征用集體所有土地房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，問(wèn)：我們是農(nóng)村拆遷戶。為了建設(shè)的需要，我們響應(yīng)政府的號(hào)召，正在為房屋拆遷作準(zhǔn)備。但我們農(nóng)民對(duì)房屋拆遷的政策了解不夠。請(qǐng)問(wèn)：房屋拆遷貨幣補(bǔ)償金額如何計(jì)算？本縣房屋拆遷補(bǔ)償安置的類(lèi)別如何劃分?拆遷居住房屋的除補(bǔ)
問(wèn)：我們是農(nóng)村拆遷戶。為了建設(shè)的需要，我們響應(yīng)政府的號(hào)召，正在為房屋拆遷作準(zhǔn)備。但我們農(nóng)民對(duì)房屋拆遷的政策了解不夠。請(qǐng)問(wèn)：房屋拆遷貨幣補(bǔ)償金額如何計(jì)算？本縣房屋拆遷補(bǔ)償安置的類(lèi)別如何劃分?拆遷居住房屋的除補(bǔ)償費(fèi)以外還可以得到哪些補(bǔ)助?
答：首先，對(duì)你顧大局、舍小家，為崇明建設(shè)和社會(huì)發(fā)展作貢獻(xiàn)的精神表示欽佩。你所咨詢的內(nèi)容涉及本縣征用集體土地房屋拆遷補(bǔ)償安置的政策。
目前，本縣房屋拆遷貨幣補(bǔ)償金額的計(jì)算公式為：(被拆除房屋建安重置單價(jià)結(jié)合成新+同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價(jià)+價(jià)格補(bǔ)貼)×被拆除房屋的建筑面積。被拆除房屋建安重置單價(jià)結(jié)合成新，由建設(shè)單位委托具有市房地資源局核準(zhǔn)的房屋拆遷評(píng)估資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估。土地使用權(quán)基價(jià)和價(jià)格補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)由被拆除房屋所在地的區(qū)(縣)人民政府制定。
本縣征用集體土地房屋拆遷補(bǔ)償安置區(qū)域的范圍劃分為三類(lèi)。一類(lèi)：城橋鎮(zhèn)行政區(qū)域內(nèi)陳海公路新線以南地區(qū)及陳家鎮(zhèn)、長(zhǎng)興鄉(xiāng)、橫沙鄉(xiāng)行政區(qū)域；二類(lèi)：堡鎮(zhèn)、新河鎮(zhèn)行政區(qū)域內(nèi)陳海公路新線以南地區(qū)；三類(lèi)：除
一、二類(lèi)以外的地區(qū)(以上類(lèi)別劃分從2005年9月1日起執(zhí)行)。
補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)：
(1)土地使用權(quán)基價(jià)，一類(lèi)地區(qū)900元平方米；二類(lèi)地區(qū)800元平方米；三類(lèi)地區(qū)700元平方米。
(2)價(jià)格補(bǔ)貼，一類(lèi)地區(qū)400元平方米；二類(lèi)地區(qū)350元平方米；三類(lèi)地區(qū)300元平方米(以上補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)從2004年4月1日起執(zhí)行)。
需要說(shuō)明的是，本縣房屋拆遷補(bǔ)償安置區(qū)域類(lèi)別劃分及補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)，將根據(jù)本縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和房地產(chǎn)市場(chǎng)情況適時(shí)進(jìn)行調(diào)整，各拆遷基地的補(bǔ)償安置區(qū)域類(lèi)別劃分及補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)以房屋拆遷許可證核發(fā)的時(shí)點(diǎn)為準(zhǔn)。
被拆遷人除了應(yīng)得的房屋補(bǔ)償費(fèi)以外，還可享受：搬家補(bǔ)助費(fèi)，發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)按被拆除房屋的每平方米建筑面積10元計(jì)算，每戶低于500元的，按500元發(fā)放。以期房安置的，應(yīng)增加一倍計(jì)費(fèi)，并一次付清。對(duì)強(qiáng)制執(zhí)行的被拆遷人，不發(fā)給搬家補(bǔ)助費(fèi)；臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)，拆遷房屋以期房安置的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)在安置補(bǔ)償協(xié)議中約定臨時(shí)安置過(guò)渡期。