房屋建筑物及裝修評估 拆遷,房屋拆遷裝修補償估價要注意的問題,1、價格時點由于建筑裝飾材料價格變化較快，應注意采用兩個時點，即裝修作業當時與拆遷時點。分別采用時點下人工材料機械價格計算其工程造價。這是因為作為被拆遷人不是主動的到市場上將其房
1、價格時點
由于建筑裝飾材料價格變化較快，應注意采用兩個時點，即裝修作業當時與拆遷時點。分別采用時點下人工材料機械價格計算其工程造價。這是因為作為被拆遷人不是主動的到市場上將其房屋賣出而是被動無奈的。如果物價下跌，被拆遷人已投入了資金，沒有產生他所應當產生的利益就被動終止了。此時應按照裝修當時造價扣除折舊予以補償。如果物價上漲，被拆遷人應獲得由于物價上漲而帶來的投資增值，此時應按現時價值作為補償。
2、價格構成
在計算裝修造價時，除了按照工程預算定額或單項單價計算施工造價外，還應計算工程的間接費用如：設計費、管理費、監理費、審批費用、稅金等。對于大型商場，還發生招標費用、建設單位管理費、審計費、消防審查費、竣工驗收費用等。上述費用通常在總價的百分之十到十五。
3、成新率的確定
成新的確定應考慮實際現狀以及使用期限的因素，裝修使用期限一般在5至8年。
4、裝修質量對價值的影響
在評估時應考慮總造價的百分之五至十的質量影響值，以反映市場狀況。
根據規定，房屋拆遷裝修補償原則上是不考慮到補償費用中的，不過如果該房屋進行過二次裝修或者是商業用房的裝修改造就會涉及到裝修補償的問題。房屋拆遷裝修補償的價格可以由被拆遷人與拆遷方進行協商，如果協商不成，可以請專業機構對房屋的裝修進行評估以確定補償額度。
一、房屋拆遷裝修補償標準
1、房屋拆遷評估中的房地產市場評估價格是不含裝修價格的；
2、拆遷目的下的房地產市場價格評估時所選取的修正因素是不應包括裝修因素的。
各地在制定評估細則時，在確定房屋成新時以及進行市場法選取成交案例進行修正計算時均應將裝修因素對成交價格的影響剔除。
3、國務院拆遷管理條例中的房地產市場評估價格不包含裝修因素，并不是指房屋建筑中的裝飾部分工程。作為交付使用的建筑物必須達到裝飾的驗收標準方可交付。房屋最基本的粉刷、油漆、涂料等均應含在市場評估價中，只有住宅的二次裝修、商業用房的裝修改造等需要單獨評估。
二、房屋拆遷補償流程
1、拆遷人申領房屋拆遷許可證。
2、房屋拆遷管理部門按房屋拆遷許可證內容向社會發布公告。
3、房屋拆遷管理部門和拆遷人向被拆遷人、房屋承租人做好宣傳、解釋工作。
4、確定拆遷補償標準和安置方案。一般而言，對違章建筑和超過批準期限的臨時建筑不予補償。拆遷補償方式分為一般情形的補償和特殊情形的補償兩類。一般情形的補償分貨幣補和房屋產權調換、結算價差，被拆遷人可以選擇補償方式。特殊情形的補償被拆遷人不能選擇，或只作貨幣補，或只作房屋產權調換、結算價差。
5、拆遷人與被拆遷人、房屋承租人達成拆遷補償安置協議（協議拆遷）。
6、裁決拆遷。
7、強制拆遷。強制拆遷前拆遷人有就拆除房屋的有關事項向公證處申請辦理證據保全的義務。
裝修拆遷補償如下： 1、貨幣補償，是指拆遷人對依法批準的拆遷范圍內的房屋及其附屬物進行評估作價后，以貨幣補償給被拆遷人，由被拆遷人自行購買房屋的一種安置方式。貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定，具體辦法由省、自治區、直轄市人民政府指定。 2、產權調換，是指拆遷人用異地或者原地重建的房屋與被拆遷人的房屋按一定標準進行交換的一種補償方式。
一、房屋拆遷需要經過以下程序：
1、市、縣級人民政府先進行社會穩定風險評估，將征收補償費用籌措到位。
2、市、縣級人民政府作出房屋征收決定及時將房屋征收的決定向被征收人進行公告。
3、房屋征收部門與被征收人協商確定房屋補償協議。
4、按照補償協議支付補償費用后，對房屋實施拆除措施。
二、門市拆遷裝修補償如下：
1、宅基地補償費；
2、房屋補償費及裝修費；
3、安置費和搬遷費；
4、困難補助和獎勵；
5、房屋內各項家電移機補償；
6、非住宅房屋營運損失補償等。拆遷是指取得拆遷許可的單位，根據城市建設規劃要求和政府所批準的用地文件，依法拆除建設用地范圍內的房屋和附屬物，將該范圍內的單位和居民重新安置，并對其所受損失予以補償的法律行為。
法律依據：《城市房屋拆遷管理條例》 第二十五條 實行房屋產權調換的，拆遷人與被拆遷人應當依照本條例第二十四條的規定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換的差價。 拆遷非公益事業房屋的附屬物，不作產權調換，由拆遷人給予貨幣補償。
