今年來(lái)，一起關(guān)于母子爭(zhēng)搶征地補(bǔ)償款的官司在佛山市南海區(qū)各村中流傳。南海某村征地后，村民按人頭分得巨額補(bǔ)償款。一位母親怕兒子揮霍，代兒子保管補(bǔ)償款，兒子卻千方百計(jì)想自己掌控這筆錢(qián)，母子二人爭(zhēng)持不下，只能對(duì)簿公堂，法院判兒子贏得訴訟。兒子獲得補(bǔ)償款后，購(gòu)買豪車，晝夜賭博，幾個(gè)月后，分文不剩。

其實(shí)，這樣的故事近十年來(lái)在南海并不罕見(jiàn)，幾乎每個(gè)村民都聽(tīng)過(guò)幾個(gè)這樣的故事。"南海區(qū)2007年開(kāi)始'三舊'改造，征地后多數(shù)村子將征地款一次性分給村民。"南海區(qū)三舊改造辦公室主任姚曉輝說(shuō)，"很多村民一下子得到這么多錢(qián)'鎮(zhèn)不住'，豪賭揮霍，地也沒(méi)了，錢(qián)花完了，生活陷入困境，甚至成為社會(huì)不穩(wěn)定因素。"于是，一些村集體開(kāi)始思考如何"以錢(qián)生錢(qián)"，讓村民持續(xù)獲得分紅，一些創(chuàng)新模式陸續(xù)出現(xiàn)。經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的觀察，南海區(qū)政府以地方性文件的形式肯定了村民的創(chuàng)新——9月29日，《南海區(qū)新一輪深化"三舊"改造綜合試點(diǎn)工作方案》(以下簡(jiǎn)稱《方案》)和《南海區(qū)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)實(shí)施辦法》(以下簡(jiǎn)稱《辦法》)正式公布。

南海是農(nóng)村改革的試點(diǎn)，南海今天遇到的問(wèn)題，或許就是其他地區(qū)農(nóng)村明天將遇到的問(wèn)題。了解和探討南海的農(nóng)村新政，或許能讓您對(duì)未來(lái)村子的改變胸有成竹，應(yīng)對(duì)自如。

征地補(bǔ)償物業(yè)，集體收入將持續(xù)增長(zhǎng)

商服物業(yè)租金比工業(yè)區(qū)高，且物業(yè)不斷升值。

小廠林立，最小的只有一間廠房，活似小作坊;產(chǎn)業(yè)低端，大多數(shù)以五金為主，污染大，附加值低;土地利用效率低，廠房多為一層。"當(dāng)時(shí)的租金，每平米一個(gè)月平均只有3元錢(qián)。想象一下，離廣州、佛山市區(qū)都如此近的地方，租1000平米的廠房一個(gè)月只需要3000元。"大瀝鎮(zhèn)奇槎居委會(huì)書(shū)記黎燦垣依舊記得當(dāng)年村工業(yè)區(qū)的情形。

2010年，奇槎工業(yè)區(qū)啟動(dòng)"三舊"改造項(xiàng)目，將舊工業(yè)區(qū)改造為商住配套的都市型產(chǎn)業(yè)載體。村民得到的分紅款不到地價(jià)的一半，剩下的錢(qián)，由集體以留成物業(yè)的形式，置換成寫(xiě)字樓和商鋪等物業(yè)。

黎燦垣介紹，居委會(huì)按照"一平米土地至少換一平米物業(yè)"的標(biāo)準(zhǔn)，留成了9萬(wàn)多平米物業(yè)，開(kāi)工39個(gè)月后村里就能享受物業(yè)租金收入(在此期間開(kāi)發(fā)商需交付土地租金)。"比工業(yè)區(qū)收租價(jià)格高多了，按照最保守的估計(jì)，每平米租金20元，集體收入也會(huì)增長(zhǎng)為原來(lái)的3倍;而且錢(qián)是死的，物業(yè)卻是不斷升值的。"如此一來(lái)，村民股東除了能一次性得到分紅款十多萬(wàn)元之外，每年還能領(lǐng)取穩(wěn)定增長(zhǎng)的分紅。

