2018年度甘肅省法院十大案件里收錄了這么一個案子，蘭州市民王先生的三棟別墅，被城管執(zhí)法分局當(dāng)成違建全給扒了，眼看著蘭州市房價越漲越高，可城管分局扯皮多年就是不賠償，最后甘肅高院一錘定音賠償千萬，今天北京圣運(yùn)律師事務(wù)所主任王有銀律師以案說法，給你講講被征收房屋價值的估價時點如何確定，對你的拆遷補(bǔ)償有多大影響。


剛買了別墅沒幾年，一眼沒看住房子讓城管當(dāng)違建給拆了
    前幾年王先生買了蘭州市城關(guān)區(qū)某處的十二棟別墅，購房之喜不需多言，王先生如期付了錢并且順利取得了房屋所有權(quán)證。

    按理說這樣的房子應(yīng)該沒什么問題，可好景不長，蘭州市高新區(qū)城管執(zhí)法分局（以下簡稱城管分局）在未告知、未經(jīng)王先生同意的情況下，將王先生名下的三幢大別墅全給拆了。

    王先生不服，起訴請求確認(rèn)城管分局拆除行為違法并賠償他的損失。經(jīng)一、二審法院審查，判決確認(rèn)城管分局對王先生所有的三幢別墅實施的拆除行為違法。
 
冤有頭債卻找不著“主”，城管“拆錯房”按什么價格賠？

    拆除行為違法已是板上釘釘，但城管分局卻“不認(rèn)賬”，答辯的很是“硬氣”，認(rèn)為在拆除房屋時，王先生的部分房屋內(nèi)外墻均未粉刷，下水及暖氣等配套設(shè)施沒有安裝，并非完工的建筑物。他們拆的不是價值千萬的“大別墅”而是“爛尾的半成品”，應(yīng)以該3幢建筑物被拆除時的實際狀態(tài)為據(jù)進(jìn)行評估和賠償。

    自家的別墅被拆成廢墟不說，還要被扣一個“爛尾樓”的帽子，別說王先生不服了，任誰都是不服的。
    在此，王有銀律師要告訴您，別被征收方“忽悠了”。被征收房屋的價值，一般由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

    該案中，王先生就申請法院委托評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行了房屋價值評估，經(jīng)評估拆除行為發(fā)生時的市場單價為5600元/平方米，市場總價為845.09萬元；拆除房屋行為被確認(rèn)違法時的市場單價為8098元/平方米，市場總價為1222.06萬元，價值多少一目了然。
 
既然市場價值估算出來了，到底按那個時間段賠償？
    法院一錘定音，以拆除房屋行為被確認(rèn)違法時作為估價時點，該賠多少賠多少！
一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，從王先生涉案別墅被拆除以來，蘭州市房地產(chǎn)價格有較大幅度的升高，故以拆除行為發(fā)生的時間為估價時點對王先生而言明顯不具有合理性。選取拆除房屋行為被確認(rèn)違法時作為估價時點來計算損失。判決被告高新執(zhí)法分局向王先生賠償房屋權(quán)益損失，合計人民幣1222.06萬元。高新分局不服判決提起上訴，二審法院甘肅高院判決駁回上訴，維持原判。


    王有銀律師解讀：房屋價格是不斷波動的，因此估價時點不同房屋的價值就會不同，房屋的補(bǔ)償就會發(fā)生明顯變化。在計算房屋被拆除后賠償金額時，應(yīng)考慮拆遷戶合法財產(chǎn)權(quán)益受侵害時間的因素、房屋市場價值發(fā)生較大波動的現(xiàn)實狀況。
根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條與《國有土地上房屋征收評估辦法》第十條的有關(guān)規(guī)定，征收公告之日作為評估時點或者補(bǔ)償不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。其目的在于保障拆遷戶的合法財產(chǎn)權(quán)益不因房屋征收而受到減損。

    實踐中，如果征收決定公告時間與實際賠償時間相隔過長，依據(jù)征收決定公告時的市場價格予以賠償對拆遷戶是不公平的，此時房屋價值可能早已發(fā)生巨大變化，如遭遇上述情況，建議及時聯(lián)系專業(yè)拆遷律師，聽取專業(yè)法律建議，助您爭取合法權(quán)益。