一、承租人拆遷補(bǔ)償要求,最高院關(guān)于承租人補(bǔ)償?shù)囊?guī)定

法律分析：

承租人拒絕受領(lǐng)租賃物，未及時通知出租人，或者無正當(dāng)理由拒絕受領(lǐng)租賃物，造成出租人損失，出租人向承租人主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。

法律依據(jù)：

《最高人民法院關(guān)于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋》

第二條 承租人將其自有物出賣給出租人，再通過融資租賃合同將租賃物從出租人處租回的，人民法院不應(yīng)僅以承租人和出賣人系同一人為由認(rèn)定不構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系。

第三條 承租人拒絕受領(lǐng)租賃物，未及時通知出租人，或者無正當(dāng)理由拒絕受領(lǐng)租賃物，造成出租人損失，出租人向承租人主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。

第四條 出租人轉(zhuǎn)讓其在融資租賃合同項(xiàng)下的部分或者全部權(quán)利，受讓方以此為由請求解除或者變更融資租賃合同的，人民法院不予支持。

二、承租人能否得到補(bǔ)償

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》明確規(guī)定國有土地上房屋征收的補(bǔ)償對象是房屋所有人，對于房屋的承租人沒有規(guī)定要給予補(bǔ)償。不過從公平角度考慮，不應(yīng)否定應(yīng)給予房屋承租人以補(bǔ)償，畢竟房屋承租人因所使用房屋被征收受到了損失。但是需要明確的是，房屋承租人可以請求補(bǔ)償?shù)膿p失范圍應(yīng)當(dāng)限于搬遷費(fèi)、停產(chǎn)及停業(yè)損失，而不能請求分配被征收房屋價值的補(bǔ)償款。對于被征收房屋抵押權(quán)人等因此而受到的損失或者影響，按照有關(guān)法律規(guī)定來處理，房屋征收人不直接承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。

(《房屋征收與補(bǔ)償》朱*娟主編)

三、對各類承租人補(bǔ)償安置

(一)對直管公房承租人的補(bǔ)償安置

1、房改前出租的具有福利分房性質(zhì)公有住房承租人的補(bǔ)償安置。

對此類承租人進(jìn)行拆遷補(bǔ)償安置的方法有四種：

(1)租賃權(quán)安置。安置房應(yīng)當(dāng)在同類地區(qū)、其使用面積應(yīng)不少于原房屋使用面積、且繼續(xù)執(zhí)行政府規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)。若安置房的區(qū)位低于被拆遷房屋區(qū)位或房屋使用面積少于原房屋使用面積的，被拆遷人應(yīng)適當(dāng)補(bǔ)償。搬遷費(fèi)、提前獎、過渡費(fèi)及承租人添置物品的補(bǔ)償歸承租人。

(2)貨幣安置。在實(shí)施貨幣補(bǔ)償時，還是應(yīng)區(qū)分兩種情況，即承租人符合享受房改政策條件的，房屋的成本價歸被拆遷人，其余補(bǔ)償歸承租人;承租人不符合享受房改政策條件的，則承租人只能獲得搬遷費(fèi)、提前獎、過渡費(fèi)及添置物品部分的補(bǔ)償。

(3)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)安置。若承租人符合享受房改政策條件的且要求購買安置房的，除將成本價支付給被拆遷人外，由承租人享受被拆遷人的相關(guān)權(quán)利，其可以要求拆遷人進(jìn)行產(chǎn)權(quán)置換安置。

(4)產(chǎn)權(quán)安置。若承租人符合享受房改政策條件，又愿意購買其承租房屋的，則由承租人直接向產(chǎn)權(quán)人購買被拆遷房屋，從而成為被拆遷人，并可要求拆遷人進(jìn)行安置。

2、房改前出租的非福利分房性質(zhì)的公有住房承租人的補(bǔ)償安置。

對此類承租人進(jìn)行拆遷補(bǔ)償安置的方法有：

(1)租賃權(quán)安置。搬遷費(fèi)、提前獎、過渡費(fèi)及承租人添置物品的補(bǔ)償?shù)葰w承租人。

(2)貨幣安置。

3、房改后出租的公有住房承租人。

對此類承租人進(jìn)行拆遷補(bǔ)償安置的方法同房改前出租的非福利分房性質(zhì)的公有住房承租人的補(bǔ)償安置方法，但要注意的是廉租住房的承租人有權(quán)要求繼續(xù)承租廉租住房，被拆遷人應(yīng)當(dāng)提供相應(yīng)的廉租住房安置承租人。

