一、郟縣房屋拆遷補償規(guī)定,張?zhí)m讓黃春梅償還3億購房款能實現(xiàn)嗎

張?zhí)m讓黃春梅償還3億購房款能實現(xiàn)嗎

二、聯(lián)合置業(yè)楊彪判刑多少年

吉林省榆樹市人民法院對榆樹市人民檢察院監(jiān)督立案并提起公訴的長春市聯(lián)合物業(yè)管理公司法定代表人（總經(jīng)理）祁偉變賣法院查封財產(chǎn)一案作出一審判決，以非法處置查封財產(chǎn)罪判處祁偉有期徒刑兩年十個月。

據(jù)債權(quán)人（執(zhí)行申請人）盛坤介紹，自2010年得知祁偉變賣榆樹法院為其查封的聯(lián)合置業(yè)公司財產(chǎn)后，曾多次找到榆樹法院的辦案人員舉報祁偉變賣查封財產(chǎn)的犯罪事實，并書面請求依法追究祁偉的刑事責任。同時，盛坤還請求榆樹法院對其查封財產(chǎn)盡快進入評估、拍賣程序。但在長達5年多的時間里，榆樹法院對該案既不執(zhí)行，也不依法追究祁偉的刑事責任，任由祁偉繼續(xù)變賣和非法處置查封財產(chǎn)。

盛坤說：“為了討回我的工程款，僅長春市至榆樹市（往返一次約350公里）就不知跑了多少趟，發(fā)生的交通費已經(jīng)無法計算。”

2015年8月，抱著最后一線希望的盛坤，在再次書面請求榆樹法院依法追究祁偉刑事責任的同時，還書面向榆樹市人民檢察院反映了榆樹法院長期不移交刑事案件，任由祁偉非法處置榆樹法院查封的25套門市房等違法犯罪事實，請求檢察機關(guān)依法予以監(jiān)督。

盛坤的舉報，得到了榆樹市人民檢察院的重視。2015年10月22曰，在榆樹市人民檢察院的監(jiān)督下，榆樹法院向榆樹市公安局出具《移送公安機關(guān)偵查函》，但榆樹市公安局以沒有管轄權(quán)為由不予立案。同年11月9日，榆樹市人民檢察院根據(jù)法律規(guī)定，依法向榆樹市公安局發(fā)出《通知立案書》。

榆樹公安局對祁偉立案偵查后，辦案人員曾兩次到聯(lián)合物業(yè)傳喚祁偉，但始終無法找到祁偉本人，其屬下員工也稱不知祁偉下落。2016年1月17日，在榆樹公安局對其上網(wǎng)追逃第二天，祁偉在長春火車站被車站警方抓獲并移交榆樹市公安局。2016年7月14日，榆樹市人民檢察院以祁偉犯有非法處置查封財產(chǎn)罪向榆樹法院提起公訴。

榆樹法院審理查明，201 0年6月5日至201 0年11月3日期間，榆樹法院在執(zhí)行聯(lián)合置業(yè)公司拖欠工程款糾紛一案中，榆樹法院依法查封了聯(lián)合置業(yè)公司的25套房產(chǎn)，該財產(chǎn)的實際管理人祁偉在法院查封期間，將已被查封的長春市貴陽小區(qū)（高層）8-4棟12號樓、8-4棟13號門市房作價20萬元頂給徐中文還賬。

榆樹法院認為，被告人祁偉非法變賣已被法院查封的財產(chǎn)，其行為已構(gòu)成非法處置查封的財產(chǎn)罪。日前，榆樹市人民法院作出（2016）吉0182刑初354號刑事判決書，以非法處置查分財產(chǎn)罪判處祁偉有期徒刑兩年十個月。對于祁偉虛構(gòu)事實“騙取”徐忠文的70萬元購房款，法院沒有作出判決。

法律依據(jù)

