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拆遷企業(yè)應(yīng)由誰選擇評(píng)估公司,拆遷企業(yè)應(yīng)由哪方選擇評(píng)估公司:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

發(fā)布時(shí)間：
2024-08-03 18:17:52
作者：
圣運(yùn)律師
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拆遷企業(yè)應(yīng)由誰選擇評(píng)估公司，(一)評(píng)估價(jià)格完全依照市場(chǎng)1、2003年的《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》規(guī)定：“拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)參照類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格?！?、按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償

拆遷企業(yè)應(yīng)由誰選擇評(píng)估公司,拆遷企業(yè)應(yīng)由哪方選擇評(píng)估公司:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、拆遷企業(yè)應(yīng)由誰選擇評(píng)估公司

(一)評(píng)估價(jià)格完全依照市場(chǎng)1、2003年的《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》規(guī)定：“拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)參照類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。”2、按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。3、新發(fā)布的《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》，對(duì)此進(jìn)行了細(xì)化?！氨徽魇辗课莸念愃品康禺a(chǎn)”是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，是指在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的平均交易價(jià)格。評(píng)估時(shí)，還要考慮到區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)等影響價(jià)值的因素。4、對(duì)此，《條例》中，是由市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。政府是征收的主體，那么對(duì)于房屋價(jià)值的判斷，就應(yīng)該采用第三方獨(dú)立的判斷才能公平。即便是第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)來評(píng)估價(jià)值，但如果政府還是設(shè)定一個(gè)指導(dǎo)價(jià)的話，就不能體現(xiàn)第三方的獨(dú)立判斷。(二)評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人選1、在原來的《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》中規(guī)定，“拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式”。2、而在新發(fā)布的《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》中明確規(guī)定，“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定;在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定”。3、至于評(píng)估費(fèi)用由誰承擔(dān)的問題，《辦法》表示，房屋征收評(píng)估、鑒定費(fèi)用由委托人承擔(dān)，一般由房屋征收部門作為委托人。(三)評(píng)估更多體現(xiàn)土地價(jià)值在原來的《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》中規(guī)定，“拆遷估價(jià)的方法一般應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)比較法。不具備采用市場(chǎng)比較法條件的，可以采用其他估價(jià)方法”。而新的《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》中明確，估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。“比如，在王府井地區(qū)征收，可能這個(gè)地段的土地在征收后，要開發(fā)成商業(yè)，將來獲得的利益很大。但如果僅按市場(chǎng)比較法，可能體現(xiàn)得不明顯。那么可以假設(shè)它在征收后，將來開發(fā)項(xiàng)目，會(huì)取得多少收益。按照假設(shè)計(jì)算出的收益，來衡量應(yīng)該補(bǔ)償給被征收人的那部分?！?

房屋拆遷是否要找被拆遷人評(píng)估公司評(píng)估

依據(jù)相關(guān)法律的規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定;協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評(píng)估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。

企業(yè)拆遷評(píng)估報(bào)告太低怎么辦

被征收人對(duì)房屋評(píng)估報(bào)告有疑問的，出具評(píng)估報(bào)告的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其作出解釋說明。對(duì)于評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。應(yīng)當(dāng)自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)進(jìn)行申請(qǐng)。對(duì)于復(fù)核結(jié)果有異議的，可以自收到書面復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。被征收人對(duì)于拆遷補(bǔ)償仍有異議的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

房屋拆遷證據(jù)保全公證應(yīng)由誰提出申請(qǐng)

房屋拆遷證據(jù)保全公證申請(qǐng)人可以是拆遷人或被拆遷人，房屋拆遷主管部門也可以作為申請(qǐng)人。上述申請(qǐng)人可以委托他人代為提出公證申請(qǐng)。

