一、拆遷的應(yīng)繳差價(jià)款,土地使用權(quán)取得方式已補(bǔ)繳土地差價(jià)款有哪些

土地使用權(quán)取得方式已補(bǔ)繳土地差價(jià)款有原始取得和傳來取得。土地使用權(quán)原始取得的方式主要是有償出讓和行政劃撥。補(bǔ)交土地出讓金差額=市場樓面地價(jià)×改變?nèi)莘e率增加的建筑面積。

一、拆遷安置房和經(jīng)濟(jì)適用房的區(qū)別

安置房和經(jīng)濟(jì)適用房的區(qū)別：

1、區(qū)分政策對象。拆遷安置房安置對象是特定的動(dòng)遷安置戶，既包含城市居民拆遷戶，也包括征地拆遷農(nóng)戶，安置對象經(jīng)濟(jì)條件貧富不一。

經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)對象是城市和政府所在地的家庭收入、住房狀況符合規(guī)定條件的特定家庭，主要是收入和住房都比較困難的雙困家庭。

如果片面地將拆遷安置房一律視作經(jīng)濟(jì)適用房，顯然違背了經(jīng)濟(jì)適用房政策初衷。只有符合雙困條件的拆遷安置戶，才可以申購經(jīng)濟(jì)適用房。

2、區(qū)分土地取得方式。拆遷安置房取得土地的方式原則上采取招拍掛形式取得，屬普通商品住宅用地。

被拆遷置換出來的土地，應(yīng)通過市場轉(zhuǎn)讓方式出讓。

而經(jīng)濟(jì)適用房土地取得方式，與公租房、廉租房一樣，是通過政府年度優(yōu)先安排、以行政劃撥的方式取得。

如果將劃撥方式取得的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地，變相用于拆遷安置房建設(shè)，系改變了用地性質(zhì)，逃繳了土地出讓金。

3、區(qū)分供應(yīng)房定價(jià)機(jī)制。拆遷安置房供應(yīng)價(jià)中包含著政策補(bǔ)償因素，定價(jià)相對較低，一般低于市場定價(jià)，有的甚至低于成本價(jià)。

而經(jīng)濟(jì)適用房定價(jià)，除土地供應(yīng)是劃撥外，還對經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目利潤率也作了嚴(yán)格規(guī)定，對價(jià)格進(jìn)行控制，政府不另外補(bǔ)貼。

4、區(qū)分稅收政策。拆遷安置房一般不享受稅收優(yōu)惠政策，只有針對雙困戶供應(yīng)銷售的拆遷安置房、屬于經(jīng)濟(jì)適用房范圍內(nèi)的；

享受相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策。而經(jīng)濟(jì)適用房享受稅收政策，對營業(yè)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅等稅種作了減免。兩者執(zhí)行不同的稅收政策。

二、房屋40年產(chǎn)權(quán)到期后應(yīng)該如何辦

房屋40年產(chǎn)權(quán)到期的結(jié)果如下：

1、假如是住房建設(shè)的使用土地年限假如到期了的，將會(huì)自動(dòng)續(xù)約使用年限；

2、如果是非住房建設(shè)的使用土地年限假如到期了的，需要根據(jù)相關(guān)規(guī)定來延續(xù)使用年限；

3、對于土地上的房屋的產(chǎn)權(quán)，如果沒有約定或者沒有非常明確的約定，需要根據(jù)國家的相關(guān)法律規(guī)定來處理；

4、若有其他規(guī)劃，需要拆遷，則商業(yè)補(bǔ)償按照一比三補(bǔ)償，是住宅的三倍。

繳納私房土地出讓金時(shí)所需要的材料如下：

1、劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或補(bǔ)辦出讓申請報(bào)告3份，單位主管部門同意轉(zhuǎn)讓的書面意見，若為股份制企業(yè)的須提供董事會(huì)決議3份，原土地使用證3份，過戶后房屋所有權(quán)證復(fù)印件3份，原件需在窗口核對；