在約定的過(guò)渡期內(nèi)，發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)按被拆除房屋的每平方米建筑面積每月8元計(jì)算。每戶每月低于600元，按600元發(fā)放。超過(guò)約定過(guò)渡期的，拆遷人應(yīng)在原有基礎(chǔ)上增發(fā)臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)，凡超過(guò)期限3個(gè)月以內(nèi)(含3個(gè)月)的，增發(fā)50％，超過(guò)期限3個(gè)月以上的增發(fā)100％；家用設(shè)施移裝費(fèi)，電話、煤氣、有線電視移裝費(fèi)按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定?？照{(diào)拆裝費(fèi)，每臺(tái)400元；熱水器拆裝費(fèi)，每臺(tái)300元。
一、貨幣補(bǔ)償。
貨幣補(bǔ)償金額包括被拆遷集體土地住宅房屋補(bǔ)償價(jià)和宅基地土地所有權(quán)區(qū)位補(bǔ)償價(jià)。
計(jì)算公式：
(1)被拆遷集體土地住宅房屋補(bǔ)償價(jià)=被拆遷集體土地住宅房屋補(bǔ)償單價(jià)×被拆遷居住房屋建筑面積。
被拆遷人在同一拆遷范圍內(nèi)有多處集體土地住宅房屋的，應(yīng)區(qū)分房屋結(jié)構(gòu)、等級(jí)分別計(jì)算合并補(bǔ)償。
(2)宅基地所有權(quán)區(qū)位補(bǔ)償價(jià)=宅基地綜合補(bǔ)償單價(jià)×核定的宅基地土地補(bǔ)償面積。
二、產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
1、被拆遷人的安置面積核定標(biāo)準(zhǔn)：
2、被拆除房屋的批準(zhǔn)建筑面積低于(25-30)平方米/人的，按人均(25-30)平方米核定;
3、在(25～60)平方米/人之間的，按批準(zhǔn)的建筑面積核定;
4、超過(guò)60平方米/人的，按人均60平方米核定。
5、2人以下(含2人)的戶，按2人核定;已婚并達(dá)到法定育齡夫婦尚未生育子女的按3人核定。
被拆遷人在同一拆遷范圍內(nèi)有多處集體土地住宅房屋的，應(yīng)合并計(jì)算房屋建筑面積。
三、農(nóng)民自建。
實(shí)行農(nóng)民自建，應(yīng)符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和村鎮(zhèn)規(guī)劃，并按相關(guān)規(guī)定進(jìn)行建設(shè)。
(一)本村集體經(jīng)濟(jì)組織尚有宅基地，可以安排宅基地給被拆遷人自建住宅或由村集體經(jīng)濟(jì)組織統(tǒng)一建設(shè)住宅。
1、如由被拆遷人自建，拆遷人對(duì)被拆遷人按照被拆遷集體土地住宅房屋補(bǔ)償價(jià)給予補(bǔ)償，對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織按照宅基地土地所有權(quán)區(qū)位補(bǔ)償價(jià)給予補(bǔ)償。
2、如由村集體經(jīng)濟(jì)組織統(tǒng)一建設(shè)住宅，拆遷人按本規(guī)定第九條的有關(guān)規(guī)定給予村集體經(jīng)濟(jì)組織補(bǔ)償，由村集體經(jīng)濟(jì)組織將建成的安置房分配給被拆遷人。
(二)本村集體經(jīng)濟(jì)組織尚有農(nóng)用地，可轉(zhuǎn)為非農(nóng)建設(shè)用地供村集體經(jīng)濟(jì)組織統(tǒng)一建設(shè)安置住宅的，由拆遷人依法辦理集體土地征收、農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地等手續(xù)和支付相關(guān)費(fèi)用。
從相關(guān)法律的規(guī)定中了解到集體土地住宅房屋拆遷補(bǔ)償方式有三種，包括貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換以及農(nóng)民自建。法律同時(shí)還規(guī)定，被拆遷人有權(quán)選擇上述的補(bǔ)償方式。而就補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，這是很容易產(chǎn)生糾紛的，多數(shù)情況下是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低。此時(shí)被拆遷人可以通過(guò)一些法律途徑來(lái)維權(quán)。
征用集體所有土地拆遷房屋補(bǔ)償面積如何認(rèn)定?