企業(yè)拆遷最佳的評(píng)估方法是什么

重置成本法重置成本法最常見的評(píng)估方式，也就是所謂企業(yè)的地上建筑物、廠房進(jìn)行重置。選擇一個(gè)評(píng)估時(shí)間點(diǎn)，假如要求五月一日起進(jìn)行實(shí)地征收，由這個(gè)實(shí)際的評(píng)估時(shí)間點(diǎn)所得出的重置價(jià)值。例如，土建的價(jià)值+人工的價(jià)值+相關(guān)稅費(fèi)的價(jià)值=所得重置價(jià)值，再扣除相應(yīng)的折損率（70％或80％等）。成本法在以前運(yùn)用相當(dāng)廣泛，土地價(jià)值，房屋價(jià)值都可以運(yùn)用成本法進(jìn)行評(píng)估，但現(xiàn)在590號(hào)令以及建設(shè)部的房屋征收評(píng)估辦法都要求按照市場(chǎng)比較法。收益法在590號(hào)令當(dāng)中是有相關(guān)的要求，如果用于生產(chǎn)經(jīng)營的對(duì)于其生產(chǎn)經(jīng)營的評(píng)估要運(yùn)用收益法，其實(shí)也就是預(yù)估一下未來預(yù)期收益，選取適當(dāng)?shù)馁Y本化率來體現(xiàn)，把資本投入到不動(dòng)產(chǎn)所帶來的收益率。資本化率的概念在實(shí)踐當(dāng)中不常運(yùn)用，意思是把不動(dòng)產(chǎn)房屋、土地投入到相關(guān)的收益當(dāng)中所產(chǎn)生的利潤率。收益法主要評(píng)估一些在實(shí)踐當(dāng)中進(jìn)行實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營的商業(yè)性質(zhì)的主體，一些勞動(dòng)附加值比較大、勞動(dòng)性密集的行業(yè)、專利技術(shù)性行業(yè)可帶來的勞動(dòng)收益成幾何倍增長的行業(yè)，原則上對(duì)其行業(yè)企業(yè)應(yīng)按照收益法進(jìn)行實(shí)際評(píng)估。收益法在實(shí)踐的過程中運(yùn)用不是很多，在實(shí)踐過程中與評(píng)估公司進(jìn)行交涉的同時(shí)評(píng)估公司未涉及收益法部分，評(píng)估公司運(yùn)用較多的是成本法和市場(chǎng)比較法兩種。市場(chǎng)比較法需要注意的是，參照類似的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，意思就是要根據(jù)同區(qū)位、同地段、同性質(zhì)（國有、集體）、同用途（商業(yè)、工業(yè)、住宅），商品房包括住宅和商業(yè)用途。在實(shí)踐的過程中需要注意的是屬于什么用地，要參考附地范圍之內(nèi)相同性質(zhì)的用地價(jià)值，主要是參照類似房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)值。假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法在實(shí)踐中運(yùn)用不多，例如我所律師在貴州云巖區(qū)遇到的案例，開發(fā)商反過來作為被拆遷人與政府交流，必然運(yùn)用到假設(shè)開發(fā)法來進(jìn)行實(shí)際評(píng)估，開發(fā)商需要土地利用實(shí)際開發(fā)，土地開發(fā)后目的可能作為商業(yè)、住宅也有可能是廠房，需要運(yùn)用土地開發(fā)滿足開發(fā)的主體要件。所以要預(yù)估出土地開發(fā)后的價(jià)值，扣除相應(yīng)的稅費(fèi)、土地利用后相應(yīng)的損耗等，所體現(xiàn)出的市場(chǎng)價(jià)值。假設(shè)開發(fā)法很多中小型企業(yè)都希望適用這種方式方法，特別針對(duì)一些未利用的土地，也就是開發(fā)商購買后沒有實(shí)際利用，還在進(jìn)行申請(qǐng)審批規(guī)劃等相關(guān)文件的時(shí)候，占用土地的行為就應(yīng)該運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法來進(jìn)行評(píng)估。例如，唐山某鋼鐵企業(yè)，企業(yè)進(jìn)行外遷，剩余土地與政府進(jìn)行協(xié)商如何評(píng)估剩余土地的價(jià)值，必須運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法來進(jìn)行評(píng)估土地使用權(quán)的價(jià)值，實(shí)踐當(dāng)中運(yùn)用相對(duì)較少?；鶞?zhǔn)地價(jià)修正法基準(zhǔn)地價(jià)修正法主要是評(píng)估土地在進(jìn)行實(shí)際區(qū)位確定的時(shí)候使用的一種評(píng)估方法。按照土地的位置確定修正的系數(shù)以及修正出來最后的價(jià)值，在實(shí)踐當(dāng)中應(yīng)用不是很廣泛。在實(shí)踐當(dāng)中我們常見的是充值成本法和市場(chǎng)比較法的評(píng)估方法，但是，我所律師在次強(qiáng)調(diào)提醒中小型企業(yè)如果產(chǎn)生的收益較高，并且是高附加值、勞動(dòng)密集型以及技術(shù)專利行業(yè)，本企業(yè)前景預(yù)期可能成幾何倍數(shù)增長的企業(yè)一定要進(jìn)行收益法評(píng)估。例如，北京大興區(qū)某企業(yè)，生產(chǎn)機(jī)器人配件行業(yè)。整個(gè)行業(yè)的專利技術(shù)只有意大利某企業(yè)可以與其媲美，大興某企業(yè)的生產(chǎn)流程和生產(chǎn)工藝，以及技術(shù)專利都是非常豐富的；大部分的產(chǎn)品都是外銷日本與德國。這種企業(yè)進(jìn)行評(píng)估停產(chǎn)停業(yè)損失的時(shí)候必須按照收益法來進(jìn)行評(píng)估。因?yàn)榻衲昕赡苋谫Y、負(fù)債，明年有可能大額收入。如果計(jì)算它某個(gè)周期的停產(chǎn)停業(yè)損失的時(shí)候必須按照收益法。與評(píng)估單位、征收單位進(jìn)行實(shí)際談判時(shí)，對(duì)于運(yùn)用哪種評(píng)估方法進(jìn)行價(jià)值價(jià)格的確定需要多方面探討。即便是一個(gè)評(píng)估公司都受征收單位委托，由于評(píng)估的方法選擇不同，評(píng)估出的企業(yè)價(jià)值也是天壤之別。