同在2010年，大瀝鎮(zhèn)聯(lián)滘居委會(huì)"廣佛智城"項(xiàng)目啟動(dòng)，今年施工。項(xiàng)目占地700畝，預(yù)計(jì)投入40億元，建設(shè)80萬(wàn)平米商服物業(yè)(即商業(yè)服務(wù)物業(yè)，用地年限為40年)。聯(lián)滘村經(jīng)聯(lián)社社長(zhǎng)黃樹(shù)榮保守估計(jì)，項(xiàng)目完工后將給村里帶來(lái)每年5000萬(wàn)元的收入。

聯(lián)滘居委會(huì)同樣采取村集體留成物業(yè)、土地入股的方式參與項(xiàng)目利益分配。黃樹(shù)榮介紹，項(xiàng)目建成后，有15萬(wàn)平方米商服物業(yè)屬于村集體所有，占項(xiàng)目物業(yè)約1/5.村集體所有物業(yè)將由智城項(xiàng)目投資方代為管理。

黃樹(shù)榮說(shuō)，這700畝地原來(lái)是村級(jí)工業(yè)區(qū)，以塑料廠為主，給村里帶來(lái)的麻煩遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于收益：垃圾要村里處理，村里需要有人管理工業(yè)區(qū)，還要負(fù)責(zé)維護(hù)被貨車壓壞的路面。另外，舊村委會(huì)周圍的70多畝地也在開(kāi)發(fā)另一個(gè)項(xiàng)目，分享收益的方式與"廣佛智城"類似。這兩個(gè)項(xiàng)目全部完工后，預(yù)計(jì)村民股東的分紅將從每年3500元增長(zhǎng)到每年8400元。

不過(guò)，與奇槎不同的是，奇槎"三舊"改造土地性質(zhì)由集體建設(shè)用地變?yōu)閲?guó)有土地，聯(lián)滘"廣佛智城"項(xiàng)目則分兩塊——村里留成物業(yè)轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，其余部分依舊保持集體土地性質(zhì)。"這是村民們的一致要求，覺(jué)得變成國(guó)有后更保險(xiǎn)。"黃樹(shù)榮說(shuō)，"但是轉(zhuǎn)為國(guó)有土地費(fèi)用極高，預(yù)計(jì)要七八億元，由開(kāi)發(fā)商出資。"奇槎和聯(lián)滘的嘗試獲得政府的肯定，他們的分紅方式被寫(xiě)入《方案》中，普遍適用于南海鄉(xiāng)鎮(zhèn)。《方案》提出創(chuàng)新補(bǔ)償安置方式，探索貨幣補(bǔ)償與實(shí)物補(bǔ)償相結(jié)合，實(shí)行代建物業(yè)、留成物業(yè)、入股等多種補(bǔ)償安置方式。這一規(guī)定將民間做法"政策化"，避免一次性分紅帶來(lái)的不良后果，保障失地農(nóng)民持續(xù)享受土地帶來(lái)的紅利。

集體土地商服項(xiàng)目 可以分拆確權(quán)銷售

不得建設(shè)住宅或公寓，防止小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)。

"廣佛智城"項(xiàng)目被視為南海乃至整個(gè)廣東"三舊改造"和集體土地開(kāi)發(fā)利用的典范。項(xiàng)目將完成80萬(wàn)平方的商服項(xiàng)目建設(shè)，目前一期工程11萬(wàn)平方米已完工;眾多知名品牌已經(jīng)入駐，入駐率達(dá)80%;每平方米價(jià)格已超過(guò)40元，直追市中心。

然而，集體土地發(fā)展商服項(xiàng)目的固有矛盾也進(jìn)一步凸現(xiàn)出來(lái)：通過(guò)土地出讓方式獲得了40年的實(shí)際使用權(quán)，卻不能辦理房產(chǎn)證，項(xiàng)目方只能利用開(kāi)發(fā)商自有資金進(jìn)行開(kāi)發(fā)，且項(xiàng)目建成后不得銷售，只能以物業(yè)出租的方式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。多數(shù)在集體土地上發(fā)展的商服項(xiàng)目均遇到類似的困難——投入大、難融資、盈利慢，價(jià)格根本上不去。

