房?jī)r(jià)高漲拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整對(duì)周邊市場(chǎng)房?jī)r(jià)會(huì)產(chǎn)生什么影響,法律分析：拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整可能會(huì)對(duì)周邊市場(chǎng)房?jī)r(jià)產(chǎn)生一定的影響，但具體影響程度與地區(qū)、市場(chǎng)情況等因素有關(guān)，有待觀察。根據(jù)法律規(guī)定，拆遷補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)合理、公正，符合市場(chǎng)價(jià)格水平和
法律分析：拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整可能會(huì)對(duì)周邊市場(chǎng)房?jī)r(jià)產(chǎn)生一定的影響，但具體影響程度與地區(qū)、市場(chǎng)情況等因素有關(guān)，有待觀察。根據(jù)法律規(guī)定，拆遷補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)合理、公正，符合市場(chǎng)價(jià)格水平和當(dāng)事人協(xié)議精神。如果拆遷補(bǔ)償不合理，當(dāng)事人可以依法提出異議或申請(qǐng)仲裁、訴訟維護(hù)自己的權(quán)益。
法律依據(jù)：
1.《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第五十三條：“有關(guān)單位或者個(gè)人需要征收、征用、占用土地、房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)按照相應(yīng)法律的規(guī)定辦理手續(xù)，保障被征收、征用、占用人的合法權(quán)益，提高征收、征用、占用的合法性和公正性，合理確定征收、征用、占用的范圍、標(biāo)準(zhǔn)和補(bǔ)償、安置方式。拆遷補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)合理、公正，符合市場(chǎng)價(jià)格水平和當(dāng)事人協(xié)議精神。”
2.《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十一條：“政府應(yīng)當(dāng)在土地使用權(quán)出讓合同中明確約定對(duì)房屋征收、拆遷的補(bǔ)償、安置標(biāo)準(zhǔn)，保障被征收、拆遷人合法權(quán)益。”
3.《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》第二十二條：“當(dāng)事人認(rèn)為行政機(jī)關(guān)的具體行政行為侵犯了他的合法權(quán)益，可以直接向該行政機(jī)關(guān)提出行政復(fù)議申請(qǐng)，也可以直接向人民法院提起行政訴訟的訴訟請(qǐng)求。”
提示：
法律分析：根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條規(guī)定，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。如果征收補(bǔ)償?shù)陀谑袌?chǎng)價(jià)，這種征收補(bǔ)償決定是違法的，是可能會(huì)被撤銷的。
法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第十九條 對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。如果征收補(bǔ)償?shù)陀谑袌?chǎng)價(jià)，這種征收補(bǔ)償決定是違法的，是可能會(huì)被撤銷的。
法律分析：依據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定，房屋拆遷的補(bǔ)償項(xiàng)目是比較多的，如果是房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。如果是停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市制定。第十九條 對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。
法律依據(jù)：對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。
房屋征收評(píng)估辦法由國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。
第二十三條 對(duì)因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
法律規(guī)定安置補(bǔ)償包括產(chǎn)權(quán)置換和貨幣補(bǔ)償。產(chǎn)權(quán)置換是直接安置房屋，貨幣補(bǔ)償一般是按照被征收房屋周邊商品房房屋的價(jià)格進(jìn)行計(jì)算。
《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》
第十九條對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。
對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。
房屋征收評(píng)估辦法由國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。
第十四條被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素。
被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值，機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷費(fèi)用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)通過(guò)評(píng)估確定。
一、房屋拆遷補(bǔ)償怎么確定數(shù)額
依據(jù)拆遷者和被拆遷者對(duì)賠償?shù)姆绞降倪x擇不同，房屋拆遷補(bǔ)償有著復(fù)雜多樣的確定標(biāo)準(zhǔn)。但是基本上各個(gè)方式會(huì)遵循以下各自的基本要素來(lái)實(shí)現(xiàn)確定拆遷補(bǔ)償?shù)臄?shù)額。
1、貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。
2、實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定，計(jì)算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價(jià)格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)。但是這里要注意，拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償。拆遷公益事業(yè)用房的，拆遷人應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求予以重建，或者給予貨幣補(bǔ)償。拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償。
一、談補(bǔ)償談了幾年，房?jī)r(jià)上漲，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)還是按照幾年前的方案嗎？
現(xiàn)實(shí)中，經(jīng)常會(huì)有拆遷人遇到這樣的情況，由于征遷雙方無(wú)法就補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及補(bǔ)償金額達(dá)成一致，遲遲簽不了補(bǔ)償協(xié)議。幾年過(guò)去了，再次征收時(shí)仍然按照之前的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，這樣的情況，到底合理嗎？拆遷戶應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)呢？下面即明拆遷律師以案釋法，為大家具體分析。
