土地轉讓違法嗎

土地轉讓是不違法的，只要按照相關規(guī)定。

一、土地轉讓有兩種方式：一是土地使用人將土地使用權有償或無償?shù)剞D移給他人；二是在土地家庭承包經(jīng)營的情況下，土地轉讓指承包人自找對象，由第三者代替自己向發(fā)包人履行承包合同的行為。

1、土地所有人將土地所有權有償或無償?shù)剞D移給他人。有償?shù)氖琴I賣，無償?shù)氖琴浥c或遺贈。土地轉讓行為只能發(fā)生在土地私有制的社會里，我國在農(nóng)業(yè)、手工業(yè)和資本主義工商業(yè)社會主義改造基本完成之后，土地變私有制為公有制，因而不允許土地轉讓。但是土地的使用權可以依法轉讓，受讓人僅對土地享有使用權，而所有權仍屬于國家或集體。

2、在土地家庭承包經(jīng)營的情況下，土地轉讓指承包人自找對象，由第三者代替自己向發(fā)包人履行承包合同的行為。轉讓的合同內容雖無改變，但是變更了承包人，終結了原承包人與發(fā)包人的權利義務關系，確立了受讓人與發(fā)包人的權利義務關系。土地承包經(jīng)營權轉讓時，承包方與第三者應訂立書面協(xié)議。

違法轉讓土地使用權是國土資源主要違法類型之一，《國土資源違法行為查處工作規(guī)程》對違法轉讓判定的法律依據(jù)、表現(xiàn)形式和相應的法律責任等進行了明確。

二、須要特別注意的事項

1.違法轉讓土地行為不能僅以簽訂轉讓合同或者協(xié)議、支付轉讓價款予以認定，還應當確認受讓方是否實際接收、占有、控制土地。

2.對違法轉讓土地類違法行為的處罰應當針對轉讓雙方，處罰種類應當區(qū)別適用。適用《土地管理法》七十三條時，“沒收違法所得”適用于轉讓方，“拆除或者沒收地上建筑物”適用于受讓方，“可以并處罰款”適用于轉讓雙方。適用《土地管理法》第八十一條時，對出讓、轉讓或者出租方，責令出讓或轉讓方限期改正，沒收違法所得，并處罰款；對受讓方、承租方占地建設的按照違法占地處理。

3.涉及房地產(chǎn)轉讓的，優(yōu)先適用《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》；其他違法轉讓，優(yōu)先適用《土地管理法》。

4.違法轉讓土地中的受讓者將土地再次轉讓給他人，即再轉讓土地的，對每個環(huán)節(jié)的違法轉讓行為都可以予以查處，查處時注意違法行為追訴時效問題。

三、什么是違法轉讓土地使用權?

違法轉讓土地使用權是指違反土地管理法律、法規(guī)的規(guī)定，以各種形式轉讓土地使用權的行為。

我國的法律、法規(guī)規(guī)定了轉讓土地使用權的條件和程序，這些規(guī)定是判定是否屬于違法轉讓的法律依據(jù)。比如：《土地管理法》第二條規(guī)定任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地；《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條明確了房地產(chǎn)不得轉讓的情形；《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十九條明確了出讓取得的土地使用權不得轉讓的情形；《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九、四十三、四十四條明確了出讓取得土地使用權的房地產(chǎn)的轉讓條件和有關要求；《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條和《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十四、四十五條明確了劃撥土地使用權轉讓的條件和程序；《土地管理法》第六十三條明確了農(nóng)民集體所有土地的使用權轉讓的情形。

四、轉讓土地使用權怎樣依法辦理?

從這些法律法規(guī)規(guī)定可以看出，土地使用權轉讓必須依法依規(guī)進行：一是以劃撥方式取得的土地使用權轉讓的，應當報有批準權的人民政府批準，辦理出讓手續(xù)繳納土地出讓金，或者由受讓方辦理出讓手續(xù)繳納土地出讓金；二是以出讓方式取得的土地使用權轉讓的，必須付清全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件；三是農(nóng)民集體所有的土地的使用權可以因破產(chǎn)、兼并等情形發(fā)生轉讓。不符合上述條件的土地使用權轉讓屬于違法轉讓。

五、違法轉讓

1.違法轉讓的表現(xiàn)形式有哪些?

違法轉讓以劃撥方式取得的國有土地使用權，主要是指未經(jīng)批準轉讓劃撥土地使用權。

違法轉讓以出讓方式取得的國有土地使用權，主要是不符合《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定的付清全部土地使用權出讓金并取得土地使用權證書、未達到一定的投資開發(fā)程度等條件，違法轉讓出讓的國有土地使用權。

違法轉讓農(nóng)民集體所有土地的使用權，主要是非因破產(chǎn)、兼并的原因轉讓農(nóng)民集體所有土地使用權用于非農(nóng)業(yè)建設的。

買賣或者以其他形式違法轉讓土地，主要是指除上述三種類型之外的單位或者個人違法轉讓土地。

2.違法轉讓的法律責任有哪些?

