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湖北省拆遷案例：預售房雖便宜，切不可掉以輕心！

發布時間：
2018-06-21 18:24:24
作者：
圣運律師
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要點總結1 預售房屋雖便宜，但房屋預售合同不可輕心。在現在的房地產買賣中，人們通常會選擇購買預售房，這樣選擇的原因主要是經濟

湖北省拆遷案例：預售房雖便宜，切不可掉以輕心！

要點總結

1. 預售房屋雖便宜，但房屋預售合同不可輕心。
在現在的房地產買賣中，人們通常會選擇購買預售房，這樣選擇的原因主要是經濟實惠、花費比成品房要少很多。但是，有利就有弊，購買預售房的風險也是最大的。因為買房在簽訂房屋預售合同時樓房并沒有建好，其購買的只是該樓房的毛坯。風險大，那么，在簽訂預售房屋合同，就要格外注意房屋預售合同，弄清房屋預售的要求。根據《城市房地產管理法》第四十五條規定，商品房在預售時要取得土地使用權證書、建設工程規劃許可證、縣級以上商品房預售許可證明，按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期、預售合同已報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案，商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。

2. 不是所有賣方賣的房子都是合法的，這種情況的房屋千萬注意！
根據國家法律規定，每戶只能獲得一處宅基地，通常以劃撥的方式取得。簡單講，在農村一家三口只能獲得一處宅基地。而根據《城市房地產管理法》第四十條：以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批準權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。
根據這一規定，如果轉讓方取得的宅基地是以劃撥方式取得的，則進行房產轉讓時，需要履行上述程序。
3.房屋過戶是否會影響預售房合同的效力？
預售合同在滿足上述“1”中的條件并且在滿足合同法規定的關于合同有效的規定時即是有效的合同，房屋的過戶登記效力是以有效的合同為基礎的，即房屋過戶登記并不會對合同效力產生影響。所以在簽訂房屋預售合同時，合同比過戶登記更重要，若是合同無效卻進行了過戶登記也是徒勞的。

基本案情
原告張某與原告劉某1996年9月3日登記結婚，現家庭夫妻關系存續，2002年11月19日原告張某在未經原告劉某知曉并同意的情況下，與被告韓某簽訂了《房屋預售合同書》，約定被告韓某向原告張某預定位于樊城區某處原告宅基地上興建的樓房第二層二室二廳一套面積約91.5萬平方米的住宅房，并約定了購房款及辦理過戶登記的相關費用計55000元、房屋交付期限、付款方式及合同解除的條件。被告依約在交付了購房款52000元后，卻對辦理過戶登記的費用3000元在接受房屋以后未能依約定履行交付義務，故原告要求按照合同約定解除合同未果；同時，鑒于原告在原來已經取得的國有劃撥的土地使用權的宅基地上興建的三層住房因違章建筑至今未能獲得相關權力機關頒發的相關權利證書。所以，原告張某與被告韓某簽訂《房租預售合同書》時未經原告劉某知曉并同意，之后也沒有向有權力的人民政府辦理批準轉讓的相關手續，更無法取得土地、房屋的所有權證書，違反了法律的沒有合法手續性規定。現原告主張被告騰退房屋并返被告購房款未果，引起爭議。被告辯稱合同是否有效與房屋過戶是兩個概念，兩者不能混淆，并主張對于涉案合同的性質，應當認定為合作建房。

裁判結果
本院認為:本案訴爭房屋已經襄陽市人民政府決定進行拆遷，該房屋的物權爭議本院不再進行審理，原告可以就本案訴爭房屋拆遷款的歸屬另行起訴，原告訴請要求確認合同無效并相互返還的訴訟請求，本院不予支持。依照《中華人民共和國民法通則》第一百三十七條，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條的規定，作出如下判決:駁回原告劉某、張某的訴訟請求；案件受理費8800元，減半收取4400元，由原告劉某、張某負擔。

典型意義
本案主要通過房屋預售合同的案例告訴人們在進行房屋買賣時，要重視起合同書的重要性，尤其是房屋買賣合同，在人們傳統的意識里，認為房屋只要進行了過戶登記就萬事大吉、高枕無憂了，其實不然，對于房屋預售合同，法律對其規定較多，而且預售房屋的風險較大，不能單單僅以在進行了預售房的過戶登記為取得房屋所有權的根據，房屋預售合同也很重要。房屋預售還可能存在產權欺詐的可能性，所以，在買預售房時，合同內容一定要看清楚。

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