一、住改商規(guī)定賠償標準

基于對各地住改商補償規(guī)定的研究，總結對于該性質(zhì)房屋的補償主要有以下幾種模式：

（一）大多數(shù)地方按照住宅房屋與非住宅房屋的加權平均值確定。

（二）規(guī)定住改商可以享受商業(yè)用房補償政策。

（三）參照商業(yè)用房估價，并且根據(jù)是否沿街標準有所不同。

一、深圳舊改賠償標準

深圳舊城改造賠償標準問題：在《深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例（征求意見稿）》中關于舊改明確了法定最低補償標準，但《征求意見稿》一般沒有法律效力，因此尚未投入使用。目前，仍然按照《深圳市城市更新辦法》、《深圳市城市更新辦法實施細則》、《深圳市房屋征收與補償實施辦法(試行）》實施舊改賠償。

1.對商品房性質(zhì)的房屋的補償住宅類房屋的被征收人選擇貨幣補償?shù)模瑢ι唐沸再|(zhì)房屋的補償，由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構依法評估確定。選擇產(chǎn)權調(diào)換的，住宅類房屋被征收人可選擇產(chǎn)權調(diào)換方式進行補償，按被征收房屋房地產(chǎn)權證書記載的建筑面積1:

1.2予以產(chǎn)權調(diào)換，或按被征收房屋房地產(chǎn)權證書記載的套內(nèi)建筑面積1:1予以產(chǎn)權調(diào)換。房地產(chǎn)權證書或者房地產(chǎn)登記簿沒有記載套內(nèi)面積或者記載不明的，按證載建筑面積1:1.2予以產(chǎn)權調(diào)換。

2.對非商品性質(zhì)房屋的補償由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構依法評估確定的價格或市房屋征收部門發(fā)布的房屋征收補償基準價格確定，以價高者為準，并根據(jù)《深圳市房屋征收與補償實施辦法(試行）》(市政府令第292號）附件進行補償。

以上是《補償方案》中對商品性質(zhì)房屋和非商品性質(zhì)房屋的補償規(guī)定。另外選擇房屋產(chǎn)權調(diào)換的，被征收人應選擇所提供的安置房源中面積與應安置面積最相近的套型。產(chǎn)權調(diào)換房屋建筑面積(包括套內(nèi)建筑面積）超過應補償建筑面積的，超出面積部分以產(chǎn)權調(diào)換后房屋市場評估價格結算差價；產(chǎn)權調(diào)換房屋建筑面積(包括套內(nèi)建筑面積）小于應補償建筑面積的，差異面積部分以產(chǎn)權調(diào)換后房屋市場評估價格結算差價；被征收房屋市場評估價高于產(chǎn)權調(diào)換房屋市場評估價的，以市場評估價的差額結算差價。

在房屋面積和用途認定方面《補償方案》明確表示，被征收房屋的建筑面積(包括套內(nèi)建筑面積）與房屋用途的認定，以房地產(chǎn)權證書、房地產(chǎn)登記簿記載的面積和用途為準；但房地產(chǎn)權證書記載與房地產(chǎn)登記簿記載不一致的，以房地產(chǎn)登記簿記載為準。

二、住改非三個條件是什么？

住改非房屋:是指國有或集體所有的土地上的房屋，其所有權證上載明的用途為住宅，但實際上用利其沿街的地理位置優(yōu)勢改做經(jīng)營，且依法取得了營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證等經(jīng)營手續(xù)，并有納稅的記錄。

住改非的條件：

第一、被征收房屋的性質(zhì)是住宅。

第二、被征收房屋在實際上用作經(jīng)營。當然如何認定“經(jīng)營”事實的存在，也有具體要求：

(1)依據(jù)營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、組織機構代碼證、衛(wèi)生許可證等。上述證件通常能直觀地反映出生產(chǎn)經(jīng)營主體、地點、經(jīng)營內(nèi)容等；

因此可以直接認定房屋的實際用途。當?shù)怯涀缘睾蛯嶋H經(jīng)營地不一致時，應當以實際經(jīng)營地為準。

(2)完稅憑證。通常而言，生產(chǎn)經(jīng)營與納稅相伴隨，有完稅憑證可以說明有生產(chǎn)經(jīng)營活動，免稅單位應當提供免稅證明。

(3)租賃手續(xù)。對外出租的房屋，應當能夠提供租賃協(xié)議、開出的發(fā)票類票據(jù)、納稅憑證等。

(4)經(jīng)營時間。在實踐中由于商用房的補償普遍高于住宅的補償，因而在事先得到消息的情況下，為了獲得更多的補償；

一些被征收人會臨時將住宅改作生產(chǎn)經(jīng)營，則此類房屋不被認定為“住改非”類型的房屋。

第三，應當按照房屋的實際使用現(xiàn)狀進行認定。是否為“住改非”房屋不僅要滿足以上兩項條件，更重要的是需要在實踐中也滿足。

例如，如果某些房屋性質(zhì)為住宅，而且確實辦理了營業(yè)執(zhí)照，但是卻未進行生產(chǎn)經(jīng)營，是不能被認定為“住改非”房屋的。

因此，“住改非”的認定，需要查看房屋的性質(zhì)是否為住宅，是否在辦理相關手續(xù)的情況下，確實在實踐中進行了經(jīng)營活動。

三、停產(chǎn)停業(yè)損失補償?shù)木唧w方式

《國有土地上房屋征收評估辦法》中規(guī)定，涉及停產(chǎn)停業(yè)損失的補償，由征收當事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價格評估機構通過評估確定，因此在全國范圍內(nèi)沒有一個統(tǒng)一的停產(chǎn)停業(yè)損失補償方式。各個省市也都根據(jù)地方情況制定了相應的政策，因此，筆者謹在此大致歸納一下辦案過程中遇到的一些補償方式。

