一、山南市房屋拆遷補(bǔ)償辦法,被征收人拒不配合評估行為要承擔(dān)不利后果

孫德興訴浙江省舟山市普陀區(qū)人民政府房屋征收補(bǔ)償案

（一）基本案情

2015年2月10日，浙江省舟山市普陀區(qū)人民政府（以下簡稱普陀區(qū)政府）作出普政房征決（2015）1號房屋征收決定，對包括孫德興在內(nèi)的國有土地上房屋及附屬物進(jìn)行征收。在完成公告房屋征收決定、選擇評估機(jī)構(gòu)、送達(dá)征收評估分戶報告等法定程序之后，孫德興未在簽約期限內(nèi)達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議、未在規(guī)定期限內(nèi)選擇征收補(bǔ)償方式，且因?qū)O德興的原因，評估機(jī)構(gòu)無法入戶調(diào)查，完成被征收房屋的裝飾裝修及附屬物的價值評估工作。2015年5月19日，普陀區(qū)政府作出被訴房屋征收補(bǔ)償決定，并向其送達(dá)。該補(bǔ)償決定明確了被征收房屋補(bǔ)償費(fèi)、搬遷費(fèi)、臨時安置費(fèi)等數(shù)額，決定被征收房屋的裝飾裝修及附屬物經(jīng)入戶按實評估后，按規(guī)定予以補(bǔ)償及其他事項。孫德興不服，提起訴訟，請求撤銷被訴房屋征收補(bǔ)償決定。

（二）裁判結(jié)果

舟山市中級人民法院一審認(rèn)為，本案房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)根據(jù)被征收房屋所有權(quán)證所載內(nèi)容并結(jié)合前期調(diào)查的現(xiàn)場勘察結(jié)果，認(rèn)定被征收房屋的性質(zhì)、用途、面積、位置、建筑結(jié)構(gòu)、建筑年代等，并據(jù)此作出涉案房屋的征收評估分戶報告，確定了評估價值（不包括裝修、附屬設(shè)施及未經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記的建筑物）。因?qū)O德興的原因?qū)е聼o法入戶調(diào)查，評估被征收房屋的裝飾裝修及附屬物的價值，故被訴房屋征收補(bǔ)償決定載明對于被征收房屋的裝飾裝修及附屬物經(jīng)入戶按實評估后按規(guī)定予以補(bǔ)償。此符合《浙江省國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第三十三條第三款的規(guī)定，并未損害孫德興的合法權(quán)益，遂判決駁回了孫德興的訴訟請求。孫德興提起上訴，浙江省高級人民法院判決駁回上訴、維持原判。

（三）典型意義

評估報告只有準(zhǔn)確反映被征收房屋的價值，被征收人才有可能獲得充分合理的補(bǔ)償。要做到這一點，不僅需要行政機(jī)關(guān)和評估機(jī)構(gòu)依法依規(guī)實施評估，同時也離不開被征收人自身的配合與協(xié)助。如果被征收人拒絕履行配合與協(xié)助的義務(wù)導(dǎo)致無法評估，不利后果應(yīng)由被征收人承擔(dān)。本案即屬此種情形，在孫德興拒絕評估機(jī)構(gòu)入戶，導(dǎo)致裝飾裝修及房屋附屬物無法評估的情況下，行政機(jī)關(guān)沒有直接對上述財物確定補(bǔ)償數(shù)額，而是在決定中載明經(jīng)入戶按實評估后按規(guī)定予以補(bǔ)償，人民法院判決對這一做法予以認(rèn)可。此案判決不僅體現(xiàn)了對被拆遷人合法權(quán)益的保護(hù)，更值得注意的是，以個案方式引導(dǎo)被征收人積極協(xié)助當(dāng)?shù)卣囊婪ㄕ鞑鸸ぷ鳎婪ňS護(hù)自身的合法權(quán)益。