答：被拆除房屋的用途和建筑面積，以房地產(chǎn)權(quán)證、農(nóng)村宅基地使用證或者建房批準(zhǔn)文件的記載為準(zhǔn)。
征用土地公告時(shí)，被拆遷人已取得建房批準(zhǔn)文件且新房已建造完畢的，對(duì)新房予以補(bǔ)償，對(duì)應(yīng)當(dāng)拆除而未拆除的舊房不予補(bǔ)償。征用土地公告時(shí)，被拆遷人已取得建房批準(zhǔn)文件但新房尚未建造完畢的，被拆遷人應(yīng)當(dāng)立即停止建房，具體補(bǔ)償金額可以由拆遷當(dāng)事人協(xié)商議定。
拆除未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，可以給予適當(dāng)補(bǔ)償。
違章建筑、超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，以及征用土地公告后擅自進(jìn)行房屋及其附屬物新建、改建、擴(kuò)建的部分，均不予補(bǔ)償。
一、房屋拆遷的補(bǔ)償方式有哪些
被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。
因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。
因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)向被征收人支付搬遷費(fèi)；選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)向被征收人支付臨時(shí)安置費(fèi)或者提供周轉(zhuǎn)用房。
拆除違章建筑、超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑或雖未規(guī)定期限但使用兩年以上的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償，也不計(jì)算建筑物面積和土地面積。拆除未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑給予適當(dāng)補(bǔ)償。
被拆遷人接到規(guī)劃管理部門(mén)暫停建設(shè)通知后，繼續(xù)進(jìn)行房屋及其附屬物改建、擴(kuò)建等工程的部分和房屋裝飾，不予補(bǔ)償。
二、拆除臨時(shí)建筑和自蓋房屋是否給予補(bǔ)償
根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃管理法律法規(guī)的規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行臨時(shí)建筑，必須在批準(zhǔn)的使用期限內(nèi)拆除。因此，對(duì)于超過(guò)了批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，應(yīng)當(dāng)由建設(shè)者在限期內(nèi)拆除，在征收時(shí)不予補(bǔ)償。對(duì)于未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，是合法建筑，未到批準(zhǔn)使用期限拆除，會(huì)給臨時(shí)建筑所有人帶來(lái)一定的經(jīng)濟(jì)損失。因此，拆除未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。對(duì)未超過(guò)批準(zhǔn)使用年限的臨時(shí)建筑的補(bǔ)償，應(yīng)按已使用期限的剩余價(jià)值參考剩余使用期限確定。
我國(guó)各地由于歷史原因存在大量手續(xù)不全，未經(jīng)登記的房屋，在征收范圍確定后，各市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門(mén)對(duì)這一部分房屋進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定、處理。對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，給予補(bǔ)償；對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償。當(dāng)事人對(duì)有關(guān)部門(mén)的認(rèn)定和處理結(jié)果不服的，可以依法提起行政復(fù)議或者訴訟。
農(nóng)村自建房拆遷賠償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，貨幣補(bǔ)償金額計(jì)算公式為：（被拆除房屋建安重置單價(jià)結(jié)合成新＋同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價(jià)＋價(jià)格補(bǔ)貼）×被拆除房屋的建筑面積。
農(nóng)村征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)被拆除房屋的用途和建筑面積，一般以房產(chǎn)權(quán)證、農(nóng)村宅基地使用證或者建房批準(zhǔn)文件的記載為準(zhǔn)。如記載與實(shí)際不符的，除違章建筑外，應(yīng)以實(shí)際為準(zhǔn)。
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