持，但是希望在拆遷過程中，能做到信息公開透明，相關(guān)的權(quán)益能夠得到體現(xiàn)。對類似公選的人性化舉措，他們表示很歡迎。

上周三，棕樹營片區(qū)重建改造項(xiàng)目國有土地房屋拆遷評估機(jī)構(gòu)經(jīng)公選產(chǎn)生。經(jīng)過展示、講解、投票、驗(yàn)票等程序，最終由昆明滇信房地產(chǎn)評估有限公司以100多票高票摘得。另據(jù)了解，棕樹營片區(qū)改造實(shí)施拆遷前的實(shí)名制入戶調(diào)查，相關(guān)部門在入戶前對調(diào)查人員進(jìn)行了大規(guī)模專業(yè)培訓(xùn)，這是云南省首次針對拆遷進(jìn)行的實(shí)名制入戶調(diào)查專業(yè)培訓(xùn)。業(yè)內(nèi)人士稱，由于多方利益難以協(xié)調(diào)，以往的城中村評估過程中存在著評估結(jié)果出入大、評估公司縮水估價(jià)等問題，此次棕樹營片區(qū)人性化做法的嘗試，或?qū)⑵鸬交飧鞣矫艿淖饔茫龑?dǎo)評估結(jié)果更為公正。

■拆遷問答

如何做到城中村拆遷評估中的客觀原則?

答：昆明富乙房地產(chǎn)評估經(jīng)紀(jì)有限公司負(fù)責(zé)人建議，城中村拆遷評估中，要堅(jiān)持客觀的原則，由于城中村房屋情況復(fù)雜，評估價(jià)值要根據(jù)每套房子的年代、結(jié)構(gòu)、裝修程度等得出，因而每套房子的價(jià)值都會有所不同。

在開發(fā)商主導(dǎo)的拆遷中，拆遷補(bǔ)償價(jià)會不會控制到很低?

答：昆明賽倫地產(chǎn)副總經(jīng)理沈麒方表示，涉及拆遷需要評估，開發(fā)商一般會聘請比較專業(yè)的評估公司。而且，雖然參考基準(zhǔn)地價(jià)，但一般會結(jié)合評估公司給出的市場評估價(jià)，返還給被拆遷戶更優(yōu)惠的拆遷補(bǔ)償價(jià)格。

不同物業(yè)目前的拆遷補(bǔ)償價(jià)格分別是多少?

答：昆明滇信房地產(chǎn)評估有限公司經(jīng)理黃駿介紹，今年一環(huán)內(nèi)的拆遷項(xiàng)目比較少，一二環(huán)之間以及二環(huán)以外的評估業(yè)務(wù)較多。一二環(huán)之間的拆遷，住宅的評估價(jià)在4200·4900元/平方米之間，根據(jù)房屋的新舊、結(jié)構(gòu)等不同會有差異。商鋪、寫字樓等的估價(jià)，一般略高于同等區(qū)域同等檔次的住宅價(jià)格。二環(huán)以外三環(huán)以內(nèi)住宅的評估價(jià)則在4000·4500元/平方米。

城中村房屋面積如何計(jì)算?

答：昆明滇信房地產(chǎn)評估有限公司有關(guān)人員表示，了解房屋面積，以產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)注的為主。對于房改房，則會有專門的測算公司重新測繪。需要特別提醒的是，房改房陽臺面積只算一半。

房屋的裝修程度會不會寫入評估報(bào)告?

答：昆明滇信房地產(chǎn)評估有限公司有關(guān)人員表示，裝修程度是否計(jì)算在內(nèi)，由拆遷方和被拆遷方協(xié)商解決。在協(xié)商無果的情況下，可委托評估公司專門就裝修進(jìn)行評估。而在入戶評估中，評估公司會把房屋包括區(qū)位、樓層、朝向裝修程度等在內(nèi)的各個(gè)細(xì)節(jié)記錄在案，并會請被拆遷戶一一核實(shí)、簽字。

什么房子可參與城中村拆遷評估?