附生效裁判文書

浙江省高級人民法院

行 政 裁 定 書

（2016）浙行終626號

上訴人（原審原告）孫德興。

被上訴人（原審被告）舟山市普陀區(qū)人民政府，住所地舟山市普陀區(qū)。

法定代表人張立軍，區(qū)長。

孫德興訴舟山市普陀區(qū)人民政府（以下簡稱普陀區(qū)政府）房屋征收行政補(bǔ)償一案，舟山市中級人民法院于2016年5月16日作出（2015）浙舟行初字第52號行政判決。孫德興不服，向本院提起上訴。本院于2016年7月4日立案受理后，依法組成合議庭，并于同年9月27日公開開庭審理了本案。上訴人孫德興的委托代理人傅德法，被上訴人普陀區(qū)政府的副區(qū)長韓常燦及委托代理人俞宏波、王紅雷到庭參加訴訟。經(jīng)最高人民法院批準(zhǔn)，本案依法延長了審理期限。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審法院經(jīng)審理認(rèn)定：根據(jù)舟房權(quán)證普沈字×××號房屋所有權(quán)證記載，坐落于舟山市普陀區(qū)，產(chǎn)別為私產(chǎn)，建筑面積為107.44平方米，房屋總層數(shù)為2層。該處房屋所在國有土地使用權(quán)人登記為原告孫德興，使用權(quán)類型為劃撥，使用權(quán)面積為67.20平方米。該處房屋位于普陀區(qū)半升洞區(qū)塊舊城改造項目房屋征收范圍內(nèi)。該項目系列入普陀區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要以及普陀區(qū)政府2014年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計劃，符合相關(guān)土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃。2014年4月15日，被告確定的房屋征收部門普陀區(qū)政府房屋征收與補(bǔ)償管理辦公室(以下簡稱普陀征收辦)發(fā)布《通告》，通告征收范圍等事項，并告知自該通告發(fā)布后，進(jìn)行調(diào)查摸底、房屋評估測繪、房屋征收與補(bǔ)償實施方案征求意見等相關(guān)工作。同日，普陀征收辦發(fā)布《關(guān)于房屋征收范圍暫停辦理相關(guān)手續(xù)的通知》，暫停期限自2014年4月15日至2015年4月14日。其后，房屋征收部門對征收范圍內(nèi)被征收房屋的權(quán)屬、建筑面積等進(jìn)行調(diào)查、確認(rèn)并公示結(jié)果。經(jīng)征求意見，普陀征收辦于2014年5月21日發(fā)布《通告（第一告）》，公布《半升洞區(qū)塊房屋征收與補(bǔ)償實施方案》（征求意見稿）及修改說明。2015年2月10日，被告普陀區(qū)政府作出《舟山市普陀區(qū)人民政府房屋征收決定》（普政房征決〔2015〕1號），該房屋征收決定確定對沈家門半升洞區(qū)塊改造項目范圍內(nèi)國有土地上的房屋進(jìn)行征收，征收范圍為東起半升洞客運(yùn)碼頭、西至濱港路27弄、南臨濱港路、北靠刺棚山南側(cè)的房屋及附屬物。同日，被告普陀區(qū)政府發(fā)布《舟山市普陀區(qū)人民政府關(guān)于對半升洞區(qū)塊改造項目房屋征收決定的公告》（舟普政發(fā)〔2015〕7號），同時公告征收補(bǔ)償方案、征收范圍圖，并告知行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利及法定期限等事項。2015年2月12日，房屋征收部門通知原告孫德興選擇評估機(jī)構(gòu)，并于次日送達(dá)該《通知書》。2015年2月15日，普陀征收辦發(fā)布《公告》，確定舟山匯誠房地產(chǎn)估價咨詢有限公司（以下簡稱“匯誠公司”）為半升洞區(qū)塊改造項目的房屋征收評估機(jī)構(gòu)。匯誠公司就原告孫德興的被征收房屋作出舟匯房估（2015）Z字第0002號《舟山市普陀區(qū)國有土地上住宅房屋征收評估分戶報告》，并于2015年2月16日向原告孫德興留置送達(dá)。同日，匯誠公司作出《半升洞區(qū)塊被征收房屋及安置房評估結(jié)果公示表》，其中載明原告孫德興的被征收房屋評估單價為9072元/m2，建筑面積為107.44m2。同日，普陀征收辦發(fā)布《公告》，公告簽約期限（2015年2月16日至2015年3月17日）、簽約地點等事項。因房屋征收部門與被征收人即原告在上述簽約期限內(nèi)未達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議，2015年4月8日，普陀征收辦向被告普陀區(qū)政府報送《關(guān)于要求對孫德興所有的被征收房屋作出房屋征收補(bǔ)償決定的申請》并附房屋征收補(bǔ)償決定方案。2015年4月21日，被告普陀區(qū)政府向原告孫德興作出《選擇征收補(bǔ)償方式告知書》并附房屋征收補(bǔ)償決定方案，同時告知其在自該方案送達(dá)之日起十五日內(nèi)提出意見并選擇征收補(bǔ)償方式，逾期不選擇補(bǔ)償方式的，補(bǔ)償方式由該機(jī)關(guān)作出的補(bǔ)償決定確定。該《選擇征收補(bǔ)償方式告知書》及所附房屋征收補(bǔ)償決定方案于2015年4月23日送達(dá)原告。原告在上述期限內(nèi)未選擇征收補(bǔ)償方式。2015年5月19日，被告普陀區(qū)政府作出被訴房屋征收補(bǔ)償決定，并向原告直接送達(dá)，同時在征收范圍內(nèi)予以公告。該房屋征收補(bǔ)償決定載明，“一、對登記在被征收人名下的坐落于普陀區(qū)濱港路181號，產(chǎn)權(quán)證號為舟房權(quán)證普沈字×××號的房屋實施征收，確定征收方式為貨幣補(bǔ)償。其中，被征收房屋補(bǔ)償費(fèi)974696元，搬遷費(fèi)2149元，臨時安置費(fèi)14182元。被征收人可得貨幣補(bǔ)償金額合計991027元，已專戶存儲于銀行賬戶內(nèi)（戶名：舟山市普陀區(qū)人民政府征收與補(bǔ)償管理辦公室，開戶行：中國農(nóng)業(yè)銀行舟山市沈家門支行，賬號：19×××97）。二、被征收房屋的裝修及附屬物經(jīng)入戶按實評估后，按規(guī)定予以補(bǔ)償。三、限被征收人孫德興于收到該決定書之日起60日內(nèi)將坐落于普陀區(qū)濱港路181號，產(chǎn)權(quán)證號為舟房權(quán)證普沈字×××號的房屋騰空搬遷。”該房屋征收補(bǔ)償決定同時載明被征收人提起行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利及法定期限等事項。原告不服該房屋征收補(bǔ)償決定，提起訴訟。

