一、城市更新拆遷補(bǔ)償談判,城市更新拆遷談判技巧

城市更新拆遷談判技巧主要包括以下幾點(diǎn)：

一、充分準(zhǔn)備，知己知彼

在拆遷談判前，要做好充分的準(zhǔn)備工作。了解拆遷政策、法規(guī)以及自己的權(quán)益，明確自己的底線和期望。同時(shí)，也要了解對(duì)方的立場(chǎng)和可能的策略，以便更好地應(yīng)對(duì)。

二、謹(jǐn)慎選擇談判地點(diǎn)

拆遷談判時(shí)，地點(diǎn)的選擇對(duì)談判結(jié)果有重要影響。有利的地點(diǎn)能夠增強(qiáng)談判地位，因此，應(yīng)謹(jǐn)慎選擇談判地點(diǎn)，盡量爭(zhēng)取對(duì)自己有利的場(chǎng)所。如果可能，可以邀請(qǐng)專業(yè)人士或律師陪同參加談判，以提供專業(yè)的建議和支持。

三、與有決定權(quán)的人談判

確保與具有決策權(quán)的人員進(jìn)行談判，避免與無權(quán)作出決定的人員浪費(fèi)時(shí)間。這樣可以確保談判的效率和結(jié)果的有效性。

四、合理報(bào)價(jià)，靈活應(yīng)對(duì)

在談判過程中，要根據(jù)自己的實(shí)際情況和市場(chǎng)行情，提出合理的補(bǔ)償要求。同時(shí)，也要保持靈活性，根據(jù)對(duì)方的反應(yīng)和談判進(jìn)展，適時(shí)調(diào)整自己的策略。

五、利用法律武器保護(hù)自身權(quán)益

在談判過程中，如果發(fā)現(xiàn)對(duì)方存在違法行為或侵犯自身權(quán)益的情況，可以依法提起法律程序來維護(hù)自己的合法權(quán)益。這既可以為自己爭(zhēng)取更多的談判籌碼，也能確保拆遷過程的合法性和公正性。

六、保持冷靜，避免情緒化

拆遷談判往往涉及較大的利益調(diào)整，容易引發(fā)情緒波動(dòng)。然而，保持冷靜和理智是談判成功的關(guān)鍵。在談判過程中，要盡量避免情緒化的言行，以客觀、理性的態(tài)度面對(duì)問題，尋求雙方都能接受的解決方案。

綜上所述，城市更新拆遷談判需要運(yùn)用一定的技巧和策略。通過充分準(zhǔn)備、謹(jǐn)慎選擇談判地點(diǎn)、與有決定權(quán)的人談判、合理報(bào)價(jià)并靈活應(yīng)對(duì)、利用法律武器保護(hù)自身權(quán)益以及保持冷靜避免情緒化等方法，可以有效地提高談判的效率和成功率，為自己爭(zhēng)取到更好的拆遷補(bǔ)償條件。

二、城市拆遷談判策略

拆遷談判技巧及拆遷補(bǔ)償問題概述：拆遷談判技巧包括了解信息、少說多聽、找有決定權(quán)的人談判、合理報(bào)價(jià)、找出征收方的違法點(diǎn)、謹(jǐn)慎簽訂協(xié)議和適時(shí)提起法律程序。拆遷補(bǔ)償問題包括補(bǔ)償價(jià)格與市場(chǎng)實(shí)際價(jià)格脫節(jié)、公益性和商業(yè)性拆遷界定不明確、被拆遷困難戶安置不妥和拆遷補(bǔ)償時(shí)間延遲等。

法律分析

一、拆遷談判中有哪些技巧

其一，知己知彼，百戰(zhàn)不殆

這是拆遷協(xié)商談判前的準(zhǔn)備工作。一方面，大家要注意搜集信息，了解當(dāng)前拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)和水平，再結(jié)合自身情況確定自己的目標(biāo)和底線。