企業(yè)拆遷中土地和房屋的價(jià)值怎么評(píng)估

企業(yè)面臨拆遷的時(shí)候，可以與拆遷方共同委托有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷的土地、房屋的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)(以下稱評(píng)估專家委員會(huì))成員應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評(píng)估、鑒定工作，并對(duì)出具的評(píng)估、鑒定意見負(fù)責(zé)。

該內(nèi)容由王遠(yuǎn)義律師和律說律答共創(chuàng)回答

二、拆遷企業(yè)由誰選擇評(píng)估公司

法律分析：企業(yè)拆遷由被征收人選定，我國相關(guān)的法律規(guī)定了，房地產(chǎn)的價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門按照少數(shù)服從原則，組織被征收人投票決定多數(shù)，或通過抽簽或抽簽等隨機(jī)方式?jīng)Q定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。通常被征收的房屋價(jià)值補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告日被征收房屋同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第四條房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定。

三、拆遷企業(yè)應(yīng)由哪方選擇評(píng)估公司

法律分析：拆遷企業(yè)應(yīng)由拆遷人或被拆遷人選擇評(píng)估公司。可以由拆遷人推舉估價(jià)機(jī)構(gòu)，也可以由拆遷人與被拆遷人一同選擇估價(jià)機(jī)構(gòu)，無法達(dá)成一致的由拆遷管理部門出面干涉，還可以由被拆遷人自行選擇已公示并符合條件的估價(jià)機(jī)構(gòu)。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第八條為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。