原審法院認(rèn)為，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（以下簡稱《征補(bǔ)條例》）第二十六條第一款的規(guī)定，房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照該條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。故被告普陀區(qū)政府具有作出被訴房屋征收補(bǔ)償決定的法定職權(quán)。根據(jù)雙方當(dāng)事人的訴辯意見，本院對本案的審理重點歸納并評析如下：一、關(guān)于被告作出被訴房屋征收補(bǔ)償決定的事實認(rèn)定問題。第一，關(guān)于被征收房屋及補(bǔ)償對象的認(rèn)定。本案中，原告孫德興系涉案半升洞區(qū)，被告普陀區(qū)政府以原告為補(bǔ)償對象作出被訴房屋征收補(bǔ)償決定，認(rèn)定正確。但被告在作出被訴房屋征收補(bǔ)償決定主文部分將被征收房屋的坐落位置錯誤表述為“普陀區(qū)濱港路181號”，鑒于原告對被訴房屋征收補(bǔ)償決定確定的被征收房屋系其所有的坐落于舟山市普陀區(qū)沈家門荷外路181號的房屋這一事實并無異議，本院在此予以指正。第二，關(guān)于被征收房屋價值的認(rèn)定。根據(jù)《征補(bǔ)條例》第十九條第一、二款規(guī)定，對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。參照《國有土地上房屋征收評估辦法》（以下簡稱《評估辦法》）第十一條第一款的規(guī)定，被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。該辦法第十四條第一款規(guī)定，被征收房屋價值評估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價值的因素。本案中，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)匯誠公司以涉案房屋征收決定公告之日為評估時點，根據(jù)被征收房屋所有權(quán)證所載內(nèi)容并結(jié)合前期調(diào)查的現(xiàn)場勘察結(jié)果，認(rèn)定被征收房屋的性質(zhì)、用途、面積、位置、建筑結(jié)構(gòu)、建筑年代等，并據(jù)此作出舟匯房估（2015）Z字第0002號《舟山市普陀區(qū)國有土地上住宅房屋征收評估分戶報告》，確定被征收房屋評估價為974696元（不包括裝修、附屬設(shè)施及未經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記的建筑物）。該評估報告于2016年2月16日向原告孫德興留置送達(dá)，原告未在法定期限內(nèi)依法定程序就評估結(jié)果提出異議。被告據(jù)此在其作出的被訴房屋征收補(bǔ)償決定中認(rèn)定被征收房屋的價值，事實認(rèn)定清楚，符合相關(guān)法律規(guī)范。第三，關(guān)于被訴房屋征收補(bǔ)償決定中補(bǔ)償方式的確定。根據(jù)《征補(bǔ)條例》第二十一條第一款的規(guī)定，被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。根據(jù)《浙江省國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（以下簡稱《省條例》）第三十二條的規(guī)定，房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議的，由房屋征收部門向設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府提出補(bǔ)償決定方案。補(bǔ)償決定方案應(yīng)當(dāng)包括貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種補(bǔ)償方式及相應(yīng)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)對補(bǔ)償決定方案進(jìn)行審查，將補(bǔ)償決定方案送達(dá)被征收人。被征收人應(yīng)當(dāng)自補(bǔ)償決定方案送達(dá)之日起十五日內(nèi)，提出意見并選擇補(bǔ)償方式。設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府送達(dá)補(bǔ)償決定方案時應(yīng)當(dāng)書面告知被征收人，其逾期不選擇補(bǔ)償方式的，補(bǔ)償方式由補(bǔ)償決定確定。本案中，被告于2015年4月21日作出《選擇征收補(bǔ)償方式告知書》并附房屋征收補(bǔ)償決定方案，同時載明原告在自該補(bǔ)償決定方案送達(dá)之日起十五日內(nèi)提出意見并選擇征收補(bǔ)償方式，逾期不選擇補(bǔ)償方式的，補(bǔ)償方式由該機(jī)關(guān)作出的補(bǔ)償決定確定。該《選擇征收補(bǔ)償方式告知書》及所附房屋征收補(bǔ)償決定方案于2015年4月23日送達(dá)原告。原告在上述期限內(nèi)未選擇征收補(bǔ)償方式。故被告根據(jù)涉案征收項目大多數(shù)被征收人關(guān)于征收補(bǔ)償方式的選擇情況，在被訴征收補(bǔ)償決定中給予被征收人即原告以貨幣補(bǔ)償，并未損害原告的合法權(quán)益。第四，關(guān)于被訴房屋征收補(bǔ)償決定中補(bǔ)償金額的確定。根據(jù)《省條例》第三十三條第三款的規(guī)定，因被征收人原因無法調(diào)查、評估被征收房屋裝飾裝修價值的，補(bǔ)償決定不包括對被征收房屋裝飾裝修價值的補(bǔ)償。依法實施強(qiáng)制執(zhí)行時，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對被征收房屋裝飾裝修情況作出勘察記錄，并向公證機(jī)構(gòu)辦理證據(jù)保全，由房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)另行評估確定被征收房屋的裝飾裝修價值。設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)按照評估確定的裝飾裝修價值另行給予補(bǔ)償。原告認(rèn)為，被告未對原告未經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記的建筑物進(jìn)行評估，作出的被訴房屋征收補(bǔ)償決定確定的補(bǔ)償數(shù)額不具體不明確，將導(dǎo)致被訴征收補(bǔ)償決定無法執(zhí)行。本院認(rèn)為，本案中，系因被征收人即原告的原因無法入戶調(diào)查、評估被征收房屋的裝飾裝修及附屬物的價值，被告依據(jù)經(jīng)評估確定的被征收房屋的價值以及涉案項目征收補(bǔ)償方案確定的搬遷費(fèi)和臨時安置費(fèi)的計算標(biāo)準(zhǔn)，在其作出的被訴房屋征收補(bǔ)償決定中確定補(bǔ)償金額合計為991027元，同時載明對于被征收房屋的裝修及附屬物經(jīng)入戶按實評估后按規(guī)定予以補(bǔ)償，符合相關(guān)法律規(guī)范，且并未損害原告的合法權(quán)益，故原告的上述主張不能成立，本院不予采納。二、關(guān)于被告作出被訴房屋征收補(bǔ)償決定的程序合法性問題。本案中，被告作出涉案項目房屋征收決定后，由房屋征收部門組織被征收人通過多數(shù)決定方式確定房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)，依法擬定涉案項目征收補(bǔ)償方案并公開征求公眾意見，經(jīng)修改后予以公告。因房屋征收部門與原告在簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償決定方案，并報送被告；因原告在法定期限內(nèi)未選擇征收補(bǔ)償方式，由被告根據(jù)房屋征收部門的報請，作出被訴房屋征收補(bǔ)償決定，并將該房屋征收補(bǔ)償決定直接送達(dá)原告，同時在房屋征收范圍內(nèi)予以公告，符合《征補(bǔ)條例》、《省條例》等相關(guān)法律規(guī)范中關(guān)于征收補(bǔ)償程序的規(guī)定。三、關(guān)于被告作出被訴房屋征收補(bǔ)償決定的法律適用問題。本案中，被告依據(jù)《征補(bǔ)條例》、《省條例》并參照《評估辦法》等相關(guān)法律規(guī)范作出被訴房屋征收補(bǔ)償決定，原告對此并無異議，法律適用正確。綜上，被告普陀區(qū)政府作出被訴房屋征收補(bǔ)償決定合法，本院對原告孫德興的訴訟請求不予支持。依照《中華人民共和國行政訴訟法》第六十九條的規(guī)定，判決駁回原告孫德興要求撤銷被告普陀區(qū)政府于2015年5月19日作出的舟普征補(bǔ)[2015]第05號房屋征收補(bǔ)償決定的訴訟請求。