違法轉讓土地使用權依法應當給予行政處罰，涉及國家工作人員的將被追究行政紀律責任，構成犯罪的將被追究刑事責任。

行政處罰。《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法實施條例》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》等對不同類型的違法轉讓土地使用權行為，規(guī)定了相應的行政處罰。

對違法轉讓以劃撥方式取得土地使用權的，《城市房地產(chǎn)管理法》第六十七條規(guī)定，由縣級以上人民政府土地管理部門責令繳納土地使用權出讓金，沒收違法所得，可以并處罰款。《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十六條規(guī)定，對未經(jīng)批準擅自轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的單位和個人，市、縣人民政府土地管理部門應當沒收其非法收入，并根據(jù)情節(jié)處以罰款。

對違法轉讓以出讓方式取得國有土地使用權的，《城市房地產(chǎn)管理法》第六十六條規(guī)定，由縣級以上人民政府土地管理部門沒收違法所得，可以并處罰款。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十八條規(guī)定，擅自轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目的，由縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

對將農(nóng)民集體所有的土地的使用權出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設的，《土地管理法》第第八十二條 擅自將農(nóng)民集體所有的土地通過出讓、轉讓使用權或者出租等方式用于非農(nóng)業(yè)建設，或者違反本法規(guī)定，將集體經(jīng)營性建設用地通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用的，由縣級以上人民政府自然資源主管部門責令限期改正，沒收違法所得，并處罰款。《土地管理法實施條例》第三十九條規(guī)定，依照《土地管理法》第八十一條的規(guī)定處以罰款的，罰款額為非法所得的5%以上20%以下。

對買賣或者以其他形式非法轉讓土地的，《土地管理法》第第七十四條 買賣或者以其他形式非法轉讓土地的，由縣級以上人民政府自然資源主管部門沒收違法所得；對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設用地的，限期拆除在非法轉讓的土地上新建的建筑物和其他設施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法轉讓的土地上新建的建筑物和其他設施；可以并處罰款；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。《土地管理法實施條例》第三十八條規(guī)定，依照《土地管理法》第七十三條的規(guī)定處以罰款的，罰款額為非法所得的50%以下。

追究行政紀律責任。國土資源主管部門在查處違法轉讓土地使用權行為時，發(fā)現(xiàn)涉及國家工作人員需要追究行政紀律責任，應當及時處理，本部門無權處理的，在作出行政處罰決定后，應當依法及時將有關案件材料移送監(jiān)察機關或者任免機關，由其按照管理權限依法依規(guī)處分。

《土地管理法》第七十一條 縣級以上人民政府自然資源主管部門在監(jiān)督檢查工作中發(fā)現(xiàn)國家工作人員的違法行為，依法應當給予處分的，應當依法予以處理；自己無權處理的，應當依法移送監(jiān)察機關或者有關機關處理。第七十三條規(guī)定，對非法轉讓土地單位的直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分。《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法》第十一條規(guī)定，買賣或者以其他形式非法轉讓土地的，對有關責任人員，給予警告、記過或者記大過處分；情節(jié)較重的，給予降級或者撤職處分；情節(jié)嚴重的，給予開除處分。

追究刑事責任。國土資源主管部門在查處違法轉讓行為時，發(fā)現(xiàn)單位或者個人非法轉讓、倒賣土地使用權，達到刑事追訴標準、涉嫌犯罪的，在調查終結后，應當依法及時將案件移送公安機關追究刑事責任。

《刑法》第二百二十八條規(guī)定，以牟利為目的，違反土地管理法規(guī)，非法轉讓、倒賣土地使用權，情節(jié)嚴重的，處3年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處非法轉讓、倒賣土地使用權價額5%以上20%以下罰金；情節(jié)特別嚴重的，處3年以上7年以下有期徒刑，并處非法轉讓、倒賣土地使用權價額5%以上20%以下罰金。《最高人民法院關于審理破壞土地資源刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》、《最高人民檢察院、公安部關于印發(fā)〈最高人民檢察院公安部關于公安機關管轄的刑事案件立案追訴標準的規(guī)定(二)〉的通知》給出了具體的判定標準。具有下列情形之一的，屬于以牟利為目的，違反土地管理法規(guī)非法轉讓、倒賣土地使用權，依照《刑法》第二百二十八條的規(guī)定，以非法轉讓、倒賣土地使用權罪定罪處罰：(一)非法轉讓、倒賣基本農(nóng)田五畝以上的；(二)非法轉讓、倒賣基本農(nóng)田以外的耕地10畝以上的；(三)非法轉讓、倒賣其他土地20畝以上的；(四)違法所得數(shù)額在50萬元以上的；(五)雖未達到上述數(shù)額標準，但因非法轉讓、倒賣土地使用權受過行政處罰，又非法轉讓、倒賣土地的；(六)其他情節(jié)嚴重的情形。

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內容審核：劉佳律師

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