一、簽約階段的資信審查問題

所謂資信審查，在此僅指出租人是否有出租的資格，承租人是否具有承租的能力，那么相對于承租人來說，本人僅提醒有關(guān)如何核實出租人的出租資格。大型商場，一般開發(fā)商委托物業(yè)代為出租，那么承租人需要注意的是有關(guān)的物業(yè)獲得開發(fā)商的授權(quán)手續(xù)，另一方面，還需要注意關(guān)于出租的商場是否存在出租限制，即是否商場的權(quán)屬是否存在瑕疵或者受限，按照《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定有下列情形之一的房屋不得出租：

1、未依法取得房屋所有權(quán)證的;

2、司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;

3、共有房屋未取得共有人同意的;

4、權(quán)屬有爭議的;

5、屬于違法建筑的;

6、不符合安全標準的;

7、已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;

8、不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的;

9、有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。而發(fā)生前述情況下，承租人一般風險較大，且如果后期租賃后需要辦理有關(guān)經(jīng)營證照時，可能會遇上阻礙。對此，在簽訂租賃合同或者意向書時，需要先核實是否存在前述情況，尤其承租的成本較高、投資較大時。但是現(xiàn)實中，很多農(nóng)村集體用地也有建立商場出租，但是在辦理證照方面，只要村委出具證明，還是不存在辦理的障礙，對此，需要承租人在簽訂合同時，核實是否存在證照辦理的困難，避免承租后無法合法經(jīng)營，對于違法建筑、或者司法、行政部門查封的房子，承租人承租確實要三思而后行。

另外，在承租人時，需要注意承租的商場所在的區(qū)域是否在拆遷范圍內(nèi)，按照深圳的說法就是是否在城市更新范圍內(nèi)，因為如果在拆遷范圍內(nèi)，承租人依舊承租，則投入不宜過大，且在租賃合同中需要詳細的約定好拆遷發(fā)生時的補償問題，對于該點，將在下文進一步分析。

二、合同審查簽約主體資格要注意什么

法律分析：合同審查簽約主體資格要注意以下方面：1、法律依據(jù)自然人參與民事活動能力的不同，將自然人分為完全民事行為能力人、限制民事行為能力人和無民事行為能力人。2、如果合同是由對方的代理人代簽，應審查該代理人是否具有代理權(quán)限，合同當事人是否授權(quán)。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》第四百七十條 合同的內(nèi)容由當事人約定，一般包括下列條款：（一）當事人的姓名或者名稱和住所；（二）標的；（三）數(shù)量；（四）質(zhì)量；（五）價款或者報酬；（六）履行期限、地點和方式；（七）違約責任；（八）解決爭議的方法。當事人可以參照各類合同的示范文本訂立合同。

三、如何審查簽約人員的資格

法律分析：一是其職務代理是否屬實；

二是其簽約行為是否符合該企業(yè)的業(yè)務經(jīng)營范圍；

三是簽約行為是否與其職務相稱等。

對委托代理人的審查，是否有代理證書，是否在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)簽訂合同，是否以合同當事人的名義進行簽訂行為等。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》 第六十一條 依照法律或者法人章程的規(guī)定，代表法人從事民事活動的負責人，為法人的法定代表人。

法定代表人以法人名義從事的民事活動，其法律后果由法人承受。法人章程或者法人權(quán)力機構(gòu)對法定代表人代表權(quán)的限制，不得對抗善意相對人。

h3>四、合同審查簽約主體資格要注意什么

法律分析：合同審查簽約主體資格要注意以下方面：1、法律依據(jù)自然人參與民事活動能力的不同，將自然人分為完全民事行為能力人、限制民事行為能力人和無民事行為能力人。2、如果合同是由對方的代理人代簽，應審查該代理人是否具有代理權(quán)限，合同當事人是否授權(quán)。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》第四百七十條 合同的內(nèi)容由當事人約定，一般包括下列條款：（一）當事人的姓名或者名稱和住所；（二）標的；（三）數(shù)量；（四）質(zhì)量；（五）價款或者報酬；（六）履行期限、地點和方式；（七）違約責任；（八）解決爭議的方法。當事人可以參照各類合同的示范文本訂立合同。

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內(nèi)容審核：李帥律師

來源：臨律-簽約階段的資信審查問題，