孫德興上訴稱：一審判決認(rèn)定事實不清，證據(jù)不足，判決結(jié)果錯誤。一、被上訴人作出被訴房屋征收補(bǔ)償決定的依據(jù)普政房征決〔2015〕1號房屋征收決定違法無效。上訴人不服被上訴人房屋征收決定的行政訴訟案件尚在二審程序中。該征收決定是因舊城改造需要征收房屋，但被上訴人沒有按照“舊城改造行征收改建”的程序、方法、途徑和權(quán)利保護(hù)等法律規(guī)定進(jìn)行，嚴(yán)重侵害上訴人的合法權(quán)益。二、本案的房屋征收評估報告違法無效。1、評估機(jī)構(gòu)的確定程序違法。法律規(guī)定評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)由被征收人協(xié)商選定，可是本案的評估機(jī)構(gòu)匯誠公司不是上訴人選定的，也不是依法投票確定或搖號抽簽隨機(jī)確定，而是征收部門私下確定，故而其評估報告不具有合法性，也就沒有證明效力。2、評估機(jī)構(gòu)未經(jīng)現(xiàn)場勘查就作出評估報告。評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)經(jīng)過現(xiàn)場勘查，查明房屋的實地構(gòu)建、建造的事實，而不能僅憑房屋權(quán)利證書的書面材料和征收部門的意見就出具評估意見，本案評估機(jī)構(gòu)既沒有與上訴人聯(lián)系也沒有到現(xiàn)場查看，更沒有入戶評估。這樣做出的評估報告無效，不能作為補(bǔ)償依據(jù)。3、評估的公示、送達(dá)違法，侵害了上訴人的權(quán)利。三、被上訴人作出的房屋征收補(bǔ)償決定所依據(jù)的房屋征收決定和房屋征收評估報告均違法無效，必然導(dǎo)致其錯誤，應(yīng)當(dāng)予以撤銷。同時，還有以下的違法情形。1、被征收房屋價值每平方米3萬元被評估成0.9萬元，嚴(yán)重偏低。依據(jù)法律規(guī)定，被征收房屋的補(bǔ)償不得低于類似房地產(chǎn)的市場價格，事實上，涉案房屋所在地段的商品房的市場價格每平方米大約為1.5萬元；被上訴人及相關(guān)部門對外的答復(fù)口徑也是每平方米約1.4萬元左右。所以，上訴人涉案房屋被評估成9072元/平方米，完全偏離了市場價格，得出的評估結(jié)論和報告也脫離事實，不具有證明效力。2、被上訴人沒有查明相關(guān)事實。被上訴人對房屋征收部門呈送的相互矛盾的材料不作分析辨別就作出補(bǔ)償決定。征收部門在能夠送達(dá)相關(guān)文書甚至是《評估分戶報告》的情況下，卻說成是不能入戶評估，兩者完全矛盾。事實上評估機(jī)構(gòu)根本沒有到過房屋現(xiàn)場勘查。所以，在評估報告中沒有對上訴人房屋的裝修、附屬設(shè)施及未經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記的建筑物等一并評估，嚴(yán)重?fù)p害上訴人的合法權(quán)益，也違反法律規(guī)定。3、補(bǔ)償決定的條件尚不具備。本案被上訴人準(zhǔn)備用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋不存在，安置地塊還是毛地，不存在評估對象，補(bǔ)償決定中用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換結(jié)算房屋差價的計算嚴(yán)重違法。四、一審判決認(rèn)定事實不清，證據(jù)不足，判決結(jié)果錯誤。一審訴訟中，原審法院已經(jīng)查明或者應(yīng)當(dāng)查明被上訴人作出的房屋征收補(bǔ)償決定違法無效的事實，但一審判決仍然維持其補(bǔ)償決定而駁回上訴人的訴訟請求，與客觀事實和法律規(guī)定不符。請求二審法院撤銷一審判決,改判支持上訴人提出的撤銷被上訴人作出的被訴房屋征收補(bǔ)償決定的訴訟請求。