4、代管住房承租人的補(bǔ)償安置。

如果租賃協(xié)議明確了代管性質(zhì)的，則對其進(jìn)行拆遷補(bǔ)償安置的方法同房改前出租的非福利分房性質(zhì)的公有住房承租人的補(bǔ)償安置方法。如果租賃協(xié)議未明確代管性質(zhì)的，則區(qū)別對待：一是按福利分房政策出租的，則按房改前出租的具有福利分房性質(zhì)公有住房承租人的補(bǔ)償辦法執(zhí)行;二是通過市場機(jī)制出租的，則按照房改前出租的非福利分房性質(zhì)的公有住房承租人的補(bǔ)償安置方法執(zhí)行。

5、對公有非住房承租人補(bǔ)償安置。

對此類承租人進(jìn)行拆遷補(bǔ)償安置的方法有：

(1)租賃權(quán)安置。

(2)貨幣安置。

6、對變更用途的公房承租人的補(bǔ)償安置。

若經(jīng)有權(quán)部門批準(zhǔn)變更用途的，則按變更后的用途進(jìn)行補(bǔ)償安置。若未經(jīng)有權(quán)部門批準(zhǔn)，屬于被拆遷人或者承租人私自改變用途的，按原用途進(jìn)行補(bǔ)償安置。

(二)對自管公房承租人的補(bǔ)償安置

對自管公房各類承租人的補(bǔ)償安置原則上按直管公房相同類別承租人的補(bǔ)償安置方法執(zhí)行，但還要注意以下兩類承租人：

1、對未經(jīng)批準(zhǔn)實(shí)施非改居承租人的補(bǔ)償安置。

對于未經(jīng)批準(zhǔn)實(shí)施非改居的，拆遷人應(yīng)按原用途進(jìn)行補(bǔ)償安置，且不再計(jì)算停業(yè)損失。

對此類承租人進(jìn)行拆遷補(bǔ)償安置的方法有：

(1)租賃權(quán)安置。

(2)貨幣安置。

2、職工集體宿舍承租人的補(bǔ)償安置。

職工集體宿舍不同于非改居，因?yàn)槠湓谝?guī)劃設(shè)計(jì)時就是居住用房，不存在用途變更問題;職工集體宿舍又不同于一般的住房，因?yàn)槠湟?guī)劃設(shè)計(jì)時是作為單位生產(chǎn)經(jīng)營辦公的配套用房設(shè)計(jì)的，其用地性質(zhì)為生產(chǎn)經(jīng)營用地，而非住宅用地。職工集體宿舍一般由單位免費(fèi)提供，居住方式有一名職工單獨(dú)(含雙職工家庭)居住也有多名職工共同居住。若單位收取了職工租金的，則承租人有權(quán)要求安置。

對此類承租人進(jìn)行拆遷補(bǔ)償安置的方法有：

(1)租賃權(quán)安置。

(2)貨幣安置。

(三)對私房承租人的補(bǔ)償安置

1、對通過市場機(jī)制出租私房承租人的補(bǔ)償安置。

此類出租房屋的基本特征就是市場化，故在拆遷補(bǔ)償安置時要充分尊重租賃雙方的約定，根據(jù)租賃雙方租賃協(xié)議的約定劃分支付拆遷補(bǔ)償款，在沒有約定或約定不明的情況下應(yīng)作出有利于被拆遷人的判斷。

對此類承租人進(jìn)行拆遷補(bǔ)償安置的方法有：

(1)租賃權(quán)安置。

(2)貨幣安置。

2、對帶戶發(fā)還私有住房承租人的補(bǔ)償安置。

對帶戶發(fā)還私有住房的承租人及被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償安置時，若承租人與被拆遷人達(dá)成一致解除租賃協(xié)議的，則對被拆遷人進(jìn)行安置;若承租人與被拆遷人不能達(dá)成一致解除租賃協(xié)議或承租人與被拆遷人就被拆遷房屋一直沒有簽定租賃協(xié)議的，則由政府房管部門對承租人按公有住房承租人實(shí)行補(bǔ)償安置，由拆遷人對被拆遷人按私房進(jìn)行補(bǔ)償安置，即實(shí)施雙重安置。

