一、什么叫做合作建房

合作建房作為法律術(shù)語(yǔ)，最早見(jiàn)于最高人民法院于一九九五年十二月二十七日公布的《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》即（法發(fā)〔1996〕2號(hào)）文件（以下簡(jiǎn)稱文件）。文件第五條對(duì)以國(guó)有土地使用權(quán)投資合作建房問(wèn)題作了六項(xiàng)規(guī)定，內(nèi)容如下：1．享有土地使用權(quán)的一方以土地使用權(quán)作為投資與他人合作建房，簽訂的合建合同是土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的一種特殊形式，除辦理合建審批手續(xù)外，還應(yīng)依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合建合同無(wú)效，但雙方已實(shí)際履行了合同，或房屋已基本建成，又無(wú)其他違法行為的，可認(rèn)定合建合同有效，并責(zé)令當(dāng)事人補(bǔ)辦土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。2．當(dāng)事人簽訂合建合同，依法辦理了合建審批手續(xù)和土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，不因合建一方?jīng)]有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)而認(rèn)定合同無(wú)效。3．以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的一方，在《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）施行前，經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)，以其使用的土地作為投資與他人合作建房的，可認(rèn)定合建合同有效。相關(guān)知識(shí)延伸閱讀：合作建房深圳模式《深圳市城市更新辦法》其中規(guī)定原居民可作為權(quán)利主體自行進(jìn)行舊住宅區(qū)的更新改造。此可以看做合作建房在深圳的一種實(shí)現(xiàn)形式。城市更新服務(wù)網(wǎng)是全國(guó)首家城市更新中業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、政府、服務(wù)商四方信息聚合平臺(tái)。該平臺(tái)首倡業(yè)主自己發(fā)起成立城市更新自助會(huì)，通過(guò)自助會(huì)的形式，讓原業(yè)主自行組織起來(lái)，進(jìn)行業(yè)主意愿整合，然后自行進(jìn)行舊住宅區(qū)的改造，或通過(guò)招標(biāo)方式遴選開(kāi)發(fā)商進(jìn)行改造。城市更新服務(wù)網(wǎng)并通過(guò)聚合城市更新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的各種資源，為原業(yè)主權(quán)利主體自行更新改造提供信息和技術(shù)支持。深圳是全國(guó)土地資源最緊張的地區(qū)，合作建房者通過(guò)招拍掛的公開(kāi)方式獲取合作建房的土地基本上不可能，但舊住宅區(qū)的原業(yè)主作為原地塊土地資源的現(xiàn)實(shí)擁有者，通過(guò)自行改造的模式，以類似于合作建房的方式進(jìn)行城市更新改造將構(gòu)成深圳舊住宅區(qū)更新改造的一種重要方式。

二、合作建房合同合法嗎

合作建房合同是否合法，分析如下：

1、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同，要求合同一方當(dāng)事人具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，如雙方均不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效；

2、如果合建房的一方當(dāng)事人已取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，或者依法合作成立具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的，應(yīng)認(rèn)定合同有效。

合建房拆了賠償標(biāo)準(zhǔn)：

1、合建房一般是指雙方中一個(gè)提供土地的使用權(quán)，而另一個(gè)負(fù)責(zé)出資建房，或者住戶聯(lián)合起來(lái)一起開(kāi)發(fā)建造的房子，在實(shí)際建設(shè)過(guò)程中，往往需要多人一起籌備資金，協(xié)商戶型，選購(gòu)地點(diǎn)；

2、如果自己購(gòu)買的是合建房，當(dāng)房屋面臨拆遷的時(shí)候，也可以獲得一定的補(bǔ)償。一般情況下，補(bǔ)償分為三種類型，第一種是拆遷方基于被拆遷方一定的貨幣補(bǔ)償，這種補(bǔ)償方式比較常見(jiàn)。另一種是拆遷方結(jié)合房屋的市場(chǎng)價(jià)值，基于被拆遷方同等價(jià)值的產(chǎn)權(quán)作為補(bǔ)償；