普陀區(qū)政府答辯稱：一、答辯人作出評估報告的程序合法，沒有侵害被征收人選擇評估機(jī)構(gòu)的權(quán)利。本次征收區(qū)域涉及被征收人眾多，在征收決定作出前，征收部門曾就評估機(jī)構(gòu)的選定事宜與眾被征收人進(jìn)行提前交流溝通。2015年2月10日房屋征收決定作出后，征收部門逐戶上門就評估機(jī)構(gòu)的選定與征收地塊內(nèi)的被征收戶包括上訴人進(jìn)行協(xié)商。截止2015年2月15日，除上訴人等個別被征收人未作出選擇外，征收區(qū)域內(nèi)85%被征收人均選擇匯誠公司作為該次征收的法定評估機(jī)構(gòu)。故至此時止，上訴人是否再對評估機(jī)構(gòu)作出選擇已不影響該項目評估機(jī)構(gòu)的最終選定。匯誠公司依照獨(dú)立、客觀、公正的原則作出評估報告，沒有侵犯上訴人的權(quán)利。二、答辯人評估報告的送達(dá)程序不違法。2015年2月16日評估公司作出分戶評估報告后，征收單位依法在征收區(qū)域進(jìn)行了公告，并向上訴人進(jìn)行了送達(dá)。公告充分對上訴人等被征收戶進(jìn)行釋明，若對分戶評估報告存疑，均可至評估公司辦公地點進(jìn)行詢問、質(zhì)疑等，并給予合理期限。上訴人在征收單位向其送達(dá)分戶評估報告后，至今未向評估公司、征收單位或答辯人提出任何異議，也未根據(jù)《省條例》第十九條之規(guī)定提出復(fù)核，因此評估報告對上訴人已具有法律效力，征收單位的送達(dá)行為并不違法。三、答辯人對上訴人未經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記的建筑物未認(rèn)定是合法的，并未剝奪上訴人依法可能獲得的權(quán)利，且評估報告的形成也不存在違法。1、《征補(bǔ)條例》第二十四條雖規(guī)定在房屋征收決定作出前，市、縣級人民政府有組織有關(guān)部門對征收區(qū)域內(nèi)無證權(quán)屬建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理的義務(wù)，但這需要被征收人的配合。《評估辦法》第十二條第二款對此有明確規(guī)定“被征收人應(yīng)當(dāng)協(xié)助注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進(jìn)行實地查勘，提供或者協(xié)助搜集被征收房屋價值評估所必需的情況和資料······”但征收過程中，上訴人一直采取消極抗拒的態(tài)度，致使評估公司雖然曾多次至現(xiàn)場勘查卻無法了解確定其未經(jīng)登記的產(chǎn)權(quán)及裝修、裝飾情況，故其未經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記的建筑物、附屬設(shè)施和室內(nèi)裝修部分的價值在本次評估報告中無法得以體現(xiàn)。當(dāng)然，如上訴人能配合履行評估的相關(guān)程序，其未經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記的建筑物和室內(nèi)專修部分的價值是可以處理的。2、因上訴人不予配合，評估公司只能對上訴人的房屋外圍進(jìn)行現(xiàn)場勘查，同時結(jié)合答辯人提供的產(chǎn)權(quán)材料，根據(jù)《評估辦法》第十條、第十一條、第十四條等相關(guān)規(guī)定進(jìn)行評估。因此，評估報告的形成也是合法的。四、上訴人關(guān)于房屋價值高達(dá)3萬元／平方米的觀點無事實依據(jù)。1、在普陀區(qū)任何區(qū)域的住宅商