《中華人民共和國刑事訴訟法》

第二百五十九條　判決和裁定在發(fā)生法律效力后執(zhí)行。

下列判決和裁定是發(fā)生法律效力的判決和裁定：

（一）已過法定期限沒有上訴、抗訴的判決和裁定；

（二）終審的判決和裁定；

（三）最高人民法院核準的死刑的判決和高級人民法院核準的死刑緩期二年執(zhí)行的判決。

《中華人民共和國刑法》

第三條　【罪刑法定】法律明文規(guī)定為犯罪行為的，依照法律定罪處刑；法律沒有明文規(guī)定為犯罪行為的，不得定罪處刑。

第四條　【適用刑法人人平等】對任何人犯罪，在適用法律上一律平等。不允許任何人有超越法律的特權(quán)。

第五條　【罪責刑相適應(yīng)】刑罰的輕重，應(yīng)當與犯罪分子所犯罪行和承擔的刑事責任相適應(yīng)。

三、安置房買賣合同糾紛案例

法律分析： 安置房買賣合同注意事項：

1、因交易時間漫長，房價變動可能性大，如果出售方為謀取更大利益，將房屋房價賣給他人，并在可以過戶交易時先行過戶給他人，那么購買方就很難實現(xiàn)購房，只能主張債權(quán)。

2、家庭成員內(nèi)部可能對拆遷安置房的分配有異議，萬一協(xié)商不成，可能起訴到法院解決，最終確定的合法權(quán)益人是誰還無法確定。

3、這類房子的房屋產(chǎn)權(quán)是屬于個人的，但是它的所有權(quán)是有限制的，也就是說在一定期限內(nèi)（一般情況下是5年），房子是不能上市交易的。如果拆遷安置房取得房權(quán)，并且沒有規(guī)定限制對外出售，或者限制轉(zhuǎn)讓5年的期限已滿，這樣的拆遷安置房和一般的商品住宅沒什么區(qū)別，這樣的安置房可以買賣。

4、在購買方等待過戶的漫長時間內(nèi)，有可能發(fā)生因出售方自身債務(wù)糾紛，導致房屋被債權(quán)人申請法院查封。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》 第四百七十條 合同的內(nèi)容由當事人約定，一般包括下列條款：（一）當事人的姓名或者名稱和住所；（二）標的；（三）數(shù)量；（四）質(zhì)量；（五）價款或者報酬；（六）履行期限、地點和方式；（七）違約責任；（八）解決爭議的方法。當事人可以參照各類合同的示范文本訂立合同。

四、武某某訴上海某房地產(chǎn)公司商品房預(yù)售合同糾紛案

入庫編號2023-07-2-091-006武某某訴上海某房地產(chǎn)公司商品房預(yù)售合同糾紛案——開發(fā)商宣傳內(nèi)容具體確定并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響，構(gòu)成要約關(guān)鍵詞民事

房屋買賣合同

商品房預(yù)售

要約

虛假宣傳

來源：最高人民法院案例庫 （用途：郜gào云律師個人學習研究）

基本案情2016年10月15日，武某某（乙方）與上海某房地產(chǎn)公司（甲方）簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》一份，約定：乙方向甲方購買嘉定區(qū)某路某弄某號某室房屋（以下簡稱系爭房屋），暫測房屋建筑面積為78.71平方米，該房屋建筑層高為2.9米，該房屋建筑設(shè)計及平面圖見本合同附件二，該房屋建筑結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備標準見本合同附件三；總房價款暫定為2,434,767元；第四條，乙方購買該房屋的總價款（含附件三中裝修、設(shè)備價格）是指該房屋和相應(yīng)比例的土地使用權(quán)的總價格；第八條，簽訂本合同后，甲方不得擅自變更該房屋的建筑設(shè)計（見附件二）；附件二，該房屋建筑設(shè)計及平面圖，地下建筑面積：0，平面圖對系爭房屋的露臺進行了標示；合同對雙方其他權(quán)利義務(wù)亦作了約定。合同簽訂后，武某某支付了全部購房款，上海某房地產(chǎn)公司則向武某某交付了系爭房屋。

武某某以系爭房屋所在小區(qū)的設(shè)施、設(shè)備與上海某房地產(chǎn)公司的前期宣傳不符，且系爭房屋的陽臺層高低于合同約定為由，起訴請求；1、判令被告賠償因虛假宣傳給原告造成的經(jīng)濟損失人民幣10,000元（其中賠償電梯、泳池損失8,000元、頂層專享露臺及地下室儲藏空間損失2,000元）；2、判令被告賠償陽臺層高違約給原告造成的經(jīng)濟損失19,161.89元（按照陽臺面積的購買價格即陽臺面積的1/2乘以購買單價再乘以層高差額比例計算）。