對此類承租人進(jìn)行拆遷補(bǔ)償安置的具體方法如下：

(1)租賃權(quán)安置。

(2)貨幣安置。

(3)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)安置。

3、對國有企事業(yè)改制后私房承租人的補(bǔ)償安置。

此類承租人是指在改制前承租的國有企事業(yè)單位的自管公房，在改制時未剝離而整體出讓給私人，此后承租人由公房承租人變成私房承租人。對此類承租人的安置應(yīng)由產(chǎn)權(quán)人負(fù)責(zé)，不存在政府或原國有企事業(yè)主管部門對承租人補(bǔ)償安置的問題，即不存在雙重安置的問題，對此類承租人的補(bǔ)償安置方法按照對通過市場機(jī)制出租私房承租人的補(bǔ)償安置辦法執(zhí)行。

4、對居改非私房承租人的補(bǔ)償安置。

對于被拆遷人將房屋用途由居住改為非居房后出租給承租人或者是房屋承租人經(jīng)產(chǎn)權(quán)人同意將住宅房屋用于經(jīng)營，并取得工商營業(yè)執(zhí)照的，在拆遷時應(yīng)根據(jù)其經(jīng)營情況、經(jīng)營年限、納稅等情況參照非居房進(jìn)行評估。對此類承租人的補(bǔ)償安置辦法按照對通過市場機(jī)制出租私房承租人的補(bǔ)償安置辦法執(zhí)行，

(四)對未超過批建期限臨時建筑房屋承租人的補(bǔ)償安置

補(bǔ)償此類承租人的具體補(bǔ)償安置方法如下：

(1)租賃權(quán)安置。

(2)貨幣安置。

(五)對租賃違章建筑或超過批建期限臨時建筑的當(dāng)事人的處置

由于違章建筑或超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑具有一定的利用價值，同樣會被用于出租，從而生產(chǎn)對租賃當(dāng)事人的補(bǔ)償安置問題。根據(jù)《拆遷條例》第二十二條的規(guī)定，在拆遷中拆除違章建筑及超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，均不予補(bǔ)償，故不論該建筑物使用人是否是善意取得違章建筑或拆除超過批準(zhǔn)期限臨時建筑的租賃權(quán)，均不予補(bǔ)償安置，使用人添置的物品因拆遷受到損害的，由其自行承擔(dān)。其與出租人有爭議的，可通過民事訴訟程序予以解決。

一、公房拆遷要補(bǔ)償?shù)挠心男?/p>

如果要拆除國家公房，同普通住宅一樣，需要給予權(quán)利人補(bǔ)償。補(bǔ)償需要按照法律規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，按照法定的程序，結(jié)合權(quán)利人的損失，給予適當(dāng)補(bǔ)償。拆除國家直管公房，非住宅房屋實(shí)行拆一還一不結(jié)算差價;住宅房屋按戶償還，按戶計(jì)算，每戶建筑面積在50平方米以內(nèi)不結(jié)算差價，超面積部分按成本價結(jié)算。現(xiàn)實(shí)生活中，因公有租賃房屋拆遷產(chǎn)生的糾紛較多，但大多都是因?yàn)橄碛泻灱s權(quán)利的承租人對被拆遷房屋獲得的補(bǔ)償后，私自處分或欲占為己有而引起的。公有房屋的租賃權(quán)其實(shí)是居住權(quán)利的體現(xiàn)，其可以轉(zhuǎn)化為財(cái)產(chǎn)權(quán)利。享有對該房屋居住權(quán)利的人員，因?qū)υ摲课菀鸬呢?cái)產(chǎn)權(quán)利，均享有一定份額。那種認(rèn)為承租人就是房屋唯一權(quán)利人的觀點(diǎn)是錯誤的，是對物權(quán)的誤解。《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十三條規(guī)定，拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。也就是說拆遷公有租賃房屋的，拆遷人要和房屋的承租人簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，該房屋內(nèi)的其他居住人，雖然也享有被拆遷房屋的補(bǔ)償安置利益，但無權(quán)和拆遷人簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議。

四、各地關(guān)于承租人的補(bǔ)償政策是如何規(guī)定的?

(一)、上海市

《上海市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》第五十一條規(guī)定，公有房屋承租人，是指執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)、與公有房屋產(chǎn)權(quán)人或者管理人建立租賃關(guān)系的個人和單位。這類人，和被征收房屋的所有權(quán)人一樣，在征收拆遷中享有依法獲取補(bǔ)償安置的權(quán)利。該實(shí)施細(xì)則中對公房的補(bǔ)償給出了一個明確的公式，對公房的所有人和承租人之間的補(bǔ)償比例進(jìn)行了相關(guān)的規(guī)定。