其二，少說多聽，不要輕易亮底

其三，跟有決定權(quán)的人談判

與對(duì)方談判有意義的前提是雙方對(duì)談判結(jié)果都有執(zhí)行權(quán)，也就是要確定和你談判的是能說了算的人。

其四，合理報(bào)價(jià)，不漫天要價(jià)

其五，找出征收方的違法點(diǎn)，以備靈活運(yùn)用

征收方在拆遷整個(gè)過程中的違法點(diǎn)經(jīng)常是很多的，如主體不符、征收決定作出不合法、評(píng)估程序違法等。

其六，房子不能輕易搬，簽訂協(xié)議要謹(jǐn)慎房子和拆遷補(bǔ)償協(xié)議是和征收方談判時(shí)的兩個(gè)重要的砝碼。

其七，適時(shí)提起法律程序阻滯違法拆遷進(jìn)程。

二、拆遷補(bǔ)償中存在哪些問題

1、拆遷補(bǔ)償價(jià)格和市場(chǎng)實(shí)際價(jià)格嚴(yán)重脫節(jié)

拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)沒有和市場(chǎng)接軌是房屋拆遷矛盾的核心問題。主要表現(xiàn)在：

一是拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低。二是房?jī)r(jià)漲了拆遷補(bǔ)償價(jià)格不變。三是現(xiàn)行的法律法規(guī)對(duì)被拆遷人的土地使用權(quán)沒有明確補(bǔ)償規(guī)定，拆遷補(bǔ)償只補(bǔ)償被拆遷人的地上建筑物，而其土地使用權(quán)沒有得到應(yīng)有的補(bǔ)償。

2、公益性拆遷和商業(yè)性拆遷沒有具體明確的界定

假借公共利益之名，行商業(yè)拆遷之實(shí)，激化了房屋拆遷矛盾。主要表現(xiàn)在：

一是《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》對(duì)拆遷項(xiàng)目的公益性和商業(yè)性沒有區(qū)分。二是目前我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)公共利益內(nèi)涵沒有具體明確規(guī)定。

3、被拆遷困難戶得不到妥善安置失去生存基礎(chǔ)

安置房源緊缺、地段偏遠(yuǎn)、因拆致貧的問題，沒有引起一些地方政府的足夠重視。

三、拆遷補(bǔ)償多長(zhǎng)時(shí)間才會(huì)下來

拆遷的補(bǔ)償應(yīng)該在被拆遷人搬遷之前到位。

即先補(bǔ)償后搬遷的原則。

這是拆遷工作中重要的一項(xiàng)原則，不能違背。

1、如果選擇的以貨幣安置形式賠償?shù)模诤炌曦泿虐仓脜f(xié)議后，房屋動(dòng)遷以前就會(huì)發(fā)放補(bǔ)償款；

2、如果選擇的以房屋置換（賠償安置房）形式賠償?shù)模诤炌攴课莅仓脜f(xié)議后，房屋動(dòng)遷以前會(huì)一次性補(bǔ)償1－2年的過渡費(fèi)用，如果1－2年到期后安置房仍未交付的，會(huì)按協(xié)議再次補(bǔ)償過渡費(fèi)用。

結(jié)語

在拆遷談判中，我們需要掌握一些技巧，如了解情況、少說多聽、找對(duì)談判對(duì)象等。同時(shí)，我們也要注意拆遷補(bǔ)償中存在的問題，如補(bǔ)償價(jià)格與市場(chǎng)實(shí)際價(jià)格脫節(jié)、公益性和商業(yè)性拆遷界定不清等。對(duì)于被拆遷困難戶的安置問題，需要引起地方政府的重視。最重要的是，拆遷的補(bǔ)償應(yīng)該在搬遷之前到位，不能違背先補(bǔ)償后搬遷的原則。無論是貨幣安置還是房屋置換，都應(yīng)按照協(xié)議及時(shí)補(bǔ)償過渡費(fèi)用。

