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2024年物業(yè)管理條例第三十六條的內(nèi)容、主旨及釋義

發(fā)布時間：
2024-08-02 17:06:59
作者：
圣運(yùn)律師
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2024年物業(yè)管理條例第三十六條的內(nèi)容、主旨及釋義，　　2024年物業(yè)管理條例第三十六條的內(nèi)容、主旨及釋義　　小編整理了《物業(yè)管理條例》第三十六條的全文內(nèi)容、主旨和釋義，以加深對物業(yè)管理條例第三十六條的理解。物業(yè)管理條例第三十六條內(nèi)容如下：

2024年物業(yè)管理條例第三十六條的內(nèi)容、主旨及釋義

　　小編整理了《物業(yè)管理條例》第三十六條的全文內(nèi)容、主旨和釋義，以加深對物業(yè)管理條例第三十六條的理解。物業(yè)管理條例第三十六條內(nèi)容如下：

　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。

　　物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　主旨

　　本條主要是關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)合同對于物業(yè)管理企業(yè)的效力以及其違約責(zé)任的原則性規(guī)定。

　　釋義和理解

　　法律是以法律關(guān)系為其調(diào)整內(nèi)容的，物業(yè)管理條例則是以物業(yè)管理法律關(guān)系為其調(diào)整對象的。所謂物業(yè)管理法律關(guān)系是指由物業(yè)管理法所調(diào)整的在物業(yè)管理的過程中當(dāng)事人之間所形成的各種權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。之所以法律、法規(guī)被稱為法律規(guī)范，就在于它授予人們一定權(quán)利，告訴人們怎樣的主張和行為是正當(dāng)?shù)摹⒑戏ǖ模瑫艿椒傻谋Ｗo(hù);或者給人們設(shè)定某種義務(wù)，指示人們怎樣的行為是應(yīng)為的、必為的或禁為的，在一定條件下會由國家權(quán)力強(qiáng)制履行或予以取締。物業(yè)管理法律關(guān)系的權(quán)利和義務(wù)內(nèi)容是物業(yè)管理法律制度調(diào)整的社會關(guān)系在物業(yè)管理法律上的直接表現(xiàn)。因此，物業(yè)管理立法的首要任務(wù)，就是要以法律的形式，確定物業(yè)管理法律關(guān)系中各個主體之間的法律地位和相互之間的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。

　　物業(yè)管理法律關(guān)系包含七個方面的內(nèi)容：一是業(yè)主、住戶的權(quán)利與義務(wù)，即建筑物區(qū)分所有權(quán)人及占有人、使用人所享有的專有部分所有權(quán)、共用部分持分權(quán)和成員權(quán)的權(quán)利與應(yīng)承擔(dān)的義務(wù);二是作為區(qū)分所有建筑物管理人的業(yè)主委員會的權(quán)利與義務(wù);三是作為區(qū)分所有建筑物管理服務(wù)人的物業(yè)管理公司，依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同的規(guī)定所確立的權(quán)利與義務(wù);四是作為建筑物的開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)管理活動中的權(quán)利與義務(wù);五是各級政府及政府主管部門在物業(yè)管理活動中作為政府主管部門的行政監(jiān)督和管理的基本權(quán)利與義務(wù);六是政府相關(guān)部門的基本權(quán)利與義務(wù);七是物業(yè)管理協(xié)會的基本權(quán)利義務(wù)。

　　在這些物業(yè)管理法律關(guān)系中物業(yè)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的法律關(guān)系是最主要的法律關(guān)系，是物業(yè)管理的基礎(chǔ)法律關(guān)系，其他各種法律關(guān)系則是圍繞該兩者之間關(guān)系為而構(gòu)建的。業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系是一種私法上的合同關(guān)系，其建立必須依賴于有效的物業(yè)管理合同，依據(jù)私法自治原則(或合同自由原則)當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)主要取決于物業(yè)管理合同的具體內(nèi)容，只有當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)約定而沒有約定或者雖有約定但約定不明確時才適用法律之任意規(guī)定加以補(bǔ)充或解釋。因為物業(yè)管理合同是民事合同的一種，所以除了本條例有特別規(guī)定外，《中華人民共和國合同法》總則的有關(guān)規(guī)定均得適用于物業(yè)管理合同。因此在適用本條的規(guī)定必須結(jié)合《中華人民共和國合同法》的相關(guān)規(guī)定，否則該條便無法加以適用的。

　　合同一經(jīng)成立生效，當(dāng)事人就必須遵守合同的約定，按照合同的規(guī)定全面履行合同所產(chǎn)生的義務(wù)。如果當(dāng)事人沒有履行合同義務(wù)或者雖然履行但是履行不符合合同的約定的，就構(gòu)成違約行為，從而要承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)《合同法》第60條及本條的規(guī)定，當(dāng)事人在履行物業(yè)管理合同時應(yīng)當(dāng)遵循全面履行原則(又叫適當(dāng)履行原則)與協(xié)作履行原則。所謂全面履行是指當(dāng)事人按照合同約定的標(biāo)的、數(shù)量、質(zhì)量，由適當(dāng)?shù)闹黧w在適當(dāng)?shù)穆男衅谙蕖⒙男械攸c(diǎn)，以適當(dāng)?shù)姆绞剑媛男泻贤x務(wù)。當(dāng)事人不但應(yīng)當(dāng)履行合同的各項主給付義務(wù)，而且還必須履行由當(dāng)事人在合同中約定的或基于誠實信用原則而產(chǎn)生的從給付義務(wù)及附隨義務(wù)，只要其中有一項不符合合同的約定就構(gòu)成債務(wù)不履行行為從而有可能承擔(dān)違約責(zé)任。所謂協(xié)作履行原則是指當(dāng)事人不僅應(yīng)適當(dāng)履行自己的合同義務(wù)，同時還應(yīng)基于誠實信用原則的要求協(xié)助對方履行合同義務(wù)的原則。

