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農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房可以購買嗎？,農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房可以買嗎:今日村們集體維權(quán)在線法律咨詢

發(fā)布時(shí)間：
2024-09-06 20:48:33
作者：
圣運(yùn)律師
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農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房可以購買嗎？，農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房可以買，不過只允許本村村民之間交易。農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房又被稱為是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，并且也無法在房管局備案，產(chǎn)權(quán)是歸集體所有，本村人購買，后期土地若是征用，也可領(lǐng)取補(bǔ)償款。我

農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房可以購買嗎？,農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房可以買嗎:今日村們集體維權(quán)在線法律咨詢

一、農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房可以購買嗎？

農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房可以買，不過只允許本村村民之間交易。農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房又被稱為是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，并且也無法在房管局備案，產(chǎn)權(quán)是歸集體所有，本村人購買，后期土地若是征用，也可領(lǐng)取補(bǔ)償款。我國《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)民集體所有土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。

一、大產(chǎn)權(quán)房和小產(chǎn)權(quán)房?jī)烧邊^(qū)別：

（1）大產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證由國家頒發(fā)，被國家認(rèn)可和接受。

（2）職工可以自由出售或轉(zhuǎn)讓大產(chǎn)權(quán)房，沒有時(shí)間上的限制。

（3）大產(chǎn)權(quán)房的用地是由國家（也就是當(dāng)?shù)卣﹦潛芑蛘咿D(zhuǎn)讓的，銷售對(duì)象可以是任何人。

（4）購買大產(chǎn)權(quán)房之后，購買者可以自由進(jìn)行使用、出售或轉(zhuǎn)讓，不用補(bǔ)繳任何費(fèi)用。

小產(chǎn)權(quán)房

（1）小產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)，不是國家頒發(fā)，個(gè)人并沒有實(shí)際的產(chǎn)權(quán)，也不受法律保護(hù)。

（2）個(gè)人想要轉(zhuǎn)讓小產(chǎn)權(quán)房，必須在購買滿五年之后才能夠進(jìn)行。

（3）小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)用地一般是歸鄉(xiāng)政府集體所有，并且這類房產(chǎn)只能由這個(gè)鄉(xiāng)的村民購買居住。

（4）購買小產(chǎn)權(quán)房之后，若要在轉(zhuǎn)讓，必須補(bǔ)交土地出讓金，否則便不能夠上市交易。

小產(chǎn)權(quán)房若向非集體成員的第三人出售，因其沒有房產(chǎn)證而無法完成產(chǎn)權(quán)過戶，小產(chǎn)權(quán)房屋購買人完全可以與其他人再次簽訂房屋買賣協(xié)議，達(dá)到一房二賣或是多賣的目的，第三人的利益根本得不到保證。

二、小產(chǎn)權(quán)房更名時(shí)是否需要開發(fā)商去變更

小產(chǎn)權(quán)房就是在集體所有土地上修建的房子。這類房子僅限于在本村村民之間流通轉(zhuǎn)讓，外地人購買是非法行為，更不會(huì)有開發(fā)商為您辦理更名了。

小產(chǎn)權(quán)房由于房產(chǎn)證不屬于個(gè)人，屬于集體，所以私人之間的產(chǎn)權(quán)交易不受法律保護(hù)，交易產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)比較大。目前小產(chǎn)權(quán)房在我國是“不合法”的，當(dāng)然國家也沒有征稅。如果遇上房子被抵押、查封、拍賣等情況，即使你住在里面，也是無權(quán)干涉的，

小產(chǎn)權(quán)的房子是不能買賣的，一般來說，小產(chǎn)權(quán)房分兩種，一種是建在集體建設(shè)用地上，也就是建在農(nóng)民宅基地上的房子，只屬于該村的集體所有者，外村農(nóng)民不能購買，只能在本村的村民之間流轉(zhuǎn)；建在集體企業(yè)用地或耕地，這種屬于違建。你要知道，小產(chǎn)權(quán)的房子沒有土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同房管局不會(huì)給予備案。由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，也不是合法有效的產(chǎn)權(quán)證，所以不建議購買小產(chǎn)權(quán)的房子，沒有產(chǎn)權(quán)，一旦發(fā)生問題，也很難去維權(quán)。

所謂的“小產(chǎn)權(quán)”就是說，你不能獲得國家直接頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，一般只有集體產(chǎn)權(quán)證，是沒法過戶的。違法交易的風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。身邊這樣的例子不少，有很多人前些年買的城中村民的院子，如今拆遷反悔的不少，說事的給加點(diǎn)利息，不說事的只退給當(dāng)初交易的房款原價(jià)，因?yàn)榻灰资沁`法的，交易合同就不受法律保護(hù)，所以一旦出現(xiàn)拆遷啊，違建啊什么的，有些苦果只能往自己肚子里咽了。