3、但實(shí)際操作過(guò)程中，由于產(chǎn)權(quán)評(píng)估的復(fù)雜性，單一的賠償方式不能滿足被拆遷方的要求，所以第三種賠償方式就是結(jié)合貨幣賠償和產(chǎn)權(quán)賠償一起，對(duì)被拆遷方進(jìn)行一個(gè)綜合性的賠償。

綜上所述，通常在成立合同，即合同生效，兩者具有一定的同步性。如果法律規(guī)定，部分合同需要經(jīng)過(guò)法律，行政法規(guī)規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，此時(shí)合同的生效需要經(jīng)過(guò)相關(guān)流程之后，才能生效。

【法律依據(jù)】：

《中華人民共和國(guó)民法典》第一百五十三條

違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無(wú)效。但是，該強(qiáng)制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無(wú)效的除外。

違背公序良俗的民事法律行為無(wú)效。

第二百四十九條

城市的土地，屬于國(guó)家所有。法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，屬于國(guó)家所有。

第二百六十條

集體所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)包括：

（一）法律規(guī)定屬于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂。

三、什么是合作建房？

1、什么是合作建房?

合作建房是指以一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形式。

2、對(duì)合作建房有哪些規(guī)定?

對(duì)一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，并以產(chǎn)權(quán)分成的合作建房視為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。在2001年8月6日后，房地產(chǎn)管理部門不再審批合作建房。對(duì)已交清地價(jià)款的出地方，出地方直接進(jìn)入土地交易市場(chǎng)，通過(guò)掛牌交易、招標(biāo)、拍賣等方式尋找合作方;對(duì)已取得行政劃撥用地、歷史用地、協(xié)議用地土地使用權(quán)的單位需尋找合作方的，須經(jīng)過(guò)規(guī)劃國(guó)土部門對(duì)規(guī)劃、用地等問(wèn)題進(jìn)行審核，并補(bǔ)交市場(chǎng)地價(jià)后，再進(jìn)入土地交易市場(chǎng)以掛牌交易、招標(biāo)、拍賣等方式尋找合作方。

根據(jù)《鄭州市土地交易市場(chǎng)管理規(guī)定》和深府94號(hào)文的有關(guān)規(guī)定，原農(nóng)村征地時(shí)返還的工商發(fā)展用地進(jìn)入市場(chǎng)的，按建筑面積收取市場(chǎng)地價(jià)的10%，可以合作建房。

一、集資房和商品房有哪些差異

首先，一般商品房是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商獨(dú)立開(kāi)發(fā)的一種產(chǎn)品，再通過(guò)市場(chǎng)買賣關(guān)系來(lái)實(shí)現(xiàn)其價(jià)值和使用價(jià)值，屬完全的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)行為。所以，一般商品房的消費(fèi)群體廣泛、沒(méi)有特別限制。

集資房則是通過(guò)單位、社會(huì)團(tuán)體組織、住宅合作社來(lái)組織建設(shè)的，主要是為了解決單位和社會(huì)團(tuán)體組織既定范圍的中低收入家庭的住宅問(wèn)題，采用的是先集資后建房的形式，是一種非市場(chǎng)行為，不存在買賣與經(jīng)營(yíng)關(guān)系。

其次，集資房建設(shè)與一般商品房在各種手續(xù)的申辦上也存在區(qū)別。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，要開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)一般商品房必須“五證俱全”，即要同時(shí)具備《規(guī)劃用地許可證》、《建設(shè)規(guī)劃許可證》、《開(kāi)工許可證》、《土地使用證》、《房屋銷售許可證》。一般商品房的土地是出讓用地，取得的方式主要是以招投標(biāo)、拍賣、掛牌以及市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓的方式。

集資房的土地主要是通過(guò)政府劃撥，并減免了相關(guān)稅費(fèi)。因此，集資房的建設(shè)在申辦手續(xù)的過(guò)程中，各種手續(xù)的辦理不同于一般商品房開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的辦理過(guò)程。

總結(jié)來(lái)說(shuō)：一般商品房和集資房最大的區(qū)別是土地使用權(quán)的區(qū)別。一般商品房取得的是土地使用權(quán)，而集資房取得的是劃撥土地使用權(quán)。因此，集資房上市交易、出租、抵押和繼承時(shí)，應(yīng)該向政府有關(guān)部門補(bǔ)交土地出讓金。

