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拆遷中村民與村委會(huì)簽訂的補(bǔ)償協(xié)議有效嗎,拆遷中村民與村委會(huì)簽訂的補(bǔ)償協(xié)議是有法律效力的嗎:今日村們集體維權(quán)在線法律咨詢

發(fā)布時(shí)間：
2024-09-08 15:18:36
作者：
圣運(yùn)律師
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拆遷中村民與村委會(huì)簽訂的補(bǔ)償協(xié)議有效嗎，在征地拆遷的過程中，尤其是在農(nóng)村，很多老百姓在面臨征收的時(shí)候，可以發(fā)現(xiàn)更多的是由村委會(huì)來做征收工作，甚至有的地方老百姓簽訂的補(bǔ)償協(xié)議都是和村委會(huì)簽訂的，我們都知道征收的主體是縣級以上政府的行為，那么，

拆遷中村民與村委會(huì)簽訂的補(bǔ)償協(xié)議有效嗎,拆遷中村民與村委會(huì)簽訂的補(bǔ)償協(xié)議是有法律效力的嗎:今日村們集體維權(quán)在線法律咨詢

一、拆遷中村民與村委會(huì)簽訂的補(bǔ)償協(xié)議有效嗎

在征地拆遷的過程中，尤其是在農(nóng)村，很多老百姓在面臨征收的時(shí)候，可以發(fā)現(xiàn)更多的是由村委會(huì)來做征收工作，甚至有的地方老百姓簽訂的補(bǔ)償協(xié)議都是和村委會(huì)簽訂的，我們都知道征收的主體是縣級以上政府的行為，那么，究竟老百姓和村委會(huì)簽訂的補(bǔ)償協(xié)議是否有效呢？

村委會(huì)在征地拆遷過程中究竟著扮演著什么角色？

根據(jù)《土地管理法》第四

十五、四十六條的規(guī)定，征收集體土地的，應(yīng)根據(jù)被征收土地的性質(zhì)、征地面積等，根據(jù)規(guī)定報(bào)由國務(wù)院或省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。經(jīng)法定程序批準(zhǔn)后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。

《土地管理法實(shí)施條例》第25條中規(guī)定，征收土地方案經(jīng)依法批準(zhǔn)后，由被征收土地所在地的市、縣人民政府組織實(shí)施，市、縣人民政府土地行政主管部門根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的征收土地方案，會(huì)同有關(guān)部門擬訂征地補(bǔ)償、安置方案，在被征收土地所在地的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村予以公告，聽取被征收土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見。征地補(bǔ)償、安置方案報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實(shí)施。

從以上我們可以看出，與被征收人簽訂征地補(bǔ)償協(xié)議的應(yīng)當(dāng)是市、縣級人民政府土地行政主管部門。

村委會(huì)作為村民自治組織不屬于行政主體，更沒有土地征收主體資格。在實(shí)踐中村委會(huì)作為具有“上傳下達(dá)”的職能，在征地過程中往往會(huì)受征地行政機(jī)關(guān)的委托，以征收方的名義參與到征地活動(dòng)的組織實(shí)施中，此時(shí)對于被征地農(nóng)民來說，村委會(huì)又站在了征收方的位置上。

與村委會(huì)簽訂的補(bǔ)償協(xié)議是否有效？

在征地拆遷實(shí)施行為的過程中，我們主要根據(jù)實(shí)施的主體來劃分情況。

第一種情況，村委會(huì)是依法接受征收方也就是市縣級以上人民政府的委托，跟村民簽訂補(bǔ)償協(xié)議的，并且沒有其他違法事由的前提下，我們可以認(rèn)可這個(gè)簽訂的協(xié)議是合法有效的。

在這里需要強(qiáng)調(diào)的是，村委會(huì)既然受土地征收主管部門的委托，那就必須要有合法的書面委托，否則我們是可以追究村委會(huì)簽約行為的行政機(jī)關(guān)的責(zé)任。

第二個(gè)情況，就是說，當(dāng)?shù)貨]有征收項(xiàng)目，而是村委會(huì)以自己的名義組織實(shí)施征收，并且與村民簽訂了補(bǔ)償協(xié)議。上面我們也有提到過，村委會(huì)是沒有征收的主體資格，是不能以自己的名義制定征收公告、補(bǔ)償安置方案以及組織實(shí)施征地行為，這個(gè)前提下，可以確定的是村委會(huì)與村民簽訂的協(xié)議屬于無效合同。

