一、城中村到底是城市還是農(nóng)村？拆遷應(yīng)該按哪個(gè)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償？

能成為城中村是幸運(yùn)的，但也是尷尬的。城中村坐落在繁華的都市，交通的便利和高額的房價(jià)帶來了城中村的繁華，看似一個(gè)“城市”，但可能沒有轉(zhuǎn)變的集體土地性質(zhì)、擁擠的樓房和破敗的基礎(chǔ)設(shè)施，又提醒著大家這里仍然是“農(nóng)村”。

其實(shí)，城中村是特殊的，不能一味的用農(nóng)村和城市單獨(dú)區(qū)分，因?yàn)殡S著城市化的不斷推進(jìn)，很多城中村已被納入了城市規(guī)劃區(qū)。

那，何為城市規(guī)劃區(qū)呢?

城市規(guī)劃區(qū)指的是近城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設(shè)和發(fā)展需要實(shí)行規(guī)劃控制的區(qū)域，城市規(guī)劃區(qū)的具體范圍，由城市人民政府在編制的城市總體規(guī)劃中劃定。

顯然，擁有眾多人口、便利交通的城中村可能早已被納入了城市規(guī)劃區(qū)。

城中村拆遷多遇補(bǔ)償不公：周邊上萬房價(jià)，城中村拆房補(bǔ)償只給3000

前不久，我們接到過這樣一個(gè)咨詢：我們這里城中村改造，給的補(bǔ)償是3000一平。可我們離繁華的地段很近，幾公里外就有一個(gè)萬達(dá)，房價(jià)都是1萬起，補(bǔ)償太低了根本買不起房子。

一街之隔拆遷補(bǔ)償便天差地別，按城市房屋拆遷補(bǔ)償完全能達(dá)到1萬一平，而按農(nóng)村房屋補(bǔ)償卻只能3000一平，不同的補(bǔ)償依據(jù)給出的補(bǔ)償差距便高達(dá)3倍，拆窮拆富全憑征收方一句話。而被拆遷人往往處在被動(dòng)地位，少有話語權(quán)。

城中村拆遷到底應(yīng)該怎么補(bǔ)償?法律是怎么規(guī)定的?

城中村拆遷會(huì)涉及復(fù)雜的情況，我們可以從《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》(法釋〔2011〕20號)第十二條第二款中找到保障規(guī)定。

“征收農(nóng)村集體土地時(shí)未就被征收土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行安置補(bǔ)償，補(bǔ)償安置時(shí)房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū)，土地權(quán)利人請求參照執(zhí)行國有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，人民法院一般應(yīng)予支持，但應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)取得的土地補(bǔ)償費(fèi)。”

這個(gè)規(guī)定意思就是說，可以參考《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中對城市房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：“對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格”。這樣一來，就和農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)天差地別了。

既然參考國有土地房屋補(bǔ)償，那么對被拆遷人房屋的補(bǔ)償就應(yīng)該包括：

(一)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償;

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償;

(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

同時(shí)，被拆遷人還有貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種補(bǔ)償方式可選，被拆遷人可以綜合考慮選擇補(bǔ)償方式。

如果補(bǔ)償不合理，城中村的被征收人該如何維權(quán)呢?

若你家就在城中村，而拆遷方卻以“你家是農(nóng)村房屋不值錢”為由，用大大低于周邊類似房屋的市場價(jià)要求你搬遷，你一定不要簽字同意，更不要被對方牽著鼻子走。先結(jié)合我們上面所述的房屋補(bǔ)償內(nèi)容判斷自身房屋補(bǔ)償價(jià)位，留存好房屋權(quán)證，拍照保留下發(fā)張貼的各類公告文件，和拆遷方談判。

若雙方一直談不成，或拆遷方在拆遷中有不合法的行為，你可以通過申請行政復(fù)議或提起行政訴訟提高補(bǔ)償。

城中村拆遷拆遷方可操作性較大，拆遷方為了壓低成本盡快達(dá)到拆遷目的，常以各種名義壓力補(bǔ)償，我們被拆遷人要提高警惕，遇到不明白的地方要及時(shí)咨詢專業(yè)律師解答。

二、城中村拆遷,房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是按照城市的還是農(nóng)村的

對城中村進(jìn)行拆遷改造的，拆遷補(bǔ)償款標(biāo)準(zhǔn)參考的是被拆遷房屋周邊的類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。

我國法律規(guī)定對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

對評估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評估專家委員會(huì)申請鑒定。

房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開征求意見。

【法律依據(jù)】

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條，對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

對評估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評估專家委員會(huì)申請鑒定。

房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開征求意見。

三、城中村的農(nóng)村房屋拆遷，可以參考城市房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)嗎?