答：昆明滇信房地評估有限公司經(jīng)理黃駿表示，拆遷評估一般只對國有土地上兩證齊全的房產(chǎn)進(jìn)行評估，對小產(chǎn)權(quán)房則不予評估。確實(shí)需要評估，只能依據(jù)成本法進(jìn)行評估，把握地價(jià)和地上建筑建設(shè)費(fèi)后得出評估價(jià)，估價(jià)一般比較低。城中村拆遷中，村民可以選擇回遷或補(bǔ)償，補(bǔ)償方面由政府定價(jià)，也有開發(fā)商與被拆遷人協(xié)商的情況。

■相關(guān)鏈接

上東城：昆明首個(gè)城中村改造項(xiàng)目

項(xiàng)目動態(tài)：項(xiàng)目住宅部分已于今年4月底面市銷售。目前在推的為高層、小高層戶型，面積約33·200多平方米不等，仍有約一半房源可供選擇，均價(jià)為9000元/平方米。商街上東大街一期也于8月份開盤，開售商鋪和商務(wù)公寓，均價(jià)為2萬元/平方米，目前仍有約40套在售。

棕樹營片區(qū)：五華區(qū)今年首批城中村重建改造項(xiàng)目

項(xiàng)目動態(tài)：正在進(jìn)行一期拆遷，二期拆遷工作還未開展，近日剛剛對片區(qū)的拆遷機(jī)構(gòu)進(jìn)行了公選。云南金宸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司參與了項(xiàng)目的拆遷安置補(bǔ)償工作。據(jù)云南金宸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理馬永東透露，棕樹營片區(qū)改造后將是一個(gè)綜合型項(xiàng)目，包含商業(yè)、住宅、寫字樓等多種業(yè)態(tài)。目前金宸地產(chǎn)參與的是拆遷安置補(bǔ)償工作，只有通過招拍掛取得了土地的開發(fā)權(quán)后，才算真正介入項(xiàng)目的開發(fā)。

一、房屋拆遷補(bǔ)償方式有哪些

（一）、貨幣補(bǔ)償

貨幣補(bǔ)償是通過不同的法定依據(jù)由專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)對被拆遷房屋進(jìn)行專業(yè)的估價(jià)，生成有據(jù)可循的多元組成的補(bǔ)償金額。以下介紹三種法定評估依據(jù)：

1、市場評估價(jià)：是指被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)格，是由符合規(guī)定的專業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動。

2、商品房交易均價(jià)：是指同區(qū)域、同類型普通住宅商品房交易平均價(jià)格，由相關(guān)部門每季度定期匯總測定并公布。

3、重置價(jià)：是指由估價(jià)機(jī)構(gòu)采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，判定出重新建造與估價(jià)對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價(jià)格。

（二）、產(chǎn)權(quán)置換

產(chǎn)權(quán)置換也被稱作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，根據(jù)評估方法不同，有兩種置換方式。價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)置換指的是依照法定程序，通過對被拆遷人房屋的產(chǎn)權(quán)價(jià)值進(jìn)行評估，之后再以新建房屋的產(chǎn)權(quán)予以價(jià)值的等價(jià)置換。面積標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)置換指的是以房屋建筑面積為基礎(chǔ)，在應(yīng)安置面積內(nèi)不結(jié)算差價(jià)的異地產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。

1、異地安置：是指由于開發(fā)商項(xiàng)目不涉及住宅或由于該地塊容積率原因，不能進(jìn)行回遷安置，只能選擇在其他地塊上新建安置房，再通過產(chǎn)權(quán)的增減盡量以等價(jià)價(jià)值做到產(chǎn)權(quán)置換。

