一、開發(fā)商拆遷和政府拆遷

開發(fā)商拆遷和政府拆遷一、拆遷的目的區(qū)分：

1、開發(fā)商拆遷，即商業(yè)拆遷，是指拆遷人是一般的民事主體，拆遷的目的是營利；

2、政府拆遷則是指政府為了特定的利益，通常是為了公共利益，以其名義實施的拆遷行為。

二、拆遷的性質(zhì)區(qū)分：

1、商業(yè)拆遷中拆遷人與被拆遷人完全應(yīng)該是民事關(guān)系，兩者的地位平等；

2、政府拆遷是一種行政拆遷。實質(zhì)是一種剝奪公民房屋所有權(quán)的行為，是一種具體行政行為，政府與被拆遷人之間形成一種行政法律關(guān)系，服從是其主要特征，符合征收的概念。

法律依據(jù)：《土地管理法實施條例》征地方案經(jīng)依法批準(zhǔn)后，由被征收土地所在地的市、縣人民政府組織實施，并將批準(zhǔn)征地機關(guān)、批準(zhǔn)文號、征收土地的用途、范圍、面積以及征地補償標(biāo)準(zhǔn)和辦理征地補償?shù)钠谙薜龋诒徽魇胀恋厮诘氐泥l(xiāng)（鎮(zhèn)）、村予以公告。在房屋買賣的過程中，開發(fā)商拆遷涉及很多問題，需要具體情況具體分析。比如，拆遷戶怎樣同開發(fā)商談判首先，你需要“認清自我”。自己的房子有證嗎合法嗎如果沒有，是祖屋嗎在和開發(fā)商談判之前，你第一位要做的就是知道自己的房屋是不是屬于自己，是不是合法擁有。這就好像做買賣，他來買咱們東西，但是咱得知道這個東西是不是咱得，咱能不能賣。

其次，你更要“了解對手”。在開發(fā)商取得該項目用地之前，需要辦理一大堆手續(xù)，總體來說就是國家承認他這個項目的手續(xù)、國家同意他用地的手續(xù)、國家同意他拆遷的手續(xù)等等。法律為了保障咱們的利益，規(guī)定了公示公告的辦法，不是他辦了這些手續(xù)我們都不知道，只是我們沒有去了解或者不知道怎么了解。當(dāng)你了解了他們的項目內(nèi)容、用地合法性等信息后，你才有足夠的談判籌碼。

再次，你總是需要一點談判技巧。這場談判或者一方慘敗出場，或者雙贏結(jié)束。我們都希望是后者，但這基本是不可能的。開發(fā)商想用最低的成本拆咱們的房子;咱們想用這套房子拿到最多的利益。我們還拿買東西討價還價打比方：他想少花錢，你想多要價，你怎么能要到價呢一是咱得貨好，二是他有問題。所以，你的談判就是說他有問題，你不愿意賣地，最后實在是不情愿，為了響應(yīng)國家號召、擁護政府政策才同意拆遷。這時就涉及一個關(guān)鍵問題——價格。

最后，你要對拆遷價格心里有數(shù)。現(xiàn)在的拆遷補償一般都是按照市場價格，但是千萬不要用你附近最高的商品房價格要求，那樣你的談判基本要泡湯。另外，你還可以考慮多套補償方案，比如全部貨幣補償、全部產(chǎn)權(quán)安置、貨幣補償和產(chǎn)權(quán)安置各半;當(dāng)然還有其他補償方法，比如農(nóng)村的危房改造項目、承包相關(guān)工程;如果開發(fā)商和政府關(guān)系不錯，還能為你提供很多便利，比如給孩子落戶口，給老兩口上低保等。

二、拆遷是政府還是開發(fā)商

法律分析：1，補償方面：如果說是征地（政府拆遷）的話，那就是給多少補償就是多少，政府征地必須依照國家標(biāo)準(zhǔn)補償；開發(fā)商拆遷的話，是委托拆遷公司跟你們談，就有商量的余地!2，用途方面：政府征地一般是城市開發(fā)，如鐵路；開發(fā)商拆遷一般是商業(yè)住宅改造。3，拆遷手段性質(zhì)：政府征地是強制性的，開發(fā)商拆遷可以有商量余地。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》 第七十八條 依法設(shè)立的營利法人，由登記機關(guān)發(fā)給營利法人營業(yè)執(zhí)照。營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)日期為營利法人的成立日期。

三、政府拆遷和開發(fā)商拆遷的區(qū)別

法律分析：一、拆遷的目的區(qū)分：

1、開發(fā)商拆遷，即商業(yè)拆遷，是指拆遷人是一般的民事主體，拆遷的目的是營利；

2、政府拆遷則是指政府為了特定的利益，通常是為了公共利益，以其名義實施的拆遷行為。

二、拆遷的性質(zhì)區(qū)分：

1、商業(yè)拆遷中拆遷人與被拆遷人完全應(yīng)該是民事關(guān)系，兩者的地位平等；

2、政府拆遷是一種行政拆遷。實質(zhì)是一種剝奪公民房屋所有權(quán)的行為，是一種具體行政行為，政府與被拆遷人之間形成一種行政法律關(guān)系，服從是其主要特征，符合征收的概念。

法律依據(jù)：《土地管理法實施條例》 征地方案經(jīng)依法批準(zhǔn)后，由被征收土地所在地的市、縣人民政府組織實施，并將批準(zhǔn)征地機關(guān)、批準(zhǔn)文號、征收土地的用途、范圍、面積以及征地補償標(biāo)準(zhǔn)和辦理征地補償?shù)钠谙薜龋诒徽魇胀恋厮诘氐泥l(xiāng)（鎮(zhèn)）、村予以公告。

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內(nèi)容審核：趙正群律師

來源：中國法院網(wǎng)-開發(fā)商拆遷和政府拆遷，