該內(nèi)容由 梁勤栓律師 和 律說律答 共創(chuàng)回答

二、對征收評估有異議如何處理

法律分析：對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第十九條 對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會公開征求意見。

三、沒有合法有效的評估報告,能否作出征收補(bǔ)償決定

依據(jù)我國相關(guān)法律的規(guī)定，沒有合法有效的評估報告，房屋征收部門是不能作出征收補(bǔ)償決定的，沒有合法的評估報告，不能確定房屋的價值，從而無法簽訂補(bǔ)償協(xié)議。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第二十六條房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補(bǔ)償協(xié)議的事項。

被征收人對補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

第二十七條實施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷。

作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補(bǔ)償后，被征收人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償協(xié)議約定或者補(bǔ)償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動。

一、房屋拆遷補(bǔ)償評估方式是怎樣

我國相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，房屋拆遷評估方法有：市場比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價修正法。其中，后三者經(jīng)拆遷雙方選擇后可以適用。

1、市場比較法

市場比較法是最具說服力并易于當(dāng)事人接受的方法，因為這種評估方法最能直接反映評估對象的市場價格，但其前提條件是必須有同類房屋的交易實例可供比照。貴陽市規(guī)定，采用市場比較法進(jìn)行房屋拆遷估價，所選定的參照物實例，應(yīng)當(dāng)與被拆遷房屋所在區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)相同或相近，參照實例的成交時間不超過估價時點12個月，選取的參照實例須在3個以上，參照實例的綜合修正系數(shù)不超過30%.但是由于市場比較法需要交易實例作比照物，實踐中公用設(shè)施、公益事業(yè)房屋以及農(nóng)房等交易實例較少，對這些房屋拆遷估價拆遷雙方可申請使用其它估價方法。