二、集資房和商品房有哪些區(qū)別

1、開(kāi)發(fā)者不同

集資房是改變住房建設(shè)由國(guó)家和單位統(tǒng)包的制度，實(shí)行政府、單位、個(gè)人三方面共同承擔(dān)，通過(guò)籌集資金來(lái)建造的房屋。

商品房它是指經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司(個(gè)人、外國(guó)公司)向政府機(jī)關(guān)單位租用土地，建成后用于市場(chǎng)出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。

2、土地使用權(quán)的區(qū)別

一般商品房取得的是出讓土地使用權(quán)，取得的方式主要是以招投標(biāo)、拍賣、掛牌以及市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓的方式。商品房只有土地使用權(quán)期限40年、50年、70年開(kāi)發(fā)的房屋。

集資房取得的是劃撥土地使用權(quán)。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。個(gè)人按房?jī)r(jià)全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)，個(gè)人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。因此，集資房上市交易、出租、抵押和繼承時(shí)，應(yīng)該向政府有關(guān)部門補(bǔ)交土地出讓金。集資房，是改變住宅建設(shè)由國(guó)家和單位包的傳統(tǒng)制度，實(shí)府、單位、職工個(gè)人三方面共同承擔(dān)建房成本，通過(guò)多方籌集資金進(jìn)行房屋建設(shè)而不通過(guò)市場(chǎng)購(gòu)買而直接分配的。

3、手續(xù)申辦上的區(qū)別

商品房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，要開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)一般商品房必須“五證俱全”，即要同時(shí)具備《規(guī)劃用地許可證》、《建設(shè)規(guī)劃許可證》、《開(kāi)工許可證》、《土地使用證》、《房屋銷售許可證》。

h3>四、合作建房合同合法嗎

合作建房合同是否合法，分析如下：

1、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同，要求合同一方當(dāng)事人具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，如雙方均不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效；

2、如果合建房的一方當(dāng)事人已取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，或者依法合作成立具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的，應(yīng)認(rèn)定合同有效。

合建房拆了賠償標(biāo)準(zhǔn)：

1、合建房一般是指雙方中一個(gè)提供土地的使用權(quán)，而另一個(gè)負(fù)責(zé)出資建房，或者住戶聯(lián)合起來(lái)一起開(kāi)發(fā)建造的房子，在實(shí)際建設(shè)過(guò)程中，往往需要多人一起籌備資金，協(xié)商戶型，選購(gòu)地點(diǎn)；

2、如果自己購(gòu)買的是合建房，當(dāng)房屋面臨拆遷的時(shí)候，也可以獲得一定的補(bǔ)償。一般情況下，補(bǔ)償分為三種類型，第一種是拆遷方基于被拆遷方一定的貨幣補(bǔ)償，這種補(bǔ)償方式比較常見(jiàn)。另一種是拆遷方結(jié)合房屋的市場(chǎng)價(jià)值，基于被拆遷方同等價(jià)值的產(chǎn)權(quán)作為補(bǔ)償；

3、但實(shí)際操作過(guò)程中，由于產(chǎn)權(quán)評(píng)估的復(fù)雜性，單一的賠償方式不能滿足被拆遷方的要求，所以第三種賠償方式就是結(jié)合貨幣賠償和產(chǎn)權(quán)賠償一起，對(duì)被拆遷方進(jìn)行一個(gè)綜合性的賠償。

綜上所述，通常在成立合同，即合同生效，兩者具有一定的同步性。如果法律規(guī)定，部分合同需要經(jīng)過(guò)法律，行政法規(guī)規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，此時(shí)合同的生效需要經(jīng)過(guò)相關(guān)流程之后，才能生效。

【法律依據(jù)】：

《中華人民共和國(guó)民法典》第一百五十三條

違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無(wú)效。但是，該強(qiáng)制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無(wú)效的除外。

違背公序良俗的民事法律行為無(wú)效。

第二百四十九條

城市的土地，屬于國(guó)家所有。法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，屬于國(guó)家所有。

第二百六十條

集體所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)包括：

（一）法律規(guī)定屬于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂。

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內(nèi)容審核：鄧海鳳律師

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