一、拆遷補(bǔ)償?shù)湫桶讣?城中村拆遷，800平房屋只能拿90萬補(bǔ)償，不簽字只能拆了

我們經(jīng)常會在電視中看到看到魔術(shù)師把大活人變沒的戲法，活生生的一個人怎么就變沒了呢？但其實(shí)在咱們征地拆遷中也有這種“魔術(shù)”，估算360萬的房屋補(bǔ)償，拆遷時只值90萬，當(dāng)事人面臨數(shù)百萬價值縮水的風(fēng)險(xiǎn)，這究竟是怎么一回事？

下面即明拆遷律師帶大家走進(jìn)這則城中村拆遷糾紛案例。

800平房屋補(bǔ)償90萬？可周邊房價4500元/平了

這事還要從去年冬天開始說起，陳先生一家住在當(dāng)?shù)氐某侵写?。前一段時間鄰居說村里可能要拆遷了，陳先生家可是盼了又盼啊，一家子終于能夠住上新房子了，自己家這800多平的房屋，按照周邊4500元/平的房價，就得賠個三百多萬，一家人以后的日子就要好過點(diǎn)了。

沒過多久征收方就來找陳先生談房屋補(bǔ)償?shù)氖虑椋魇辗秸f如果陳先生一家在一個月內(nèi)搬走，他們便給予90萬的補(bǔ)償。陳先生以為征收方記錯了，自己家800多平的房屋，而且證件手續(xù)齊全，怎么會只給90萬呢？征收方給出的答復(fù)是，其房屋評估下來只值這么多錢。

幾次溝通下來征收方仍舊堅(jiān)持只給90萬的補(bǔ)償。周邊房價都已經(jīng)4500元/平了，要是90萬就被征了，豈不是虧大了？陳先生思前想后，這個字不能簽。

未簽字的情況下，房屋被偷拆

在多次溝通無果的情況下，征收方趁著陳先生一家人外出的空檔，將陳先生房屋進(jìn)行了強(qiáng)制拆除。等到陳先生回家后，才發(fā)現(xiàn)自己家的房子已經(jīng)變成了廢墟，房子里的財(cái)物全都被毀損，埋在了廢墟中。這對于陳先生一家人來說無疑是晴天霹靂，一家人頓時又急又氣。他找征收方理論，對方回應(yīng)說，一分錢不會少，還是那個價(90萬)補(bǔ)償。

“那也差的很遠(yuǎn)啊?！标愊壬J(rèn)識到已經(jīng)無法通過自身的力量去和征收方爭取到公正的補(bǔ)償，唯有運(yùn)用法律武器才能討回公道，于是聯(lián)系了專業(yè)拆遷律師幫助自己維權(quán)。

沒手續(xù)、沒文件，這是典型的違法強(qiáng)拆

即明拆遷律師根據(jù)陳先生提供的資料和案情描述，為其做了具體法律分析。

“先補(bǔ)償，后拆遷”是相關(guān)法律法規(guī)明確規(guī)定的原則。案例中的拆遷方在沒有與被征收人陳先生簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議的情況下，強(qiáng)行拆遷除陳先生的房屋是明顯違法的。

自從2011《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》實(shí)施后，“行政強(qiáng)拆就被取消了”。強(qiáng)制拆遷與否需由法院作出裁決。

合法的強(qiáng)拆是當(dāng)事人在規(guī)定的簽約期限內(nèi)既不簽約也不搬遷，也不申請行政復(fù)議或提起行政訴訟，征收方會下發(fā)房屋征收補(bǔ)償決定書。

被征收人收到房屋征收補(bǔ)償決定書后，既不執(zhí)行也不申請行政復(fù)議或提起行政訴訟，滿6個月后，征收方才能向法院申請強(qiáng)制拆除。

從本案來看，拆遷人員顯然沒有出示任何文件，也沒有給當(dāng)事人自主維權(quán)的時間，就匆匆忙忙強(qiáng)制推掉了當(dāng)事人的房屋。這是很明顯的征收流程違法。