2、以協(xié)議方式交易的，提供轉(zhuǎn)讓協(xié)議3份，以招、拍、掛方式交易的，提供招、拍、掛委托書、成交確認(rèn)書復(fù)印件各2份；

3、需要測繪的提供土地測繪資料原件3份。土地評估資料1份，需征求市規(guī)劃部門意見的，提供規(guī)劃意見及規(guī)劃紅線圖3份，受讓方企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照或組織機(jī)構(gòu)代碼證、法定代表人身份證復(fù)印件3份，土地行政主管部門同意交易的簡復(fù)單3份。

三、有償出讓和劃撥的區(qū)別

出讓土地是我國實(shí)行土地有償使用制度以后出現(xiàn)的供地方式，用地人繳納土地出讓金，獲得一定年限的國有土地使用權(quán)。劃撥土地是原來實(shí)行土地有償使用制度以前的供地方式，有償使用以后的基礎(chǔ)設(shè)施、公共建筑也是劃撥土地。劃撥和出讓是獲得國有土地使用權(quán)的兩種方式。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《國土資源部關(guān)于嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)用地調(diào)控政策促進(jìn)土地市場健康發(fā)展有關(guān)問題的通知》規(guī)定：經(jīng)依法批準(zhǔn)調(diào)整容積率的，市、縣國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)調(diào)整時(shí)的土地市場樓面地價(jià)核定應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓價(jià)款。

二、土地使用權(quán)取得方式已補(bǔ)繳土地差價(jià)款

土地使用權(quán)取得方式已補(bǔ)繳土地差價(jià)款有原始取得和傳來取得。土地使用權(quán)原始取得的方式主要是有償出讓和行政劃撥。補(bǔ)交土地出讓金差額=市場樓面地價(jià)×改變?nèi)莘e率增加的建筑面積。

一、土地劃撥和出讓的區(qū)別是什么

土地劃撥和出讓有以下區(qū)別：

1、二者性質(zhì)不同。土地劃撥是指國家依法按照一定程序?qū)⑼恋厥褂脵?quán)無償?shù)剞D(zhuǎn)移給土地使用者，在劃撥時(shí)，一般不設(shè)定土地使用權(quán)的期限，但卻設(shè)定了一定的限定條件，不得轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。土地出讓是指國家以土地使用者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金；

2、取得方式不同。土地出讓多以招標(biāo)、拍賣、掛牌的有償方式取得，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，必須經(jīng)國土資源管理部門的審批，辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。土地劃撥是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為；

3、權(quán)利義務(wù)關(guān)系不同。土地出讓的土地所用權(quán)人和土地使用權(quán)人的權(quán)利義務(wù)有明確的界定，它是一種獨(dú)立的物權(quán)，使用權(quán)人具有法定范圍內(nèi)任意的處置權(quán)，如轉(zhuǎn)讓、出租和抵押等。而劃撥土地的土地權(quán)人和土地使用權(quán)人的權(quán)利義務(wù)沒有明確的界定，使用權(quán)人在行使財(cái)產(chǎn)權(quán)利時(shí)要受權(quán)人的控制或干擾，還不能成為一種完全意義上的獨(dú)立物權(quán)；

4、費(fèi)用不同。土地劃撥在使用權(quán)限上一般沒有明確的限制，無需繳納土地出讓金。土地出讓的住宅使用年限一般是70年，商業(yè)40年，綜合50年。開發(fā)商取得的土地一般都是出讓的。出讓土地到期后可以續(xù)交出讓金繼續(xù)使用。

二、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證里劃撥是什么意思

是指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，取得的國有土地使用權(quán)，或者經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)后無償取得的國有土地使用權(quán)。土地的取得方式主要有租賃、入股、授權(quán)經(jīng)營、出讓、劃撥等幾種。