最高人民法院曾出過司法解釋，城中村房子拆遷，如果是貨幣補(bǔ)償方式，可以參照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定，爭取不得低于同地段的類似房地產(chǎn)的市場價(jià)，通俗的來講，就是可以參考地段一樣，房子結(jié)構(gòu)、年限差不多的房子的市場價(jià)格。

既然參考國有土地上房屋補(bǔ)償，那我們看下具體的征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：

根據(jù)國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例與國有土地上房屋征收評估辦法，補(bǔ)償包括三部分：

1、被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償(對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格；

2、因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；

3、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償(根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素給予補(bǔ)償)。

如果是國有出讓土地，對土地還應(yīng)該進(jìn)行補(bǔ)償，如果是國有劃撥土地一般是沒有補(bǔ)償?shù)摹?

在城中村征收過程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)城管等部門向缺少權(quán)屬證據(jù)的被征收人作出責(zé)令限期拆除決定，實(shí)施強(qiáng)拆。因此遇到拆遷這種專業(yè)性的事情，可交給專業(yè)的律師進(jìn)行處理，以免自己吃虧

一、房屋拆遷怎么進(jìn)行評估

1、市場比較法是將估價(jià)對象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。

市場比較法是最具說服力并易于當(dāng)事人接受的方法，因?yàn)檫@種評估方法最能直接反映評估對象的市場價(jià)格，但其前提條件是必須有同類房屋的交易實(shí)例可供比照。

2、成本法是通過求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值

3、收益法是雨季估價(jià)對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后進(jìn)行累加，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。

4、假設(shè)開發(fā)法是預(yù)計(jì)估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。

5、基準(zhǔn)地價(jià)修正法是在政府確定公布了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，由估價(jià)對象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對象客觀價(jià)格。

北京圣運(yùn)律師為您整理關(guān)于本文的法律熱搜話題

●城中村拆遷是什么意思

●城中村拆遷怎么補(bǔ)償?shù)?/p>

●城中村拆遷到底好不好

●城中村拆遷補(bǔ)償政策

●城中村拆遷的利與弊

●城中村拆遷新政策

●城中村拆遷在即抓緊機(jī)會(huì)好好玩

●城中村拆遷怎么補(bǔ)償?shù)?/p>

●城中村拆遷一般怎么補(bǔ)償

●城中村拆遷按什么標(biāo)準(zhǔn)

北京圣運(yùn)律師事務(wù)所為您推薦與本文相關(guān)內(nèi)容閱讀

●石家莊列入改造的73個(gè)城中村包括哪些,石家莊列入改造的73個(gè)城中村包括哪些？:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●最新城中村改造補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),城中村改造和拆遷有什么區(qū)別:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●一般城中村改造房可以買嗎?,城中村改造房子能買嗎:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●棚戶區(qū)與城中村改造有什么不一樣,城中村改造算拆遷還是征收:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●棚戶區(qū)改造、城中村改造和拆遷有什么區(qū)別,棚戶區(qū)改造與城中村改造拆遷補(bǔ)償都有哪些區(qū)別:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●城中村棚戶區(qū)改造最新政策,城中村改造是不是屬于拆遷:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●十四五規(guī)劃城中村拆遷 ,十四五發(fā)展拆遷房屋規(guī)劃 -法律知識:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●城中村改造和棚戶區(qū)改造一樣嗎,城中村改造算拆遷還是征收:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●城中村改造安置房的最新政策是什么,城中村改造安置房的最新政策是什么?:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●證件齊全房屋以城中村改造名義被偷襲強(qiáng)拆，區(qū)政府先是否認(rèn)是自己強(qiáng)拆后又拒絕賠償：今日在線拆遷法律咨詢

●城中村改造房子的產(chǎn)權(quán)屬于誰?,城中村改造的房子屬于小產(chǎn)權(quán)嗎:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●棚戶區(qū)改造和城中村改造一樣嗎？,城中村改造算拆遷還是征收:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●十四五規(guī)劃城中村拆遷 ,十四五發(fā)展拆遷房屋規(guī)劃 -法律知識:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●雁塔區(qū)城中村改造的經(jīng)驗(yàn)做法 ,城中村改造基本流程及拆遷政策:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●城市更新與鄉(xiāng)村發(fā)展的較量：城中村改造與棚戶區(qū)改造的差異,城中村改造的八大困境與對策:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●2023城中村改造最新政策,2023城中村改造最新政策是怎樣的:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●城中村改造最新政策是怎樣的？,城中村改造算拆遷還是征收:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●好好的城中村房子，為什么要打著棚改的名義來拆遷,城中村改造和拆遷有什么區(qū)別:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●石家莊列入改造的73個(gè)城中村包括哪些？,石家莊列入改造的73個(gè)城中村包括哪些:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●棚戶區(qū)改造和城中村改造有何區(qū)別,城中村改造和拆遷有什么區(qū)別:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

內(nèi)容審核：張曙光教授

來源：中國法院網(wǎng)-城中村到底是城市還是農(nóng)村？拆遷應(yīng)該按哪個(gè)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償？，