2、成本法

成本法是通過求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。

3、收益法

收益法是預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后進(jìn)行累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。

4、假設(shè)開發(fā)法

假設(shè)開發(fā)法是預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。

5、基準(zhǔn)地價修正法

基準(zhǔn)地價修正法是在政府確定公布了基準(zhǔn)地價的地區(qū)，由估價對象所處地段的基準(zhǔn)地價調(diào)整得出估價對象客觀價格。

四、對征收評估有異議如何處理？

律師解析：

此種情況，可以直接向淘寶客服投訴，這是淘寶嚴(yán)厲打擊的行為，違反了淘寶規(guī)則，投訴成功，淘寶會對刷空包的賣家做以相應(yīng)的處罰，最嚴(yán)重的可以封店。

【法律依據(jù)】：

《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》

第四條 經(jīng)營者與消費(fèi)者進(jìn)行交易，應(yīng)當(dāng)遵循自愿、平等、公平、誠實信用的原則。

第五條 國家保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益不受侵害。

國家采取措施，保障消費(fèi)者依法行使權(quán)利，維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益。

國家倡導(dǎo)文明、健康、節(jié)約資源和保護(hù)環(huán)境的消費(fèi)方式，反對浪費(fèi)。

五、被征收人拒絕簽訂補(bǔ)償協(xié)議后,征收方會作出哪些行政行為呢

一、向被征收人作出《房屋征收補(bǔ)償決定》

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十六條第一款規(guī)定：房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。也就是說，在被征收人拒絕簽訂補(bǔ)償協(xié)議后，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府會根據(jù)該條規(guī)定向被征收人作出《房屋征收補(bǔ)償決定》，該補(bǔ)償決定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)房屋征收補(bǔ)償方案制定的。

被征收人收到《房屋征收補(bǔ)償決定》后，就該乖乖的交出房屋，拿錢走人嗎答案是否定的，《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定了作出《房屋征收補(bǔ)償決定》的依據(jù)，同樣也留給了被征收人救濟(jì)的途徑，當(dāng)我們收到《房屋征收補(bǔ)償決定》不要慌，及時走司法途徑救濟(jì)，向上級機(jī)關(guān)申請復(fù)議或者向有管轄權(quán)的法院提起行政訴訟，再次提醒一下，復(fù)議期限為60日，訴訟期限是6個月，都是從收到《房屋征收補(bǔ)償決定》之日起開始計算的。到期后既不復(fù)議也不訴訟，又不騰房的，申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

二、作出《責(zé)令交出土地決定書》

上面我們說到的是國有土地上房屋征收會出現(xiàn)的情形，那征收集體土地，被征收人拒絕簽訂補(bǔ)償協(xié)議，征收方會怎樣呢根據(jù)《土地管理法實施條例》第四十五條規(guī)定：違反土地管理法律、法規(guī)規(guī)定，阻撓國家建設(shè)征收土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令交出土地；拒不交出土地的，申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。也就是說，在被征收人拒絕簽訂補(bǔ)償協(xié)議后，縣級以上人民政府土地行政主管部門會對被征收人作出《責(zé)令交出土地決定書》，同樣給予了被征收人救濟(jì)的途徑，在收到《責(zé)令交出土地決定書》之日起60日向其上級機(jī)關(guān)申請復(fù)議，或者在6個月內(nèi)向具有管轄權(quán)的人民法院提起行政訴訟。到期后既不復(fù)議也不訴訟，又不交出土地的，申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

三、違法強(qiáng)拆房屋或違法強(qiáng)占土地

以上我們說的是法律規(guī)定的情形，但在實際中，往往征收方為了達(dá)到快速獲取土地的目的，而采取違法強(qiáng)拆、強(qiáng)占的手段，此時被征收人該如何維護(hù)自身合法權(quán)益呢

首先，要保證自身和家人的安全，拒絕采取暴力抵抗的方式阻止強(qiáng)拆、強(qiáng)占。其次，就是要學(xué)會報警，在強(qiáng)拆、強(qiáng)占之時，就要撥打110報警電話，錄下報警記錄，說清楚時間、地點、誰強(qiáng)拆的房屋、誰強(qiáng)占的土地。最后，也是最重要的，拍照、錄像強(qiáng)拆、強(qiáng)占過程，確定好是哪個部門強(qiáng)拆了您的房屋、強(qiáng)占了您的土地，收集好證據(jù)后，及時起訴到人民法院，要求卻強(qiáng)拆、強(qiáng)占行為違法，維護(hù)自身合法權(quán)益。切勿上訪，以免耽誤您的維權(quán)期限，造成維權(quán)不能，損失自身合法財產(chǎn)。

