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房產(chǎn)稅中的土地價(jià)值包含契稅嗎,計(jì)算房產(chǎn)稅包括土地的契稅嗎:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

發(fā)布時(shí)間：
2024-08-03 20:25:47
作者：
圣運(yùn)律師
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房產(chǎn)稅中的土地價(jià)值包含契稅嗎，財(cái)稅[2010]121號文件規(guī)定:無論會(huì)計(jì)上如何核算，都要將土地價(jià)款并入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅，土地價(jià)款包括實(shí)際支付的土地價(jià)款和土地開發(fā)費(fèi)用。實(shí)際工作中，需注意掌握以下幾個(gè)問題:一、計(jì)算方法和順序

房產(chǎn)稅中的土地價(jià)值包含契稅嗎,計(jì)算房產(chǎn)稅包括土地的契稅嗎:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、房產(chǎn)稅中的土地價(jià)值包含契稅嗎

財(cái)稅[2010]121號文件規(guī)定:無論會(huì)計(jì)上如何核算，都要將土地價(jià)款并入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅，土地價(jià)款包括實(shí)際支付的土地價(jià)款和土地開發(fā)費(fèi)用。實(shí)際工作中，需注意掌握以下幾個(gè)問題:

一、計(jì)算方法和順序

1、首先需要明確的是按每塊土地來計(jì)算并入房產(chǎn)原值征稅，如果企業(yè)只有一塊土地最為簡單，如有多塊地需分別計(jì)算。

2、因?yàn)榉慨a(chǎn)稅納稅義務(wù)最終要?dú)w集到具體的房產(chǎn)上，而房產(chǎn)又存在應(yīng)稅房產(chǎn)、免稅房產(chǎn)、從價(jià)征收房產(chǎn)、從租征收房產(chǎn)的區(qū)別，所以計(jì)算順序應(yīng)該是(1)、按宗確認(rèn)房產(chǎn)原值和面積，有證房產(chǎn)按證號分別計(jì)算，無證房產(chǎn)也應(yīng)按宗計(jì)算;(2)、判斷房屋坐落地塊價(jià)值是否需要并入房產(chǎn)原值，如需并入則計(jì)算確認(rèn)房產(chǎn)坐落地塊的價(jià)值;(3)計(jì)算出該宗房產(chǎn)所坐落地塊的容積率，將該宗地塊上所有房產(chǎn)建筑面積(包括應(yīng)稅房產(chǎn)和免稅房產(chǎn))除以土地面積得出;(4)對照不同容積率的不同計(jì)算方法將房產(chǎn)坐落地塊的土地價(jià)值并入地塊上所有房屋價(jià)值中(包括應(yīng)稅房產(chǎn)和免稅房產(chǎn))，對免稅房產(chǎn)雖并入但不征稅;(5)將每宗應(yīng)稅房產(chǎn)按面積分?jǐn)倿閺膬r(jià)和從租兩部分(從租部分可能為零)。對從租房產(chǎn)，雖將地價(jià)并入但并不據(jù)此征稅，而據(jù)租金收入征稅，對從價(jià)部分房產(chǎn)則將地價(jià)一并征稅。至此完成土地價(jià)款并入房產(chǎn)征稅的計(jì)算確認(rèn)。

二、房產(chǎn)稅納稅義務(wù)的起點(diǎn)

房產(chǎn)稅納稅義務(wù)的起點(diǎn)為房產(chǎn)完工記入固定資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)的時(shí)間或房產(chǎn)實(shí)際投入使用時(shí)間或領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書時(shí)間的次月。以三個(gè)時(shí)間孰前為標(biāo)準(zhǔn)，不單獨(dú)以會(huì)計(jì)核算上記入固定資產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)為標(biāo)準(zhǔn)。

三、房產(chǎn)原值需關(guān)注是否產(chǎn)生應(yīng)該資本化的資金成本

房產(chǎn)原值的核算確認(rèn)十分重要，如果少計(jì)將持續(xù)產(chǎn)生永久性侵蝕稅基的影響，需嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度及稅收政策的規(guī)定，這不是本文的重點(diǎn)。此處強(qiáng)調(diào)的是工作中容易忽視的資金成本的問題，工作中要關(guān)注納稅人有無發(fā)生為房產(chǎn)投資而產(chǎn)生的借款，其房產(chǎn)建設(shè)完工前的借款利息有無記入在建工程科目，需查看建設(shè)期借款合同。

四、關(guān)于土地價(jià)款的問題

1、土地價(jià)款包括為取得土地而支付的土地款、契稅、登記費(fèi)用，以及土地開發(fā)費(fèi)用，如取得土地后的三通一平費(fèi)用、搬遷補(bǔ)償費(fèi)用等。強(qiáng)調(diào)兩條:一是專為取得土地而發(fā)生;二是有現(xiàn)金流出，強(qiáng)調(diào)的是在地方政府招商過程中，因土地出讓金有政策減免、政府墊付或補(bǔ)貼，土地取得成本的確認(rèn)以及其土地價(jià)值的掌握應(yīng)以與國土部門簽訂的合同價(jià)格為準(zhǔn)確認(rèn)。對土地出讓金的減免、補(bǔ)貼等不予扣除。(出讓金減免可能存在無現(xiàn)金流出現(xiàn)象)，在企業(yè)所得稅業(yè)務(wù)中，需要將減免、補(bǔ)貼等確認(rèn)為補(bǔ)貼收入。