三、土地劃撥和出讓的區(qū)別

土地出讓是指國家將國有土地使用權(quán)按一定的使用年限出讓給土地使用者，使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金，土地出讓屬于民事行為。一般以招標(biāo)、拍賣、掛牌的有償方式取得。可以轉(zhuǎn)讓、出租和抵押土地的使用權(quán)。

土地劃撥是指土地使用者經(jīng)人民政府批準(zhǔn)，一般是無償取得的沒有使用期限限制的國有土地使用權(quán)，土地劃撥屬于行政行為，而非民事行為。在劃撥時(shí)，一般是無償，一般不設(shè)定土地使用權(quán)的期限，行政劃撥的國有土地一般不得轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《國土資源部關(guān)于嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)用地調(diào)控政策促進(jìn)土地市場健康發(fā)展有關(guān)問題的通知》規(guī)定：經(jīng)依法批準(zhǔn)調(diào)整容積率的，市、縣國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)調(diào)整時(shí)的土地市場樓面地價(jià)核定應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓價(jià)款。

三、補(bǔ)繳的土地價(jià)款是什么意思

法律分析：土地價(jià)款，即土地出讓金，是指各級政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價(jià)款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價(jià)款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價(jià)款。需要交付土地出讓金的房屋主要有三種類型，即房改房、單位房和超過70年產(chǎn)權(quán)的商品房。

法律依據(jù)：《國有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法》第六條 市、縣國土資源管理部門與國有土地使用權(quán)受讓人在簽訂土地出讓合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確約定該國有土地使用權(quán)受讓人應(yīng)當(dāng)繳納的土地出讓收入具體數(shù)額、繳交地方國庫的具體時(shí)限以及違約責(zé)任等內(nèi)容。

四、補(bǔ)交土地出讓金怎么算

法律分析：補(bǔ)交土地出讓金是按照土地的實(shí)際成交價(jià)格來計(jì)算的，有實(shí)際成交價(jià)的，且不低于所在級別基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的按成交價(jià)不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出讓金，若成交價(jià)低于基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的，則依照標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的40%計(jì)算。

發(fā)生轉(zhuǎn)讓的劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓時(shí)，按基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的40%計(jì)算。通過以上方式計(jì)算的土地出讓金數(shù)額，土地使用權(quán)受讓人有異議的，由受讓人委托有資質(zhì)的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，按評估價(jià)的40%計(jì)算土地出讓金。

法律依據(jù)：《關(guān)于國有土地使用權(quán)有償使用收入征收管理的暫行辦法》 第五條土地管理部門和房地產(chǎn)管理部門應(yīng)在次月五日前將收到的土地出讓金和土地收益金（或土地增值費(fèi)）上繳財(cái)政部門，其中，土地出讓金總額的5%應(yīng)上交中央財(cái)政，土地轉(zhuǎn)讓交易額和土地出租收入的5%應(yīng)作為上交中央財(cái)政的土地收益金或土地增值費(fèi)，對連同地面建筑物一同轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；

應(yīng)根據(jù)房產(chǎn)評估價(jià)格、經(jīng)財(cái)政部門核定，在交易總額中扣除合理的住房價(jià)款，其余額的5%作為土地收益金或土地增值費(fèi)上交中央財(cái)政。地方財(cái)政收取的土地出讓金和土地收益金（或土地增值費(fèi)）比例，由各省、自治區(qū)、直轄市和各計(jì)劃單列市財(cái)政部門在核定合理的土地開發(fā)成本和住房價(jià)款的基礎(chǔ)上，自行確定。

五、土地改變用途補(bǔ)交出讓金依據(jù)

法律分析：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第17條和第43條的規(guī)定，土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。

法律依據(jù)：《中華人民共和國協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》 第十六條 以協(xié)議出讓方式取得國有土地使用權(quán)的土地使用者，需要將土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用途的，在取得出讓方和規(guī)劃管理部門同意后，簽訂出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂出讓合同，按變更后的土地用途，補(bǔ)繳土地出讓金。

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投稿：岑詩

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