看一則最高院案例：補(bǔ)償一談就是三年，能否再提高
要分析清楚這個(gè)問(wèn)題，我們先來(lái)看一下最高院的一個(gè)再審案件的情況。
福建福州的居女士一家，有一棟房屋，結(jié)構(gòu)為混合結(jié)構(gòu)，產(chǎn)權(quán)面積為私有面積89.74㎡，共有面積8.30㎡。2013年7月19日，當(dāng)?shù)貐^(qū)政府作出《征收決定書(shū)》)并公告，簽約期限為2013年7月30日至2013年9月7日。居女士家的房屋也在征收范圍內(nèi)。因居女士等3人在征收補(bǔ)償方案規(guī)定的簽約期限內(nèi)，未與房屋征收部門達(dá)成征收補(bǔ)償協(xié)議，房屋征收部門委托評(píng)估結(jié)構(gòu)對(duì)居女士家的被征收房屋和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行了評(píng)估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2013年7月19日，同時(shí)于2013年11月5日作出《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》，確定被征收房屋房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格為1244814元，單價(jià)為12697元/㎡。因?qū)ρa(bǔ)償結(jié)果不滿意，居女士一家拒絕簽收，房屋征收部門采取了留置送達(dá)。
2015年5月26日，市房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)根據(jù)房屋征收部門的申請(qǐng)，作出《鑒定意見(jiàn)》，認(rèn)為評(píng)估報(bào)告存在部分技術(shù)問(wèn)題，請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)修正錯(cuò)誤，重新出具評(píng)估報(bào)告。評(píng)估公司于2015年6月5日作出第二份《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》。征拆雙方仍未就補(bǔ)償達(dá)成一致。
2016年4月18日，房屋征收部門報(bào)請(qǐng)區(qū)政府作出房屋征收補(bǔ)償決定。2016年5月23日，區(qū)政府對(duì)居女士一家等3人作出房屋征收補(bǔ)償決定書(shū)，同日進(jìn)行了送達(dá)。居女士一家對(duì)于補(bǔ)償決定不滿，遂于2016年7月28日向一審法院提起行政訴訟。
一審法院認(rèn)為區(qū)政府作出《補(bǔ)償決定書(shū)》，確定了房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)、產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置地點(diǎn)、搬遷費(fèi)、過(guò)渡費(fèi)用等相關(guān)內(nèi)容，認(rèn)定事實(shí)清楚，適用依據(jù)正確，程序合法，判決駁回其訴訟請(qǐng)求。二審法院維持了原判。
居女士無(wú)奈之下申請(qǐng)了再審。
案情過(guò)長(zhǎng)，結(jié)合上面的話題，針對(duì)再審的判決情況，今天我們討論幾個(gè)問(wèn)題。
二、一份房屋征收評(píng)估報(bào)告的有效期到底是多久？
在征地拆遷中，經(jīng)常遇到一份評(píng)估報(bào)告用好幾年的，但是實(shí)際上，評(píng)估報(bào)告同樣有效期。《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》第二十六條規(guī)定，估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期從估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)，不得超過(guò)一年；房地產(chǎn)估價(jià)師預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格將有較大變化的，應(yīng)當(dāng)縮短估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期。
在房屋拆遷地區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)波動(dòng)幅度較大，評(píng)估報(bào)告有效期的期限最長(zhǎng)為一年，如果超過(guò)期限，評(píng)估報(bào)告失效，如果要再對(duì)房屋價(jià)值進(jìn)行認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)重新進(jìn)行評(píng)估。同時(shí)，在房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度比較大的情況下，要考慮實(shí)際情況，縮短評(píng)估有效期的時(shí)間。
三、房屋征收的評(píng)估時(shí)間節(jié)點(diǎn)該怎么計(jì)算？
根據(jù)國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償條例規(guī)定，市、縣級(jí)人民政府因公共利益征收國(guó)有土地上被征收人房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收人給予公平補(bǔ)償。同時(shí)確定，公平補(bǔ)償?shù)幕疽蠹礊椋坏玫陀诜课菡魇諞Q定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。
但是實(shí)踐中，簽訂補(bǔ)償協(xié)議的周期通常是比較長(zhǎng)的，如果征收決定公告發(fā)布之后，簽訂補(bǔ)償協(xié)議、領(lǐng)取補(bǔ)償款或者作出補(bǔ)償決定的時(shí)間相距過(guò)遠(yuǎn)，房屋市場(chǎng)行情劇烈變化，仍然按照之前征收決定下發(fā)的時(shí)間作為評(píng)估時(shí)間節(jié)點(diǎn)，會(huì)損害公平補(bǔ)償這一原則。
上訴案件中，被拆遷人13年7月收到評(píng)估報(bào)告，15年6月收到第二份修正的評(píng)估報(bào)告，而補(bǔ)償決定的做出是16年4月，補(bǔ)償決定中依據(jù)的評(píng)估報(bào)告是一年前的，明顯超過(guò)有效期。
因此，評(píng)估時(shí)間節(jié)點(diǎn)要充分考慮征拆雙方的的行為，長(zhǎng)期不能做出補(bǔ)償決定，是可歸責(zé)于被征收人的原因，如被征收人以種種理由拒絕配合征收補(bǔ)償工作，致使征收與補(bǔ)償程序延誤，還是可歸于征收部門的原因，如果征收部門怠于履行職責(zé)等等。從而確認(rèn)合理的評(píng)估的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。
就上訴案件而言，拆遷程序拖延時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，被拆遷人的行為并無(wú)明顯不當(dāng)，不存在明顯過(guò)錯(cuò)，因此評(píng)估時(shí)間節(jié)點(diǎn)不應(yīng)該堅(jiān)持之前的2013年的評(píng)估時(shí)間節(jié)點(diǎn)，基于公平合理的角度，應(yīng)當(dāng)按照征收決定作出的時(shí)間。
四、拆遷補(bǔ)償談判時(shí)間周期被拉長(zhǎng)，懸而未決，該如何有效解決？
如果當(dāng)被征收人所提要求明顯不符合法律規(guī)定而無(wú)法滿足時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法作出書(shū)面補(bǔ)償決定，固定并提存相應(yīng)補(bǔ)償內(nèi)容，而不能怠于履行補(bǔ)償安置職責(zé)，以反復(fù)協(xié)商代替補(bǔ)償決定，甚至以拖待變以致久拖不決，造成補(bǔ)償安置糾紛經(jīng)年得不到解決。此既損害被征收人補(bǔ)償安置權(quán)益，又提高相應(yīng)補(bǔ)償安置成本，還損害政府依法行政的形象，應(yīng)當(dāng)引以為戒。
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