征收公有出租居住房屋時，被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模赓U關(guān)系終止，對被征收人的補(bǔ)償金額計(jì)算公式為：評估價格×20%；對公有房屋承租人的補(bǔ)償金額計(jì)算公式為：評估價格×80%+價格補(bǔ)貼。其中，價格補(bǔ)貼=評估均價×補(bǔ)貼系數(shù)×被征收房屋的建筑面積。補(bǔ)貼系數(shù)不超過0.3，具體標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)(縣)人民政府制定。

(二)、長沙市

《長沙市國有土地上拆遷(征收)直管公房和單位自管房對承租人補(bǔ)償安置的暫行規(guī)定》(長房政發(fā)〔2010〕7號)中規(guī)定：

1.由拆遷人或征收實(shí)施部門與產(chǎn)權(quán)單位簽訂拆遷(征收)補(bǔ)償安置協(xié)議。補(bǔ)償安置協(xié)議簽訂后，由產(chǎn)權(quán)單位對拆遷(征收)項(xiàng)目范圍內(nèi)承租人進(jìn)行補(bǔ)償安置，費(fèi)用在所獲補(bǔ)償安置款中列支。

2.征收決定公告公布后，產(chǎn)權(quán)單位向承租人送達(dá)終止租賃關(guān)系通知單，與承租人解除租賃關(guān)系，并告知拆遷(征收)規(guī)定的搬遷期限。

3.產(chǎn)權(quán)單位制定并公示拆遷(征收)范圍內(nèi)承租人補(bǔ)償安置方案并與拆遷(征收)范圍內(nèi)直管公房和單位自管房承租人逐戶簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議。承租人應(yīng)結(jié)清租金和水電費(fèi)用，并在補(bǔ)償安置協(xié)議約定的期限內(nèi)騰空房屋，交付拆除。

一、關(guān)于直管公房的補(bǔ)償安置

首先，對直管公房住宅承租人的補(bǔ)償安置方式為異地房屋安置和解除房屋租賃關(guān)系貨幣補(bǔ)償安置兩種。直管公房住宅承租人選擇異地房屋安置的按原承租房屋計(jì)租面積進(jìn)行安置；選擇解除房屋租賃關(guān)系貨幣補(bǔ)償安置的按承租房屋計(jì)租面積進(jìn)行核算。其每平方米補(bǔ)償單價參照同一拆遷許可(征收)項(xiàng)目內(nèi)各類結(jié)構(gòu)、成新直管公房住宅的房地產(chǎn)分類評估單價平均值的40%確定，但不得低于1200元。

其次，對直管營業(yè)用房及其配套用房每平方米補(bǔ)償單價參照同一拆遷許可(征收)項(xiàng)目內(nèi)各類結(jié)構(gòu)、成新，同地域、同用途房屋的房地產(chǎn)分類評估單價平均值的25%確定。

最后，對直管辦公、生產(chǎn)、倉儲用房等其它非住宅每平方米補(bǔ)償單價參照同一拆遷許可(征收)項(xiàng)目內(nèi)各類結(jié)構(gòu)、成新，同用途房屋的房地產(chǎn)分類評估單價平均值的30%確定。

二、關(guān)于自管公房的補(bǔ)償安置

對單位自管住宅承租人的補(bǔ)償安置方式原則上由產(chǎn)權(quán)單位制定。產(chǎn)權(quán)單位可實(shí)行解除房屋租賃關(guān)系貨幣補(bǔ)償安置，也可實(shí)行異地房屋安置。

解除房屋租賃關(guān)系貨幣補(bǔ)償安置按承租房屋計(jì)租面積進(jìn)行核算。補(bǔ)償單價由產(chǎn)權(quán)單位自行確定，但每平方米補(bǔ)償單價不得低于1200元。

異地房屋安置的計(jì)租面積不得小于原承租房屋的計(jì)租面積。

其他省市地區(qū)對于公房的征收拆遷補(bǔ)償安置的規(guī)定大多是原則性的，公房的承租人作為使用權(quán)人也是有權(quán)利獲得補(bǔ)償?shù)模魇?拆遷)人應(yīng)該和被征收(拆遷)人、公房承租人簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議。

五、各地關(guān)于承租人的補(bǔ)償政策是如何規(guī)定的

為了妥善解決該問題，各地方政府一般通過頒布實(shí)施地方政府規(guī)章和地方政府規(guī)范性文件對征收拆遷中的公房補(bǔ)償安置進(jìn)行規(guī)制。例如：

上海市

《上海市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》第五十一條規(guī)定，公有房屋承租人，是指執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)、與公有房屋產(chǎn)權(quán)人或者管理人建立租賃關(guān)系的個人和單位。這類人，和被征收房屋的所有權(quán)人一樣，在征收拆遷中享有依法獲取補(bǔ)償安置的權(quán)利。該實(shí)施細(xì)則中對公房的補(bǔ)償給出了一個明確的公式，對公房的所有人和承租人之間的補(bǔ)償比例進(jìn)行了相關(guān)的規(guī)定。