三、小產(chǎn)權(quán)房子產(chǎn)權(quán)叫什么名字

小產(chǎn)權(quán)房，就是指村集體組織或是開發(fā)商憑借新農(nóng)村建設(shè)的名義，農(nóng)民自建的商品房，或者是在集體土地上建設(shè)的房屋。國家不會(huì)頒發(fā)的土地使用證以及預(yù)售許可證，購房合同也不能在房管局進(jìn)行備案。目前，小產(chǎn)權(quán)房有兩種：一種是建在集體建設(shè)用地上，只屬于農(nóng)村集體所有人，即使是其他村的農(nóng)民也買不到；二是占用耕地上或者是在集體企業(yè)用地上，違法建設(shè)的房屋。根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條：開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。

二、農(nóng)村的小產(chǎn)權(quán)房可以買嗎

農(nóng)村的小產(chǎn)權(quán)房可以買，但只能簽訂房屋買賣合同，不能辦理產(chǎn)權(quán)登記。

《中華人民共和國民法典》

第二百零九條【不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的效力】不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

第二百一十五條【合同效力與物權(quán)變動(dòng)區(qū)分】當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

一、小產(chǎn)權(quán)房拆了有補(bǔ)貼嗎

小產(chǎn)權(quán)房拆了有補(bǔ)貼，前提是已經(jīng)辦理了審批手續(xù)。

根據(jù)《民法典》第二百四十三條第一款、第三款、第四款的規(guī)定，為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和組織、個(gè)人的房屋以及其他不動(dòng)產(chǎn)。

征收組織、個(gè)人的房屋以及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予征收補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。任何組織或者個(gè)人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用。

二、小產(chǎn)權(quán)房可以繼承給子女嗎

小產(chǎn)權(quán)房原則上是不可以繼承給子女，但是可以繼承其使用權(quán)，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房不具備普通商品房的法律性質(zhì)，所以購買的小產(chǎn)權(quán)房不能辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，也不能作為商品房辦理過戶手續(xù)，因此無法作為遺產(chǎn)繼承。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國民法典》第一千一百二十一條繼承從被繼承人死亡時(shí)開始。相互有繼承關(guān)系的數(shù)人在同一事件中死亡，難以確定死亡時(shí)間的，推定沒有其他繼承人的人先死亡。都有其他繼承人，輩份不同的，推定長(zhǎng)輩先死亡；輩份相同的，推定同時(shí)死亡，相互不發(fā)生繼承。

三、農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房可以買嗎

農(nóng)村集體小產(chǎn)權(quán)房可以買，不過只允許本村村民之間交易。農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房又被稱為是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，是沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，并且也無法在房管局備案，產(chǎn)權(quán)是歸集體所有，本村人購買，后期土地若是征用，也可領(lǐng)取補(bǔ)償款。我國《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)民集體所有土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村集體小產(chǎn)權(quán)房屬集體所有，村民對(duì)集體小產(chǎn)權(quán)房也只享有使用權(quán)，村民將集體小產(chǎn)權(quán)房賣給本村以外人員的，買賣行為不能受法律認(rèn)可與保護(hù)，也不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。

同時(shí)《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》規(guī)定，對(duì)于借戶籍制度改革或擅自通過村改居等方式非法將農(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)為國有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房等違法用地，不得登記發(fā)證。

一、二手小產(chǎn)權(quán)房購買的風(fēng)險(xiǎn)有哪些

1、法律風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。

由于小產(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，而不具備普通商品房的法律性質(zhì)，其實(shí)并不是商品房。因此法律法規(guī)對(duì)商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對(duì)小產(chǎn)權(quán)房是無效的，也就無法維護(hù)購房者的權(quán)益。

此外，由于小產(chǎn)權(quán)房不受法律認(rèn)可，也不用在房管部門備案，不在政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)。因此，在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護(hù)問題，其救濟(jì)途徑也就非常有限了。

2、政策風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于在建小產(chǎn)權(quán)房，當(dāng)購房者與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，一旦遇到政府整頓小產(chǎn)權(quán)房，那么可導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。購房人會(huì)面臨既無法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。

購房者在購得小產(chǎn)權(quán)房后，一旦遇到政府征地拆遷，由于小產(chǎn)權(quán)房并沒有國家頒發(fā)的房產(chǎn)證。因此，購房者也就并非合法的產(chǎn)權(quán)人，也就無法獲得相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償，而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比微乎其微。

3、轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)《土地管理法》規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。

而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地也只有享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù)。也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見，小產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。

二、小產(chǎn)權(quán)買賣合同需要公正嗎

小產(chǎn)權(quán)房是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的商品房。小產(chǎn)權(quán)房只是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。小產(chǎn)權(quán)房是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。所以，小產(chǎn)權(quán)其實(shí)就是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，它并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。