　　根據(jù)合同法的規(guī)定，違反合同的行為的類型有五種形態(tài)，分別為拒絕履行、履行不能、遲延履行、不完全履行以及預(yù)期違約。所謂拒絕履行是指當(dāng)事人能夠履行合同義務(wù)而違法的表示將不予履行的情形;所謂履行不能是指當(dāng)事人雖然想履行合同義務(wù)但是卻沒有履行的能力;遲延履行是指合同債務(wù)已屆履行期當(dāng)事人能夠履行而沒有履行合同義務(wù)的情形;不完全履行包括瑕疵履行與加害履行兩種情形，前者是指當(dāng)事人雖有履行但是履行的內(nèi)容不符合合同的約定，后者是指不但當(dāng)事人的履行本身不符合合同的約定而且還給對方當(dāng)事人造成其他損失的情形;預(yù)期違約原是英美合同法中的制度，為我國1999年新合同法所采納，是指合同一方當(dāng)事人在合同規(guī)定的履行期限到來之前明示的或默示的表示自己于合同到期時將不予履行合同義務(wù)的情形。本條第二款所規(guī)定之“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同”解釋上應(yīng)當(dāng)包括上述五種違約行為。

　　當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)有上述五種債務(wù)不履行行為時是否承擔(dān)違約責(zé)任，還要看合同法對于違約責(zé)任采取何種規(guī)則原則。若采取過失責(zé)任原則，則行為人必須有故意或過失時才承擔(dān)違約責(zé)任;若采嚴(yán)格責(zé)任原則，則無須行為人有故意或過失，只要行為人有上述五種債務(wù)不履行行為并且無法證明自己有免則事由即須承擔(dān)違約責(zé)任。我國《合同法》第107條將違約責(zé)任歸責(zé)原則規(guī)定為嚴(yán)格責(zé)任，而本條例對于物業(yè)管理服務(wù)合同又無特別之規(guī)定，因此物業(yè)管理企業(yè)違反合同無須有過失即須承擔(dān)違約責(zé)任，除非能夠證明其有法定免責(zé)事由或者當(dāng)事人之間又訂有免責(zé)條款。所謂免則事由是指由法律所規(guī)定的免除或限制違約行為人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任的事由，根據(jù)合同法的規(guī)定可以適用于物業(yè)管理服務(wù)合同法定免則事由主要是不可抗力(《合同法》第117條)。所謂免責(zé)條款則是指當(dāng)事人約定的用以免除或限制其未來合同責(zé)任的條款，可以在合同中約定，也可以在合同外另行約定。既然免責(zé)條款是由當(dāng)事人自己約定的，當(dāng)然在什么條件下免責(zé)、何時免則以及免除何種之責(zé)任均由當(dāng)事人自己根據(jù)意思自治原則加以確定，但是根據(jù)《合同法》第53條的規(guī)定，合同中關(guān)于免除造成對方人身傷害的責(zé)任以及免除因故意或者重大過失造成對方財產(chǎn)損失之責(zé)任的免責(zé)條款是無效的。

　　物業(yè)管理企業(yè)違反了物業(yè)管理合同后應(yīng)當(dāng)承擔(dān)何種違約責(zé)任本條例亦無規(guī)定，因此應(yīng)當(dāng)適用合同法的一般規(guī)定。根據(jù)《合同法》第107條、第114條的規(guī)定，違反合同責(zé)任的類型主要有如下幾種：實際履行又叫繼續(xù)履行、支付違約金、損害賠償以及采取必要的補(bǔ)救措施等方式。實際履行的救濟(jì)方式必須是在違約方仍然能夠履行其義務(wù)時始得適用，若違約方已經(jīng)不能履行其合同義務(wù)的則不能要求其實際履行而只能采取其他救濟(jì)措施。違約金責(zé)任的承擔(dān)以當(dāng)事人于合同中有違約金條款的規(guī)定為其前提條件，若合同中沒有違約金條款則不能要求對方支付違約金;至于違約金的數(shù)額則完全取決于合同的約定，而無需證明實際損失因為違約金的性質(zhì)即為預(yù)定損害賠償以減輕當(dāng)事人的證明責(zé)任;但是合同中所約定的違約金不能過高或過低否則當(dāng)事人的請求法院予以酌量增減，對此《合同法》第114條第2款明確規(guī)定“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少”。損害賠償則是最為普遍、最為常見的違約責(zé)任方式，承擔(dān)損害賠償制違約責(zé)任須具備三個要件，即：有違約行為的存在、債權(quán)人受有損失(債權(quán)人的損失應(yīng)當(dāng)包括財產(chǎn)損失與精神損失兩者，并不限于財產(chǎn)損失)、損失與違約行為之間存在有因果關(guān)系。