另查明：2018年10月8日，上海市嘉定區(qū)市場監(jiān)督管理局向上海某房地產(chǎn)公司作出滬監(jiān)管嘉案處字（2018）第142017002301號行政處罰決定書：……經(jīng)現(xiàn)場核實，上海某房地產(chǎn)公司交付的上述樓盤內(nèi)只有景觀水池未查見有游泳池；使用電梯實際為三某電機上海機電電梯有限公司；地下室儲藏空間和頂層開放式露臺實際為毛坯交付；頂樓戶型部分房間內(nèi)未設(shè)置有飄窗。故當事人對外宣傳視頻內(nèi)的效果圖及文字說明中含有“嘉定少見的帶游泳池高端社區(qū)” “日本進口三某品牌” “每戶贈送約8平方米地下室儲藏空間，頂層專享全開放式露臺”及“每個臥室贈送一個飄窗”等內(nèi)容為虛假。上述行為違反了《中華人民共和國反不當競爭法》第九條第一款……責令當事人停止違法行為，消除影響，對當事人作出行政處罰罰款五萬元。

原告在合同約定的交房日到房屋現(xiàn)場時發(fā)現(xiàn)兩間臥室均沒有飄窗，南、北陽臺層高明顯低于客廳約50厘米，地下室貯藏空間變成了開放式的空間，游泳池變成了蓄水池，日本進口三某電梯變成國產(chǎn)三某電梯等諸多與宣傳不符的情況。故原告訴至法院，請求法院：1、判令被告賠償因虛假宣傳給原告造成的經(jīng)濟損失人民幣10,000元（以下幣種同，其中賠償電梯、泳池損失8,000元、頂層專享露臺及地下室儲藏空間損失2,000元）；2、判令被告賠償陽臺層高違約給原告造成的經(jīng)濟損失19,161.89元（按照陽臺面積的購買價格即陽臺面積的1/2乘以購買單價再乘以層高差額比例計算，詳見起訴時提交的計算明細）。

被告辯稱，不同意原告的全部訴訟請求。關(guān)于虛假宣傳所造成的經(jīng)濟損失，首先原告實地查看房屋，并依據(jù)預(yù)售合同購買系爭房屋；原告對房屋包括結(jié)構(gòu)、戶型、面積、布局及房屋本身所在小區(qū)設(shè)備設(shè)施等在內(nèi)各項信息明確、清楚；被告向原告交付的房屋完全符合預(yù)售合同的約定。原告主張的幾項所謂“虛假宣傳”即飄窗、地下儲藏空間、三某電梯、游泳池/景觀水池等缺乏事實及法律依據(jù)，與雙方合同約定不符。其次，被告向原告交付的房屋符合預(yù)售合同約定。處罰決定書所指違法廣告不會也沒有導致原告對房屋購買本身認知存在誤差，原告主張的虛假廣告認定與原告購買系爭房屋之間無任何關(guān)聯(lián)。第三，原告所主張的虛假宣傳造成的損失也缺乏事實和法律依據(jù)。關(guān)于陽臺層高損失，首先系爭房屋交易時已經(jīng)建成，原告購房時已經(jīng)實地查看房屋，被告從未對系爭房屋在內(nèi)的頂樓房屋層高進行隱瞞，原告明確知曉系爭房屋的陽臺層高。其次，系爭房屋設(shè)計、施工符合預(yù)售合同約定，符合國家《住宅設(shè)計規(guī)范》等規(guī)定。預(yù)售合同并沒有對陽臺的層高作出明確具體約定，相反雙方在合同的補充條款中約定房屋的實際層高以最終測定為準；因此，包括陽臺在內(nèi)的層高變化并非合同所約定的違約情形，原告據(jù)此主張違約缺乏合同依據(jù)。國家也未對陽臺層高作出強制性的規(guī)范或標準。第三，原告所計算的陽臺層高的經(jīng)濟損失缺乏依據(jù)，且主張過高。系爭房屋屬于頂樓，屋面上方的空間并無實際使用功能，故陽臺上方的屋面并不屬于樓面，建筑設(shè)計規(guī)范中對層高的定義不適用系爭房屋的陽臺。況且陽臺屬于輔助的使用空間，主要功能為晾曬，系爭房屋的陽臺凈高完全可以滿足陽臺本身的使用功能及房屋的日照要求，對原告的使用不產(chǎn)生任何影響。陽臺的價值不可能直接參照房屋單價進行確定，更不可能包含裝修價值作為其計算依據(jù)，原告采用陽臺凈高計算損失更是不合理的。