以被征收房屋的總體價值的一定比例計算停產(chǎn)停業(yè)損失。這種計算方式是在被征收房屋貨幣補償金額的基礎上，再乘以一定比例來計算停產(chǎn)停業(yè)損失。比如上海市就規(guī)定，因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停產(chǎn)停業(yè)損失的補償標準，按照被征收房屋市場評估價的10%確定。內(nèi)蒙古規(guī)定，停產(chǎn)停業(yè)補償標準不低于被征收房屋價值的百分之三。

按照房屋面積計算停產(chǎn)停業(yè)損失。比如在北京，用住宅房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營活動，按照實際經(jīng)營面積每平方米給予800元至3000元一次性停產(chǎn)停業(yè)損失補償費。

根據(jù)經(jīng)營收入、利潤等指標確定停產(chǎn)停業(yè)損失。這種計算方法是以利潤額、營業(yè)額為基礎，計算停產(chǎn)停業(yè)損失補償額的。比如在深圳就規(guī)定，能依據(jù)完稅證明提供利潤標準的，給予6個月稅后利潤補償；不能提供利潤標準的，按上年度同行業(yè)月平均稅后利潤額計算或者按同類房屋市場租金，給予6個月的補償。

以造成的實際損失確定停產(chǎn)停業(yè)損失。如河北省就規(guī)定，應當根據(jù)納稅情況、經(jīng)營規(guī)模、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定，按征收房屋造成的實際財產(chǎn)損失進行補償。

協(xié)商選擇與評估機構確定。有的地方直接規(guī)定，可以由當事人在幾種方式中選擇其一來確定停產(chǎn)停業(yè)損失，協(xié)商不成的，再委托有相應資質(zhì)的評估機構通過評估確定。

比如在山西就有規(guī)定，可以選擇以下方式之一確定補償金額：

(1)按被征收房屋評估總價的一定比例計算；

(2)按被征收人上一年度納稅的稅后月平均凈利潤計算；

(3)按被征收房屋租金收益計算。當然，也有地方直接規(guī)定按照評估結果來確定補償金額。

現(xiàn)實中，也有些省份沒有規(guī)定具體補償方式，而是由各個市自行制定相應的政策。比如吉林、遼寧，具體補償方式就應該遵照當?shù)厥姓雠_的規(guī)定。

二、住改商利害關系人范圍

法律分析：由于“住改商”屬于區(qū)分所有建筑物的相鄰關系范疇，利害關系業(yè)主應當按照相鄰關系進行判斷，超出容忍限度受到損害的業(yè)主是利害關系業(yè)主，本棟建筑物內(nèi)的業(yè)主屬于利害關系業(yè)主，其他業(yè)主主張利害關系的則需要舉證證明。“住改商”應當經(jīng)全體利害關系業(yè)主同意，并且同意的方式應采用明示的方法。未經(jīng)利害關系業(yè)主同意的“住改商”，利害關系業(yè)主可以行使物權請求權和侵權請求權。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》 第二百七十九條 業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主一致同意。

三、住改商拆遷補償

法律分析：一、大多數(shù)地方按照住宅房屋與非住宅房屋的加權平均值確定

二、規(guī)定住改商可以享受商業(yè)用房補償政策

三、參照商業(yè)用房估價，并且根據(jù)是否沿街標準有所不同

四、一定時間之后的住改商完全按照住宅性質(zhì)進行補償

五、采用混合標準

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。

縣級以上地方人民政府擬申請征收土地的，應當開展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會穩(wěn)定風險評估，并將征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補償標準、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村、村民小組范圍內(nèi)公告至少三十日，聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關系人的意見。

多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員認為征地補償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的，縣級以上地方人民政府應當組織召開聽證會，并根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和聽證會情況修改方案。

擬征收土地的所有權人、使用權人應當在公告規(guī)定期限內(nèi)，持不動產(chǎn)權屬證明材料辦理補償?shù)怯洝？h級以上地方人民政府應當組織有關部門測算并落實有關費用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權人、使用權人就補償、安置等簽訂協(xié)議；個別確實難以達成協(xié)議的，應當在申請征收土地時如實說明。

相關前期工作完成后，縣級以上地方人民政府方可申請征收土地。

h3>四、住改商利害關系人范圍

法律分析：由于“住改商”屬于區(qū)分所有建筑物的相鄰關系范疇，利害關系業(yè)主應當按照相鄰關系進行判斷，超出容忍限度受到損害的業(yè)主是利害關系業(yè)主，本棟建筑物內(nèi)的業(yè)主屬于利害關系業(yè)主，其他業(yè)主主張利害關系的則需要舉證證明。“住改商”應當經(jīng)全體利害關系業(yè)主同意，并且同意的方式應采用明示的方法。未經(jīng)利害關系業(yè)主同意的“住改商”，利害關系業(yè)主可以行使物權請求權和侵權請求權。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》 第二百七十九條 業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主一致同意。

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來源：頭條-住改商規(guī)定賠償標準，