國有土地房屋征收過程中，必不可少的一環(huán)是選定評估機構(gòu)對被征收人的房屋進行評估，根據(jù)評估結(jié)果確定被征收人的房屋面積、價值，繼而確定給征收人的補償額，而在評估過程中往往有很多小細(xì)節(jié)是大家容易忽視的，今天圣運律師帶領(lǐng)大家了解一下評估過程中的相關(guān)法律規(guī)定，了解一下何為評估。



01評估第一步：選定評估機構(gòu)。

    評估機構(gòu)怎樣選呢？由被征收人共同選定。《國有土地上房屋征收與補償條例》作出了規(guī)定：評估機構(gòu)的選定，應(yīng)當(dāng)由被征收人協(xié)商選定，協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定。而具體方法，由省、自治區(qū)、直轄市決定，這些方式包括：被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定、搖號、抽簽等。

    評估機構(gòu)應(yīng)該具備相應(yīng)的資質(zhì)，我國《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》規(guī)定，對被征收房屋進行評估的房地產(chǎn)評估機構(gòu)，是依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)，從事房地產(chǎn)估價活動的中介服務(wù)機構(gòu)。完整的評估報告，應(yīng)當(dāng)包含評估機構(gòu)資格證明、參與評估人員評估資質(zhì)。



02評估第二步：評估時間點的選定。

    被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價值評估時點一致。被征收房屋價值評估時間點為房屋征收決定公告之日起，即張貼征收決定公告之日起才能進行房屋價值評估。

03評估第三步：評估方法的選擇
    注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。

    被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估。被征收房屋價值評估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價值的因素；通俗來說，一般房屋價格參照周邊商品房價格進行確定。

    另外，被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值，機器設(shè)備、物資等搬遷費用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補償，若與被征收人協(xié)商不成，也可以委托房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)通過評估確定。

    最后，被征收人對評估結(jié)果有異議的處理方法。

    被征收人或者房屋征收部門對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)該自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。被征收人或者房屋征收征收部門對原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)專家委員會申請鑒定。

    房屋價值評估是整個征收環(huán)節(jié)中的重要一環(huán)，把握整個評估過程能夠推動征收活動的順利進行。