2、國有劃撥土地因取得土地未支付款項(xiàng)故不需并入。

3、國有劃撥土地以國有土地授權(quán)經(jīng)營或投資入股的土地如**集團(tuán)部分土地，不需并入。

4、A法人持有土地，B法人持有房產(chǎn)，在對B法人征收房產(chǎn)稅時(shí)不需將A公司土地價(jià)款并入征稅。

5、如果A公司持有土地，而將房產(chǎn)記入A公司的非獨(dú)立法人的分公司B公司，政策掌握上法定的納稅義務(wù)人應(yīng)該為具有法人資格的A公司。但實(shí)際征管中無論房產(chǎn)稅由A公司交納還是由B公司交納，均應(yīng)將土地價(jià)款并入房產(chǎn)原值征稅，如**集團(tuán)。

6、國有劃撥土地后，發(fā)生改制的情況，分兩種情況:一類主要為市屬企業(yè)改制時(shí)由新的股東根據(jù)改制政策向政府出資購買的情況，則視同支付了土地價(jià)款。即使仍保留部分國有股，也應(yīng)根據(jù)改制中的評估的土地價(jià)款將其并入征稅，如**軸承等;二是改制時(shí)并未由新的企業(yè)股東向政府出資購買的情況，如**集團(tuán)，不能認(rèn)定向政府支付了土地價(jià)款，則不應(yīng)將土地價(jià)款并入房產(chǎn)價(jià)值征稅。

7、土地評估增值分兩種情況:一是前面所說改制時(shí)的評估增值，視同支付了土地價(jià)款需并入征稅，二是非改制原因而發(fā)生的評估增值，則不需并入征稅。

提示:房產(chǎn)稅和契稅是有區(qū)別的，第一房產(chǎn)稅是向賣房人征收的，契稅是向買房人與賣房人雙方征收的，房產(chǎn)稅是有界限的，而契稅是只要有買賣房的交易就要交納的.現(xiàn)在實(shí)行的房產(chǎn)稅又有了新的變化，所購房屋超過二年后，可以不交納房產(chǎn)稅，原有的規(guī)則是五年。要繳納契稅的情況有土地使用權(quán)出售、贈(zèng)與和交換，房屋買賣，房屋贈(zèng)與，房屋交換等。

二、契稅包括土地出讓金嗎

法律主觀：

契稅和土地出讓金：普通住宅(144平米以下)按房屋價(jià)值的1.5%繳納契稅(由購買方承擔(dān))；經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年上市交易的按房屋評估價(jià)值的5%繳納土地出讓金(由賣方承擔(dān))；土地性質(zhì)為劃撥的房改房需繳納1%的土地出讓金(由購買方承擔(dān))；購買普通住宅(144平米以下)，5年以上(以房產(chǎn)證發(fā)證日期為準(zhǔn))的按房屋價(jià)值的1%繳納個(gè)人所得稅 (由出售方承擔(dān))，免營業(yè)稅；5年以內(nèi)按房屋價(jià)值的6.55%(營業(yè)稅及附加5.55%、個(gè)人所得稅1%)計(jì)征，提供正規(guī) 銷售不動(dòng)產(chǎn) 原始發(fā)票5.55%的營業(yè)稅及附加可按差價(jià)(房屋價(jià)值-原始發(fā)票的價(jià)格)計(jì)征。房屋測繪中介公司收取房產(chǎn)測繪費(fèi)：住宅房產(chǎn)測繪費(fèi)1.36元/平米；商業(yè)房產(chǎn)測繪費(fèi)2.04元/平米；辦公、工業(yè)、綜合房產(chǎn)測繪費(fèi)2.72元/平米。房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)和房屋登記費(fèi)：住宅轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)6元/平米，由轉(zhuǎn)讓雙方各承擔(dān)（50%)；住宅房屋登記費(fèi)72元/件。

三、計(jì)算房產(chǎn)稅包括土地的契稅嗎

法律分析：計(jì)算房產(chǎn)稅時(shí)房屋原值要加上契稅，契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。應(yīng)繳稅范圍包括:土地使用權(quán)出售、贈(zèng)與和交換，房屋買賣，房屋贈(zèng)與，房屋交換等。

法律依據(jù)：《中華人民共和國稅收征收管理法》

第二十八條稅務(wù)機(jī)關(guān)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定征收稅款，不得違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定開征、停征、多征、少征、提前征收、延緩征收或者攤派稅款。農(nóng)業(yè)稅應(yīng)納稅額按照法律、行政法規(guī)的規(guī)定核定。

第二十九條除稅務(wù)機(jī)關(guān)、稅務(wù)人員以及經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)依照法律、行政法規(guī)委托的單位和人員外，任何單位和個(gè)人不得進(jìn)行稅款征收活動(dòng)。

第三十條扣繳義務(wù)人依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定履行代扣、代收稅款的義務(wù)。對法律、行政法規(guī)沒有規(guī)定負(fù)有代扣、代收稅款義務(wù)的單位和個(gè)人，稅務(wù)機(jī)關(guān)不得要求其履行代扣、代收稅款義務(wù)。扣繳義務(wù)人依法履行代扣、代收稅款義務(wù)時(shí)，納稅人不得拒絕。納稅人拒絕的，扣繳義務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告稅務(wù)機(jī)關(guān)處理。稅務(wù)機(jī)關(guān)按照規(guī)定付給扣繳義務(wù)人代扣、代收手續(xù)費(fèi)。