審理中，武某某確認其主張的系爭房屋陽臺的高度2.34米為凈高，長、寬、高數(shù)據(jù)均由其實際測量得出。上海某房地產(chǎn)公司自認系爭房屋的陽臺層高低于2.9米，實際層高在2.54米左右,并稱因項目交付時間長久，相關(guān)圖紙缺失，未能計算出陽臺面積。

上海市嘉定區(qū)人民法院于2020年6月24日作出（2020）滬0114民初9117號民事判決：一、被告上海某房地產(chǎn)公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告武某某因虛假宣傳造成的損失人民幣8,000元；二、被告上海某房地產(chǎn)公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告武某某陽臺層高損失人民幣16,000元。一審宣判后，上海某房地產(chǎn)公司不服判決，向上海市第二中級人民法院提起上訴。審理中，上海某房地產(chǎn)公司申請撤回上訴，上海市第二中級人民法院于2020年11月30日作出（2020）滬02民終10195號民事裁定：準許上訴人上海某房地產(chǎn)公司撤回上訴。一審判決自本裁定書送達之日起發(fā)生法律效力。裁判理由法院生效裁判認為：被告虛假宣傳構(gòu)成違約，應(yīng)賠償原告的相關(guān)損失。理由如下：

上海某房地產(chǎn)公司對于泳池、電梯所作的宣傳內(nèi)容具體確定，應(yīng)當視為“要約”。上海某房地產(chǎn)公司構(gòu)成違約，應(yīng)當賠償損失。

根據(jù)法律規(guī)定，當事人訂立合同，采取要約、承諾方式。

要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應(yīng)當符合下列規(guī)定：（一）內(nèi)容具體確定；（二）表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。要約邀請是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。寄送的價目表、拍賣公告、招標公告、招股說明書、商業(yè)廣告等為要約邀請。商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約。要約到達受要約人時生效。通常而言，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是在符合特定條件的情況下，可視為要約，對開發(fā)商具有法律約束力。

2003年實施的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《商品房買賣合同司法解釋》）第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應(yīng)當承擔違約責任。”該司法解釋首次規(guī)定商品房銷售廣告的內(nèi)容同時滿足“開發(fā)商開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施”“具體確定”“對合同訂立及價格確定有重大影響”，就可認定為要約，無須將廣告內(nèi)容載入合同文本中，也同樣產(chǎn)生合同條款的法律約束力。該條款有效地遏制開發(fā)商通過虛假宣傳引誘消費者購房的不誠信行為，保護了購房人的合法權(quán)益，規(guī)范了房地產(chǎn)市場。

2020年12月31日，最高人民法院發(fā)布《最高人民法院關(guān)于修改<最高人民法院關(guān)于在民事審判工作中適用《中華人民共和國工會法》若干問題的解釋>等二十七件民事類司法解釋的決定》，該決定已于2021年1月1日開始實施。根據(jù)該決定，《商品房買賣合同司法解釋》第三條中“應(yīng)當視為要約”修改為“構(gòu)成要約”，與《中華人民共和國民法典》第四百七十三條第二款“商業(yè)廣告和宣傳的內(nèi)容符合要約條件的，構(gòu)成要約”之規(guī)定相銜接。

廣告宣傳被認定為要約時應(yīng)符合以下要件：1.被視為“要約”的說明和允諾應(yīng)當局限在“商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)”。2.被視為“要約”的說明和允諾應(yīng)“具體確定”。法院在判斷是否“具體確定”時，通常會將含有品牌、參數(shù)等無需再行磋商即可固定下來的內(nèi)容認定為要約。3.被視為“要約”的說明和允諾應(yīng)對“合同訂立”和“房屋價格的確定”有重大影響。