城中村拆遷應(yīng)當(dāng)按照國有土地上房屋進(jìn)行補(bǔ)償

同時，我們也注意到，陳先生的房屋位于城中村。城中村的拆遷情況較為復(fù)雜，不應(yīng)當(dāng)只是按照農(nóng)村集體土地上的房屋來進(jìn)行補(bǔ)償。我們可以從《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》(法釋〔2011〕20號)第十二條第二款中找到保障規(guī)定。

“征收農(nóng)村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產(chǎn)進(jìn)行安置補(bǔ)償，補(bǔ)償安置時房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū)，土地權(quán)利人請求參照執(zhí)行國有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，人民法院一般應(yīng)予支持，但應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)取得的土地補(bǔ)償費(fèi)?！?

也就是說，可以參考《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中對城市房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：“對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格”。按照周邊4500元/平的房價，陳先生的房屋補(bǔ)償90萬，確實(shí)偏低了，還有200余萬的爭取空間。

此外，在本案中，征收方的強(qiáng)拆行為給陳先生一家造成了財(cái)產(chǎn)損失，陳先生一家也可以就此主張合理賠償。

二、城中村改造拆遷，補(bǔ)償?shù)降自趺此?/h3>

法律分析：依據(jù)我國相關(guān)法律的規(guī)定，進(jìn)行城中村改造時，如果房屋已經(jīng)納入城市規(guī)劃區(qū)的，可以按國有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，包括房屋價值補(bǔ)償、停產(chǎn)停業(yè)損失等，如果沒有納入城市規(guī)劃區(qū)的，按集體土地標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

法律分析：城中村安置房是可以買的，但是需要謹(jǐn)慎小心。并非每一套城中村安置房都能買，要看清楚合同的明細(xì)，了解相關(guān)對城中村安置房的政策。購買城中村安置房的風(fēng)險(xiǎn)極其大，如果做好所有錢都化為泡沫的準(zhǔn)備，可以買。城中村改造是城市建設(shè)規(guī)劃過程中的重要組成部分。城中村改造房是用于安置村民(居民)的住宅建設(shè),所用土地一般是通過劃撥方式取得,因而在一定程度上降低了樓盤開發(fā)成本,銷售價格較低。城中村的土地,除了農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及村民生產(chǎn)、生活使用外,有一部分被進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā),開發(fā)出的房屋可進(jìn)入市場銷售。 城中村改造的房屋在交納土地出讓金,具備合法手續(xù)能夠上市的情況下,與普通的商品房是沒有實(shí)質(zhì)區(qū)別的。任何性質(zhì)的房屋要上市銷售都必須五證齊全,城中村也不例外,如要上市對外銷售,必須取得《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證證》和《商品房預(yù)售許可證》。五證不全將無法辦理網(wǎng)簽備案和房產(chǎn)證,您的合法權(quán)益也將很難得到保障,承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較大,建議您謹(jǐn)慎購買。

法律依據(jù)：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 第三十八條 下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓:（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（三）依法收回土地使用權(quán)的；（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；（五）權(quán)屬有爭議的；（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

四、城中村拆遷可以拒絕嗎

法律分析：依據(jù)國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例的規(guī)定，對城中村進(jìn)行改造的，如果被拆遷人對房屋拆遷補(bǔ)償不滿意的，是可以申請復(fù)議的。依據(jù)國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例的規(guī)定，對城中村進(jìn)行改造的，如果被拆遷人對房屋拆遷補(bǔ)償不滿意的，是可以申請復(fù)議的。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

五、城中村拆遷能拒絕嗎

法律分析：依據(jù)國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例的規(guī)定，對城中村進(jìn)行改造的，如果被拆遷人對房屋拆遷補(bǔ)償不滿意的，是可以申請復(fù)議的。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

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投稿：蔣夢佳

內(nèi)容審核：張曙光教授