征收公有出租居住房屋時，被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模赓U關(guān)系終止，對被征收人的補(bǔ)償金額計(jì)算公式為:評估價格×20%;對公有房屋承租人的補(bǔ)償金額計(jì)算公式為:評估價格×80%+價格補(bǔ)貼。其中，價格補(bǔ)貼=評估均價×補(bǔ)貼系數(shù)×被征收房屋的建筑面積。補(bǔ)貼系數(shù)不超過0.3，具體標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)(縣)人民政府制定。

長沙市

《長沙市國有土地上拆遷(征收)直管公房和單位自管房對承租人補(bǔ)償安置的暫行規(guī)定》(長房政發(fā)〔2010〕7號)中規(guī)定：1.由拆遷人或征收實(shí)施部門與產(chǎn)權(quán)單位簽訂拆遷(征收)補(bǔ)償安置協(xié)議。補(bǔ)償安置協(xié)議簽訂后，由產(chǎn)權(quán)單位對拆遷(征收)項(xiàng)目范圍內(nèi)承租人進(jìn)行補(bǔ)償安置，費(fèi)用在所獲補(bǔ)償安置款中列支。2.征收決定公告公布后，產(chǎn)權(quán)單位向承租人送達(dá)終止租賃關(guān)系通知單，與承租人解除租賃關(guān)系，并告知拆遷(征收)規(guī)定的搬遷期限。3.產(chǎn)權(quán)單位制定并公示拆遷(征收)范圍內(nèi)承租人補(bǔ)償安置方案并與拆遷(征收)范圍內(nèi)直管公房和單位自管房承租人逐戶簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議。承租人應(yīng)結(jié)清租金和水電費(fèi)用，并在補(bǔ)償安置協(xié)議約定的期限內(nèi)騰空房屋，交付拆除。

1.關(guān)于直管公房的補(bǔ)償安置

首先，對直管公房住宅承租人的補(bǔ)償安置方式為異地房屋安置和解除房屋租賃關(guān)系貨幣補(bǔ)償安置兩種。直管公房住宅承租人選擇異地房屋安置的按原承租房屋計(jì)租面積進(jìn)行安置;選擇解除房屋租賃關(guān)系貨幣補(bǔ)償安置的按承租房屋計(jì)租面積進(jìn)行核算。其每平方米補(bǔ)償單價參照同一拆遷許可(征收)項(xiàng)目內(nèi)各類結(jié)構(gòu)、成新直管公房住宅的房地產(chǎn)分類評估單價平均值的40%確定，但不得低于1200元。

其次，對直管營業(yè)用房及其配套用房每平方米補(bǔ)償單價參照同一拆遷許可(征收)項(xiàng)目內(nèi)各類結(jié)構(gòu)、成新，同地域、同用途房屋的房地產(chǎn)分類評估單價平均值的25%確定。

最后，對直管辦公、生產(chǎn)、倉儲用房等其它非住宅每平方米補(bǔ)償單價參照同一拆遷許可(征收)項(xiàng)目內(nèi)各類結(jié)構(gòu)、成新，同用途房屋的房地產(chǎn)分類評估單價平均值的30%確定。

2.關(guān)于自管公房的補(bǔ)償安置

對單位自管住宅承租人的補(bǔ)償安置方式原則上由產(chǎn)權(quán)單位制定。產(chǎn)權(quán)單位可實(shí)行解除房屋租賃關(guān)系貨幣補(bǔ)償安置，也可實(shí)行異地房屋安置。

解除房屋租賃關(guān)系貨幣補(bǔ)償安置按承租房屋計(jì)租面積進(jìn)行核算。補(bǔ)償單價由產(chǎn)權(quán)單位自行確定，但每平方米補(bǔ)償單價不得低于1200元。

異地房屋安置的計(jì)租面積不得小于原承租房屋的計(jì)租面積。

其他省市地區(qū)對于公房的征收拆遷補(bǔ)償安置的規(guī)定大多是原則性的，公房的承租人作為使用權(quán)人也是有權(quán)利獲得補(bǔ)償?shù)模魇?拆遷)人應(yīng)該和被征收(拆遷)人、公房承租人簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議。

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文章來源參考：【頭條】，承租人拆遷補(bǔ)償要求是什么

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投稿：畢華錦

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