回顧近幾年的拆遷評(píng)估工作，感受最深的就是：難。在國(guó)家倡導(dǎo)“房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格補(bǔ)償”的前提下，拆遷評(píng)估成了城市房屋拆遷的焦點(diǎn)。綜合起來(lái)，拆遷評(píng)估大致有六大難點(diǎn):

l、進(jìn)門難。拆遷工作大部分涉及城市的舊城區(qū)，沒(méi)拆遷的時(shí)候天天盼拆遷，而當(dāng)拆遷擺在面前的時(shí)候，有的被拆遷戶對(duì)拆遷評(píng)估不理解、不支持、不配合態(tài)度，要么借口工作緊張出差在外，要么安排老人阻攔門前，有的甚至謾罵、圍攻評(píng)估人員。因此，估價(jià)師一般很難輕易進(jìn)門查勘。

2、調(diào)查難：被拆遷的房屋一般都是年代久遠(yuǎn)、維修較差、且不大規(guī)則的棚戶，現(xiàn)場(chǎng)查勘及市場(chǎng)調(diào)查主要難在兩點(diǎn)：一是房屋裝修查勘難。房屋裝修涉及的細(xì)部很多，且裝修的內(nèi)容五花八門，有包一面門的，有零星貼瓷磚的，有雜木當(dāng)木地板的，有塑料吊頂?shù)牡鹊龋恳豁?xiàng)都必須記載清楚，并要得到被拆遷人的認(rèn)同，難度實(shí)在不小。一般50平方米的房屋裝修需要半天的查勘時(shí)間，如遇經(jīng)營(yíng)性物業(yè)如酒店、賓館、娛樂(lè)場(chǎng)所等復(fù)雜裝修，更需耗費(fèi)大量的時(shí)日。二是踩點(diǎn)調(diào)查難。被拆遷房屋往往具有比較大的特殊性，如有的一樓是混合結(jié)構(gòu)而二樓卻是磚木結(jié)構(gòu)，有的木結(jié)構(gòu)房屋在一面砌筑磚墻等，市場(chǎng)可比實(shí)例較少，調(diào)查取樣十分困難，尤其是對(duì)裝飾材料(有的是過(guò)時(shí)淘汰的材料)的認(rèn)定、詢價(jià)非常不易。

3、測(cè)算難：由于被拆遷房屋市場(chǎng)資料收集困難，因而在裝飾材料價(jià)格、特殊房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)價(jià)格等方面要花費(fèi)大量的精力。評(píng)估機(jī)構(gòu)必須根據(jù)查勘的情況謹(jǐn)慎確定成新、朝向、樓層等增減系數(shù)，選擇適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法，選定合理的比較實(shí)例進(jìn)行測(cè)算。一般的拆遷評(píng)估要進(jìn)行2—3次試算，復(fù)雜的甚至要進(jìn)行五六次試算再加上地方拆遷實(shí)施辦法有時(shí)與國(guó)家法律有些沖突，評(píng)估機(jī)構(gòu)執(zhí)行起來(lái)無(wú)所適從。如遇大面積多戶拆遷，那測(cè)算就更為艱難，每一棟樓之間、戶與戶之間需進(jìn)行合理的平衡，既要保證合法合規(guī)，又要體現(xiàn)差別，稍有不慎，就會(huì)招來(lái)責(zé)難。

4、答疑難：拆遷評(píng)估事關(guān)拆遷人與被拆遷人的切身利益，對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行咨詢本來(lái)無(wú)可非議，但拆遷評(píng)估由于受各種因素影響，評(píng)估結(jié)果有時(shí)難免會(huì)出現(xiàn)一些誤差。因此前來(lái)質(zhì)疑的客戶相當(dāng)多，有的客戶還帶上了自己的親戚朋友一行浩浩蕩蕩，且質(zhì)疑問(wèn)題事無(wú)巨細(xì)均要求詳細(xì)作答，再加上對(duì)評(píng)估專業(yè)知識(shí)的缺乏，常常質(zhì)問(wèn)評(píng)估事項(xiàng)以外的問(wèn)題。據(jù)統(tǒng)計(jì)，一宗拆遷業(yè)務(wù)中至少有90%的客戶要求答疑，少數(shù)被拆遷入甚至以評(píng)估公司和拆遷人相“勾結(jié)”為由，大肆謾罵、砸物、動(dòng)手打人，嚴(yán)重影響評(píng)估機(jī)構(gòu)正常業(yè)務(wù)開(kāi)展。

5、結(jié)案難：由于拆遷涉及方方面面的問(wèn)題很多，一個(gè)拆遷補(bǔ)償?shù)恼劤尚枰?jīng)過(guò)“評(píng)估——談判——復(fù)估——談判——裁定(或上訴)”等來(lái)回好多次，比較順利的要一個(gè)星期左右，遇到上訴的則遙遙無(wú)期。這樣評(píng)估機(jī)構(gòu)就不知道要在裁決委員會(huì)、法院或仲裁機(jī)關(guān)折騰多少回。

6、收費(fèi)難：一是受政府干預(yù)，許多拆遷項(xiàng)目是市政、基礎(chǔ)設(shè)施、重點(diǎn)項(xiàng)目，有的時(shí)候，當(dāng)?shù)卣蜁?huì)給我們施加壓力，要求大幅度降低收費(fèi)。二是收費(fèi)沒(méi)有保障，一些拆遷人把我們?cè)u(píng)估公司當(dāng)“槍手”，利用我們的評(píng)估報(bào)告去嚇唬被拆遷人，一旦達(dá)到目的，便將評(píng)估公司甩掉，拒不支付評(píng)估費(fèi)。三是收費(fèi)遙遙無(wú)期，一般來(lái)說(shuō)，評(píng)估公司在開(kāi)始作業(yè)前，只預(yù)收一部分評(píng)估費(fèi)用，其余要等到拆遷完成后拆遷人才予以支付。因此，如果拆遷補(bǔ)償談判受阻，我們的評(píng)估費(fèi)就不知等到何時(shí)了。

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