法律依據(jù)

國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例：第五章 附 則 第三十五條 本條例自公布之日起施行。2001年6月13日國(guó)務(wù)院公布的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》同時(shí)廢止。本條例施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項(xiàng)目，繼續(xù)沿用原有的規(guī)定辦理，但政府不得責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷。

國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例：第三章 補(bǔ) 償 第二十六條 房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補(bǔ)償協(xié)議的事項(xiàng)。

被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例：第二章 征收決定 第十條 房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案，報(bào)市、縣級(jí)人民政府。

市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。

三、城市更新與拆遷的區(qū)別

法律分析：城市更新的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由項(xiàng)目實(shí)施主體與業(yè)主進(jìn)行協(xié)商,并通過簽訂搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議予以約定,沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》

第十四條 城市人民政府組織編制城市總體規(guī)劃。

直轄市的城市總體規(guī)劃由直轄市人民政府報(bào)國(guó)務(wù)院審批。省、自治區(qū)人民政府所在地的城市以及國(guó)務(wù)院確定的城市的總體規(guī)劃，由省、自治區(qū)人民政府審查同意后，報(bào)國(guó)務(wù)院審批。其他城市的總體規(guī)劃，由城市人民政府報(bào)省、自治區(qū)人民政府審批。

第十五條 縣人民政府組織編制縣人民政府所在地鎮(zhèn)的總體規(guī)劃，報(bào)上一級(jí)人民政府審批。其他鎮(zhèn)的總體規(guī)劃由鎮(zhèn)人民政府組織編制，報(bào)上一級(jí)人民政府審批。

一、城市更新是拆遷嗎1、城市更新并不等于拆遷。拆遷一般是取得拆遷許可的單位，根據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃要求和政府所批準(zhǔn)的用地文件，依法拆除建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋和附屬物，將該范圍內(nèi)的單位和居民重新安置，并對(duì)其所受損失予以補(bǔ)償?shù)姆尚袨椤?、法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第八條為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：（一）國(guó)防和外交的需要；（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。二、房屋拆遷補(bǔ)償一般包括哪些1、房屋補(bǔ)償費(fèi)，用于補(bǔ)償被拆遷房屋所有權(quán)人的損失，以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃?rùn)n，按平方米單價(jià)計(jì)算；2、周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)，用于補(bǔ)償被拆遷房屋住戶臨時(shí)居住房或自找臨時(shí)住處的不便，以臨時(shí)居住條件劃?rùn)n，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補(bǔ)貼。

五、拆遷如何談判

法律分析：談判對(duì)象要有選擇性：在涉及到提出拆遷補(bǔ)償要求的問題上，一般在進(jìn)行第一輪報(bào)價(jià)前可以與一般的工作人員先行了解，通過實(shí)際沒有談判權(quán)限的工作人員反應(yīng)自己較高或者認(rèn)為無法達(dá)到的報(bào)價(jià)，通過對(duì)其向上反饋結(jié)果的試探、從其字里行間獲取有用信息，了解對(duì)方的可承受價(jià)格與底線。其次，從談判技巧上講，也不主張?jiān)谡勁械囊婚_始就與高層人員交談，這樣能保證較大的回旋余地，等到在項(xiàng)目調(diào)查和其他渠道中抓住對(duì)方的把柄和短處，足以撼動(dòng)談判的地位時(shí)候找到高層人員，一錘定音。最后，多方的獲取信息也極為重要，一般高層的信號(hào)都會(huì)逐級(jí)通過工作人員釋放出來，及時(shí)的把握信息、判斷形勢(shì)，有利于最終獲得最理想的談判結(jié)果。

法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：

（一）國(guó)防和外交的需要；

（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

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文章來源參考：【頭條】，城市更新拆遷補(bǔ)償談判流程

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投稿：蘇奕

內(nèi)容審核：黃旭暉律師