《方案》和《辦法》都致力于解決這個(gè)問(wèn)題。《方案》提出，逐步推進(jìn)集體建設(shè)用地和國(guó)有建設(shè)用地"同地、同權(quán)、同價(jià)、同責(zé)"，推進(jìn)集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押實(shí)踐。《辦法》進(jìn)一步規(guī)定，集體土地商服產(chǎn)業(yè)載體項(xiàng)目通過(guò)竣工驗(yàn)收后，按規(guī)劃、住建部門(mén)審定的房屋基本單元進(jìn)行確權(quán)，經(jīng)住建部門(mén)核發(fā)現(xiàn)售備案證明的，可以分拆銷售;購(gòu)買物業(yè)者應(yīng)向國(guó)土、住建部門(mén)申請(qǐng)辦理共同宗土地房產(chǎn)"兩證合一"登記。

"據(jù)我們所知，集體土地商服項(xiàng)目分拆銷售，全國(guó)尚無(wú)先例。"南海區(qū)國(guó)土局市場(chǎng)科杜小剛說(shuō)，"如此一來(lái)，集體土地及其上面的商服物業(yè)作為'資本'的價(jià)值就體現(xiàn)出來(lái)了，讓融資過(guò)程變得容易一些，資金回籠也更快。

"按照《辦法》，集體土地與國(guó)有土地在商業(yè)開(kāi)發(fā)中實(shí)際上已經(jīng)沒(méi)有太明顯的區(qū)別。"稍微有點(diǎn)區(qū)別的是，40年使用期到期后村集體收回，不能預(yù)售，以及集體土地之上的商服物業(yè)價(jià)格更低。"

"十八大提出探索集體土地與國(guó)有土地逐步'同權(quán)同價(jià)'，但是我們說(shuō)還要'同責(zé)'."南海區(qū)國(guó)土局市場(chǎng)科科長(zhǎng)沈尉波介紹說(shuō)，根據(jù)《辦法》規(guī)定，開(kāi)發(fā)集體土地商服產(chǎn)業(yè)載體項(xiàng)目需要繳納城鄉(xiāng)統(tǒng)籌提留金(按土地公開(kāi)交易成交價(jià)格的30%一次繳清)，統(tǒng)籌用于南海區(qū)道路、給排水、供電等城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)維護(hù)以及社會(huì)保障、醫(yī)療衛(wèi)生、教育文體等城鄉(xiāng)公共服務(wù)的建設(shè)支出。"以前這些只能是由國(guó)有土地承擔(dān)，現(xiàn)在探索集體土地入市，這些職責(zé)集體土地也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)。"

此外，《辦法》規(guī)定，集體土地商服產(chǎn)業(yè)載體項(xiàng)目不得建設(shè)住宅或類似住宅的居住用房，防止小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn);嚴(yán)格區(qū)分農(nóng)用地發(fā)包與集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，防止耕地和農(nóng)用地流失。

目前，南海尚未有商服項(xiàng)目分拆確權(quán)銷售的案例，姚曉輝介紹，有幾個(gè)項(xiàng)目有這樣的意向，國(guó)土部門(mén)也正在籌備選擇試點(diǎn)進(jìn)行。

留成物業(yè)，"相當(dāng)于買了只賺不賠的股票"

部分村民擔(dān)心村官腐敗，物業(yè)難租，"換成錢(qián)拿在手里保險(xiǎn)".

南方農(nóng)村報(bào)記者采訪了奇槎、聯(lián)滘多位村民，多數(shù)村民對(duì)于新的分紅方式表示理解和接受，但也有部分村民表示不滿。

"這樣一來(lái)，腐敗的機(jī)會(huì)多了。集體物業(yè)對(duì)外出租，由開(kāi)發(fā)商代為管理，再加上經(jīng)聯(lián)社和經(jīng)濟(jì)社，與村民隔了三層，沒(méi)有完善制度約束的話，腐敗會(huì)變得更容易，村民也更難以察覺(jué)。"聯(lián)滘一位村民說(shuō)。