2、回遷安置：是指開發(fā)商拆遷重建項(xiàng)目能夠完成回遷安置，通過產(chǎn)權(quán)置換比例完成回遷安置。

二、城中村宅基地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)昆明

法律主觀：

管是宅基地被征收還是遇到拆遷，村民都應(yīng)該得到合理的安置，堅(jiān)決不讓村民流離失所，所以這一點(diǎn)大家可以放心。而農(nóng)民朋友們最關(guān)心的應(yīng)該是拆遷補(bǔ)償?shù)木唧w數(shù)目，請往下面看。 1、草房補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)1900元／平方米； 2、磚瓦房補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)2400元／平方米； 3、搗制或預(yù)制磚砼結(jié)構(gòu)房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)2800元／平方米； 4、樓房（二層以上補(bǔ)償3300元／平方米； 5、地上（下）附著物使用等價(jià)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)； 6、異地安置補(bǔ)助費(fèi)（包括宅地、租房費(fèi)等）每戶2萬元；　不愿意實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)模矔o被拆遷的農(nóng)民分配一套不錯(cuò)的房子。

法律客觀：

《土地管理法》 第四十七條 征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。 征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以 征地 前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。 征收其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。 被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。 征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。 依照本條第二款的規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。 國務(wù)院根據(jù)社會、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。

三、昆明城中村拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

昆明市政府辦公廳印發(fā)兩份通知，對主城區(qū)城市房屋和集體土地房屋(通常意義上的“農(nóng)房”)拆遷補(bǔ)償安置做出了具體規(guī)定。其中備受市民關(guān)注的拆遷補(bǔ)償價(jià)格有了明確的參考指導(dǎo)價(jià)：城市房屋拆遷每平米最高可獲6500元補(bǔ)助；“農(nóng)房” 每平米最高可獲3700元補(bǔ)助。

在兩份拆遷安置補(bǔ)償管理辦法都明確：五保戶、民政部門撫養(yǎng)的孤寡老人、烈士家屬每戶可以享受一次性5000元的特困補(bǔ)助費(fèi)。城市低保戶這幾類拆遷戶每戶還可享受一次2000元的特困補(bǔ)助費(fèi)。

拆遷房屋安置補(bǔ)償費(fèi)根據(jù)被拆遷房屋評估價(jià)格，參照同時(shí)期、同結(jié)構(gòu)、同用途、同類區(qū)域二手房的市場交易價(jià)格確定。主城區(qū)城鎮(zhèn)房屋拆遷貨幣補(bǔ)償參考指導(dǎo)價(jià)為：市中心一環(huán)以內(nèi)6500元/平方米；一環(huán)至二環(huán)之間5500元/平方米；二環(huán)至三環(huán)之間 4500元/平方米；北邊片區(qū) 4500元/平方米；東邊片區(qū)3500元/平方米；南邊片區(qū)4500元/平方米；西邊片區(qū)4000元/平方米。

對于臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、搬遷補(bǔ)助費(fèi)和停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)，在過渡期限內(nèi)，被拆遷人可獲每月每平方米10元至16元的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。根據(jù)區(qū)位、樓層等因素，商鋪可獲60—40元/平方米/月，非營業(yè)用房25—15元/平方米/月補(bǔ)償。

另外，鼓勵(lì)搬遷，對在拆遷補(bǔ)償安置方案所確定的搬遷期限內(nèi)，完成搬遷并交付被拆遷房屋的被拆遷人，將給予不同檔次每戶不超過3萬元的戶獎(jiǎng)。但對超過規(guī)定檔次搬遷的，不給予搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)。

易地搬遷安置主要包括以下：

（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

法律依據(jù)：

《昆明市主城區(qū)集體土地房屋拆遷補(bǔ)償安置管理辦法》相關(guān)規(guī)定，對于主城區(qū)集體土地房屋即通常意義上的“農(nóng)房”拆遷補(bǔ)償方式，政府將采取貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式進(jìn)行。

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內(nèi)容審核：趙正群律師

來源：臨律-昆城中村拆遷評估尋平衡做法，