大家如果簽訂了這種協(xié)議，可以在專業(yè)拆遷律師的幫助下向地方政府土地行政管理部門等舉報(bào)申請查處，并通過訴訟途徑確認(rèn)協(xié)議無效。

二、村委會(huì)上有簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議的權(quán)利嗎

依據(jù)我國相關(guān)法律的規(guī)定，房屋拆遷補(bǔ)償是歸被拆遷人所有的，所以村委會(huì)是沒有權(quán)代表被拆遷人與征收方簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議的，應(yīng)該由被拆遷人自己簽訂。

《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》

第二十六條土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有；地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物及青苗的所有者所有。

征用土地的安置補(bǔ)助費(fèi)必須專款專用，不得挪作他用。需要安置的人員由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理和使用；由其他單位安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)支付給安置單位；不需要統(tǒng)一安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放給被安置人員個(gè)人或者征得被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險(xiǎn)費(fèi)用。

市、縣和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對安置補(bǔ)助費(fèi)使用情況的監(jiān)督。

一、村委會(huì)可以代表征收方與村民簽協(xié)議嗎？

根據(jù)《土地管理法》及其實(shí)施條例和《征收土地公告辦法》的相關(guān)規(guī)定，征地補(bǔ)償、安置方案經(jīng)批準(zhǔn)后，由有關(guān)市、縣人民政府土地行政主管部門具體實(shí)施該征遷范圍內(nèi)的工作。根據(jù)上述規(guī)定，一般是由市、縣人民政府土地行政主管部門或者其委托部門作為主體與被征收人簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議。

1、村委會(huì)接受征收方委托，并有書面的委托書，經(jīng)過合法的征收程序并無其他違法性事由的情況下簽訂的補(bǔ)償協(xié)議有效，如果發(fā)生協(xié)議履行糾紛，可以追究授權(quán)方即征收方的違約責(zé)任。

2、村委會(huì)沒有接受委托，并且在沒有任何征地審批的情況下，村委會(huì)自行組織協(xié)議征地、協(xié)議拆遷，與村民簽訂補(bǔ)償協(xié)議。這是違反《土地管理法》相關(guān)規(guī)定的，村委會(huì)根本沒有這樣的職權(quán)，所簽協(xié)議從性質(zhì)上屬于無效協(xié)議。如果村民簽訂了這樣的補(bǔ)償協(xié)議，可以起訴至法院確認(rèn)無效，并可要求國土部門對其行為進(jìn)行查處。

二、房屋拆遷賠償糾紛如何有效處理？

由于拆遷人占比例較多的是房地產(chǎn)開發(fā)公司，這些部門的性質(zhì)，決定其必須追求最大利潤，因此，實(shí)踐中這些部門往往以低廉的價(jià)格拆遷原居民住宅，對拆遷人的補(bǔ)償費(fèi)用往往過低或者違反拆遷安置合同沒有進(jìn)行有關(guān)補(bǔ)償，這類糾紛訴至法院的也很多。對于補(bǔ)償糾紛的處理，在審理時(shí)，如果拆遷安置合同有約定，應(yīng)按照拆遷安置合同的約定來處理；沒有按照合同約定來履行的一方，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

對于作價(jià)補(bǔ)償，應(yīng)按照所拆遷房屋建筑面積的安置價(jià)格結(jié)合成新結(jié)算補(bǔ)償?shù)慕痤~，在補(bǔ)償時(shí)也應(yīng)充分考慮地段的差異。對于不同使用性質(zhì)的房屋應(yīng)有不同的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，這里主要是指住宅用房和營業(yè)性用戶。拆遷中如何認(rèn)定房屋的使用性質(zhì)，是當(dāng)前拆遷安置中爭議較大的一個(gè)問題。應(yīng)按拆遷房屋實(shí)際使用的性質(zhì)來認(rèn)定。對于拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。

對于被拆遷房屋的承租人，在租賃期限未滿時(shí)，則承租人對該拆遷房屋享有使用權(quán)，對此承租人有要求拆遷人和房屋產(chǎn)權(quán)人返還已付租金并賠償其損失的權(quán)利。如果房屋所有權(quán)人進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)調(diào)換，承租人與原房屋所有權(quán)人之間的租賃關(guān)系應(yīng)當(dāng)繼續(xù)維持。在過渡期限內(nèi)，承租人自行安排住所的，拆遷人應(yīng)當(dāng)支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。對于搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)應(yīng)按城市市政府的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。對于因拆遷人的責(zé)任延長過渡期限的，對此拆遷人除應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任外，還應(yīng)當(dāng)自逾期之日起增加臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。