需要看情況而定。根據國務院有關裝修評估補償的規定《城市房屋拆遷管理條例》（國務院305號令）第24條的立法釋義明確了：
1、條例的立法原意在評估時是不考慮裝修的；
2、貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定；
3、如果要對裝修進行補償，應當由拆遷人和被拆遷人在簽訂協議時協商確定。
從上述解釋可以看到：
1、房屋拆遷評估中的房地產市場評估價格是不含裝修價格的；
2、拆遷目的下的房地產市場價格評估時所選取的修正因素是不應包括裝修因素的。
各地在制定評估細則時，在確定房屋成新時以及進行市場法選取成交案例進行修正計算時均應將裝修因素對成交價格的影響剔除。
當然，我們應該認識到，國務院拆遷管理條例中的房地產市場評估價格不包含裝修因素，并不是指房屋建筑中的裝飾部分工程。作為交付使用的建筑物必須達到裝飾的驗收標準方可交付。房屋最基本的粉刷、油漆、涂料等均應含在市場評估價中，只有住宅的二次裝修、商業用房的裝修改造等需要單獨評估。
一、裝修估價時計算的注意事項
1、價格時點
由于建筑裝飾材料價格變化較快，應注意采用兩個時點，即裝修作業當時與拆遷時點。分別采用時點下人工材料機械價格計算其工程造價。這是因為作為被拆遷人不是主動的到市場上將其房屋賣出而是被動無奈的。如果物價下跌，被拆遷人已投入了資金，沒有產生他所應當產生的利益就被動終止了。此時應按照裝修當時造價扣除折舊予以補償。如果物價上漲，被拆遷人應獲得由于物價上漲而帶來的投資增值，此時應按現時價值作為補償。
2、價格構成
在計算裝修造價時，除了按照工程預算定額或單項單價計算施工造價外，還應計算工程的間接費用如：設計費、管理費、監理費、審批費用、稅金等。對于大型商場，還發生招標費用、建設單位管理費、審計費、消防審查費、竣工驗收費用等。上述費用通常在總價的百分之十到十五。
3、成新率的確定
成新的確定應考慮實際現狀以及使用期限的因素，裝修使用期限一般在5至8年。
4、裝修質量對價值的影響
在評估時應考慮總造價的百分之五至十的質量影響值，以反映市場狀況。
二、房屋拆遷裝修評估
因裝修不同時期風格不同，個性化較強，用材用料品種復雜價格彈性很大，不同時期材料價格變化也大，施工方法方式及操作精細程度對耗資差異也大，所以在裝修評估吋參照當地建材市場當前耗材同類檔次價格，結合當前裝修人工費制定平均價格區間，再考慮裝修折舊，評估公司作出補償價格范圍，由征收人與被征收人雙方協商確定最終裝修補償價格。
至于原裝修花了多少錢現在能補多少應由評估人員到現場查勘后作出評估報告。總體講裝修折舊很大，在本地區建筑裝修市場價格框架下，個人家庭裝修往往資金每平價格超過建筑市均裝修每平平均水平，所以拆遷評估補償定是參照建筑市場大面積批量裝修價格，補償價格低于原實際裝修耗資的情況也算合情理。
法律分析：拆遷裝修補償標準明細如下：作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：1、被征收房屋價值的補償；2、因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；3、因征收房屋造成的停產停業損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償（三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。
法律分析：根據我國《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定，房屋拆遷的應當補償房屋價值以及因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償等。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：
（一）被征收房屋價值的補償
（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償
（三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。
市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。
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文章來源參考：【頭條】房屋建筑物及裝修評估 拆遷，房屋征收裝修評估細則本文到此結束，希望對您有所幫助，歡迎我們的本網站以便快速找到！
投稿：金熙
內容審核：石珊律師