北京圣運(yùn)律師為您整理關(guān)于本文的法律熱搜話題

●山南鎮(zhèn)拆遷

●山南市房價最新信息

●山南市商品房價格

●山南拆遷日志

●山南市房價多少一平米

●山南房屋出售轉(zhuǎn)讓最新消息

●山南2021年新規(guī)劃

●山南市規(guī)劃圖

●山南房價的最新動態(tài)

●山南房價多少2020年的

●肥西花崗李祠村什么時候拆遷

●肥西花崗李祠村什么時候拆遷

●肥西花崗李祠拆遷還會拆遷嗎

●肥西縣花崗鎮(zhèn)李祠社區(qū)拆遷

●肥西花崗李祠社區(qū)

●肥西花崗鎮(zhèn)李祠村鹿祠組能不能拆到

●2020年花崗鎮(zhèn)李祠村拆嗎

●花崗鎮(zhèn)李祠社區(qū)征遷

●肥西縣花崗鎮(zhèn)李祠村拆遷

●肥西花崗鎮(zhèn)李祠村規(guī)劃

北京圣運(yùn)律師事務(wù)所為您推薦與本文相關(guān)內(nèi)容閱讀

●國有商業(yè)用地拆遷補(bǔ)償辦法，商業(yè)用地住宅被征收如何賠償:今日拆遷補(bǔ)償法律在線咨詢

●我區(qū)拆遷補(bǔ)償辦法，拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)對比成都市武侯區(qū)新政策:今日拆遷補(bǔ)償法律在線咨詢

●北滘房屋拆遷補(bǔ)償金，佛山拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn):今日房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)定更新

●2018年云南省房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，云南省17個州市征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的:今日房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)定更新

●城鄉(xiāng)拆遷樹木補(bǔ)償辦法，征用土地上的樹木補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是什么 :今日拆遷補(bǔ)償法律在線咨詢

●南陽無證房屋拆遷如何補(bǔ)償，已經(jīng)簽好的補(bǔ)償安置協(xié)議說撤銷就撤銷，被征收人的補(bǔ)償怎么辦:今日房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)定更新

●房屋拆遷沒有證可以補(bǔ)償嗎，沒有房產(chǎn)證的房子拆了有補(bǔ)償嗎 :今日房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)定更新

●廣安市最新拆遷安置補(bǔ)償辦法，廣安征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的新規(guī)定:今日拆遷補(bǔ)償法律在線咨詢

●郊區(qū)的房子拆遷補(bǔ)償辦法，臨街房屋拆遷有哪些補(bǔ)償:今日拆遷補(bǔ)償法律在線咨詢

●鋼結(jié)構(gòu)房屋拆遷怎么補(bǔ)償拆房，鋼結(jié)構(gòu)房子拆遷怎么賠償:今日房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)定更新

●泰安房屋拆遷補(bǔ)償比例，泰安市拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) :今日房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)定更新

●三亞天涯區(qū)拆遷補(bǔ)償辦法，三亞天涯區(qū)屬于低風(fēng)險地區(qū)嗎:今日拆遷補(bǔ)償法律在線咨詢

●濟(jì)南拆遷補(bǔ)償安置辦法2021，山東省拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)2021:今日拆遷補(bǔ)償法律在線咨詢

●村民房屋拆遷補(bǔ)償問題，農(nóng)村征地房屋補(bǔ)償存在的問題:今日房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)定更新

●宿城區(qū)農(nóng)村拆遷補(bǔ)償辦法，宿州新農(nóng)村建設(shè)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的:今日拆遷補(bǔ)償法律在線咨詢

●新津縣農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償，四川省成都市低收入家庭農(nóng)村危房政策:今日房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)定更新

●房子拆遷最新補(bǔ)償辦法，2023年房屋拆遷補(bǔ)償最新標(biāo)準(zhǔn):今日拆遷補(bǔ)償法律在線咨詢

●簡易辦法征收拆遷補(bǔ)償法規(guī)，簡易房拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是什么:今日拆遷補(bǔ)償法律在線咨詢

●拆遷中房屋院落該不該補(bǔ)償，城中村拆遷時,院落空地應(yīng)該如何補(bǔ)償:今日房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)定更新

●2017年赤峰新拆遷房屋補(bǔ)償，赤峰市人民政府關(guān)于印發(fā)《赤峰市新區(qū)征地村民安置方案》的通知:今日房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)定更新

文章來源參考：【頭條】山南市房屋拆遷補(bǔ)償辦法，山南市房價最新信息

本文到此結(jié)束，希望對您有所幫助，歡迎我們的本網(wǎng)站以便快速找到！

投稿：沈諾

內(nèi)容審核：北京圣運(yùn)律師