具體到本案，原告主張被告賠償因虛假宣傳給其造成的經(jīng)濟損失10,000元，其中賠償電梯、泳池損失8,000元、頂層專享露臺及地下室儲藏空間損失2,000元。雖被告對外宣傳視頻內(nèi)的效果圖及文字說明中含有“嘉定少見的帶游泳池高端社區(qū)” “日本進口三某品牌” “每戶贈送約8平方米地下室儲藏空間，頂層專享全開放式露臺”等內(nèi)容均被行政機關(guān)認定為虛假，然在具體認定損失時，法院結(jié)合被告在宣傳材料中未明確地下室儲藏空間及丁晨露臺的交付標準，合同中對地下室儲藏空間及露臺也未約定交付標準，屬于約定不明。現(xiàn)被告實際交付的地下室儲藏空間及露臺為毛坯交付，在約定不明的情況下，法院認定被告毛坯交付不構(gòu)成違約，原告主張的該部分損失未予支持。而“帶游泳池高端社區(qū)” “日本進口三某品牌”的宣傳內(nèi)容雖然未在預(yù)售合同中明確約定，但被告在宣傳材料中關(guān)于泳池和電梯的宣傳內(nèi)容具體、明確，泳池和電梯作為公共配套設(shè)施屬于商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)，且對于合同的訂立和房屋價格的確定有重大影響，符合上述司法解釋中視為“要約”的要件，應(yīng)視為要約。現(xiàn)被告交付的房屋不具備游泳池及進口三某電梯的設(shè)施，應(yīng)屬違約，被告應(yīng)賠償原告的相關(guān)損失。關(guān)于損失金額的確定，考慮到泳池和電梯作為公共設(shè)施，業(yè)主享有共同使用的權(quán)利，開發(fā)商的違約行為對業(yè)主權(quán)益的實際影響，結(jié)合系爭房屋的價格及面積，酌定被告賠償原告因該項虛假宣傳造成的損失8,000元。

上海某房地產(chǎn)公司交付的陽臺層高不符合合同約定，構(gòu)成違約，造成武某某損失，應(yīng)予賠償。理由如下：

房屋層高與居住環(huán)境存在緊密聯(lián)系，亦是房屋市場價格的參考因素之一。原、被告簽訂的預(yù)售合同中明確約定層高為2.9米，被告自認系爭房屋的陽臺層高低于2.9米，實際層高在2.54米左右，其行為已經(jīng)構(gòu)成違約，鑒于目前恢復至合同原層高已無法實現(xiàn)，故原告要求被告賠償損失于法有據(jù)。爭議的焦點是如何確定因?qū)痈卟蛔惝a(chǎn)生的損失。1999年《中華人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”本案中，雙方當事人對層高違約沒有約定，法律對此又無明文規(guī)定，但層高不足對房屋的使用價值及交換價值確有一定的影響，如何量化為損失？法院考慮到房屋價格=單價*建筑面積，陽臺按實際面積的1/2計入建筑面積，而層高不足對買受人的直接影響即為可用空間的減少和通風采光等的影響，法院結(jié)合層高差、陽臺面積、房屋銷售單價等因素，酌情根據(jù)層高差占比、陽臺面積、房屋單價確認損失金額為16，000元。裁判要旨商品房銷售廣告的性質(zhì)在一般情況下屬“要約邀請”，當廣告內(nèi)容同時滿足“開發(fā)商開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施” “具體確定”及“對合同訂立及價格確定有重大影響”的，視為“要約”，開發(fā)商違反該要約的，應(yīng)認定為違約，需承擔賠償責任。關(guān)聯(lián)索引《中華人民共和國民法典》第473條、第577條（本案適用的是2003年6月1日施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條、1999年10月1日施行的《中華人民共和國合同法》第107條）

一審：上海市嘉定區(qū)人民法院（2020）滬0114民初9117號民事判決（2020年6月24日）

二審：上海市第二中級人民法院（2020）滬02民終10195號民事裁定（2020年11月30日）（民一庭）

五、房產(chǎn)繼承糾紛案例

法律分析：張老漢夫婦有一兒一女，兒女都已經(jīng)成家并買了房子。剩下老兩口居住在張老漢單位房改時買的兩居室里。2000年老伴不幸去世,剩下張老漢一個人。2003年，張老漢親筆書寫了份遺囑,指定由兒子繼承自己的房產(chǎn)。2006 年，張老漢被檢查出患有肺癌晚期，住院期間女兒無微不至的照顧，讓張老漢心里很滿意，打算給女兒寫份遺囑,但此時張老漢已經(jīng)無法執(zhí)筆,就由女兒請律師現(xiàn)場見證并制作了份代書遺囑,指定房產(chǎn)由女兒一人繼承。張老漢去世后，兒女各執(zhí)一份遺囑發(fā)生爭執(zhí)，訴訟到法院。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》 第三百五十九條 住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動續(xù)期。續(xù)期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋以及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法

律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

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投稿：方芮美

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