黃樹(shù)榮告訴記者，"廣佛智城"項(xiàng)目中，集體留成的15萬(wàn)平方米物業(yè)就是在多數(shù)村民的要求下轉(zhuǎn)變土地性質(zhì)，變集體建設(shè)用地為國(guó)有建設(shè)用地。"村民覺(jué)得，如果不轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，說(shuō)不定哪天政府就征地了，不保險(xiǎn)。"在村民表決過(guò)程中，說(shuō)服村民"經(jīng)歷了一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，做出了一次次妥協(xié)".黎燦垣向記者道出了其中的關(guān)竅：其實(shí)，南海此前已有相關(guān)規(guī)定，集體收入不得全部用于分紅，而應(yīng)向民生工程和公共建設(shè)傾斜。但村民認(rèn)為，本該分紅的錢(qián)用于物業(yè)留成和土地入股，和用于民生事業(yè)、公共建設(shè)并不是一回事。

"老人、懶漢以及一些打算遷戶口的村民，普遍希望一次性分工，分得越多越好;打算在本村生活的年輕人肯定希望更大比例的分紅用于物業(yè)留成，因?yàn)槲飿I(yè)是會(huì)不斷增值的，相當(dāng)于買了只賺不賠的股票。"黎燦垣告訴南方農(nóng)村報(bào)記者，"引導(dǎo)村民很難，特別是項(xiàng)目涉及7個(gè)經(jīng)濟(jì)社。"南方農(nóng)村報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，網(wǎng)上有不少表達(dá)對(duì)奇槎居委分紅不滿的帖子。

"萬(wàn)一留成的物業(yè)沒(méi)人來(lái)租，想賣也賣不出去呢?那豈不是全砸手里了。"奇槎一村民對(duì)南方農(nóng)村報(bào)記者表達(dá)了自己的擔(dān)心，"還是換成錢(qián)拿在手里保險(xiǎn)。"

物業(yè)留成、土地入股有無(wú)推廣價(jià)值?

是否會(huì)像當(dāng)年的村集體公司一樣，蜂擁而上卻大多敗北呢?

作為經(jīng)聯(lián)社社長(zhǎng)，黃樹(shù)榮認(rèn)為，如果土地入股分紅和物業(yè)留成成為趨勢(shì)，那么經(jīng)聯(lián)社將會(huì)失去作用，取而代之的是集體經(jīng)濟(jì)公司。"等到一個(gè)村的集體建設(shè)用地基本全部被改造和建設(shè)成為集體物業(yè)時(shí)，集體經(jīng)濟(jì)公司將會(huì)出現(xiàn)，這也是聯(lián)滘下一步的計(jì)劃。"毗鄰廣州的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，使得聯(lián)滘的建設(shè)用地有可能全部轉(zhuǎn)化為大型商服項(xiàng)目。姚曉輝自信地告訴記者："南海有足夠的經(jīng)濟(jì)容納力接受集體經(jīng)濟(jì)的商業(yè)化開(kāi)發(fā)。"然而，集體經(jīng)濟(jì)的商服開(kāi)發(fā)潛力一旦被激發(fā)，是否會(huì)像當(dāng)年的村集體公司一樣，蜂擁而上卻大多敗北呢?這一模式對(duì)于不發(fā)達(dá)地區(qū)集體經(jīng)濟(jì)是否具有借鑒意義?

在現(xiàn)階段看來(lái)，類似的集體土地開(kāi)發(fā)模式難以在全國(guó)推廣，粗放的土地租賃和轉(zhuǎn)讓模式依舊是主流，類似的精細(xì)化、集約化商服用地開(kāi)發(fā)模式只有在集體經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口集中、城鎮(zhèn)化程度高的地區(qū)才有可能實(shí)現(xiàn)。

此前中國(guó)社會(huì)科學(xué)院農(nóng)村發(fā)展研究所宏觀室主任黨國(guó)英在接受南方農(nóng)村報(bào)記者采訪時(shí)指出，集體建設(shè)用地開(kāi)發(fā)可能出現(xiàn)失敗并不一定是壞事："成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)一定有或大或小的失敗風(fēng)險(xiǎn)，集體經(jīng)濟(jì)要成為成熟的市場(chǎng)主體，這是必經(jīng)之路。"

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